Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сбитнева А.Ю.
судей: Колупаевой Л.А.,
Скачковой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М. без использования средств аудиозаписи,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя - не явился;
- от заинтересованного лица - не явился;
- от третьего лица - не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 марта 2017 г. по делу N А27-24666/2016 (судья Смычкова Ж.Г.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автостоп" (г. Кемерово, ОГРН 1094205010470, ИНН 4205179476)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 104420510059, ИНН 4205077178)
третье лицо: Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области
о признании незаконным отказа от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300,
Общество с ограниченной ответственностью "Автостоп" (далее - ООО "Автостоп", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - Управление Росреестра по КО), оформленного в виде сообщения от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300, в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:280, расположенный по адресу: Кемеровская область Кемеровский городской округ; городе Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:280, расположенный по адресу: Кемеровская область Кемеровский городской округ; город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной в установленный законом срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.03.2017 заявленные требования удовлетворены - суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выраженный в сообщении от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300, в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:2807, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Автостоп" (ОГРН 1094205010470, ИНН 4205179476) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:2807, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной.
Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по КО обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование своей позиции заинтересованное лицо указывает, что из совокупности представленных документов, а также информации, поступившей от компетентных органов, государственным регистратором сделан вывод об отсутствии оснований для проведения регистрационных действий, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих, прекратили свое действие.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества и разрешения на строительство. Однако, договор аренды и разрешение на строительство прекратили свое действие тем самым утратив юридическую силу, следовательно, в рассматриваемом случае на государственную регистрацию права собственности не представлено ни одного правоустанавливающего документа, соответствующего требованиям федерального законодательства, действующего на момент совершения оспариваемых действий.
Кроме того, судом не дана оценка тому факту, что помимо отсутствия действующего правоустанавливающего документа на земельный участок, второй обязательный для государственной регистрации документ - разрешение на строительство, также прекратил свое действие по решению компетентного органа и утратил юридическую силу.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на Интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.
В порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным приступить к рассмотрению апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что 10.10.2016 в Управление Росреестра по КО поступило заявление ООО "Автостоп" на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной, кад. N 42:24:0101027:2807, общая площадь застройки 1602,4, степень готовности объекта 5%.
В дело правоустанавливающих документов представлен договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13, дата регистрации 20.12.2013, N 42-42-01/394/2013-211, дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 38-11-С/13 от 03.12.2013, заключенные между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО "Автостоп", согласно которым срок действия договора аренды устанавливается с момента его заключения по 31.01.2015. Представленное в дело правоустанавливающих документов разрешение на строительство N 42-305-350-2015 выдано администрацией г. Кемерово 12.11.2015.
Сообщением от 21.11.2016 N 42/201/125/20016-300 Управлением Росреестра по КО отказано в регистрации на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В обоснование отказа Управление Росреестра по Кемеровской области указало, что предоставленный договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 расторгнут Комитетом с 21.09.2016; разрешение на строительство от 12.11.2015 г. N 42-305-350-2015 в виду расторжения договор аренды земельного участка прекращено Администрацией города Кемерово 02.11.2016.
Общество, считая указанный выше отказ в государственной регистрации права собственности незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у государственного регистратора законных оснований для отказа в регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства.
Седьмой арбитражный апелляционный суд при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из следующего.
В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества и разрешения на строительство.
Из материалов дела следует, что в качестве правоустанавливающих документов были представлены договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13, дата регистрации 20.12.2013, N 42-42-01/394/2013-211, дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 от 03.12.2013, заключенные между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО "Автостоп", согласно которым срок действия договора аренды устанавливается с момента его заключения по 31.01.2015. Представленное в дело правоустанавливающих документов разрешение на строительство N 42-305-350-2015 выдано администрацией г. Кемерово 12.11.2015.
Наличие записи о правах, ограничениях (обременениях) прав в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права, таким образом, запись в ЕГРП об обременении подтверждает существование обременения в виде аренды, возникшей из договора аренды от 26.11.2013 N 38-11-С/13 и дополнительного соглашения к договору N 1 от 03.12.2013, сроком по 31.01.2015.
Управление Росреестра по Кемеровской области установив, что поскольку разрешение на строительство объекта выдано по истечении срока договора аренды (дата выдачи разрешения 12.11.2015, срок договора аренды - по 31.01.2015), а заявителем не представлено доказательств возобновления договора аренды на неопределенный срок, с целью устранения фактов, характеризующих объект как самовольно возведенное строение, в порядке пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации в адрес Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области был направлен запрос о пролонгации указанного договора аренды.
Государственная регистрация была приостановлена 21.10.2016 по решению государственного регистратора сроком на 1 месяц до 18.11.2016.
Согласно полученному ответу на запрос Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области расторг договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 с ООО "Автостоп" с 21.09.2016.
В связи с поступившей информацией о расторжении договора аренды был сделан соответствующий запрос в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово, в ответе, на который сообщено о прекращении действия разрешения на строительство от 12.11.2015 N 42-305-350-2015 на основании решения администрации города Кемерово от 02.11.2016 N 6.
Основываясь на представленных заявителем документах, Управление Росреестра по КО пришло к выводу, что представленные на государственную регистрацию правоустанавливающие документы - договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13; дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 от 03.12.2013; разрешение на строительство N 42-305-350-2015 от 12.11.2015 не могут быть рассмотрены в качестве документов, устанавливающих право ООО "Автостоп" на объект незавершенного строительства по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриально, поскольку их действие прекращено.
Указанное выше послужило основанием для принятия Управлением Росреестра по КО оспариваемого решения, оформленного в виде сообщения от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300, об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Однако заинтересованным лицом не были учтены следующие обстоятельства.
Согласно статье 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), они прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению недвижимости невозможно.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с чем, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот.
Незавершенное строительство может быть также признано объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке пункта 2 статьи 25 Федерального закона.
Как указывалось ранее, статьей 25 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 ГК РФ, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.
Пунктом 7 статьи 51 ГрК РФ к числу документов, представляемых для получения разрешения на строительство отнесены, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.
Пунктом 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. При этом судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Из пояснений третьего лица судом первой инстанции было установлено, что на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2013 по делу N А27-7263/2013 между Комитетом и ООО "Автостоп" был заключен договор аренды от 26.11.2013 N 38-11-С/13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027/2659, площадью 3400 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Заводский район, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной, для строительства автомоечного комплекса в составе: автомойка (на 2 поста), шиномонтажная мастерская (на 2 станка), кафе (на 30 посадочных мест), автомагазин (торговая площадь до 50 кв. м). Срок договора аренды был установлен до 31.10.2014. По истечении срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ.
В сентябре 2016 г. Комитетом был произведен визуальный осмотр земельного участка, после чего установлено, что участок фактически не используется в соответствии с заявленными целями.
Письмом от 06.09.2016 Комитет уведомил ООО "Автостоп" об отказе от договора аренды от 26.11.2013 N 38-11-С/13 в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ и на основании пункта 7.2 Договора аренды.
Письмом от 02.11.2016 N 9-6-11/119 Комитет уведомил Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово о прекращении действия договора аренды, что послужило основанием для отмены действовавшего разрешения на строительство N 42-305-350-2015 от 12.11.2015.
Вместе с тем, из представленных заявителем документов следует, что объект незавершенного использования был создан до момента расторжения договора аренды земельного участка от 26.11.2013 г. N 38-11-С/13, а также, до момента прекращения срока действия разрешения на строительство от 12.11.2015 N 42-305-350-2015.
Согласно материалам дела, подтверждением того, обстоятельства, что строительство на земельном участке Обществом осуществлялось, является также продление Администрацией г. Кемерово 12.09.2016 разрешения на строительство - до 12.05.2017.
В августе 2016 Обществом обеспечено проведение кадастровых работ на объекте незавершенного строительства и 20.09.2016 - объект был поставлен на кадастровый учет.
Договор аренды считается расторгнутым с 27.09.2016, то есть после создания объекта незавершенного строительства.
После расторжение договора аренды земельного участка осуществление строительных работ заявителем было приостановлено.
Действие разрешения на строительство от 12.11.2015 N 42-305-350-2015 прекращено на основании решения администрации города Кемерово от 02.11.2016 N 6, после обращения Общества в Управление Росреестра по КО (07.10.2016) с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, поскольку спорный объект незавершенного строительства был создан Обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были представлены на регистрацию, соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав у Управления Росреестра по КО не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 305-КГ15-8853.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Росреестра по КО зарегистрировать право собственности ООО "Автостоп" на спорное имущество, в связи с чем, правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности Общества на указанный объект.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для его отмены.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку Управление Росреестра по КО освобождено от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 марта 2017 г. по делу N А27-24666/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 07АП-3796/2017 ПО ДЕЛУ N А27-24666/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. по делу N А27-24666/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сбитнева А.Ю.
судей: Колупаевой Л.А.,
Скачковой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М. без использования средств аудиозаписи,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя - не явился;
- от заинтересованного лица - не явился;
- от третьего лица - не явился;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 марта 2017 г. по делу N А27-24666/2016 (судья Смычкова Ж.Г.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автостоп" (г. Кемерово, ОГРН 1094205010470, ИНН 4205179476)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 104420510059, ИНН 4205077178)
третье лицо: Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области
о признании незаконным отказа от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Автостоп" (далее - ООО "Автостоп", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - Управление Росреестра по КО), оформленного в виде сообщения от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300, в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:280, расположенный по адресу: Кемеровская область Кемеровский городской округ; городе Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:280, расположенный по адресу: Кемеровская область Кемеровский городской округ; город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной в установленный законом срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - Комитет, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.03.2017 заявленные требования удовлетворены - суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, выраженный в сообщении от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300, в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:2807, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Автостоп" (ОГРН 1094205010470, ИНН 4205179476) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 42:24:0101027:2807, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной.
Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра по КО обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование своей позиции заинтересованное лицо указывает, что из совокупности представленных документов, а также информации, поступившей от компетентных органов, государственным регистратором сделан вывод об отсутствии оснований для проведения регистрационных действий, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих, прекратили свое действие.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества и разрешения на строительство. Однако, договор аренды и разрешение на строительство прекратили свое действие тем самым утратив юридическую силу, следовательно, в рассматриваемом случае на государственную регистрацию права собственности не представлено ни одного правоустанавливающего документа, соответствующего требованиям федерального законодательства, действующего на момент совершения оспариваемых действий.
Кроме того, судом не дана оценка тому факту, что помимо отсутствия действующего правоустанавливающего документа на земельный участок, второй обязательный для государственной регистрации документ - разрешение на строительство, также прекратил свое действие по решению компетентного органа и утратил юридическую силу.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на Интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.
В порядке части 6 статьи 121, частей 1, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд счел возможным приступить к рассмотрению апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268, АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Из материалов дела следует, что 10.10.2016 в Управление Росреестра по КО поступило заявление ООО "Автостоп" на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной, кад. N 42:24:0101027:2807, общая площадь застройки 1602,4, степень готовности объекта 5%.
В дело правоустанавливающих документов представлен договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13, дата регистрации 20.12.2013, N 42-42-01/394/2013-211, дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 38-11-С/13 от 03.12.2013, заключенные между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО "Автостоп", согласно которым срок действия договора аренды устанавливается с момента его заключения по 31.01.2015. Представленное в дело правоустанавливающих документов разрешение на строительство N 42-305-350-2015 выдано администрацией г. Кемерово 12.11.2015.
Сообщением от 21.11.2016 N 42/201/125/20016-300 Управлением Росреестра по КО отказано в регистрации на основании абзацев 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ.
В обоснование отказа Управление Росреестра по Кемеровской области указало, что предоставленный договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 расторгнут Комитетом с 21.09.2016; разрешение на строительство от 12.11.2015 г. N 42-305-350-2015 в виду расторжения договор аренды земельного участка прекращено Администрацией города Кемерово 02.11.2016.
Общество, считая указанный выше отказ в государственной регистрации права собственности незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у государственного регистратора законных оснований для отказа в регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства.
Седьмой арбитражный апелляционный суд при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из следующего.
В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества и разрешения на строительство.
Из материалов дела следует, что в качестве правоустанавливающих документов были представлены договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13, дата регистрации 20.12.2013, N 42-42-01/394/2013-211, дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 от 03.12.2013, заключенные между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и ООО "Автостоп", согласно которым срок действия договора аренды устанавливается с момента его заключения по 31.01.2015. Представленное в дело правоустанавливающих документов разрешение на строительство N 42-305-350-2015 выдано администрацией г. Кемерово 12.11.2015.
Наличие записи о правах, ограничениях (обременениях) прав в ЕГРП является единственным доказательством существования зарегистрированного права, таким образом, запись в ЕГРП об обременении подтверждает существование обременения в виде аренды, возникшей из договора аренды от 26.11.2013 N 38-11-С/13 и дополнительного соглашения к договору N 1 от 03.12.2013, сроком по 31.01.2015.
Управление Росреестра по Кемеровской области установив, что поскольку разрешение на строительство объекта выдано по истечении срока договора аренды (дата выдачи разрешения 12.11.2015, срок договора аренды - по 31.01.2015), а заявителем не представлено доказательств возобновления договора аренды на неопределенный срок, с целью устранения фактов, характеризующих объект как самовольно возведенное строение, в порядке пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации в адрес Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области был направлен запрос о пролонгации указанного договора аренды.
Государственная регистрация была приостановлена 21.10.2016 по решению государственного регистратора сроком на 1 месяц до 18.11.2016.
Согласно полученному ответу на запрос Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области расторг договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 с ООО "Автостоп" с 21.09.2016.
В связи с поступившей информацией о расторжении договора аренды был сделан соответствующий запрос в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово, в ответе, на который сообщено о прекращении действия разрешения на строительство от 12.11.2015 N 42-305-350-2015 на основании решения администрации города Кемерово от 02.11.2016 N 6.
Основываясь на представленных заявителем документах, Управление Росреестра по КО пришло к выводу, что представленные на государственную регистрацию правоустанавливающие документы - договор аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13; дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 26.11.2013 N 38-11-С/13 от 03.12.2013; разрешение на строительство N 42-305-350-2015 от 12.11.2015 не могут быть рассмотрены в качестве документов, устанавливающих право ООО "Автостоп" на объект незавершенного строительства по адресу: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриально, поскольку их действие прекращено.
Указанное выше послужило основанием для принятия Управлением Росреестра по КО оспариваемого решения, оформленного в виде сообщения от 21.11.2016 N 42/201/125/2016-300, об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Однако заинтересованным лицом не были учтены следующие обстоятельства.
Согласно статье 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), они прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению недвижимости невозможно.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с чем, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот.
Незавершенное строительство может быть также признано объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке пункта 2 статьи 25 Федерального закона.
Как указывалось ранее, статьей 25 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 ГК РФ, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.
Пунктом 7 статьи 51 ГрК РФ к числу документов, представляемых для получения разрешения на строительство отнесены, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.
Пунктом 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. При этом судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Из пояснений третьего лица судом первой инстанции было установлено, что на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от 10.10.2013 по делу N А27-7263/2013 между Комитетом и ООО "Автостоп" был заключен договор аренды от 26.11.2013 N 38-11-С/13 в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101027/2659, площадью 3400 кв. м, по адресу: г. Кемерово, Заводский район, северо-восточнее пересечения ул. Красноармейской и ул. Индустриальной, для строительства автомоечного комплекса в составе: автомойка (на 2 поста), шиномонтажная мастерская (на 2 станка), кафе (на 30 посадочных мест), автомагазин (торговая площадь до 50 кв. м). Срок договора аренды был установлен до 31.10.2014. По истечении срока действия договор был возобновлен на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ.
В сентябре 2016 г. Комитетом был произведен визуальный осмотр земельного участка, после чего установлено, что участок фактически не используется в соответствии с заявленными целями.
Письмом от 06.09.2016 Комитет уведомил ООО "Автостоп" об отказе от договора аренды от 26.11.2013 N 38-11-С/13 в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ и на основании пункта 7.2 Договора аренды.
Письмом от 02.11.2016 N 9-6-11/119 Комитет уведомил Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Кемерово о прекращении действия договора аренды, что послужило основанием для отмены действовавшего разрешения на строительство N 42-305-350-2015 от 12.11.2015.
Вместе с тем, из представленных заявителем документов следует, что объект незавершенного использования был создан до момента расторжения договора аренды земельного участка от 26.11.2013 г. N 38-11-С/13, а также, до момента прекращения срока действия разрешения на строительство от 12.11.2015 N 42-305-350-2015.
Согласно материалам дела, подтверждением того, обстоятельства, что строительство на земельном участке Обществом осуществлялось, является также продление Администрацией г. Кемерово 12.09.2016 разрешения на строительство - до 12.05.2017.
В августе 2016 Обществом обеспечено проведение кадастровых работ на объекте незавершенного строительства и 20.09.2016 - объект был поставлен на кадастровый учет.
Договор аренды считается расторгнутым с 27.09.2016, то есть после создания объекта незавершенного строительства.
После расторжение договора аренды земельного участка осуществление строительных работ заявителем было приостановлено.
Действие разрешения на строительство от 12.11.2015 N 42-305-350-2015 прекращено на основании решения администрации города Кемерово от 02.11.2016 N 6, после обращения Общества в Управление Росреестра по КО (07.10.2016) с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Таким образом, поскольку спорный объект незавершенного строительства был создан Обществом в период действия договора аренды земельного участка и выданного в установленном порядке разрешения на строительство, данные документы были представлены на регистрацию, соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав у Управления Росреестра по КО не было оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2015 N 305-КГ15-8853.
С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о незаконности отказа Управления Росреестра по КО зарегистрировать право собственности ООО "Автостоп" на спорное имущество, в связи с чем, правомерно удовлетворил заявленные требования, обязав Управление в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности Общества на указанный объект.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для его отмены.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку Управление Росреестра по КО освобождено от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции не рассматривается.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 марта 2017 г. по делу N А27-24666/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
А.Ю.СБИТНЕВ
А.Ю.СБИТНЕВ
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
О.А.СКАЧКОВА
Л.А.КОЛУПАЕВА
О.А.СКАЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)