Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Боровиковой С.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Алейчик А.А. по доверенности от 15 апреля 2016 года N 1исх626,
от ответчика Закрытого акционерного общества "Диалог Холдинг" - Шабалина А.К. по доверенности от 10 мая 2016 года,
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года по делу N А41-17647/16, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к Закрытому акционерному обществу "Диалог Холдинг" о расторжении договора аренды земельного участка, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Диалог Холдинг" (далее - ответчик) в котором просит суд:
- - расторгнуть Договор аренды земельного участка N 2/1-2009 от 27 февраля 2009 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:79, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города;
- - обязать ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301012:79, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 140 - 142).
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя министерства, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 27 февраля 2009 года Администрация Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ЗАО "Диалог Холдинг" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 2/1-2009, в соответствии с которым во временное владение и пользование арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301012:79, общей площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города, для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Срок действия договора сторонами установлен на 10 лет с 27 февраля 2009 года по 26 февраля 2019 года (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора земельный участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01 декабря 2011 года в ЕГРП внесена регистрационная запись за N 50-50-16/069/2011-243.
Дополнительным соглашением от 15 апреля 2013 года к Договору аренды земельного участка, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, в Договор аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся арендатору для размещения домов многоэтажного жилищного строительства с объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Представители администрации 28 мая 2015 года провел осмотр земельного участка, предоставленного в аренду, по итогам которого был составлен Акт осмотра N 4, из которого следует, что общество не осваивает земельный участок - земельный участок не огорожен, на земельном участке строительство не осуществляется, проведены работы по вертикальной планировке территории.
По итогам проверки в адрес ответчика истцом было направлено письмо, в котором сообщалось, что проведен осмотр земельного участка, по итогам которого установлено, что строительство на земельном участке не осуществляется, в связи с чем администрация предложила обществу в течение 30 дней приступить к освоению земельного участка.
Представителями администрации 14 декабря 2015 года проведен повторный осмотр земельного участка, по итогам которого составлен акт осмотра, в котором отражено, что строительство на земельном участке не осуществляется.
По итогам повторного осмотра в адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 23 декабря 2015 года, в котором администрация предложила обществу приступить к освоению земельного участка, либо расторгнуть Договор аренды земельного участка.
К указанному уведомлению было приложено соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка, подписанное представителем администрации.
В связи с тем, что в добровольном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 упомянутого Кодекса:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 Кодекса;
3) в иных предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами случаях.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Статьей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Действующее законодательство разделяет два понятии "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Договором аренды земельный участок должен использоваться для размещения домов многоэтажного жилищного строительства с объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Администрация Ногинского муниципального района Московской области, посчитав, что ЗАО "Диалог Холдинг" не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению обратилось в суд с настоящими требованиями, однако, обращаясь в суд, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 18 марта 2013 года постановлением Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" N 176 был утвержден проект планировки территории г. Ногинск в границах с северо-запада - ул. Текстилей включительно, с северо-востока - проезд от ул. Текстилей к ул. Совнархозная включительно, с юго-востока - ул. Новая включительно, с юго-запада - ул. Декабристов включительно.
После заключения дополнительного соглашения к договору аренды, 07 мая 2013 года, постановлением Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" N 306 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:79.
До утверждения градостроительного плана земельного участка в период с 2011 года по 2012 год обществом на основании договоров, заключенных со специализированными организациями и представленных в материалы дела, были проведены инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания, необходимые для подготовки проектной документации и проведения в дальнейшем работ по строительству объекта.
В 2013 году ООО "ЮНКТ" на основании договора, заключенного с ЗАО "Диалог Холдинг" была разработана проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города.
Государственным автономным учреждением Московской области "Московская областная государственная экспертиза" 23 декабря 2013 года было утверждено положительное заключение государственной экспертизы N 50-1-4-1787-13 проектной документации.
В ранее утвержденный градостроительный план земельного участка, в связи с обнаруженной технической ошибкой, 22 сентября 2014 года были внесены изменения на основании постановления Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" N 790.
Общество 11 апреля 2016 года обратилось в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в период с 2012 года до 2014 года общество занималось подготовкой документации, необходимой для начала строительства, то есть осуществляло освоение земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года по делу N А41-17647/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 10АП-11834/2016 ПО ДЕЛУ N А41-17647/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. по делу N А41-17647/16
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Боровиковой С.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания Костригиным Н.И.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Алейчик А.А. по доверенности от 15 апреля 2016 года N 1исх626,
от ответчика Закрытого акционерного общества "Диалог Холдинг" - Шабалина А.К. по доверенности от 10 мая 2016 года,
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года по делу N А41-17647/16, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к Закрытому акционерному обществу "Диалог Холдинг" о расторжении договора аренды земельного участка, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Диалог Холдинг" (далее - ответчик) в котором просит суд:
- - расторгнуть Договор аренды земельного участка N 2/1-2009 от 27 февраля 2009 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:79, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города;
- - обязать ответчика в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301012:79, площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 140 - 142).
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя министерства, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель общества возражал по доводам апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 27 февраля 2009 года Администрация Ногинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ЗАО "Диалог Холдинг" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 2/1-2009, в соответствии с которым во временное владение и пользование арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301012:79, общей площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города, для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Срок действия договора сторонами установлен на 10 лет с 27 февраля 2009 года по 26 февраля 2019 года (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора земельный участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01 декабря 2011 года в ЕГРП внесена регистрационная запись за N 50-50-16/069/2011-243.
Дополнительным соглашением от 15 апреля 2013 года к Договору аренды земельного участка, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, в Договор аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся арендатору для размещения домов многоэтажного жилищного строительства с объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Представители администрации 28 мая 2015 года провел осмотр земельного участка, предоставленного в аренду, по итогам которого был составлен Акт осмотра N 4, из которого следует, что общество не осваивает земельный участок - земельный участок не огорожен, на земельном участке строительство не осуществляется, проведены работы по вертикальной планировке территории.
По итогам проверки в адрес ответчика истцом было направлено письмо, в котором сообщалось, что проведен осмотр земельного участка, по итогам которого установлено, что строительство на земельном участке не осуществляется, в связи с чем администрация предложила обществу в течение 30 дней приступить к освоению земельного участка.
Представителями администрации 14 декабря 2015 года проведен повторный осмотр земельного участка, по итогам которого составлен акт осмотра, в котором отражено, что строительство на земельном участке не осуществляется.
По итогам повторного осмотра в адрес ответчика истцом было направлено уведомление от 23 декабря 2015 года, в котором администрация предложила обществу приступить к освоению земельного участка, либо расторгнуть Договор аренды земельного участка.
К указанному уведомлению было приложено соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка, подписанное представителем администрации.
В связи с тем, что в добровольном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 упомянутого Кодекса:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 Кодекса;
3) в иных предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами случаях.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Статьей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Действующее законодательство разделяет два понятии "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.
Как следует из материалов дела, в соответствии с Договором аренды земельный участок должен использоваться для размещения домов многоэтажного жилищного строительства с объектами торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Администрация Ногинского муниципального района Московской области, посчитав, что ЗАО "Диалог Холдинг" не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению обратилось в суд с настоящими требованиями, однако, обращаясь в суд, истец не принял во внимание следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что 18 марта 2013 года постановлением Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" N 176 был утвержден проект планировки территории г. Ногинск в границах с северо-запада - ул. Текстилей включительно, с северо-востока - проезд от ул. Текстилей к ул. Совнархозная включительно, с юго-востока - ул. Новая включительно, с юго-запада - ул. Декабристов включительно.
После заключения дополнительного соглашения к договору аренды, 07 мая 2013 года, постановлением Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" N 306 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:79.
До утверждения градостроительного плана земельного участка в период с 2011 года по 2012 год обществом на основании договоров, заключенных со специализированными организациями и представленных в материалы дела, были проведены инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания, необходимые для подготовки проектной документации и проведения в дальнейшем работ по строительству объекта.
В 2013 году ООО "ЮНКТ" на основании договора, заключенного с ЗАО "Диалог Холдинг" была разработана проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. 200-летия города.
Государственным автономным учреждением Московской области "Московская областная государственная экспертиза" 23 декабря 2013 года было утверждено положительное заключение государственной экспертизы N 50-1-4-1787-13 проектной документации.
В ранее утвержденный градостроительный план земельного участка, в связи с обнаруженной технической ошибкой, 22 сентября 2014 года были внесены изменения на основании постановления Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" N 790.
Общество 11 апреля 2016 года обратилось в Министерство строительного комплекса Московской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в период с 2012 года до 2014 года общество занималось подготовкой документации, необходимой для начала строительства, то есть осуществляло освоение земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2016 года по делу N А41-17647/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Е.А.МИЩЕНКО
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)