Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Сотова И.В., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Жарковым Р.П.
при участии:
от истца: представитель Тонков Е.Е. по доверенности от 05.07.2016 б/н
от ответчика: представитель Горбачева А.В. по доверенности от 23.08.2016 б/н
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3499/2017) ООО "СФЕРА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 по делу N А56-46473/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "ЛИГА-ЦЕНТР"
к ООО "СФЕРА"
о взыскании задолженности по арендной плате
и по встречному иску
о взыскании стоимости неотделимых улучшений и внесенных платежей
Общество с ограниченной ответственностью "Лига-Центр" (далее - истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СФЕРА" (далее - ответчик, арендатор) о взыскании, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 24 558 629 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 6 855 447 руб. неустойки.
Общество с ограниченной ответственностью "СФЕРА" предъявило встречный иск о взыскании 26 787 561 руб. 40 коп. стоимости неотделимых улучшений, а также 3 714 922 руб. 93 коп. платежей, произведенных по договору аренды помещения N 2/д от 30.04.2015.
Решением суда от 27.12.2016 исковые требования ООО "Лига-Центр" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "СФЕРА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по основному иску в полном объеме, требования по встречному иску удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, основной договор аренды, в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), является незаключенным, в связи с отсутствием его государственной регистрации по вине истца, в том числе, ввиду обременения арендованного помещения залогом банка истцом уже после подписания основного договора аренды с ответчиком, занимавшим помещение более 11 месяцев. В связи с чем, спорные правоотношения сторон вытекают из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца, которые регулируются положениями главы 60 ГК РФ.
Ответчик полагает необоснованным взыскание 8 683 329 руб. арендной платы и пени с 01.07.2016 по 20.12.2016, поскольку с указанной даты фактически не имел доступа в нежилые помещения и не имел возможности использовать их для целей, предусмотренных основным договором аренды. Судом первой инстанции не дана оценка акту приема-передачи ключей истцу от помещений от 13.07.2016, что исключало возможность прохода в арендованные помещения.
Считает необоснованным отказ суда в удовлетворении встречного иска в части возврата всех полученных платежей, поскольку до регистрации договора аренды в регистрирующем органе истец, злоупотребляя правом, обременил арендованное помещение залогом банка - АО Банк "Северный Морской Путь", что исключало полностью возможность регистрации согласованного сторонами текста договора аренды от 30.04.2015.
Также полагает, что не имелось оснований для отказа в удовлетворении встречного в части возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку все строительно-ремонтные работы, связанные с обустройством помещений под фитнес-центр, были осуществлены ответчиком до заключения основного договора аренды. В связи с чем, применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм об арендном обязательстве является неправомерным, а неотделимые улучшения, выполненные ответчиком во исполнение предварительного договора и акта доступа, подписанного с истцом, являются неосновательным обогащением истца.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда от 27.12.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании ответчик доводы жалобы поддержал, истец с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, установлено судом, 14.08.2014 стороны заключили предварительный договор аренды помещения, в соответствии с которым истец (арендодатель) принял на себя обязательства не позднее 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения заключить с ответчиком (арендатором) договор аренды нежилого помещения и передать арендатору во временное владение и пользование помещения, границы которых выделены на плане, являющемся приложением N 1 к договору, общей арендуемой площадью 2 353 кв. м. Здание расположено на земельном участке под многоэтажную жилую застройку, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 5 920 кв. м, адрес объекта: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование "Виллозское сельское поселение", ЗАО "Предпортовый", уч. 14.
В пункте 1.6 предварительного договора стороны определили, что помещение сдается для использования под фитнес-клуб.
24.10.2014 стороны подписали акт доступа в объект, в соответствии с которым арендатору был предоставлен доступ в нежилые помещения площадью 2 353 кв. м для проведения ремонтных работ.
02.02.2015 стороны подписали акт приема-передачи помещений во временное пользование, в котором указали, что помещение передается на условиях предварительного договора. График работы фитнес-центра, а также ремонтно-строительных работ в нем определяется по согласованию с арендодателем. Арендатор оплачивает коммунальные услуги с момента фактического пользования помещением в соответствии с приборами учета.
30.04.2015 стороны подписали договор аренды N 2/Д, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в пользование помещение с кадастровым номером 47:14:0603001:5768 площадью 2 353 кв. м по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское сельское поселение, Красносельское шоссе, д. 54, корп. 3, лит. А.
Согласно пункту 2.1 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до 30.04.2022 включительно. При этом пунктом 2.5 договора предусмотрено, что до момента государственной регистрации договора он считается заключенным как краткосрочный на 11 месяцев. С момента государственной регистрации договора действие краткосрочного договора прекращается.
Порядок внесения платежей по договору согласован сторонами в разделе 4, где указано, что арендатор уплачивает основную и переменную части арендной платы. Согласно пункту 4.2 договора, общая стоимость основной части арендной платы составляет 1 529 450 руб. При этом до открытия фитнес-клуба (ориентировочно январь 2015 года) арендатор оплачивает арендодателю только переменную часть арендной платы. С момента открытия фитнес-клуба до августа 2015 году арендатору устанавливается льготный период по оплате, в связи с чем, размер арендной платы составляет 350 руб. за квадратный метр (823 550 руб.).
В нарушение принятых на себя по договору обязательств, ответчик арендную плату в порядке и сроки, установленные договором, не вносил, в связи с чем, истец направил ответчику требование (претензию) о необходимости погашения долга.
Письмом от 19.02.2016 арендатор, не оспаривая наличие задолженности, предложил арендодателю продлить период действия льготной ставки по арендной плате, а также реструктуризировать задолженность. В ответ истец 31.05.2016 направил арендатору предложение об установлении льготной ставки по арендной плате на период с 01.08.2015 по 01.01.2017. Согласно ответу арендатора от 07.06.2016 (исх. N 10), последний согласился подписать дополнительное соглашение к договору, однако 14.06.2016 направил истцу отказ от договора аренды с требованием возвратить 3 714 922 руб. внесенной арендной платы и 1 882 399 руб. 95 коп. уплаченных коммунальных платежей.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 20.12.2016, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик предъявил встречные требования, указав, что в силу пункта 6.5 договора аренды в случае отказа (либо уклонения) арендодателя от государственной регистрации договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды и потребовать от арендодателя возврата всех полученных по договору платежей (арендной платы и коммунальных платежей) и заявил о взыскании, помимо уплаченных арендных платежей, 26 787 561 руб. стоимости неотделимых улучшений.
Суд первой инстанции признал первоначальный иск обоснованным по праву и по размеру и сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Возражая против требования о взыскании арендной плате по 20.12.2016, ответчик указал, что с июля 2016 года ему был прегражден доступ в помещение и представил в обоснование данного довода: акт приема-передачи помещения от 03.08.2016; извещение бизнес-центра о том, что фитнес-клуб закрыт; акт исх. N 54 от 13.07.2016, подписанным стороной истца и ответчика о передаче ответчиком ключей истцу от помещений; обращения ответчика в правоохранительные органы и органы прокуратуры по вопросу незаконных действий со стороны истца по удержанию спортивного оборудования, арендованного ответчиком у третьего лица.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что названные документы не подтверждают факт недопуска в помещение, в связи со следующим. Акт передачи помещений от 03.08.2016, в котором указано, что вход в помещение невозможен, подписан только представителем ООО "СФЕРА", сведения о вызове арендодателя для приемки помещений и уведомления его о необходимости явиться для передачи объекта 03.08.2016 в материалах дела отсутствуют. Информационное сообщение администрации бизнес-центра о том, что фитнес-клуб не работает, адресовано посетителям центра, и доказательством недопуска ООО "СФЕРА" в арендуемое помещение не является, при том, указанное сообщение было размещено после отказа арендатора от договора и действительно содержало достоверную информацию о прекращении работы фитнес-клуба. В постановлении об отказе в удовлетворении жалобы по вопросу волокиты со стороны сотрудников 9 о/п УМВД России по Красносельскому району, в котором содержится информация об обращении ООО "СФЕРА" в правоохранительные органы по факту самоуправства, какие-либо обстоятельства, связанные с фактом недопуска в помещение, не указаны. Ссылка на двусторонний акт исх. N 54 от 13.07.2016, также не свидетельствует об освобождении помещений, поскольку лишь фиксирует передачу ключей. Напротив, из актов и документов, представленных истцом, усматривается, что ответчик вывозил оборудование из арендуемого помещения в июле 2016 года.
Факт освобождения помещения от имущества арендатора 20.12.2016 подтверждается актом возврата помещения, в котором указано, что представитель ответчика Бондаренко В.В. от подписания акта отказался; письменным заявлением Бондаренко В.В. о том, что 20.12.2016 им был произведен вывоз имущества ООО "СФЕРА"; доверенностью от имени ООО "СФЕРА" на имя Бондаренко В.В., в соответствии с которой последнему дано право представлять интересы ООО "СФЕРА" по вопросам деятельности Общества; письменными пояснениями сотрудников бизнес-центра "Дудергофский" о вывозе оборудования.
Не оспаривая факт вывоза оборудования из арендуемого помещения 20.12.2016, ответчик указал, что данное оборудование не принадлежало ООО "СФЕРА", а Бондаренко В.В. написал заявление под давлением. Однако доказательств оказания давления на Бондаренко В.В. ответчик суду не представил, а принадлежность оборудования не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку факт использования ответчиком помещения до 20.12.2016 установлен, доказательства возврата помещения ранее указанной даты в материалах дела отсутствуют, размер задолженности по арендной плате подтвержден и надлежащим образом не оспорен, требование о взыскании 24 558 629 руб. 03 руб. арендных платежей обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Пунктом 5.1 договора предусмотрена возможность взыскания неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Расчет неустойки судом проверен и признан верным.
Поскольку материалами дела подтверждается факт наличия задолженности, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции на основании статьи 330 ГК РФ. О применении положений статьи 333 ГК РФ ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлял.
Апелляционный суд признает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных требований ответчика о взыскании, уплаченных арендных платежей, платы за коммунальные услуги и стоимости неотделимых улучшений.
В обоснование довода о возврате платежей ответчик указал, что договор аренды не был зарегистрирован, а в апреле 2016 года помещение было передано в залог ОА Банк "Северный Морской Путь".
Согласно пункту 6.5 договора, в случае отказа (либо уклонения) арендодателя от государственной регистрации договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды и потребовать от арендодателя возврата всех полученных по договору платежей.
В то же время, из положений пункта 3.1.16 договора, которым на арендодателя возлагается обязанность передать арендатору документы для государственной регистрации договора, следует, что обязанность осуществить действия по государственной регистрации договора была возложена именно на арендатора (ответчика).
Однако, арендатор каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию договора, не предпринимал; в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора не обращался; предложений о содействии в регистрации договора истцу не направлял; требование о понуждении арендодателя зарегистрировать договор в суд не подавал.
Напротив, истец (арендодатель) письмом от 22.06.2016 предложил осуществить действия по государственной регистрации договора самим арендодателем и за его счет. Однако в ответ на это письмо ответчик отказался от договора.
Поскольку доказательств совершения арендодателем действий, направленных на воспрепятствование регистрации договора (отказ либо уклонение), не представлено, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения встречных требований о возврате всех полученных по договору платежей.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о невозможности государственной регистрации договора в связи с передачей помещения в залог, поскольку законодательство о залоге предусматривает возможность распоряжения собственником обремененным залогом имуществом с согласия залогодержателя. Учитывая отсутствие доказательств обращения в регистрирующий орган и получения отказа последнего в регистрации договора аренды по причине наличия залога, данный довод ответчика обоснованно отклонен судом первой инстанции и оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно пункту 6.6 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать его расторжения при условии письменного уведомления арендодателя за три месяца до даты расторжения. При этом арендодатель не вправе отказать арендодателю в таком расторжении.
Направление арендодателю уведомления о расторжении договора от 14.06.2016 свидетельствует о том, что ответчик данное право реализовал.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Статьей 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 3.2.10 договора, с момента прекращения договора арендатор обязан освободить помещения в течение 5 календарных дней и передать его по акту приема-передачи арендодателю. При этом помещение должно быть приведено в первоначальный вид, за исключением неотделимых улучшений, которые остаются в помещении.
Таким образом, право требовать компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений возникает у арендатора при условии, что стоимость этих неотделимых улучшений и факт их выполнения были согласованы с арендодателем.
В нарушение статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств в обоснование согласования с арендодателем, как вида, так и стоимости выполненных работ, ответчик суду не представил, а представленные им акты допуска в помещение, которыми предусматривалось право на выполнение ремонта; переписка сторон 2014 года, согласно которой арендодатель принял на себя обязательство выполнить работы, необходимые для последующего ремонта помещений; а также документы по оплате выполненных работ, таковыми доказательствами являться не могут.
Поскольку доказательства обращения к арендодателю с заявлением о согласовании выполняемых работ, направления документов, подтверждающих выполнение таких работ и их стоимость, в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены, основания для удовлетворения встречных требований о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений у суда первой инстанции отсутствовали.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы предметом исследования судом первой инстанции, и способных повлиять на правильность принятого по делу судебного акта. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, не установлено.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 по делу N А56-46473/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 13АП-3499/2017 ПО ДЕЛУ N А56-46473/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. N 13АП-3499/2017
Дело N А56-46473/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Сотова И.В., Черемошкиной В.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Жарковым Р.П.
при участии:
от истца: представитель Тонков Е.Е. по доверенности от 05.07.2016 б/н
от ответчика: представитель Горбачева А.В. по доверенности от 23.08.2016 б/н
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3499/2017) ООО "СФЕРА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 по делу N А56-46473/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "ЛИГА-ЦЕНТР"
к ООО "СФЕРА"
о взыскании задолженности по арендной плате
и по встречному иску
о взыскании стоимости неотделимых улучшений и внесенных платежей
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лига-Центр" (далее - истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СФЕРА" (далее - ответчик, арендатор) о взыскании, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 24 558 629 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате и 6 855 447 руб. неустойки.
Общество с ограниченной ответственностью "СФЕРА" предъявило встречный иск о взыскании 26 787 561 руб. 40 коп. стоимости неотделимых улучшений, а также 3 714 922 руб. 93 коп. платежей, произведенных по договору аренды помещения N 2/д от 30.04.2015.
Решением суда от 27.12.2016 исковые требования ООО "Лига-Центр" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО "СФЕРА" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по основному иску в полном объеме, требования по встречному иску удовлетворить в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, основной договор аренды, в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), является незаключенным, в связи с отсутствием его государственной регистрации по вине истца, в том числе, ввиду обременения арендованного помещения залогом банка истцом уже после подписания основного договора аренды с ответчиком, занимавшим помещение более 11 месяцев. В связи с чем, спорные правоотношения сторон вытекают из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца, которые регулируются положениями главы 60 ГК РФ.
Ответчик полагает необоснованным взыскание 8 683 329 руб. арендной платы и пени с 01.07.2016 по 20.12.2016, поскольку с указанной даты фактически не имел доступа в нежилые помещения и не имел возможности использовать их для целей, предусмотренных основным договором аренды. Судом первой инстанции не дана оценка акту приема-передачи ключей истцу от помещений от 13.07.2016, что исключало возможность прохода в арендованные помещения.
Считает необоснованным отказ суда в удовлетворении встречного иска в части возврата всех полученных платежей, поскольку до регистрации договора аренды в регистрирующем органе истец, злоупотребляя правом, обременил арендованное помещение залогом банка - АО Банк "Северный Морской Путь", что исключало полностью возможность регистрации согласованного сторонами текста договора аренды от 30.04.2015.
Также полагает, что не имелось оснований для отказа в удовлетворении встречного в части возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку все строительно-ремонтные работы, связанные с обустройством помещений под фитнес-центр, были осуществлены ответчиком до заключения основного договора аренды. В связи с чем, применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм об арендном обязательстве является неправомерным, а неотделимые улучшения, выполненные ответчиком во исполнение предварительного договора и акта доступа, подписанного с истцом, являются неосновательным обогащением истца.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда от 27.12.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании ответчик доводы жалобы поддержал, истец с доводами апелляционной жалобы не согласился.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, установлено судом, 14.08.2014 стороны заключили предварительный договор аренды помещения, в соответствии с которым истец (арендодатель) принял на себя обязательства не позднее 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения заключить с ответчиком (арендатором) договор аренды нежилого помещения и передать арендатору во временное владение и пользование помещения, границы которых выделены на плане, являющемся приложением N 1 к договору, общей арендуемой площадью 2 353 кв. м. Здание расположено на земельном участке под многоэтажную жилую застройку, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 5 920 кв. м, адрес объекта: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование "Виллозское сельское поселение", ЗАО "Предпортовый", уч. 14.
В пункте 1.6 предварительного договора стороны определили, что помещение сдается для использования под фитнес-клуб.
24.10.2014 стороны подписали акт доступа в объект, в соответствии с которым арендатору был предоставлен доступ в нежилые помещения площадью 2 353 кв. м для проведения ремонтных работ.
02.02.2015 стороны подписали акт приема-передачи помещений во временное пользование, в котором указали, что помещение передается на условиях предварительного договора. График работы фитнес-центра, а также ремонтно-строительных работ в нем определяется по согласованию с арендодателем. Арендатор оплачивает коммунальные услуги с момента фактического пользования помещением в соответствии с приборами учета.
30.04.2015 стороны подписали договор аренды N 2/Д, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору в пользование помещение с кадастровым номером 47:14:0603001:5768 площадью 2 353 кв. м по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское сельское поселение, Красносельское шоссе, д. 54, корп. 3, лит. А.
Согласно пункту 2.1 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до 30.04.2022 включительно. При этом пунктом 2.5 договора предусмотрено, что до момента государственной регистрации договора он считается заключенным как краткосрочный на 11 месяцев. С момента государственной регистрации договора действие краткосрочного договора прекращается.
Порядок внесения платежей по договору согласован сторонами в разделе 4, где указано, что арендатор уплачивает основную и переменную части арендной платы. Согласно пункту 4.2 договора, общая стоимость основной части арендной платы составляет 1 529 450 руб. При этом до открытия фитнес-клуба (ориентировочно январь 2015 года) арендатор оплачивает арендодателю только переменную часть арендной платы. С момента открытия фитнес-клуба до августа 2015 году арендатору устанавливается льготный период по оплате, в связи с чем, размер арендной платы составляет 350 руб. за квадратный метр (823 550 руб.).
В нарушение принятых на себя по договору обязательств, ответчик арендную плату в порядке и сроки, установленные договором, не вносил, в связи с чем, истец направил ответчику требование (претензию) о необходимости погашения долга.
Письмом от 19.02.2016 арендатор, не оспаривая наличие задолженности, предложил арендодателю продлить период действия льготной ставки по арендной плате, а также реструктуризировать задолженность. В ответ истец 31.05.2016 направил арендатору предложение об установлении льготной ставки по арендной плате на период с 01.08.2015 по 01.01.2017. Согласно ответу арендатора от 07.06.2016 (исх. N 10), последний согласился подписать дополнительное соглашение к договору, однако 14.06.2016 направил истцу отказ от договора аренды с требованием возвратить 3 714 922 руб. внесенной арендной платы и 1 882 399 руб. 95 коп. уплаченных коммунальных платежей.
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по состоянию на 20.12.2016, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик предъявил встречные требования, указав, что в силу пункта 6.5 договора аренды в случае отказа (либо уклонения) арендодателя от государственной регистрации договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды и потребовать от арендодателя возврата всех полученных по договору платежей (арендной платы и коммунальных платежей) и заявил о взыскании, помимо уплаченных арендных платежей, 26 787 561 руб. стоимости неотделимых улучшений.
Суд первой инстанции признал первоначальный иск обоснованным по праву и по размеру и сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Возражая против требования о взыскании арендной плате по 20.12.2016, ответчик указал, что с июля 2016 года ему был прегражден доступ в помещение и представил в обоснование данного довода: акт приема-передачи помещения от 03.08.2016; извещение бизнес-центра о том, что фитнес-клуб закрыт; акт исх. N 54 от 13.07.2016, подписанным стороной истца и ответчика о передаче ответчиком ключей истцу от помещений; обращения ответчика в правоохранительные органы и органы прокуратуры по вопросу незаконных действий со стороны истца по удержанию спортивного оборудования, арендованного ответчиком у третьего лица.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что названные документы не подтверждают факт недопуска в помещение, в связи со следующим. Акт передачи помещений от 03.08.2016, в котором указано, что вход в помещение невозможен, подписан только представителем ООО "СФЕРА", сведения о вызове арендодателя для приемки помещений и уведомления его о необходимости явиться для передачи объекта 03.08.2016 в материалах дела отсутствуют. Информационное сообщение администрации бизнес-центра о том, что фитнес-клуб не работает, адресовано посетителям центра, и доказательством недопуска ООО "СФЕРА" в арендуемое помещение не является, при том, указанное сообщение было размещено после отказа арендатора от договора и действительно содержало достоверную информацию о прекращении работы фитнес-клуба. В постановлении об отказе в удовлетворении жалобы по вопросу волокиты со стороны сотрудников 9 о/п УМВД России по Красносельскому району, в котором содержится информация об обращении ООО "СФЕРА" в правоохранительные органы по факту самоуправства, какие-либо обстоятельства, связанные с фактом недопуска в помещение, не указаны. Ссылка на двусторонний акт исх. N 54 от 13.07.2016, также не свидетельствует об освобождении помещений, поскольку лишь фиксирует передачу ключей. Напротив, из актов и документов, представленных истцом, усматривается, что ответчик вывозил оборудование из арендуемого помещения в июле 2016 года.
Факт освобождения помещения от имущества арендатора 20.12.2016 подтверждается актом возврата помещения, в котором указано, что представитель ответчика Бондаренко В.В. от подписания акта отказался; письменным заявлением Бондаренко В.В. о том, что 20.12.2016 им был произведен вывоз имущества ООО "СФЕРА"; доверенностью от имени ООО "СФЕРА" на имя Бондаренко В.В., в соответствии с которой последнему дано право представлять интересы ООО "СФЕРА" по вопросам деятельности Общества; письменными пояснениями сотрудников бизнес-центра "Дудергофский" о вывозе оборудования.
Не оспаривая факт вывоза оборудования из арендуемого помещения 20.12.2016, ответчик указал, что данное оборудование не принадлежало ООО "СФЕРА", а Бондаренко В.В. написал заявление под давлением. Однако доказательств оказания давления на Бондаренко В.В. ответчик суду не представил, а принадлежность оборудования не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку факт использования ответчиком помещения до 20.12.2016 установлен, доказательства возврата помещения ранее указанной даты в материалах дела отсутствуют, размер задолженности по арендной плате подтвержден и надлежащим образом не оспорен, требование о взыскании 24 558 629 руб. 03 руб. арендных платежей обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Пунктом 5.1 договора предусмотрена возможность взыскания неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Расчет неустойки судом проверен и признан верным.
Поскольку материалами дела подтверждается факт наличия задолженности, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции на основании статьи 330 ГК РФ. О применении положений статьи 333 ГК РФ ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции не заявлял.
Апелляционный суд признает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречных требований ответчика о взыскании, уплаченных арендных платежей, платы за коммунальные услуги и стоимости неотделимых улучшений.
В обоснование довода о возврате платежей ответчик указал, что договор аренды не был зарегистрирован, а в апреле 2016 года помещение было передано в залог ОА Банк "Северный Морской Путь".
Согласно пункту 6.5 договора, в случае отказа (либо уклонения) арендодателя от государственной регистрации договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора аренды и потребовать от арендодателя возврата всех полученных по договору платежей.
В то же время, из положений пункта 3.1.16 договора, которым на арендодателя возлагается обязанность передать арендатору документы для государственной регистрации договора, следует, что обязанность осуществить действия по государственной регистрации договора была возложена именно на арендатора (ответчика).
Однако, арендатор каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию договора, не предпринимал; в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора не обращался; предложений о содействии в регистрации договора истцу не направлял; требование о понуждении арендодателя зарегистрировать договор в суд не подавал.
Напротив, истец (арендодатель) письмом от 22.06.2016 предложил осуществить действия по государственной регистрации договора самим арендодателем и за его счет. Однако в ответ на это письмо ответчик отказался от договора.
Поскольку доказательств совершения арендодателем действий, направленных на воспрепятствование регистрации договора (отказ либо уклонение), не представлено, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения встречных требований о возврате всех полученных по договору платежей.
При этом суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о невозможности государственной регистрации договора в связи с передачей помещения в залог, поскольку законодательство о залоге предусматривает возможность распоряжения собственником обремененным залогом имуществом с согласия залогодержателя. Учитывая отсутствие доказательств обращения в регистрирующий орган и получения отказа последнего в регистрации договора аренды по причине наличия залога, данный довод ответчика обоснованно отклонен судом первой инстанции и оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно пункту 6.6 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать его расторжения при условии письменного уведомления арендодателя за три месяца до даты расторжения. При этом арендодатель не вправе отказать арендодателю в таком расторжении.
Направление арендодателю уведомления о расторжении договора от 14.06.2016 свидетельствует о том, что ответчик данное право реализовал.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Статьей 623 ГК РФ установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 3.2.10 договора, с момента прекращения договора арендатор обязан освободить помещения в течение 5 календарных дней и передать его по акту приема-передачи арендодателю. При этом помещение должно быть приведено в первоначальный вид, за исключением неотделимых улучшений, которые остаются в помещении.
Таким образом, право требовать компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений возникает у арендатора при условии, что стоимость этих неотделимых улучшений и факт их выполнения были согласованы с арендодателем.
В нарушение статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств в обоснование согласования с арендодателем, как вида, так и стоимости выполненных работ, ответчик суду не представил, а представленные им акты допуска в помещение, которыми предусматривалось право на выполнение ремонта; переписка сторон 2014 года, согласно которой арендодатель принял на себя обязательство выполнить работы, необходимые для последующего ремонта помещений; а также документы по оплате выполненных работ, таковыми доказательствами являться не могут.
Поскольку доказательства обращения к арендодателю с заявлением о согласовании выполняемых работ, направления документов, подтверждающих выполнение таких работ и их стоимость, в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены, основания для удовлетворения встречных требований о возмещении стоимости произведенных неотделимых улучшений у суда первой инстанции отсутствовали.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, которые не были бы предметом исследования судом первой инстанции, и способных повлиять на правильность принятого по делу судебного акта. Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, не установлено.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.12.2016 по делу N А56-46473/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Н.В.АНОСОВА
Судьи
И.В.СОТОВ
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
И.В.СОТОВ
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)