Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Виноградовой Л.Ф., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Карполь О.В., Кычевой С.В.,
при участии:
от истца, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, - Баев А.Н., представитель по доверенности, служебное удостоверение, Подпалый Ю.В., представитель по доверенности, служебное удостоверение,
от ответчика, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, - Коньшина М.С., представитель по доверенности, служебное удостоверение, Крылова С.Ю., представитель по доверенности, служебное удостоверение,
от ответчика, государственного казенного учреждения Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края", - Коротких Ю.М., представитель по доверенности, служебное удостоверение, Морозова О.В., представитель по доверенности, служебное удостоверение,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Финпроект", - Зернин Н.В., представитель по доверенности, паспорт, Эйриян Г.Н., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчиков, общества с ограниченной ответственностью "СИГМА-Сервис", открытого акционерного общества "Строительно-монтажный трест N 14", - не явились,
от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Промпроект-Оценка", - Полыгалова О.А., директор, протокол, паспорт,
от остальных третьих лиц - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 23 ноября 2015 года
по делу N А50-13260/2014,
принятое судьей Белокрыловой О.В.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)
к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (ОГРН 1055900361835, ИНН 5902293192),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация Фроловского сельского поселения, общество с ограниченной ответственностью "Промпроект-Оценка" (ОГРН 1025900512791, ИНН 5902123391)
о признании торгов недействительными, о признании договоров недействительными, об истребовании земельных участков,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - "истец", "Территориальное управление", "ТУ ФАУГИ в ПК") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (далее - "ответчик1", "Министерство"), государственному казенному учреждению Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" (далее - "ответчик2", "Имущественное казначейство"), обществу с ограниченной ответственностью "Финпроект" (далее - "ответчик3", "ООО "Финпроект"), обществу с ограниченной ответственностью "СИГМА-Сервис" (далее - "ответчик4", "ООО "СИГМА-Сервис"), открытому акционерному обществу "Строительно-монтажный трест N 14" (далее - "ответчик5", "ОАО "СМТ N 14") со следующим исковыми требованиями:
1. Признать недействительными торги по лоту N 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:885, по лоту N 2 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883, по лоту N 3 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882, проведенные ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" 30.09.2013 (извещение о проведение торгов на сайте torgi.gov.ru # 300813/0178471/01).
2. Признать недействительным договор между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и ООО "Финпроект" от 18.10.2013 N 0866 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:885 площадью 72 299 кв. м
3. Признать недействительным договор между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и ООО "СИГМА-Сервис" от 18.10.2013 N 0867 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м
4. Признать недействительным договор между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" от 18.10.2013 N 0865 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882 площадью 31 080 кв. м
5. Истребовать из чужого незаконного владения ООО "Финпроект" земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001:885 площадью 72 299 кв. м
6. Истребовать из чужого незаконного владения ООО "СИГМА-Сервис" земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м
7. Истребовать из чужого незаконного владения ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001: 882 площадью 31 080 кв. м.
Истец также просил указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ответчиков на указанные земельные участки.
Исковые требования обоснованы ссылками на статью 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьи 13, 14 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация Фроловского сельского поселения, общество с ограниченной ответственностью "Промпроект-Оценка".
Определением Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2014 года производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Пермского краевого суда по делу N 3-112/2014 по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о признании недействующим в части Постановления Правительства Пермского края от 26.07.2013 N 993-п "О включении земельных участков в границы населенного пункта село Фролы Фроловского сельского поселения Пермского муниципального района Пермского края и об изменении вида разрешенного использования земельных участков".
После вступления в законную силу решения Пермского краевого суда от 30.10.2014 по делу N 3-112-2014, которым в удовлетворении заявленных требований Территориальному управлению было отказано, производство по настоящему делу возобновлено, и истец в пояснениях от 29.06.2015, от 10.08.2015 указал на дополнительные правовые основания для удовлетворения своих исковых требований.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 01 октября 2015 года отказано Федеральному агентству по управлению государственным имуществом во вступление в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2015 года определение от 01 октября 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - без удовлетворения.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2015 года отменить, учитывая существенные процессуальные нарушения перейти к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, требования Территориального управления удовлетворить.
В качестве доводов апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции необоснованно были отклонены ходатайства о назначении экспертизы об установлении рыночной стоимости земельных участков, о частичном изменении предмета иска, о приобщении дополнительных доказательств; что суд первой инстанции сделал неверный вывод об отсутствии заинтересованности истца в оспаривании результатов торгов и договоров аренды земельных участков, что полномочия субъекта Российской Федерации в отношении спорных земельных участков прекратились 31.10.2013; что при проведении торгов были нарушены процедуры извещения об условиях аукциона, что спорные договоры не являются договорами, заключенными для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что условия аукциона являются различными в отношении земельных участков, что при определении условий торгов и договоров не было применено Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582; что ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" не могло выступать в качестве организатора торгов; что технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения отсутствуют.
Ответчики - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края", ООО "Финпроект", третье лицо - ООО "Промпроект-Оценка" представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых возражают против удовлетворения апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.
Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили, и с учетом положений частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие их представителей.
17.02.2016 в судебном заседании суда апелляционной инстанции по ходатайству истца к материалам дела приобщено дополнительное доказательство - отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.02.2016 N 5900/05.02.2016/284/Ф-01/0007, выполненный центром оценки филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю по заказу Управления Федеральной службы безопасности России по Пермскому краю.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.02.2016 истец также заявил ходатайство о назначении экспертизы об установлении рыночной стоимости земельных участков, просил поручить проведение экспертизы
В целях представления участвующим в деле лицам процессуального времени для ознакомления с дополнительным доказательством, для подготовки к рассмотрению ходатайства о назначении экспертизы в судебном заседании 17.02.2016 был объявлен перерыв до 16.00 24.02.2016. После перерыва судебное разбирательство продолжено тем составом суда при той же явке, в связи с увольнением секретаря судебного заседания Карполь О.В. произведена замена лица, ведущего протокол и аудиозапись судебного заседания, на секретаря судебного заседания Кычеву С.В.
Ответчики против назначения экспертизы возражали, в случае назначения экспертизы просили поручить проведение экспертизы: Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края - обществу с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг", эксперту Кукаркину А.В., ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" - обществу с ограниченной ответственностью "Компромисс", эксперту Нехаеву С.Ю., ООО "Финпроект" - обществу с ограниченной ответственностью "МВМ-Оценка", эксперту Ширинкину А.Ю.
Ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции на основании части 3 статьи 268 АПК РФ в порядке статьи 159 АПК РФ, и в удовлетворении указанного ходатайства отказано с учетом положений части 2 статьи 65, статьи 67, статьи 82 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - "АПК РФ").
Как следует из материалов дела, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 36 134 144 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с кадастровым номером 59:32:0000000:5 находится в собственности Российской Федерации.
Протоколом заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 31.10.2012 N 42 было принято решение считать целесообразным передачу органам государственной власти Пермского края осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению пятью земельными участками ориентировочной площадью 650 000 кв. м, 31 100 кв. м, 437 100 кв. м, 72 300 кв. м и 90 000 кв. м, которые могут быть образованы из земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой обособленные части с учетными номерами 59:32:3420001:1282, 59:32:0000000:6591, 59:32:0000000:6592, входящие в состав находящегося в федеральной собственности единого землепользования, местоположение: Пермский край, Пермский район (кадастровый номер 59:32:0000000:5), площадью 36 134 144 кв. м, в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельных участков на кадастровой карте (плане) соответствующей территории, для комплексного освоения в целях жилищного строительства и на срок, предусмотренный Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства".
Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 30.05.2013 N СЭД-31-02-2-02-481 было принято решение образовать из земельного участка, представляющего собой обособленную часть с учетным номером 59:32:0000000:6591, входящую в состав находящегося в федеральной собственности единого землепользования с кадастровым номером 59:32:0000000:5 (местоположение: Пермский край, Пермский район) из земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки: с кадастровым номером 59:32:3430001:884 площадью 437 100 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 437 100 кв. м; с кадастровым номером 59:32:3430001:882 площадью 31 080 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 31 100 кв. м; с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 90 000 кв. м; образовать земельный участок из земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:7806, который образован из земельного участка, представляющего собой обособленную часть с учетным номером 59:32:0000000:6592, входящую в состав находящегося в федеральной собственности единого землепользования, с кадастровым номером 59:32:0000000:5 (местоположение: Пермский край, Пермский район) из земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001:885 площадью 72 299 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 72 300 кв. м.
Решением Совета депутатов Фроловского сельского поселения от 30.05.2013 N 296 "Об утверждении генерального плана муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края" утвержден генеральный план муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края, официальный текст размещен на сайте администрации Фроловского сельского поселения.
16.08.2013 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 59:32:3430001:884, 59:32:3430001:882, 59:32:3430001:883, 59:32:3430001:885, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, адрес: Пермский край, Пермский район, Фроловское с/п, северо-западнее с. Фролы.
Решением Совета депутатов Фроловского сельского поселения от 22.08.2013 N 312 "Об утверждении проекта "Правила землепользования и застройки муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края", утверждены "Правила землепользования и застройки муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края", карта зонирования территории.
30.08.2013 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края N СЭД-31-02-2-02-800 было принято решение провести открытый по составу участников и по форме подачи заявок аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по лотам N 1, 2, 3, 4 на условиях согласно приложению 1 к указанному приказу.
В соответствии с пунктом 5 приказа организатору аукциона - государственному казенному учреждению Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" приказано обеспечить размещение извещения с формой заявки, проектов договоров аренды, копий кадастровых паспортов и копий свидетельств о государственной регистрации права на земельные участки, указанные в приложении 1 к приказу, на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru.
Предметом торгов по лоту N 1 являлась продажа права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:885, по лоту N 2 - земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883, по лоту N 3 - земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882, по лоту N 4 - земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:884.
30.08.2013 г. организатором торгов на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов N 300813/0178471/01, назначена дата и время проведения аукциона и подведения итогов - 30.09.2013.
30.09.2013 протоколами о результатах аукциона, утвержденными организатором торгов - ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края'' победителем аукциона по лоту N 1 было признано ООО "Финпроект", аукцион по лоту N 2 был признан несостоявшимся, победителем аукциона по лоту N 3 было признано ОАО "Строительно-монтажный трест N 14", аукцион по лоту N 4 был признан несостоявшимся в связи с отсутствием участников аукциона.
По итогам аукциона, 18.10.2013 между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Финпроект" (арендатор) был заключен договор N 0866 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 59:32:3430001:885, площадью 72 299 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, подписан акт приема-передачи от 18.10.2013. Согласно пункту 2.1 договора установленный срок аренды - 5 лет.
Также 18.10.2013 между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СИГМА-Сервис" (арендатор) был заключен договор N 0867 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, подписан акт приема-передачи от 18.10.2013. Согласно пункту 2.1 договора установленный срок аренды - 5 лет.
Кроме того, 18.10.2013 между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Строительно-монтажный трест N 14" (арендатор) был заключен договор N 0865 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882 площадью 31 080 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, подписан акт приема-передачи от 18.10.2013. Согласно пункту 2.1 договора установленный срок аренды - 5 лет.
28 и 29 октября 2013 года было зарегистрировано право аренды указанных выше лиц на спорные земельные участки.
Считая, что проведенные торги и заключенные по их результатам договоры являются недействительными, что нарушает права Территориального управления, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что участником оспариваемых торгов истец не являлся, в связи с чем, он не может быть признан заинтересованным лицом, которое имеет право требовать защиты своих нарушенных прав и законных интересов в контексте статьи 4 АПК РФ; что оспаривание платежей, которые были предусмотрены договорами аренды, не входит в предмет интересов Территориального управления, поскольку данные платежи в соответствии с условиями договоров аренды поступают в бюджет субъекта Российской Федерации - Пермский край; что вступившими в законную силу судебными актами по делу N 3-112-2014 установлено, что включение спорных земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в границу населенного пункта и изменение вида разрешенного использования данных земельных участков произведено Правительством Пермского края в пределах своих полномочий и в установленном порядке; что в связи с отказом в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными не подлежат удовлетворению и исковые требования о признании договоров аренды недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов участвующих в деле лиц, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению судебного акта.
Оценка первоначальным доводам истца о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в связи с необоснованным включением спорных земельных участков в границы сельского поселения, незаконным изменением вида разрешенного использования земельных участков, дана при рассмотрении Пермским краевым судом дела N 3-112-2014. В силу части 3 статьи 69 АПК РФ указанное решение суда общей юрисдикции является обязательным для арбитражного суда. Апелляционная жалоба истца не содержит доводов, оспаривающих выводы суда первой инстанции в данной части.
Доводы апелляционной жалобы о наличии многочисленных процессуальных нарушений со стороны суда первой инстанции не являются основанием для изменения или отмены судебного акта первой инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Истец в порядке статьи 82 АПК РФ неоднократно заявлял ходатайство о назначении экспертизы об установлении рыночной стоимости земельных участков. При этом истец указывал, что рыночная стоимость аренды земельных участков должна определяться исходя из рыночной стоимости земельных участков в порядке пункта 6 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - "Правила N 582"). Суд первой инстанции самостоятельно определяет необходимость назначения экспертизы и в настоящем деле не установил необходимость назначения экспертизы.
В связи с отсутствием изменения обстоятельств последующие (до 7 раз) ходатайства о назначении экспертизы с такими же вопросами отклонены судом первой инстанции, в том числе последнее - обоснованно также со ссылкой на часть 5 статьи 159 АПК РФ, как заявленное вследствие злоупотребления правом.
Постановка судом первой инстанции вопроса о рассмотрении ходатайства истца об изменении предмета иска на обсуждение сторон является правом суда, в принятии изменения предмета иска может быть отказано в случае одновременного изменения предмета и основания иска, то есть предъявления нового требования, что имело место в настоящем деле.
Отказ в удовлетворении ходатайств о приобщении дополнительных доказательств является основанием для их рассмотрения судом апелляционной инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ). Однако истец при пересмотре дела в апелляционном порядке заявил о приобщении единственного доказательства, которое было им получено после вынесения решения судом первой инстанции, и данное ходатайство - отчет от 05.02.2016 был приобщен к материалам дела.
Вопреки доводам апелляционной жалобы извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства содержит всю информацию, предусмотренную пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе цена предмета аукциона (пункт 3 извещения), цена выкупа земельных участков в расчете на единицу площади (пункт 3 извещения), максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 5 извещения) и так далее (т. 5 л.д. 124-126).
Довод истца о том, что условие о комплексном освоении территории, заложенное в решении Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 31.10.2012, заказчиком торгов, их организатором и победителями торгов не выполнены, что земельные участки предоставлены с нарушением целевого назначения и разрешенного использования, установленных решением Правительственной комиссии, судом апелляционной инстанции не принимается.
В соответствии с пунктами 1.2 договоров аренды земельные участки предоставляются для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Комплексным освоением в целях жилищного строительства участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее - "документация по планировке территории"); обустройство на территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией о планировке территории земельных участках в границах участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных земельных участках. Пунктами 1.6 договоров аренды установлено, что при подготовке документации по планировке территории, осуществления архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть размещение объектов общеобразовательного назначения, а также учреждений и предприятий обслуживания в соответствии с нормами обеспеченности объектами обслуживания населения, установленными нормативом градостроительного проектирования СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (пункты 1.6.5 договоров аренды). Данные существенные условия договоров аренды земельных участков указаны и в извещении о проведении торгов (пункт 6 извещения).
Действительно, в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления затрат, связанных со строительством передаваемых в муниципальную собственность объектов социально-бытового и коммунального назначения (детские дошкольные образовательные учреждения, школы, объекты здравоохранения и т.д.), объектов инженерной и транспортной инфраструктуры; отсутствуют доказательства, что указанные объекты запланированы, сведения о сметной стоимости расходов застройщика на возведение указанных объектов и т.д. Однако данные обстоятельства не являются основаниями для признания торгов и последующих сделок недействительными, а могут лишь рассматриваться как основания для расторжения указанных договоров аренды земельного участка. Предусмотренный подпунктом 5 пункта 3 статьи 82.2 Земельного кодекса Российской Федерации способ обеспечения обязательств (банковская гарантия) указан в пункте 10 извещения.
Заключение договора аренды земельного участка с ООО "СИГМА-Сервис" на условиях, существенно отличающихся от условий договоров с ООО "Финпроект", ОАО "СМТ N 14", также не влечет недействительность торгов и последующих сделок.
По существу основным доводом истца, на котором основаны его исковые требования, является занижение размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности.
При этом, истец оспаривает размер арендной платы, определенный независимым оценщиком - ООО "Промпроект-Оценка". В качестве доказательств данного обстоятельства представил свое отрицательное заключение как органа осуществляющего функции уполномоченного органа в области оценочной деятельности, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.02.2016 N 5900/05.02.2016/284/Ф-01/0007, выполненный центром оценки филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю по заказу Управления Федеральной службы безопасности России по Пермскому краю.
Судом критически оценивается отрицательное заключение Территориального управления, так как данное лицо участвует в настоящем деле в качестве истца и соответственно является заинтересованным лицом, а в материалах дела имеется положительное заключение экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков. Отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не содержит несогласия с выводами ООО "Промпроект-Оценка" в части оценки рыночной стоимости аренды, рыночная стоимость земельных участков в двух случаях больше у ООО "Промпроект-Оценка", в одном случае - у ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Согласно доводам истца, размер арендной платы должен определяться в порядке пункта 6 Правил N 582, то есть как произведение рыночной стоимости земельного участка на действующую ставку рефинансирования Банка России. С указанной целью истец заявлял ходатайства о назначении экспертизы в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции.
Однако пункт 6 Правил N 582 (в редакции на момент проведения торгов) применяется в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3-5 указанных Правил. Пунктом 4 Правил N 582 установлено, что в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов); в случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, установление рыночной цены земельных участков не является в настоящем деле обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65 АПК РФ). Доказательств в подтверждение довода, что имеется иная рыночная цена аренды земельных участков истцом не представлено. Расчетный размер арендной платы к спорным отношениям не применим. При таких условиях, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания не принимать отчет ООО "Промпроект-Оценка" в части определения рыночной стоимости арендной платы. Следовательно, отсутствуют основания и для назначения экспертизы по вопросам определения рыночной стоимости аренды земельных участков.
Федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды (письмо Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025).
При таких условиях, по существу условиями настоящего аукциона установлен порядок распределения единовременного авансового платежа и периодических платежей по внесению арендной платы, и увеличение размера арендной платы происходит за счет авансового платежа.
Применение оценщиком для расчета периодических платежей нормативного акта субъекта Российской Федерации, регулирующего порядок внесения платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, право собственности на которые не разграничено, при таких условиях не приводит к уменьшению рыночной стоимости аренды.
В любом случае сведения о порядке определения арендной платы доступны неограниченному кругу лиц, которые могут участвовать в аукционе, и предлагать свою цену в зависимости от установленных условий аукциона.
В материалах дела отсутствуют доказательства создания препятствий для участия неопределенного круга лиц в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. При таких условиях, установленная по результатам торгов стоимость является рыночной.
Подтверждением разумности указанной цены является также ее превышение (общего размера платежа за право заключения договора аренды и периодических арендных платежей за 5 лет) над размером арендной платы, определенной в порядке подпункта "г" пункта 3 Правил N 582.
Довод истца о невозможности ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" выступать в качестве организатора торгов судом не принимается. Согласно статье Бюджетного кодекса Российской Федерации казенное учреждение - государственное (муниципальное) учреждение, осуществляющее оказание государственных (муниципальных) услуг, выполнение работ и (или) исполнение государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления, финансовое обеспечение деятельности которого осуществляется за счет средств соответствующего бюджета на основании бюджетной сметы; согласно уставу ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" для реализации своих целей деятельности учреждение вправе выступать организатором проведения спорного аукциона (пункт 3.3.1.20 Устава).
Положения пункта 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации на спорные отношения не распространяются, так как в настоящем случае земельные участки предоставлены для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства.
Таким образом, нарушения при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства отсутствуют, договорами аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства стороны согласовали все существенные условия договоров данного вида.
При таких условиях, обоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии заинтересованности истца в оспаривании проведенных торгов и договоров, заключенных на основании указанных торгов, не имеет значения для правильного рассмотрения дела, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска.
Отказ в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными торгов и договоров аренды земельного участка влечет отказ в удовлетворении требования об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены либо изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2015 года по делу N А50-13260/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.02.2016 N 17АП-10151/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А50-13260/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. N 17АП-10151/2014-ГК
Дело N А50-13260/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 февраля 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Виноградовой Л.Ф., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Карполь О.В., Кычевой С.В.,
при участии:
от истца, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, - Баев А.Н., представитель по доверенности, служебное удостоверение, Подпалый Ю.В., представитель по доверенности, служебное удостоверение,
от ответчика, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, - Коньшина М.С., представитель по доверенности, служебное удостоверение, Крылова С.Ю., представитель по доверенности, служебное удостоверение,
от ответчика, государственного казенного учреждения Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края", - Коротких Ю.М., представитель по доверенности, служебное удостоверение, Морозова О.В., представитель по доверенности, служебное удостоверение,
от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Финпроект", - Зернин Н.В., представитель по доверенности, паспорт, Эйриян Г.Н., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчиков, общества с ограниченной ответственностью "СИГМА-Сервис", открытого акционерного общества "Строительно-монтажный трест N 14", - не явились,
от третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Промпроект-Оценка", - Полыгалова О.А., директор, протокол, паспорт,
от остальных третьих лиц - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 23 ноября 2015 года
по делу N А50-13260/2014,
принятое судьей Белокрыловой О.В.,
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ОГРН 1115902001632, ИНН 5902293756)
к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (ОГРН 1055900361835, ИНН 5902293192),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация Фроловского сельского поселения, общество с ограниченной ответственностью "Промпроект-Оценка" (ОГРН 1025900512791, ИНН 5902123391)
о признании торгов недействительными, о признании договоров недействительными, об истребовании земельных участков,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - "истец", "Территориальное управление", "ТУ ФАУГИ в ПК") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (далее - "ответчик1", "Министерство"), государственному казенному учреждению Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" (далее - "ответчик2", "Имущественное казначейство"), обществу с ограниченной ответственностью "Финпроект" (далее - "ответчик3", "ООО "Финпроект"), обществу с ограниченной ответственностью "СИГМА-Сервис" (далее - "ответчик4", "ООО "СИГМА-Сервис"), открытому акционерному обществу "Строительно-монтажный трест N 14" (далее - "ответчик5", "ОАО "СМТ N 14") со следующим исковыми требованиями:
1. Признать недействительными торги по лоту N 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:885, по лоту N 2 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883, по лоту N 3 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882, проведенные ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" 30.09.2013 (извещение о проведение торгов на сайте torgi.gov.ru # 300813/0178471/01).
2. Признать недействительным договор между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и ООО "Финпроект" от 18.10.2013 N 0866 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:885 площадью 72 299 кв. м
3. Признать недействительным договор между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и ООО "СИГМА-Сервис" от 18.10.2013 N 0867 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м
4. Признать недействительным договор между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" от 18.10.2013 N 0865 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882 площадью 31 080 кв. м
5. Истребовать из чужого незаконного владения ООО "Финпроект" земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001:885 площадью 72 299 кв. м
6. Истребовать из чужого незаконного владения ООО "СИГМА-Сервис" земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м
7. Истребовать из чужого незаконного владения ОАО "Строительно-монтажный трест N 14" земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001: 882 площадью 31 080 кв. м.
Истец также просил указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды ответчиков на указанные земельные участки.
Исковые требования обоснованы ссылками на статью 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьи 13, 14 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация Фроловского сельского поселения, общество с ограниченной ответственностью "Промпроект-Оценка".
Определением Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2014 года производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Пермского краевого суда по делу N 3-112/2014 по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о признании недействующим в части Постановления Правительства Пермского края от 26.07.2013 N 993-п "О включении земельных участков в границы населенного пункта село Фролы Фроловского сельского поселения Пермского муниципального района Пермского края и об изменении вида разрешенного использования земельных участков".
После вступления в законную силу решения Пермского краевого суда от 30.10.2014 по делу N 3-112-2014, которым в удовлетворении заявленных требований Территориальному управлению было отказано, производство по настоящему делу возобновлено, и истец в пояснениях от 29.06.2015, от 10.08.2015 указал на дополнительные правовые основания для удовлетворения своих исковых требований.
Определением Арбитражного суда Пермского края от 01 октября 2015 года отказано Федеральному агентству по управлению государственным имуществом во вступление в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 ноября 2015 года определение от 01 октября 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае - без удовлетворения.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2015 года отменить, учитывая существенные процессуальные нарушения перейти к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, требования Территориального управления удовлетворить.
В качестве доводов апелляционной жалобы истец указывает, что судом первой инстанции необоснованно были отклонены ходатайства о назначении экспертизы об установлении рыночной стоимости земельных участков, о частичном изменении предмета иска, о приобщении дополнительных доказательств; что суд первой инстанции сделал неверный вывод об отсутствии заинтересованности истца в оспаривании результатов торгов и договоров аренды земельных участков, что полномочия субъекта Российской Федерации в отношении спорных земельных участков прекратились 31.10.2013; что при проведении торгов были нарушены процедуры извещения об условиях аукциона, что спорные договоры не являются договорами, заключенными для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что условия аукциона являются различными в отношении земельных участков, что при определении условий торгов и договоров не было применено Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582; что ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" не могло выступать в качестве организатора торгов; что технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения отсутствуют.
Ответчики - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края", ООО "Финпроект", третье лицо - ООО "Промпроект-Оценка" представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых возражают против удовлетворения апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.
Остальные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили, и с учетом положений частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие их представителей.
17.02.2016 в судебном заседании суда апелляционной инстанции по ходатайству истца к материалам дела приобщено дополнительное доказательство - отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.02.2016 N 5900/05.02.2016/284/Ф-01/0007, выполненный центром оценки филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю по заказу Управления Федеральной службы безопасности России по Пермскому краю.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.02.2016 истец также заявил ходатайство о назначении экспертизы об установлении рыночной стоимости земельных участков, просил поручить проведение экспертизы
В целях представления участвующим в деле лицам процессуального времени для ознакомления с дополнительным доказательством, для подготовки к рассмотрению ходатайства о назначении экспертизы в судебном заседании 17.02.2016 был объявлен перерыв до 16.00 24.02.2016. После перерыва судебное разбирательство продолжено тем составом суда при той же явке, в связи с увольнением секретаря судебного заседания Карполь О.В. произведена замена лица, ведущего протокол и аудиозапись судебного заседания, на секретаря судебного заседания Кычеву С.В.
Ответчики против назначения экспертизы возражали, в случае назначения экспертизы просили поручить проведение экспертизы: Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края - обществу с ограниченной ответственностью "КСИ Консалтинг", эксперту Кукаркину А.В., ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" - обществу с ограниченной ответственностью "Компромисс", эксперту Нехаеву С.Ю., ООО "Финпроект" - обществу с ограниченной ответственностью "МВМ-Оценка", эксперту Ширинкину А.Ю.
Ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено судом апелляционной инстанции на основании части 3 статьи 268 АПК РФ в порядке статьи 159 АПК РФ, и в удовлетворении указанного ходатайства отказано с учетом положений части 2 статьи 65, статьи 67, статьи 82 АПК РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - "АПК РФ").
Как следует из материалов дела, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 36 134 144 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, с кадастровым номером 59:32:0000000:5 находится в собственности Российской Федерации.
Протоколом заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 31.10.2012 N 42 было принято решение считать целесообразным передачу органам государственной власти Пермского края осуществления полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению пятью земельными участками ориентировочной площадью 650 000 кв. м, 31 100 кв. м, 437 100 кв. м, 72 300 кв. м и 90 000 кв. м, которые могут быть образованы из земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой обособленные части с учетными номерами 59:32:3420001:1282, 59:32:0000000:6591, 59:32:0000000:6592, входящие в состав находящегося в федеральной собственности единого землепользования, местоположение: Пермский край, Пермский район (кадастровый номер 59:32:0000000:5), площадью 36 134 144 кв. м, в соответствии с прилагаемой схемой расположения земельных участков на кадастровой карте (плане) соответствующей территории, для комплексного освоения в целях жилищного строительства и на срок, предусмотренный Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства".
Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 30.05.2013 N СЭД-31-02-2-02-481 было принято решение образовать из земельного участка, представляющего собой обособленную часть с учетным номером 59:32:0000000:6591, входящую в состав находящегося в федеральной собственности единого землепользования с кадастровым номером 59:32:0000000:5 (местоположение: Пермский край, Пермский район) из земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки: с кадастровым номером 59:32:3430001:884 площадью 437 100 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 437 100 кв. м; с кадастровым номером 59:32:3430001:882 площадью 31 080 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 31 100 кв. м; с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 90 000 кв. м; образовать земельный участок из земельного участка с кадастровым номером 59:32:0000000:7806, который образован из земельного участка, представляющего собой обособленную часть с учетным номером 59:32:0000000:6592, входящую в состав находящегося в федеральной собственности единого землепользования, с кадастровым номером 59:32:0000000:5 (местоположение: Пермский край, Пермский район) из земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок с кадастровым номером 59:32:3430001:885 площадью 72 299 кв. м, который образован из земельного участка ориентировочной площадью 72 300 кв. м.
Решением Совета депутатов Фроловского сельского поселения от 30.05.2013 N 296 "Об утверждении генерального плана муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края" утвержден генеральный план муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края, официальный текст размещен на сайте администрации Фроловского сельского поселения.
16.08.2013 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 59:32:3430001:884, 59:32:3430001:882, 59:32:3430001:883, 59:32:3430001:885, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, адрес: Пермский край, Пермский район, Фроловское с/п, северо-западнее с. Фролы.
Решением Совета депутатов Фроловского сельского поселения от 22.08.2013 N 312 "Об утверждении проекта "Правила землепользования и застройки муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края", утверждены "Правила землепользования и застройки муниципального образования "Фроловское сельское поселение" Пермского муниципального района Пермского края", карта зонирования территории.
30.08.2013 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края N СЭД-31-02-2-02-800 было принято решение провести открытый по составу участников и по форме подачи заявок аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по лотам N 1, 2, 3, 4 на условиях согласно приложению 1 к указанному приказу.
В соответствии с пунктом 5 приказа организатору аукциона - государственному казенному учреждению Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" приказано обеспечить размещение извещения с формой заявки, проектов договоров аренды, копий кадастровых паспортов и копий свидетельств о государственной регистрации права на земельные участки, указанные в приложении 1 к приказу, на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru.
Предметом торгов по лоту N 1 являлась продажа права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:885, по лоту N 2 - земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883, по лоту N 3 - земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882, по лоту N 4 - земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:884.
30.08.2013 г. организатором торгов на официальном сайте в сети Интернет www.torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов N 300813/0178471/01, назначена дата и время проведения аукциона и подведения итогов - 30.09.2013.
30.09.2013 протоколами о результатах аукциона, утвержденными организатором торгов - ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края'' победителем аукциона по лоту N 1 было признано ООО "Финпроект", аукцион по лоту N 2 был признан несостоявшимся, победителем аукциона по лоту N 3 было признано ОАО "Строительно-монтажный трест N 14", аукцион по лоту N 4 был признан несостоявшимся в связи с отсутствием участников аукциона.
По итогам аукциона, 18.10.2013 между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Финпроект" (арендатор) был заключен договор N 0866 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 59:32:3430001:885, площадью 72 299 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, подписан акт приема-передачи от 18.10.2013. Согласно пункту 2.1 договора установленный срок аренды - 5 лет.
Также 18.10.2013 между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СИГМА-Сервис" (арендатор) был заключен договор N 0867 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:883 площадью 89 995 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, подписан акт приема-передачи от 18.10.2013. Согласно пункту 2.1 договора установленный срок аренды - 5 лет.
Кроме того, 18.10.2013 между Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Строительно-монтажный трест N 14" (арендатор) был заключен договор N 0865 (МИЗО-Ф) аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:3430001:882 площадью 31 080 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, подписан акт приема-передачи от 18.10.2013. Согласно пункту 2.1 договора установленный срок аренды - 5 лет.
28 и 29 октября 2013 года было зарегистрировано право аренды указанных выше лиц на спорные земельные участки.
Считая, что проведенные торги и заключенные по их результатам договоры являются недействительными, что нарушает права Территориального управления, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что участником оспариваемых торгов истец не являлся, в связи с чем, он не может быть признан заинтересованным лицом, которое имеет право требовать защиты своих нарушенных прав и законных интересов в контексте статьи 4 АПК РФ; что оспаривание платежей, которые были предусмотрены договорами аренды, не входит в предмет интересов Территориального управления, поскольку данные платежи в соответствии с условиями договоров аренды поступают в бюджет субъекта Российской Федерации - Пермский край; что вступившими в законную силу судебными актами по делу N 3-112-2014 установлено, что включение спорных земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в границу населенного пункта и изменение вида разрешенного использования данных земельных участков произведено Правительством Пермского края в пределах своих полномочий и в установленном порядке; что в связи с отказом в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными не подлежат удовлетворению и исковые требования о признании договоров аренды недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов участвующих в деле лиц, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению судебного акта.
Оценка первоначальным доводам истца о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в связи с необоснованным включением спорных земельных участков в границы сельского поселения, незаконным изменением вида разрешенного использования земельных участков, дана при рассмотрении Пермским краевым судом дела N 3-112-2014. В силу части 3 статьи 69 АПК РФ указанное решение суда общей юрисдикции является обязательным для арбитражного суда. Апелляционная жалоба истца не содержит доводов, оспаривающих выводы суда первой инстанции в данной части.
Доводы апелляционной жалобы о наличии многочисленных процессуальных нарушений со стороны суда первой инстанции не являются основанием для изменения или отмены судебного акта первой инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Истец в порядке статьи 82 АПК РФ неоднократно заявлял ходатайство о назначении экспертизы об установлении рыночной стоимости земельных участков. При этом истец указывал, что рыночная стоимость аренды земельных участков должна определяться исходя из рыночной стоимости земельных участков в порядке пункта 6 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - "Правила N 582"). Суд первой инстанции самостоятельно определяет необходимость назначения экспертизы и в настоящем деле не установил необходимость назначения экспертизы.
В связи с отсутствием изменения обстоятельств последующие (до 7 раз) ходатайства о назначении экспертизы с такими же вопросами отклонены судом первой инстанции, в том числе последнее - обоснованно также со ссылкой на часть 5 статьи 159 АПК РФ, как заявленное вследствие злоупотребления правом.
Постановка судом первой инстанции вопроса о рассмотрении ходатайства истца об изменении предмета иска на обсуждение сторон является правом суда, в принятии изменения предмета иска может быть отказано в случае одновременного изменения предмета и основания иска, то есть предъявления нового требования, что имело место в настоящем деле.
Отказ в удовлетворении ходатайств о приобщении дополнительных доказательств является основанием для их рассмотрения судом апелляционной инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ). Однако истец при пересмотре дела в апелляционном порядке заявил о приобщении единственного доказательства, которое было им получено после вынесения решения судом первой инстанции, и данное ходатайство - отчет от 05.02.2016 был приобщен к материалам дела.
Вопреки доводам апелляционной жалобы извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства содержит всю информацию, предусмотренную пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе цена предмета аукциона (пункт 3 извещения), цена выкупа земельных участков в расчете на единицу площади (пункт 3 извещения), максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 5 извещения) и так далее (т. 5 л.д. 124-126).
Довод истца о том, что условие о комплексном освоении территории, заложенное в решении Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 31.10.2012, заказчиком торгов, их организатором и победителями торгов не выполнены, что земельные участки предоставлены с нарушением целевого назначения и разрешенного использования, установленных решением Правительственной комиссии, судом апелляционной инстанции не принимается.
В соответствии с пунктами 1.2 договоров аренды земельные участки предоставляются для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Комплексным освоением в целях жилищного строительства участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (далее - "документация по планировке территории"); обустройство на территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией о планировке территории земельных участках в границах участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных земельных участках. Пунктами 1.6 договоров аренды установлено, что при подготовке документации по планировке территории, осуществления архитектурно-строительного проектирования и жилищного строительства необходимо предусмотреть размещение объектов общеобразовательного назначения, а также учреждений и предприятий обслуживания в соответствии с нормами обеспеченности объектами обслуживания населения, установленными нормативом градостроительного проектирования СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (пункты 1.6.5 договоров аренды). Данные существенные условия договоров аренды земельных участков указаны и в извещении о проведении торгов (пункт 6 извещения).
Действительно, в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления затрат, связанных со строительством передаваемых в муниципальную собственность объектов социально-бытового и коммунального назначения (детские дошкольные образовательные учреждения, школы, объекты здравоохранения и т.д.), объектов инженерной и транспортной инфраструктуры; отсутствуют доказательства, что указанные объекты запланированы, сведения о сметной стоимости расходов застройщика на возведение указанных объектов и т.д. Однако данные обстоятельства не являются основаниями для признания торгов и последующих сделок недействительными, а могут лишь рассматриваться как основания для расторжения указанных договоров аренды земельного участка. Предусмотренный подпунктом 5 пункта 3 статьи 82.2 Земельного кодекса Российской Федерации способ обеспечения обязательств (банковская гарантия) указан в пункте 10 извещения.
Заключение договора аренды земельного участка с ООО "СИГМА-Сервис" на условиях, существенно отличающихся от условий договоров с ООО "Финпроект", ОАО "СМТ N 14", также не влечет недействительность торгов и последующих сделок.
По существу основным доводом истца, на котором основаны его исковые требования, является занижение размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в федеральной собственности.
При этом, истец оспаривает размер арендной платы, определенный независимым оценщиком - ООО "Промпроект-Оценка". В качестве доказательств данного обстоятельства представил свое отрицательное заключение как органа осуществляющего функции уполномоченного органа в области оценочной деятельности, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 05.02.2016 N 5900/05.02.2016/284/Ф-01/0007, выполненный центром оценки филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю по заказу Управления Федеральной службы безопасности России по Пермскому краю.
Судом критически оценивается отрицательное заключение Территориального управления, так как данное лицо участвует в настоящем деле в качестве истца и соответственно является заинтересованным лицом, а в материалах дела имеется положительное заключение экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков. Отчет ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не содержит несогласия с выводами ООО "Промпроект-Оценка" в части оценки рыночной стоимости аренды, рыночная стоимость земельных участков в двух случаях больше у ООО "Промпроект-Оценка", в одном случае - у ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
Согласно доводам истца, размер арендной платы должен определяться в порядке пункта 6 Правил N 582, то есть как произведение рыночной стоимости земельного участка на действующую ставку рефинансирования Банка России. С указанной целью истец заявлял ходатайства о назначении экспертизы в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции.
Однако пункт 6 Правил N 582 (в редакции на момент проведения торгов) применяется в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 3-5 указанных Правил. Пунктом 4 Правил N 582 установлено, что в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов); в случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, установление рыночной цены земельных участков не является в настоящем деле обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65 АПК РФ). Доказательств в подтверждение довода, что имеется иная рыночная цена аренды земельных участков истцом не представлено. Расчетный размер арендной платы к спорным отношениям не применим. При таких условиях, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания не принимать отчет ООО "Промпроект-Оценка" в части определения рыночной стоимости арендной платы. Следовательно, отсутствуют основания и для назначения экспертизы по вопросам определения рыночной стоимости аренды земельных участков.
Федеральным законодательством не установлен механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах. Действующее законодательство устанавливает в качестве признака победителя на торгах увеличение размера периодических арендных платежей. При этом в случаях, когда победитель торгов внес определенную плату за право заключения договора аренды, а после заключения договора аренды вносит периодические арендные платежи, природу указанного платежа за право заключения договора аренды необходимо определить исходя из того, как его воспринимали стороны договора (арендатор и арендодатель), а в случае невозможности определения данный платеж необходимо понимать как аккумулированную арендную плату, выплаченную авансом, с выплатой остатка в последующие периоды (письмо Минэкономразвития России от 22.09.2011 N Д23-4025).
При таких условиях, по существу условиями настоящего аукциона установлен порядок распределения единовременного авансового платежа и периодических платежей по внесению арендной платы, и увеличение размера арендной платы происходит за счет авансового платежа.
Применение оценщиком для расчета периодических платежей нормативного акта субъекта Российской Федерации, регулирующего порядок внесения платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, право собственности на которые не разграничено, при таких условиях не приводит к уменьшению рыночной стоимости аренды.
В любом случае сведения о порядке определения арендной платы доступны неограниченному кругу лиц, которые могут участвовать в аукционе, и предлагать свою цену в зависимости от установленных условий аукциона.
В материалах дела отсутствуют доказательства создания препятствий для участия неопределенного круга лиц в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. При таких условиях, установленная по результатам торгов стоимость является рыночной.
Подтверждением разумности указанной цены является также ее превышение (общего размера платежа за право заключения договора аренды и периодических арендных платежей за 5 лет) над размером арендной платы, определенной в порядке подпункта "г" пункта 3 Правил N 582.
Довод истца о невозможности ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" выступать в качестве организатора торгов судом не принимается. Согласно статье Бюджетного кодекса Российской Федерации казенное учреждение - государственное (муниципальное) учреждение, осуществляющее оказание государственных (муниципальных) услуг, выполнение работ и (или) исполнение государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти (государственных органов) или органов местного самоуправления, финансовое обеспечение деятельности которого осуществляется за счет средств соответствующего бюджета на основании бюджетной сметы; согласно уставу ГКУ Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" для реализации своих целей деятельности учреждение вправе выступать организатором проведения спорного аукциона (пункт 3.3.1.20 Устава).
Положения пункта 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации на спорные отношения не распространяются, так как в настоящем случае земельные участки предоставлены для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства.
Таким образом, нарушения при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства отсутствуют, договорами аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства стороны согласовали все существенные условия договоров данного вида.
При таких условиях, обоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии заинтересованности истца в оспаривании проведенных торгов и договоров, заключенных на основании указанных торгов, не имеет значения для правильного рассмотрения дела, суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении иска.
Отказ в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными торгов и договоров аренды земельного участка влечет отказ в удовлетворении требования об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.
Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для отмены либо изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 ноября 2015 года по делу N А50-13260/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)