Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.10.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - представителя Рощиной В.Е. (доверенность от 27.10.2014), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.06.2016 по делу N А54-4453/2015 (судья Ивашнина И.С.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" (деле - ООО "АВТО-групп", истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области (далее - ответчик) с исковым заявление к администрации города Рязани (далее - администрация, ответчик) о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 154-15 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:42, и просит изложить пункт 2.1 заключаемого договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: "Цена указанного участка составляет 124 749 (Сто двадцать четыре тысячи семьсот сорок девять) рублей. Цена участка определена на основании Закона Рязанской области от 21.11.2012 N 89-ОЗ "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках". Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине".
Определением суда от 05.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.
Определением суда от 17.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области).
Определением от 31.05.2016 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.
Решением суда области от 27.06.2016 в иске отказано. Судебный акт мотивирован обоснованностью расчета выкупной стоимости земельного участка, произведенного ответчиком.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, иск удовлетворить. В обоснование своей позиции указывает, что расчет стоимости выкупной цены ответчика произведен с нарушением положений решения Рязанской городской думы от 21.08.2013 N 307-I "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов". Кроме того считает, что изменение кадастровой стоимости земельного участка, произведенное после его обращения с заявлением о предоставлении такого земельного участка в собственность, является незаконным и нарушает права заявителя.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" является собственником здания склада, кадастровый (условный) номер 62-62-01/144/2005-078, лит. А, назначение - складское, общая площадь 1993,4 кв. м, адрес (местоположение): г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 38, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2005 серии 62 МГ N 252828 (т. 1 л.д. 22). Названное здание склада расположено на находящемся в государственной собственности земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 2402,6 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070040:0042.
14 марта 2006 года на основании постановления администрации города Рязани N 4524 от 08.12.2005 (т. 2 л.д. 25) между администрацией города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" (арендатор), по согласованию с Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (управление, в настоящее время - министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области), заключен договор N А025-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 (далее - договор аренды, т. 2 л.д. 20-24), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 09.12.2005 по 09.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, общей площадью 2402,6 кв. м, расположенный: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 38 (Железнодорожный район) для обслуживания нежилого строения в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (т. 2 л.д. 26). Категория земель - земли поселений (пункт 1.1 договора аренды). Согласно подпункту "в" пункта 4.1 договора арендатор имеет право выкупить участок в собственность в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области 18.05.2006 (т. 2 л.д. 24).
13.05.2015 ООО "АВТО-групп" обратилось в администрацию города Рязани с заявлением о выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 для обслуживания принадлежащего ему здания склада (т. 1 л.д. 10). Получение ответчиком данного заявления подтверждается штампом входящей корреспонденции администрации города Рязани от 13.05.2015, вх. N 02/4-13-1643-Вх.
Администрацией города Рязани 19.05.2016 издано постановление N 2198 о продаже в собственность ООО "АВТО-групп" для размещения нежилого здания - склада земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 площадью 2402,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Высоковольтная ул., 38 (Железнодорожный район). При этом в пункте 3 указанного постановления установлено, что цена земельного участка составляет 639 131 (Шестьсот тридцать девять тысяч сто тридцать один) руб. 84 коп., территориальная зона - П3 (зона коммунально-складских организаций), вид разрешенного использования земельного участка - размещение склада (6.9), категория земель - земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 124).
На основании заявления ООО "АВТО-групп" и согласно постановлению администрации города Рязани от 19.05.2015 N 2198 администрацией города Рязани подготовлены проект договора N 154-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 (далее - договор купли-продажи), акта приема-передачи, а также счет на оплату (т. 1 л.д. 11-14). Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи продавец (администрация города Рязани) обязуется передать в собственность земельный участок для размещения нежилого здания - склада, а покупатель (ООО "АВТО-групп") обязуется принять и оплатить стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, площадью 2402,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 38 (Железнодорожный район). Категория данного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - размещение склада (6.9). Территориальная зона - П3 (зона коммунально-складских организаций).
В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи цена указанного участка составляет 639 131 руб. 84 коп. Цена участка определена на основании Закона Рязанской области от 21.11.2012 N 89-ОЗ "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках". Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине.
24.06.2015 истцом в адрес ответчика направлено сопроводительное письмо с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи, в котором истец указал, что согласно Постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-п "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 составляет 1 663 319 руб. 98 коп. (строка 488638), в связи с чем выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 124 749 руб. Предложил ответчику читать пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена указанного участка составляет 124 749 руб. Цена участка определена на основании Закона Рязанской области от 21.11.2012 N 89-ОЗ "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках" (т. 1 л.д. 15-16).
В письме от 16.07.2015 N 02/413-4075-Исх (т. 1 л.д. 17-18) администрация города Рязани пояснила, что кадастровая стоимость земельного участка при расчете цены выкупа была определена с учетом вида разрешенного использования "для обслуживания здания склада", указанного в заявлении от 13.05.2015, на основании среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов муниципальных районов и городских округов Рязанской области согласно приложению N 2 к постановлению министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-п "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области", в связи с чем, основания для внесения изменений в выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 и согласования протокола разногласий отсутствуют.
Полагая, что установленная в проекте договора N 154-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, выкупная стоимость участка является необоснованной, принимая во внимание, что соглашение о выкупной цене имущества сторонами не достигнуто, общество с ограниченной ответственностью "АВТО- групп" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 154-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, в части определения выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления. В соответствии с пунктом 2 Решения Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, лицам, не указанным в пункте 1 настоящего решения и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена выкупа определяется в размере пятикратной величины ставки земельного налога. Величина ставки земельного налога определяется как соответствующая установленной нормативным правовым актом Рязанской городской Думы налоговой ставке земельного налога процентная доля кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.
Статьей 2 решения Рязанского городского Совета от 24.11.2005 N 384-III "Об установлении земельного налога" в отношении прочих земельных участков установлена налоговая ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
По существу, между сторонами возник спор относительно того, из какой кадастровой стоимости должна быть определена выкупная цена земельного участка, поскольку на момент подачи обществом заявления от 08.06.2015 (т. 1, л.д. 10) по сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляла 1 663 319,98 руб., в то время как ответчик при определении выкупной цены земельного участка исходил из кадастровой стоимости в размере 8 821 757,91 руб.
Как следует из материалов дела, при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктом на территории Рязанской области утверждены постановлением министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П, вступившим в силу с 01.01.2014. В соответствии с приложением N 1 к вышеуказанному постановлению (позиция 488638) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 по состоянию на 01.01.2013 установлена в размере 1 663 319 руб. 98 коп.
Из пояснений филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области (за исх. N 01-16/1171/16 от 07.04.2016) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:42 по состоянию на 01.01.2014 составляла 1 663 319 руб. 98 коп. и была установлена на основании приложения N 1 Постановления министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П по 13 группе видов разрешенного использования, к которой относятся земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воз- душных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (т. 2 л.д. 40). Таким образом, спорный земельный участок отнесен к земельным участкам, указанным в пункте 2.1.13 Методических указаний.
Формулировка состава 13 группы разрешенного использования не предполагает размещение на земельном участке склада, равно как земельные участки, расположенные в зоне коммунально-складских организаций П3, не предназначены для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
Спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной П3 - зона коммунально-складских организаций (т. 2 л.д. 110-113). Основные виды разрешенного использования: коммунально-складские организации; объекты складского назначения; оптовые базы и склады; предприятия автосервиса, станции технического обслуживания; административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации локального, городского и внегородского значения; учреждения жилищно-коммунального хозяйства; отдельно стоящие УВД, РОВД, отделы ГИБДД, военные комиссариаты районные и городские; многофункциональные деловые и обслуживающие здания; рынки промышленных товаров; пожарные части; ветлечебницы; отделения, участковые пункты милиции; сооружения для хранения транспортных средств; автобусные парки; автосалоны; автокомплексы (пункт 3 статьи 38 Правил землепользования и застройки).
При таких обстоятельствах размещение склада на спорном земельном участке соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне П3.
Согласно Классификатору, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 540 от 01.09.2014 одним из видов разрешенного использования является - склады с кодом (числовым обозначением) вида разрешенного использования земельного участка - 6.9.
Администрация города Рязани в процессе рассмотрения заявления ООО "АВТО-групп" от 13.05.2015 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов в пределах предоставленных ей полномочий постановлением N 2198 от 19.05.2015 привела в соответствие сведения о фактическом виде использования земельного участка с учетом градостроительного зонирования территории города Рязани.
Поскольку земельный участок использовался для эксплуатации склада, то действия администрации города Рязани не нарушают прав истца и соответствуют действующему законодательству.
Кроме того, судом области учтено, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 05.09.2012 N 6200/301/12-114045, до издания постановления от 14.10.2013 N 10-П, спорный земельный участок имел кадастровую стоимость 6 757 480 руб. 68 коп., удельный показатель кадастровой стоимости 2812 руб. 57 коп. руб. /кв. м (т. 1 л.д. 23-27). Т.е. истец на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность располагал сведениями о кадастровой стоимости данного земельного участка, которая была определена ранее.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, сведения о которой содержались в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 13.05.2015, не соответствовала виду разрешенного использования земельного участка, предназначенного для эксплуатации здания, суд области правомерно указал, что кадастровая стоимость, определенная в противоречии с требованиями закона, не может быть использована для расчета выкупной цены земельного участка.
Таким образом, ответчик при расчете выкупной цены правомерно исходил из кадастровой стоимости земельного участка в размере 8 521 757,91 руб., в связи с чем, выкупная цена определена в соответствии с нормами п. 2.1 Решения Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I в сумме 639 131,84 руб. (8 521 757,91*1,5% *5/100).
При таких обстоятельствах, суд области обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении ФАС Северо-западного округа от 23.06.2014 по делу N А13-9398/2013.
Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции исследовал и оценил в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с подачей апелляционной жалобы, относятся на самого заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.06.2016 по делу N А54-4453/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 20АП-5032/2016 ПО ДЕЛУ N А54-4453/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. по делу N А54-4453/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28.09.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.10.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - представителя Рощиной В.Е. (доверенность от 27.10.2014), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.06.2016 по делу N А54-4453/2015 (судья Ивашнина И.С.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" (деле - ООО "АВТО-групп", истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области (далее - ответчик) с исковым заявление к администрации города Рязани (далее - администрация, ответчик) о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 154-15 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:42, и просит изложить пункт 2.1 заключаемого договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции: "Цена указанного участка составляет 124 749 (Сто двадцать четыре тысячи семьсот сорок девять) рублей. Цена участка определена на основании Закона Рязанской области от 21.11.2012 N 89-ОЗ "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках". Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине".
Определением суда от 05.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.
Определением суда от 17.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области).
Определением от 31.05.2016 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.
Решением суда области от 27.06.2016 в иске отказано. Судебный акт мотивирован обоснованностью расчета выкупной стоимости земельного участка, произведенного ответчиком.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, иск удовлетворить. В обоснование своей позиции указывает, что расчет стоимости выкупной цены ответчика произведен с нарушением положений решения Рязанской городской думы от 21.08.2013 N 307-I "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов". Кроме того считает, что изменение кадастровой стоимости земельного участка, произведенное после его обращения с заявлением о предоставлении такого земельного участка в собственность, является незаконным и нарушает права заявителя.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" является собственником здания склада, кадастровый (условный) номер 62-62-01/144/2005-078, лит. А, назначение - складское, общая площадь 1993,4 кв. м, адрес (местоположение): г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 38, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.11.2005 серии 62 МГ N 252828 (т. 1 л.д. 22). Названное здание склада расположено на находящемся в государственной собственности земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 2402,6 кв. м с кадастровым номером 62:29:0070040:0042.
14 марта 2006 года на основании постановления администрации города Рязани N 4524 от 08.12.2005 (т. 2 л.д. 25) между администрацией города Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АВТО-групп" (арендатор), по согласованию с Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (управление, в настоящее время - министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области), заключен договор N А025-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 (далее - договор аренды, т. 2 л.д. 20-24), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 09.12.2005 по 09.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, общей площадью 2402,6 кв. м, расположенный: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 38 (Железнодорожный район) для обслуживания нежилого строения в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (т. 2 л.д. 26). Категория земель - земли поселений (пункт 1.1 договора аренды). Согласно подпункту "в" пункта 4.1 договора арендатор имеет право выкупить участок в собственность в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области 18.05.2006 (т. 2 л.д. 24).
13.05.2015 ООО "АВТО-групп" обратилось в администрацию города Рязани с заявлением о выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 для обслуживания принадлежащего ему здания склада (т. 1 л.д. 10). Получение ответчиком данного заявления подтверждается штампом входящей корреспонденции администрации города Рязани от 13.05.2015, вх. N 02/4-13-1643-Вх.
Администрацией города Рязани 19.05.2016 издано постановление N 2198 о продаже в собственность ООО "АВТО-групп" для размещения нежилого здания - склада земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 площадью 2402,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Высоковольтная ул., 38 (Железнодорожный район). При этом в пункте 3 указанного постановления установлено, что цена земельного участка составляет 639 131 (Шестьсот тридцать девять тысяч сто тридцать один) руб. 84 коп., территориальная зона - П3 (зона коммунально-складских организаций), вид разрешенного использования земельного участка - размещение склада (6.9), категория земель - земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 124).
На основании заявления ООО "АВТО-групп" и согласно постановлению администрации города Рязани от 19.05.2015 N 2198 администрацией города Рязани подготовлены проект договора N 154-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 (далее - договор купли-продажи), акта приема-передачи, а также счет на оплату (т. 1 л.д. 11-14). Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи продавец (администрация города Рязани) обязуется передать в собственность земельный участок для размещения нежилого здания - склада, а покупатель (ООО "АВТО-групп") обязуется принять и оплатить стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, площадью 2402,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Высоковольтная, д. 38 (Железнодорожный район). Категория данного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - размещение склада (6.9). Территориальная зона - П3 (зона коммунально-складских организаций).
В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи цена указанного участка составляет 639 131 руб. 84 коп. Цена участка определена на основании Закона Рязанской области от 21.11.2012 N 89-ОЗ "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках". Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине.
24.06.2015 истцом в адрес ответчика направлено сопроводительное письмо с приложением протокола разногласий к договору купли-продажи, в котором истец указал, что согласно Постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-п "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 составляет 1 663 319 руб. 98 коп. (строка 488638), в связи с чем выкупная стоимость указанного земельного участка составляет 124 749 руб. Предложил ответчику читать пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена указанного участка составляет 124 749 руб. Цена участка определена на основании Закона Рязанской области от 21.11.2012 N 89-ОЗ "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках" (т. 1 л.д. 15-16).
В письме от 16.07.2015 N 02/413-4075-Исх (т. 1 л.д. 17-18) администрация города Рязани пояснила, что кадастровая стоимость земельного участка при расчете цены выкупа была определена с учетом вида разрешенного использования "для обслуживания здания склада", указанного в заявлении от 13.05.2015, на основании среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов муниципальных районов и городских округов Рязанской области согласно приложению N 2 к постановлению министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-п "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области", в связи с чем, основания для внесения изменений в выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 и согласования протокола разногласий отсутствуют.
Полагая, что установленная в проекте договора N 154-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, выкупная стоимость участка является необоснованной, принимая во внимание, что соглашение о выкупной цене имущества сторонами не достигнуто, общество с ограниченной ответственностью "АВТО- групп" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 154-15 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042, в части определения выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления. В соответствии с пунктом 2 Решения Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования - городской округ город Рязань, лицам, не указанным в пункте 1 настоящего решения и являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена выкупа определяется в размере пятикратной величины ставки земельного налога. Величина ставки земельного налога определяется как соответствующая установленной нормативным правовым актом Рязанской городской Думы налоговой ставке земельного налога процентная доля кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.
Статьей 2 решения Рязанского городского Совета от 24.11.2005 N 384-III "Об установлении земельного налога" в отношении прочих земельных участков установлена налоговая ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
По существу, между сторонами возник спор относительно того, из какой кадастровой стоимости должна быть определена выкупная цена земельного участка, поскольку на момент подачи обществом заявления от 08.06.2015 (т. 1, л.д. 10) по сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость испрашиваемого земельного участка составляла 1 663 319,98 руб., в то время как ответчик при определении выкупной цены земельного участка исходил из кадастровой стоимости в размере 8 821 757,91 руб.
Как следует из материалов дела, при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктом на территории Рязанской области утверждены постановлением министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П, вступившим в силу с 01.01.2014. В соответствии с приложением N 1 к вышеуказанному постановлению (позиция 488638) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:0042 по состоянию на 01.01.2013 установлена в размере 1 663 319 руб. 98 коп.
Из пояснений филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области (за исх. N 01-16/1171/16 от 07.04.2016) следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070040:42 по состоянию на 01.01.2014 составляла 1 663 319 руб. 98 коп. и была установлена на основании приложения N 1 Постановления министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П по 13 группе видов разрешенного использования, к которой относятся земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воз- душных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (т. 2 л.д. 40). Таким образом, спорный земельный участок отнесен к земельным участкам, указанным в пункте 2.1.13 Методических указаний.
Формулировка состава 13 группы разрешенного использования не предполагает размещение на земельном участке склада, равно как земельные участки, расположенные в зоне коммунально-складских организаций П3, не предназначены для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
Спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной П3 - зона коммунально-складских организаций (т. 2 л.д. 110-113). Основные виды разрешенного использования: коммунально-складские организации; объекты складского назначения; оптовые базы и склады; предприятия автосервиса, станции технического обслуживания; административно-хозяйственные, деловые и общественные учреждения и организации локального, городского и внегородского значения; учреждения жилищно-коммунального хозяйства; отдельно стоящие УВД, РОВД, отделы ГИБДД, военные комиссариаты районные и городские; многофункциональные деловые и обслуживающие здания; рынки промышленных товаров; пожарные части; ветлечебницы; отделения, участковые пункты милиции; сооружения для хранения транспортных средств; автобусные парки; автосалоны; автокомплексы (пункт 3 статьи 38 Правил землепользования и застройки).
При таких обстоятельствах размещение склада на спорном земельном участке соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне П3.
Согласно Классификатору, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 540 от 01.09.2014 одним из видов разрешенного использования является - склады с кодом (числовым обозначением) вида разрешенного использования земельного участка - 6.9.
Администрация города Рязани в процессе рассмотрения заявления ООО "АВТО-групп" от 13.05.2015 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов в пределах предоставленных ей полномочий постановлением N 2198 от 19.05.2015 привела в соответствие сведения о фактическом виде использования земельного участка с учетом градостроительного зонирования территории города Рязани.
Поскольку земельный участок использовался для эксплуатации склада, то действия администрации города Рязани не нарушают прав истца и соответствуют действующему законодательству.
Кроме того, судом области учтено, что согласно кадастровой выписке о земельном участке от 05.09.2012 N 6200/301/12-114045, до издания постановления от 14.10.2013 N 10-П, спорный земельный участок имел кадастровую стоимость 6 757 480 руб. 68 коп., удельный показатель кадастровой стоимости 2812 руб. 57 коп. руб. /кв. м (т. 1 л.д. 23-27). Т.е. истец на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность располагал сведениями о кадастровой стоимости данного земельного участка, которая была определена ранее.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, сведения о которой содержались в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 13.05.2015, не соответствовала виду разрешенного использования земельного участка, предназначенного для эксплуатации здания, суд области правомерно указал, что кадастровая стоимость, определенная в противоречии с требованиями закона, не может быть использована для расчета выкупной цены земельного участка.
Таким образом, ответчик при расчете выкупной цены правомерно исходил из кадастровой стоимости земельного участка в размере 8 521 757,91 руб., в связи с чем, выкупная цена определена в соответствии с нормами п. 2.1 Решения Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I в сумме 639 131,84 руб. (8 521 757,91*1,5% *5/100).
При таких обстоятельствах, суд области обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
Аналогичный правовой подход нашел отражение в постановлении ФАС Северо-западного округа от 23.06.2014 по делу N А13-9398/2013.
Аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену судебного акта в указанной части, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что суд первой инстанции исследовал и оценил в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом правильного распределения бремени доказывания, установил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с подачей апелляционной жалобы, относятся на самого заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.06.2016 по делу N А54-4453/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)