Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на расторжение договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате и невозврат участков арендатором.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЭСКО" на решение Арбитражного суда Тверской области от 15.05.2015 (судья Басова О.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-17431/2014,
установил:
Муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования городское поселение - поселок Козлово", место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Д. Обушева, д. 16, ОГРН 1056910026183, ИНН 6911023892 (далее - Администрация), в интересах муниципального образования городское поселение - поселок Козлово обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТЭСКО", место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, ОГРН 1096911000680, ИНН 6911031117 (далее - Общество), об обязании в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу передать Администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:125, 69:15:0230113:126, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:129, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:131, 69:15:0230113:132, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:134, 69:15:0230113:135, расположенные по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Машукова Амина Халифовна, Кузьмин Валерий Васильевич, Сураев Алексей Михайлович, Коссова Елена Викторовна, Воронина Наталья Алексеевна, Чертова Елена Александровна, Ерошенкова Ирина Владимировна, Виноградова Галина Евгеньевна, Бутенко Василий Николаевич, Поликарпова Маргарита Федоровна, Толстова Любовь Степановна, Зайцева Нина Николаевна, Бахметьев Леонид Васильевич, Губанов Лев Александрович, Саврико Елена Николаевна.
Решением от 15.05.2015 прекращено производство по делу в части требований в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:125, 69:15:0230113:126, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:129, 69:15:0230113:131, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:134, 69:15:0230113:135 в связи с отказом Администрации от иска в данной части; в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:132 иск удовлетворен.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства получения ответчиком уведомления арендодателя о расторжении договора аренды; фактически земельный участок занят субарендаторами, на которых в связи с прекращением договора субаренды и должна быть возложена обязанность освободить земельный участок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, граждане лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.03.2011 N 29а/03-2011 аренды земельного участка площадью 5700 кв. м с кадастровым номером 69:15:0230113:27, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, городское поселение - поселок Козлово, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, с разрешенным видом использования "для размещения объектов торговли, бытового обслуживания и коммунального строительства" сроком по 05.07.2059.
Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 4 договора. Согласно пункту 4.7 договора арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату частями до 15 апреля и до 15 июля - по 1/4 части годовой суммы, до 15 октября - 1/2 часть годовой суммы.
Пунктом 6.3 договора установлены основания, по которым договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя. К таким основаниями, в частности, относится невнесение арендатором платежей по арендной плате более двух сроков подряд (пункт 6.3.3). Согласно пункту 6.4 договора отказ от договора и его расторжение оформляются путем направления арендодателем арендатору соответствующего уведомления с указанием даты расторжения договора; уведомление должно быть направлено не позднее одного месяца до даты расторжения договора.
В соответствии с пунктом 6.5 договора при расторжении договора арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю по акту в первоначальном состоянии в течение трех дней с момента расторжения договора.
По акту приема-передачи от 28.03.2011 земельный участок передан арендатору.
Договор от 28.03.2011 N 29а/03-2011 зарегистрирован в установленном порядке 01.09.2011.
В связи с разделом арендуемого земельного участка на двенадцать вновь образованных земельных участков, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано 18.05.2012, дополнительным соглашением от 25.05.2012 стороны внесли изменения в договор от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в части описания переданного в аренду недвижимого имущества, изложив пункт 1.1 договора в новой редакции. Согласно новой редакции этого пункта предметом аренды являются семь земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:132, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:135, расположенных по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а. Договор дополнен пунктом 9.4, согласно которому договор аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 считается расторгнутым в отношении пяти земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:125, 69:15:0230113:126, 69:15:0230113:129, 69:15:0230113:131, 69:15:0230113:134.
По акту приема-передачи от 25.05.2012 земельные участки с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:132, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:135 переданы арендатору.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 28.06.2012.
Общество по договору субаренды от 01.10.2012 передало Машуковой А.Х., Кузьмину В.В., Сураеву А.М., Коссовой Е.В., Ворониной Н.А., Чертовой Е.А., Ерошенковой И.В., Виноградовой Г.Е., Бутенко В.Н., Поликарповой М.Ф., Толстовой Л.С., Зайцевой Н.Н., Бахметьеву Л.В., Губанову Л.А., Саврико Е.Н. земельный участок площадью 1826 кв. м с кадастровым номером 69:15:0230113:124, расположенный по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, для размещения объектов торговли, бытового обслуживания и коммунального хозяйства сроком по 01.10.2017.
01.10.2012 по акту приема-передачи земельный участок передан субарендаторам.
Дополнительным соглашением от 26.04.2013 N 2 к договору аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 из перечисленных в пункте 1.1 договора участков, передаваемых в аренду, исключен земельный участок с кадастровым номером 69:15:0230113:133; изменен размер арендной платы; договор (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2012) дополнен пунктом 9.4.6, согласно которому в отношении названного участка договор расторгается по соглашению сторон.
Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано регистрирующим органом.
Уведомлением от 07.02.2014 N 80 Администрация со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате за период с 28.03.2011 по 30.01.2014 в размере 122 860 руб. 35 коп. сообщила Обществу о досрочном расторжении договора аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.3 названного договора с 08.03.2014; потребовала возвратить арендуемые Обществом земельные участки по акту приема-передачи в первоначальном состоянии в срок, указанный в пункте 6.5 договора (в течение трех дней с момента расторжения договора), и погасить задолженность по арендной плате в срок до 20.02.2014.
На указанном уведомлении имеется отметка о получении его представителем Общества 07.02.2014, входящий номер 65 (том 2, лист 109).
Уведомлением от 22.10.2014 N 497 Администрация повторно сообщила Обществу о досрочном расторжении договора аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 с 24.11.2014; просила возвратить земельные участки по передаточному акту в первоначальном состоянии в течение трех дней с момента расторжения договора. На уведомлении имеется отметка "вх 558 от 23.10.2014 г." (том 2, лист 112).
Администрация, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут в связи с реализацией арендодателем права, предусмотренного договором, на односторонний отказ от договора, однако в нарушение условий договора и статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не возвратил арендуемое имущество, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении четырех земельных участков, остававшихся в аренде у Общества, исходили из того, что в силу статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре могут быть предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке; в данном случае в качестве такого основания пунктом 6.3.3 договора предусмотрено невнесение арендатором платежей более двух сроков подряд. Судебные инстанции, посчитав установленным факт нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы, пришли к выводу о правомерности отказа Администрации от исполнения договора и признали договор расторгнутым, в связи с чем Общество обязано возвратить земельные участки.
Между тем судами не учтено следующее.
Исходя из статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных законом, а также договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Согласно пункту 2 статьи 607 названного Кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если договор заключен на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, названной выше правовой нормой установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, - только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность предоставления арендодателю договором права на досрочное расторжение долгосрочного договора в одностороннем внесудебном порядке. В связи с изложенным условие, определенное в пункте 6.4, о порядке расторжения договора не соответствует закону, а по основанию, предусмотренному пунктом 6.3.3, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только судом.
Поскольку согласно пункту 2.1 договора аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 он действует по 05.07.2059, то есть заключен на срок более чем пять лет, и сведения об изменении данного условия договора в деле отсутствуют, названный договор не может считаться расторгнутым вследствие направления арендодателем уведомления о его расторжении.
Поскольку договор аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в установленном порядке не расторгнут и срок его действия не истек, у Общества сохраняются основания для использования переданных во исполнение данного договора (в редакции дополнительных соглашений) земельных участков.
Выводы судов об обратном основаны на неправильном применении норм права, в связи с чем обжалуемые решение и постановление в части удовлетворения исковых требований подлежат отмене.
Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, однако к этим обстоятельствам неверно применены правовые нормы, суд кассационной инстанции полномочен в отмененной части в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Администрации, мотивированного прекращением договора аренды, об обязании Общества освободить арендуемые земельные участки.
Ввиду удовлетворения кассационной жалобы и принятия судебного акта не в пользу Администрации судебные расходы, понесенные Обществом в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 15.05.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по делу N А66-17431/2014 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ТЭСКО" в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску отменить.
В иске в этой части отказать.
В остальной части решение от 15.05.2015 и постановление от 06.10.2015 оставить без изменения.
Взыскать с администрации муниципального образования городское поселение - поселок Козлово, место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Д. Обушева, д. 16, ОГРН 1056910026183, ИНН 6911023892, в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТЭСКО", место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, ОГРН 1096911000680, ИНН 6911031117, судебные расходы в сумме 6000 руб. по апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 26.01.2016 ПО ДЕЛУ N А66-17431/2014
Требование: Об обязании передать по акту приема-передачи земельные участки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на расторжение договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате и невозврат участков арендатором.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. по делу N А66-17431/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЭСКО" на решение Арбитражного суда Тверской области от 15.05.2015 (судья Басова О.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-17431/2014,
установил:
Муниципальное учреждение "Администрация муниципального образования городское поселение - поселок Козлово", место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Д. Обушева, д. 16, ОГРН 1056910026183, ИНН 6911023892 (далее - Администрация), в интересах муниципального образования городское поселение - поселок Козлово обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТЭСКО", место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, ОГРН 1096911000680, ИНН 6911031117 (далее - Общество), об обязании в течение пяти дней со дня вступления решения в законную силу передать Администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:125, 69:15:0230113:126, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:129, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:131, 69:15:0230113:132, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:134, 69:15:0230113:135, расположенные по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Машукова Амина Халифовна, Кузьмин Валерий Васильевич, Сураев Алексей Михайлович, Коссова Елена Викторовна, Воронина Наталья Алексеевна, Чертова Елена Александровна, Ерошенкова Ирина Владимировна, Виноградова Галина Евгеньевна, Бутенко Василий Николаевич, Поликарпова Маргарита Федоровна, Толстова Любовь Степановна, Зайцева Нина Николаевна, Бахметьев Леонид Васильевич, Губанов Лев Александрович, Саврико Елена Николаевна.
Решением от 15.05.2015 прекращено производство по делу в части требований в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:125, 69:15:0230113:126, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:129, 69:15:0230113:131, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:134, 69:15:0230113:135 в связи с отказом Администрации от иска в данной части; в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:132 иск удовлетворен.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства получения ответчиком уведомления арендодателя о расторжении договора аренды; фактически земельный участок занят субарендаторами, на которых в связи с прекращением договора субаренды и должна быть возложена обязанность освободить земельный участок.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, граждане лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.03.2011 N 29а/03-2011 аренды земельного участка площадью 5700 кв. м с кадастровым номером 69:15:0230113:27, расположенного по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, городское поселение - поселок Козлово, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, с разрешенным видом использования "для размещения объектов торговли, бытового обслуживания и коммунального строительства" сроком по 05.07.2059.
Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 4 договора. Согласно пункту 4.7 договора арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату частями до 15 апреля и до 15 июля - по 1/4 части годовой суммы, до 15 октября - 1/2 часть годовой суммы.
Пунктом 6.3 договора установлены основания, по которым договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя. К таким основаниями, в частности, относится невнесение арендатором платежей по арендной плате более двух сроков подряд (пункт 6.3.3). Согласно пункту 6.4 договора отказ от договора и его расторжение оформляются путем направления арендодателем арендатору соответствующего уведомления с указанием даты расторжения договора; уведомление должно быть направлено не позднее одного месяца до даты расторжения договора.
В соответствии с пунктом 6.5 договора при расторжении договора арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю по акту в первоначальном состоянии в течение трех дней с момента расторжения договора.
По акту приема-передачи от 28.03.2011 земельный участок передан арендатору.
Договор от 28.03.2011 N 29а/03-2011 зарегистрирован в установленном порядке 01.09.2011.
В связи с разделом арендуемого земельного участка на двенадцать вновь образованных земельных участков, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано 18.05.2012, дополнительным соглашением от 25.05.2012 стороны внесли изменения в договор от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в части описания переданного в аренду недвижимого имущества, изложив пункт 1.1 договора в новой редакции. Согласно новой редакции этого пункта предметом аренды являются семь земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:132, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:135, расположенных по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а. Договор дополнен пунктом 9.4, согласно которому договор аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 считается расторгнутым в отношении пяти земельных участков с кадастровыми номерами 69:15:0230113:125, 69:15:0230113:126, 69:15:0230113:129, 69:15:0230113:131, 69:15:0230113:134.
По акту приема-передачи от 25.05.2012 земельные участки с кадастровыми номерами 69:15:0230113:124, 69:15:0230113:127, 69:15:0230113:128, 69:15:0230113:130, 69:15:0230113:132, 69:15:0230113:133, 69:15:0230113:135 переданы арендатору.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 28.06.2012.
Общество по договору субаренды от 01.10.2012 передало Машуковой А.Х., Кузьмину В.В., Сураеву А.М., Коссовой Е.В., Ворониной Н.А., Чертовой Е.А., Ерошенковой И.В., Виноградовой Г.Е., Бутенко В.Н., Поликарповой М.Ф., Толстовой Л.С., Зайцевой Н.Н., Бахметьеву Л.В., Губанову Л.А., Саврико Е.Н. земельный участок площадью 1826 кв. м с кадастровым номером 69:15:0230113:124, расположенный по адресу: Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, для размещения объектов торговли, бытового обслуживания и коммунального хозяйства сроком по 01.10.2017.
01.10.2012 по акту приема-передачи земельный участок передан субарендаторам.
Дополнительным соглашением от 26.04.2013 N 2 к договору аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 из перечисленных в пункте 1.1 договора участков, передаваемых в аренду, исключен земельный участок с кадастровым номером 69:15:0230113:133; изменен размер арендной платы; договор (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2012) дополнен пунктом 9.4.6, согласно которому в отношении названного участка договор расторгается по соглашению сторон.
Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано регистрирующим органом.
Уведомлением от 07.02.2014 N 80 Администрация со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате за период с 28.03.2011 по 30.01.2014 в размере 122 860 руб. 35 коп. сообщила Обществу о досрочном расторжении договора аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.3.3 названного договора с 08.03.2014; потребовала возвратить арендуемые Обществом земельные участки по акту приема-передачи в первоначальном состоянии в срок, указанный в пункте 6.5 договора (в течение трех дней с момента расторжения договора), и погасить задолженность по арендной плате в срок до 20.02.2014.
На указанном уведомлении имеется отметка о получении его представителем Общества 07.02.2014, входящий номер 65 (том 2, лист 109).
Уведомлением от 22.10.2014 N 497 Администрация повторно сообщила Обществу о досрочном расторжении договора аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 с 24.11.2014; просила возвратить земельные участки по передаточному акту в первоначальном состоянии в течение трех дней с момента расторжения договора. На уведомлении имеется отметка "вх 558 от 23.10.2014 г." (том 2, лист 112).
Администрация, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут в связи с реализацией арендодателем права, предусмотренного договором, на односторонний отказ от договора, однако в нарушение условий договора и статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не возвратил арендуемое имущество, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении четырех земельных участков, остававшихся в аренде у Общества, исходили из того, что в силу статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре могут быть предусмотрены основания для расторжения договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке; в данном случае в качестве такого основания пунктом 6.3.3 договора предусмотрено невнесение арендатором платежей более двух сроков подряд. Судебные инстанции, посчитав установленным факт нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы, пришли к выводу о правомерности отказа Администрации от исполнения договора и признали договор расторгнутым, в связи с чем Общество обязано возвратить земельные участки.
Между тем судами не учтено следующее.
Исходя из статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных законом, а также договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Согласно пункту 2 статьи 607 названного Кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если договор заключен на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, названной выше правовой нормой установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, - только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность предоставления арендодателю договором права на досрочное расторжение долгосрочного договора в одностороннем внесудебном порядке. В связи с изложенным условие, определенное в пункте 6.4, о порядке расторжения договора не соответствует закону, а по основанию, предусмотренному пунктом 6.3.3, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя только судом.
Поскольку согласно пункту 2.1 договора аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 он действует по 05.07.2059, то есть заключен на срок более чем пять лет, и сведения об изменении данного условия договора в деле отсутствуют, названный договор не может считаться расторгнутым вследствие направления арендодателем уведомления о его расторжении.
Поскольку договор аренды от 28.03.2011 N 29а/03-2011 в установленном порядке не расторгнут и срок его действия не истек, у Общества сохраняются основания для использования переданных во исполнение данного договора (в редакции дополнительных соглашений) земельных участков.
Выводы судов об обратном основаны на неправильном применении норм права, в связи с чем обжалуемые решение и постановление в части удовлетворения исковых требований подлежат отмене.
Поскольку все существенные для дела обстоятельства судами установлены, однако к этим обстоятельствам неверно применены правовые нормы, суд кассационной инстанции полномочен в отмененной части в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Администрации, мотивированного прекращением договора аренды, об обязании Общества освободить арендуемые земельные участки.
Ввиду удовлетворения кассационной жалобы и принятия судебного акта не в пользу Администрации судебные расходы, понесенные Обществом в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 15.05.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по делу N А66-17431/2014 в части удовлетворения исковых требований и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ТЭСКО" в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску отменить.
В иске в этой части отказать.
В остальной части решение от 15.05.2015 и постановление от 06.10.2015 оставить без изменения.
Взыскать с администрации муниципального образования городское поселение - поселок Козлово, место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Д. Обушева, д. 16, ОГРН 1056910026183, ИНН 6911023892, в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТЭСКО", место нахождения: 171274, Тверская обл., Конаковский р-н, пгт. Козлово, ул. Прядильщиков, д. 8а, ОГРН 1096911000680, ИНН 6911031117, судебные расходы в сумме 6000 руб. по апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)