Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 по делу N А32-20724/2015
по иску администрации города Сочи
к ответчику - ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1"
при участии третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании пени
принятое в составе судьи Левченко О.С.
администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дагомысская чайная фабрика N 1" о взыскании задолженности в размере 4568605 руб. 16 коп., пени в размере 162783 руб. 38 коп., расторжении договора аренды от 23.11.2006 N 4977000257.
Определением от 06.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.
Решением от 07.07.2016 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 98167 руб. 07 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом по договору аренды передан земельный участок. За период с 01.10.2014 31.03.2015 задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер пени уменьшен судом первой инстанции до 98167 руб. 07 коп. в связи с перерасчетом пени за периоды с 11.03.2015 по 14.04.2015, с 15.04.2015 по 17.04.2015. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано в связи с отсутствием существенных нарушений ответчиком условий договора.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 в размере 4568605 руб. 16 коп. Претензии об оплате задолженности и расторжении договора направлялись ответчику.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.
Представитель ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" в заседание не явился. Общество о судебном разбирательстве извещено в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в заседание не явился. Территориальное управление о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 23.11.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/257С (т. 1 л.д. 27-30), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152, общей площадью 55160 кв. м, расположенный по Батумскому шоссе, 28-а, в поселке Дагомыс, Лазаревского района г. Сочи для размещения и эксплуатации зданий и сооружений чайной фабрики.
В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 23.11.2055.
Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 1225608 руб. 31 коп.
В пункте 4.6 договора определено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 23.11.2006 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 31).
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 21.10.2008 к договору (т. 1 л.д. 43-44), согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны, с кадастровым номером 23:49:0125017:0152, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира здания чайной фабрики, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ш. Батумское, 28-а, для размещения квартала многоэтажной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 55160 кв. м".
В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения размер годовой арендной платы за участок составляет 9304632 рубля.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 08.10.2008 N О-08-730 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 23:49:0125017:0152) и определения годовой величины арендной платы за его использование" (пункт 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 N 23/046/118/2015-432 (т. 1 л.д. 35-36) 21.12.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельной участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152.
В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельной участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (территориальное управление) и администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (администрация города Сочи) заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город-курорт Сочи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.11.2006 N 04-24/257С (т. 1 л.д. 46).
Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 от 12.10.2010 (т. 1 л.д. 45), согласно которому договор аренды земельного участка от 23.11.2006 N 04-24/257С определено считать договором от 23.11.2006 N 4977000257.
Договор от 23.11.2006 N 4977000257 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 18.02.2015 в адрес ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" направлена претензия N 488/02-05-17 от 23.01.2015 (т. 1 л.д. 23) с требованием об оплате в десятидневный срок со дня получения претензии задолженности по арендной плате в размере 995277 руб. 11 коп. и пени в размере 36873 руб. 53 коп. (по состоянию на 23.01.2015) по договору аренды N 4977000257 от 23.11.2006. Претензия получена обществом 04.03.2015 (т. 1 л.д. 26).
В связи с нарушением условий договора в части оплаты арендных платежей, Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 24.02.2015 в адрес ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" направлена претензия N 2304/02-05-16 от 05.02.2015 (т. 1 л.д. 19) с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды N 4977000257 от 23.11.2006. Претензия получена обществом 10.04.2015 (т. 1 л.д. 22).
Полагая, что арендатором не исполнены обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.10.2014 по 31.03.2015, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 N 23/046/118/2015-432 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
В данном случае, спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Главой города Сочи принято постановление от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (действующее в спорный период), в пункте 2 которого установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 6 указанного выше постановления (действовавшего в спорный период) арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Федеральным законом от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" из федеральной в муниципальную собственность, определяется в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления.
По договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 6 настоящего постановления, арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет (пункт 7 постановления).
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 в размере 4568605 руб. 16 коп.
Согласно представленному в материалы дела с письмом Департамента имущественный отношений администрации г. Сочи от 22.01.2016 расчету суммы задолженности за пользование земельным участком по договору аренды от N 4977000257 от 23.11.2006 (т. 1 л.д. 159), сумма задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 (4 квартал 2014 года) составляет 2345277 руб. 11 коп.
Расчет произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.10.2008 N О-08-730 в размере 9304632 рубля в год.
Вместе с тем, из содержания расчета следует, что за 4 квартал 2014 года ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" произведены платежи на общую сумму 2345277 руб. 11 коп., задолженность за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 отсутствует.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, правомерен.
Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ОАО "Дагомысская чайная фабрика N 1" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела N А32-26673/2015 с иском к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи об обязании Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи заключить дополнительное соглашение N 1 от 19.01.2015 к договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152 в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 23.11.2006 N 4900770257, изложив пункт 4.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: "п. 4.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 N 510/05-О и составляет 2321680 рублей".
Решением от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016, иск удовлетворен.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2016 указанные выше судебные акты оставлены без изменения.
Из мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015 следует, что годовая арендная плата в размере 2321680 рублей установлена на 2015 год.
По настоящему делу расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.10.2008 N О-08-730 в размере 9304632 рубля в год, за период с 02.01.2015 по 31.03.2015 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/ОЗ-2014 в размере 16190563 рубля в год.
Поскольку размер годовой арендной платы за спорный земельный участок установлен на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015 в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы с 27.05.2015 N 510/05-О и составляет 2321680 рублей, судом первой инстанции обоснованно произведен перерасчет размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 из расчета годовой арендной платы в размере 2321680 рублей.
Согласно произведенного судом первой инстанции перерасчета размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 составил 572469 руб. 40 коп. (2321680 рублей х 90 дней / 365 дней).
Из расчета задолженности следует, что ответчиком за 1 квартал 2015 года произведены платежи на общую сумму 2250000 рублей.
Таким образом, задолженность по арендной плате у ОАО "Дагомысская чайная фабрика N 1" за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 отсутствует.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 162783 руб. 38 коп. по состоянию на 17.04.2015.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
- Судом первой инстанции произведен перерасчет пени за период с 11.03.2015 по 14.04.2015: (695277 руб. 11 коп. + 572469 руб. 40 коп.) х 35 дней х 0,05% = 22 185,56 рублей;
- за период с 15.04.2015 по 17.04.2015: (1267746 руб. 51 коп. - 100000 рублей) х 3 дня х 0,05% = 1 751,62 рублей.
Сумма пени составила 98167 руб. 07 коп.
В апелляционной жалобе возражений по методике начисления пени не заявлено, контррасчет не представлен.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 23.11.2006 N 4977000257.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В данном случае, ответчиком допущена просрочка платы за пользование земельным участком за спорный период. Вместе с тем, задолженность погашена в полном объеме в первом квартале 2015 года, период просрочки оплаты незначительный.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии существенного нарушения договора арендатором, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано обоснованно.
При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 по делу N А32-20724/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.08.2016 N 15АП-12218/2016 ПО ДЕЛУ N А32-20724/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2016 г. N 15АП-12218/2016
Дело N А32-20724/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 по делу N А32-20724/2015
по иску администрации города Сочи
к ответчику - ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1"
при участии третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании пени
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дагомысская чайная фабрика N 1" о взыскании задолженности в размере 4568605 руб. 16 коп., пени в размере 162783 руб. 38 коп., расторжении договора аренды от 23.11.2006 N 4977000257.
Определением от 06.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.
Решением от 07.07.2016 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 98167 руб. 07 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что истцом по договору аренды передан земельный участок. За период с 01.10.2014 31.03.2015 задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер пени уменьшен судом первой инстанции до 98167 руб. 07 коп. в связи с перерасчетом пени за периоды с 11.03.2015 по 14.04.2015, с 15.04.2015 по 17.04.2015. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано в связи с отсутствием существенных нарушений ответчиком условий договора.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 в размере 4568605 руб. 16 коп. Претензии об оплате задолженности и расторжении договора направлялись ответчику.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.
Представитель ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" в заседание не явился. Общество о судебном разбирательстве извещено в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в заседание не явился. Территориальное управление о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 23.11.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/257С (т. 1 л.д. 27-30), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152, общей площадью 55160 кв. м, расположенный по Батумскому шоссе, 28-а, в поселке Дагомыс, Лазаревского района г. Сочи для размещения и эксплуатации зданий и сооружений чайной фабрики.
В соответствии с пунктом 2.1 договор действует до 23.11.2055.
Согласно пункту 4.1 договора размер годовой арендной платы на момент заключения договора составляет 1225608 руб. 31 коп.
В пункте 4.6 договора определено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи от 23.11.2006 земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 31).
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 21.10.2008 к договору (т. 1 л.д. 43-44), согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны, с кадастровым номером 23:49:0125017:0152, находящегося по адресу: местоположение установлено относительно ориентира здания чайной фабрики, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ш. Батумское, 28-а, для размещения квартала многоэтажной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 55160 кв. м".
В соответствии с пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения размер годовой арендной платы за участок составляет 9304632 рубля.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 08.10.2008 N О-08-730 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 23:49:0125017:0152) и определения годовой величины арендной платы за его использование" (пункт 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 N 23/046/118/2015-432 (т. 1 л.д. 35-36) 21.12.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельной участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152.
В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельной участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (территориальное управление) и администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (администрация города Сочи) заключено соглашение о переводе на муниципальное образование город-курорт Сочи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.11.2006 N 04-24/257С (т. 1 л.д. 46).
Между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" (арендатор) подписано дополнительное соглашение N 1 от 12.10.2010 (т. 1 л.д. 45), согласно которому договор аренды земельного участка от 23.11.2006 N 04-24/257С определено считать договором от 23.11.2006 N 4977000257.
Договор от 23.11.2006 N 4977000257 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 18.02.2015 в адрес ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" направлена претензия N 488/02-05-17 от 23.01.2015 (т. 1 л.д. 23) с требованием об оплате в десятидневный срок со дня получения претензии задолженности по арендной плате в размере 995277 руб. 11 коп. и пени в размере 36873 руб. 53 коп. (по состоянию на 23.01.2015) по договору аренды N 4977000257 от 23.11.2006. Претензия получена обществом 04.03.2015 (т. 1 л.д. 26).
В связи с нарушением условий договора в части оплаты арендных платежей, Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи 24.02.2015 в адрес ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" направлена претензия N 2304/02-05-16 от 05.02.2015 (т. 1 л.д. 19) с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды N 4977000257 от 23.11.2006. Претензия получена обществом 10.04.2015 (т. 1 л.д. 22).
Полагая, что арендатором не исполнены обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.10.2014 по 31.03.2015, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.04.2015 N 23/046/118/2015-432 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125017:0152 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
В данном случае, спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Главой города Сочи принято постановление от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (действующее в спорный период), в пункте 2 которого установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 6 указанного выше постановления (действовавшего в спорный период) арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Федеральным законом от 3 декабря 2008 года N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" из федеральной в муниципальную собственность, определяется в соответствии с пунктом 2 настоящего постановления.
По договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 6 настоящего постановления, арендная плата подлежит обязательной актуализации или переоценке с 1 января года, следующего за годом регистрации права муниципальной собственности на земельный участок, в случае если с даты проведения последней оценки прошло более трех лет (пункт 7 постановления).
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 в размере 4568605 руб. 16 коп.
Согласно представленному в материалы дела с письмом Департамента имущественный отношений администрации г. Сочи от 22.01.2016 расчету суммы задолженности за пользование земельным участком по договору аренды от N 4977000257 от 23.11.2006 (т. 1 л.д. 159), сумма задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 (4 квартал 2014 года) составляет 2345277 руб. 11 коп.
Расчет произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.10.2008 N О-08-730 в размере 9304632 рубля в год.
Вместе с тем, из содержания расчета следует, что за 4 квартал 2014 года ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" произведены платежи на общую сумму 2345277 руб. 11 коп., задолженность за период с 01.10.2014 по 31.12.2014 отсутствует.
Таким образом, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.12.2014, правомерен.
Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ОАО "Дагомысская чайная фабрика N 1" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела N А32-26673/2015 с иском к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи об обязании Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи заключить дополнительное соглашение N 1 от 19.01.2015 к договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152 в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 23.11.2006 N 4900770257, изложив пункт 4.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: "п. 4.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 N 510/05-О и составляет 2321680 рублей".
Решением от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2016, иск удовлетворен.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.06.2016 указанные выше судебные акты оставлены без изменения.
Из мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015 следует, что годовая арендная плата в размере 2321680 рублей установлена на 2015 год.
По настоящему делу расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.10.2008 N О-08-730 в размере 9304632 рубля в год, за период с 02.01.2015 по 31.03.2015 на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/ОЗ-2014 в размере 16190563 рубля в год.
Поскольку размер годовой арендной платы за спорный земельный участок установлен на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015 в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы с 27.05.2015 N 510/05-О и составляет 2321680 рублей, судом первой инстанции обоснованно произведен перерасчет размера арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 из расчета годовой арендной платы в размере 2321680 рублей.
Согласно произведенного судом первой инстанции перерасчета размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 составил 572469 руб. 40 коп. (2321680 рублей х 90 дней / 365 дней).
Из расчета задолженности следует, что ответчиком за 1 квартал 2015 года произведены платежи на общую сумму 2250000 рублей.
Таким образом, задолженность по арендной плате у ОАО "Дагомысская чайная фабрика N 1" за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 отсутствует.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 162783 руб. 38 коп. по состоянию на 17.04.2015.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
- Судом первой инстанции произведен перерасчет пени за период с 11.03.2015 по 14.04.2015: (695277 руб. 11 коп. + 572469 руб. 40 коп.) х 35 дней х 0,05% = 22 185,56 рублей;
- за период с 15.04.2015 по 17.04.2015: (1267746 руб. 51 коп. - 100000 рублей) х 3 дня х 0,05% = 1 751,62 рублей.
Сумма пени составила 98167 руб. 07 коп.
В апелляционной жалобе возражений по методике начисления пени не заявлено, контррасчет не представлен.
Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 23.11.2006 N 4977000257.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В данном случае, ответчиком допущена просрочка платы за пользование земельным участком за спорный период. Вместе с тем, задолженность погашена в полном объеме в первом квартале 2015 года, период просрочки оплаты незначительный.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии существенного нарушения договора арендатором, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано обоснованно.
При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 по делу N А32-20724/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Е.А.МАШТАКОВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)