Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.07.2017 по делу N А32-13451/2017
по иску администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью строительно-производственная компания "Неко"
о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Семушина А.В.
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительно-производственная компания "Неко" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 1 507 772 руб. 70 коп., пени в размере 40 766 руб. 38 коп., расторжении договора аренды от 08.04.2009 N 4900005154.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка. По мнению администрации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В адрес ответчика Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи была направлена соответствующая претензия с предложением погасить задолженность по арендной плате и пене, а также о явке арендатора для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы принадлежит администрации вне зависимости от последующего внесения платы арендатором, что предусмотрено условиями договора аренды.
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку из содержания апелляционной жалобы следует, что истец оспаривает решение суда только в части отказа в удовлетворения искового требования о расторжении договора, против чего лица, участвующие в деле, не заявили возражений, постольку законность и обоснованность судебного акта проверена в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор от 08.04.2009 N 4900005154 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:482 общей площадью 15000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 31-А.
Пунктом 2.1 договора аренды срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации до истечения 49 лет.
В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала последнего месяца квартала.
Согласно исковому заявлению, ответчиком не вносилась арендная плата за период 01.07.2015 по 30.09.2016 в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 507 772 руб. 70 коп. и пеня в размере 40 766 руб. 38 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 19.06.2017 N 22, N 23, N 24, от 11.07.2017 N 35, свидетельствующие о погашении долга по основному долгу и пени в полном объеме.
На основании изложенного истцу в иске в части взыскания денежных средств судом первой инстанции было отказано, что администрацией в суде апелляционной инстанции не оспаривается.
Истец не согласен с решением суда в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено условиями договора аренды.
Данные отклоняются апелляционным судом в силу следующего.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с выраженной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" правовой позицией, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Спорный договор заключен на срок более пяти лет, а потому в силу указанных положений его расторжение по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений договора арендатором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными и устранены арендатором в разумный срок. Администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу N А32-36160/2016.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 по делу N А32-13451/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.09.2017 N 15АП-13014/2017 ПО ДЕЛУ N А32-13451/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2017 г. N 15АП-13014/2017
Дело N А32-13451/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 17.07.2017 по делу N А32-13451/2017
по иску администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью строительно-производственная компания "Неко"
о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Семушина А.В.
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительно-производственная компания "Неко" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 1 507 772 руб. 70 коп., пени в размере 40 766 руб. 38 коп., расторжении договора аренды от 08.04.2009 N 4900005154.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка. По мнению администрации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В адрес ответчика Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи была направлена соответствующая претензия с предложением погасить задолженность по арендной плате и пене, а также о явке арендатора для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы принадлежит администрации вне зависимости от последующего внесения платы арендатором, что предусмотрено условиями договора аренды.
Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку из содержания апелляционной жалобы следует, что истец оспаривает решение суда только в части отказа в удовлетворения искового требования о расторжении договора, против чего лица, участвующие в деле, не заявили возражений, постольку законность и обоснованность судебного акта проверена в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор от 08.04.2009 N 4900005154 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402014:482 общей площадью 15000 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 31-А.
Пунктом 2.1 договора аренды срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации до истечения 49 лет.
В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала последнего месяца квартала.
Согласно исковому заявлению, ответчиком не вносилась арендная плата за период 01.07.2015 по 30.09.2016 в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 507 772 руб. 70 коп. и пеня в размере 40 766 руб. 38 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения от 19.06.2017 N 22, N 23, N 24, от 11.07.2017 N 35, свидетельствующие о погашении долга по основному долгу и пени в полном объеме.
На основании изложенного истцу в иске в части взыскания денежных средств судом первой инстанции было отказано, что администрацией в суде апелляционной инстанции не оспаривается.
Истец не согласен с решением суда в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено условиями договора аренды.
Данные отклоняются апелляционным судом в силу следующего.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с выраженной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" правовой позицией, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Спорный договор заключен на срок более пяти лет, а потому в силу указанных положений его расторжение по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений договора арендатором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными и устранены арендатором в разумный срок. Администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу N А32-36160/2016.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.07.2017 по делу N А32-13451/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
В.В.ВАНИН
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)