Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области: не явились, извещены; от ООО "Партенит": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-47428/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области
к Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Партенит"
о взыскания задолженности по договору аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Партенит" с требованиями взыскать с ООО "Партенит" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.1999 N 27 земельного участка за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 в размере 33 551 507,85 руб., а также неустойку (пени) за просрочку платежей - за период с 15.12.2015 по 31.03.2017 в размере 4 066 036,12 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-47428/17 требования Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Партенит" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.1999 N 27 земельного участка за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 в размере 4 618 718,25 руб., а также неустойку (пени) за просрочку платежей - за период с 15.12.2015 по 31.03.2017 в размере 772 210,49 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ЗАО "Компания СИГМА" заключен договор аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,5 гектаров под строительство дорожного сервиса, местоположение: 73 км. Киевского шоссе (услуги автотранспорту).
Договор аренды заключен сроком на 49 лет с момента его регистрации.
В пункте 3.1 договора аренды определен размер арендной платы на 1999 год.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды размер арендной платы в последующие годы определяется администрацией района (ежегодно) дополнительным соглашением.
Согласно пункту 2 договора аренды за просрочку платежей арендной платы арендатор уплачивает пеню от суммы задолженности за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. За неуплату пени договор расторгается.
К договору аренды прилагался План земельного участка, предоставленного в аренду.
Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 08.04.2002 N 689 из земель ЗАО "Компания СИГМА" в г. Наро-Фоминске на 73 км Киевского шоссе изъят земельный участок площадью 0,5 га.
В дальнейшем, земельному участку, предоставленному в аренду был присвоен кадастровый номер 50:26:0100403:10.
Дополнительным соглашением от 05.06.2002 к договору аренды внесены изменения в п. 1.1 договора аренды, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,2 га, расположенный по адресу: г. Наро-Фоминск, 73 км Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного строительства.
Также пункт 2 договора изложен в редакции: "За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
В текст договора аренды внесен пункт 6.1 "Досрочное расторжение договора".
29.12.2007 ЗАО "Компания СИГМА" и ООО "Усадьба" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999 в соответствии с которым ООО "Усадьба" полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды.
29.12.2007 ООО "Усадьба" и ООО "Партенит" заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что ООО "Усадьба" передает, а ООО "Партенит" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29.02.2008 к договору аренды сторонами внесены изменения в раздел договора аренды "Арендная плата", а также изменена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок.
За указанное нарушение договора аренды начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к Договору аренды от 25.09.2012 во исполнение Постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 04.06.2012 N 1475 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "под строительство комплекса дорожного сервиса" на "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2016 года по делу N А41-3115/15 вышеуказанный договор аренды был расторгнут.
Как указывает истец, в период действия договора аренды у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 года по 31.03.2017 года в спорной сумме.
Поскольку задолженность по договору аренды в добровольном порядке не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленный истцом расчет арендной платы ошибочен.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 65 ЗК ФР использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. Базовый размер арендной платы на 2015 год установлен Законом Московской области от 16.09.2014 года N 113/2014-ОЗ, на 2016 года установлен Законом Московской области от 18.07.2015 года N 127/2015-ОЗ, а на 2017 год Законом Московской области от 11.07.2016 года N 102/2016-ОЗ.
В соответствии с указанными законами в 2015-2017 годах базовый размер арендной платы в отношении земельных участков, расположенных в границах города Наро-Фоминск устанавливался в размере 33 руб. 93 коп.
При этом в указанных законах предусмотрено, что за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.
Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Истец при расчете арендной платы использовал двукратный базовый размер арендной платы в соответствии с указанными законами.
Факт неиспользования земельного участка по целевому назначению, начиная с 2014 года, подтверждается материалами дела и установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2016 года по делу N А41-3115/15.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 3.1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.
По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
На территории Наро-Фоминского муниципального района коэффициенты Пкд и Км в 2015 - 2017 годах определялись на основании решения Совета депутатов Наро- Фоминского района от 26.12.2014 года N 982/74 (в редакциях на соответствующий финансовый год).
Истец при расчете арендной платы на 2015 - 2017 года применял Кд и Пкд равные соответственно 4.2 и 1.8, предусмотренных Законом Московской области N 23/96-ОЗ и решением Совета депутатов Наро-Фоминского района от 26.12.2014 года N 982/74 для такого вида разрешенного использования, как "для размещения автосервиса", Км на основании решения представительного органа местного самоуправления использовался равный 2.
Между тем, указанный расчет не соответствует вышеуказанным положениям Закона Московской области N 23/96-ОЗ, ввиду следующего.
Автосервис - это комплекс мероприятий по техническому обслуживанию автомобилей, а также различные предприятия, занимающиеся таким обслуживанием.
Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту, арендованный земельный участок имеет вид разрешенного использования "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
При этом, под объектами дорожного сервиса понимаются здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств) (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 08 ноября 2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 10АП-15112/2017 ПО ДЕЛУ N А41-47428/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. по делу N А41-47428/17
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,
при участии в заседании:
от Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области: не явились, извещены; от ООО "Партенит": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области
на решение Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-47428/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области
к Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Партенит"
о взыскания задолженности по договору аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Партенит" с требованиями взыскать с ООО "Партенит" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.1999 N 27 земельного участка за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 в размере 33 551 507,85 руб., а также неустойку (пени) за просрочку платежей - за период с 15.12.2015 по 31.03.2017 в размере 4 066 036,12 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2017 года по делу N А41-47428/17 требования Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Партенит" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.03.1999 N 27 земельного участка за период с 01.10.2015 по 31.03.2017 в размере 4 618 718,25 руб., а также неустойку (пени) за просрочку платежей - за период с 15.12.2015 по 31.03.2017 в размере 772 210,49 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны своих представителей в судебное заседание не направили.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района и ЗАО "Компания СИГМА" заключен договор аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999, в соответствии с условиями которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,5 гектаров под строительство дорожного сервиса, местоположение: 73 км. Киевского шоссе (услуги автотранспорту).
Договор аренды заключен сроком на 49 лет с момента его регистрации.
В пункте 3.1 договора аренды определен размер арендной платы на 1999 год.
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды размер арендной платы в последующие годы определяется администрацией района (ежегодно) дополнительным соглашением.
Согласно пункту 2 договора аренды за просрочку платежей арендной платы арендатор уплачивает пеню от суммы задолженности за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. За неуплату пени договор расторгается.
К договору аренды прилагался План земельного участка, предоставленного в аренду.
Постановлением Главы Наро-Фоминского района Московской области от 08.04.2002 N 689 из земель ЗАО "Компания СИГМА" в г. Наро-Фоминске на 73 км Киевского шоссе изъят земельный участок площадью 0,5 га.
В дальнейшем, земельному участку, предоставленному в аренду был присвоен кадастровый номер 50:26:0100403:10.
Дополнительным соглашением от 05.06.2002 к договору аренды внесены изменения в п. 1.1 договора аренды, в соответствии с которыми арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,2 га, расположенный по адресу: г. Наро-Фоминск, 73 км Киевского шоссе, под строительство комплекса дорожного строительства.
Также пункт 2 договора изложен в редакции: "За нарушение сроков внесения платежей по арендной плате арендатор уплачивает пени в размере 1/300 действующей на это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".
В текст договора аренды внесен пункт 6.1 "Досрочное расторжение договора".
29.12.2007 ЗАО "Компания СИГМА" и ООО "Усадьба" заключили договор N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999 в соответствии с которым ООО "Усадьба" полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды.
29.12.2007 ООО "Усадьба" и ООО "Партенит" заключили договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 27 от 15.03.1999, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что ООО "Усадьба" передает, а ООО "Партенит" принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды.
Дополнительным соглашением от 29.02.2008 к договору аренды сторонами внесены изменения в раздел договора аренды "Арендная плата", а также изменена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок.
За указанное нарушение договора аренды начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением к Договору аренды от 25.09.2012 во исполнение Постановления Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 04.06.2012 N 1475 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "под строительство комплекса дорожного сервиса" на "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2016 года по делу N А41-3115/15 вышеуказанный договор аренды был расторгнут.
Как указывает истец, в период действия договора аренды у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 года по 31.03.2017 года в спорной сумме.
Поскольку задолженность по договору аренды в добровольном порядке не оплачена, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленный истцом расчет арендной платы ошибочен.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 65 ЗК ФР использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013 года), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96- ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. Базовый размер арендной платы на 2015 год установлен Законом Московской области от 16.09.2014 года N 113/2014-ОЗ, на 2016 года установлен Законом Московской области от 18.07.2015 года N 127/2015-ОЗ, а на 2017 год Законом Московской области от 11.07.2016 года N 102/2016-ОЗ.
В соответствии с указанными законами в 2015-2017 годах базовый размер арендной платы в отношении земельных участков, расположенных в границах города Наро-Фоминск устанавливался в размере 33 руб. 93 коп.
При этом в указанных законах предусмотрено, что за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.
Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
Истец при расчете арендной платы использовал двукратный базовый размер арендной платы в соответствии с указанными законами.
Факт неиспользования земельного участка по целевому назначению, начиная с 2014 года, подтверждается материалами дела и установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.12.2016 года по делу N А41-3115/15.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 3.1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.
По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
На территории Наро-Фоминского муниципального района коэффициенты Пкд и Км в 2015 - 2017 годах определялись на основании решения Совета депутатов Наро- Фоминского района от 26.12.2014 года N 982/74 (в редакциях на соответствующий финансовый год).
Истец при расчете арендной платы на 2015 - 2017 года применял Кд и Пкд равные соответственно 4.2 и 1.8, предусмотренных Законом Московской области N 23/96-ОЗ и решением Совета депутатов Наро-Фоминского района от 26.12.2014 года N 982/74 для такого вида разрешенного использования, как "для размещения автосервиса", Км на основании решения представительного органа местного самоуправления использовался равный 2.
Между тем, указанный расчет не соответствует вышеуказанным положениям Закона Московской области N 23/96-ОЗ, ввиду следующего.
Автосервис - это комплекс мероприятий по техническому обслуживанию автомобилей, а также различные предприятия, занимающиеся таким обслуживанием.
Вместе с тем, согласно кадастровому паспорту, арендованный земельный участок имеет вид разрешенного использования "под строительство комплекса дорожного сервиса, организацию транспорта и дорожного хозяйства".
При этом, под объектами дорожного сервиса понимаются здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств) (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 08 ноября 2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)