Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик обязанность по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.,
судей Стракатовой З.Е., Душнюк Н.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 28 сентября 2015 года по иску администрации Прионежского муниципального района к А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате.
Заслушав доклад Стракатовой З.Е., судебная коллегия
администрация Прионежского муниципального района Республики Карелия обратилась в суд с иском к А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате по тем основаниям, что <...> г. с ответчиком заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером N, площадью 1500 кв. м, местоположение: Республика Карелия, Прионежского района, ст. Шуйская, входящая в состав п. Шуя. В нарушение условий договора аренды земельного участка ответчик не вносит арендную плату. Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 января 2015 г. с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате за 2013 г., 2014 г. и пени за период с <...> г. по <...> г., всего на сумму 59410 руб. 14 коп. Администрация Прионежского муниципального района Республики Карелия просила расторгнуть с А. договор аренды земельного участка, обязать его передать земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, категория земель - земли населенных пунктов; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за земельный участок за 2015 г. в размере 35427 руб. 60 коп., а также пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 16717 руб. 46 коп., всего на сумму 52145 руб. 06 коп.
В последующем администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия исковые требования изменены в части размера задолженности. Администрация просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 8929 руб. 90 коп., пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 19810 руб. 81 коп., всего на сумму 28740 руб. 71 коп.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от 28 сентября 2015 г. иск администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен. Суд расторгнул договор аренды земельного участка от <...> г. N, заключенный между администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия и А. Обязал А. передать администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия земельный участок с кадастровым номером N, местоположение: Республика Карелия, Прионежский район, ст.Шуйская, входящая в состав п.Шуя, для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору, площадью 1500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов. Взыскал с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия района задолженность по арендной плате за земельный участок, предоставленный по договору от <...> г. N, за 2015 г. в размере 8929 руб. 90 коп., а также пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 19810 руб. 81 коп., всего на сумму 28740 руб. 71 коп. Кроме того, взыскал с А. в доход бюджета Прионежского муниципального района государственную пошлину в размере 7062 руб. 22 коп.
С решением суда не согласен ответчик А.
В апелляционной жалобе представитель ответчика А. - П., действующая на основании доверенности, просит отменить решение суда об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате и направить дело на новое рассмотрение. Указывает, что ответчик не был надлежащим образом извещен о дате судебного заседания. В настоящее время он проживает постоянно в г. Кемь, где работает педагогом. При ознакомлении с материалами дела в сентябре 2015 г. на его просьбу выписать повестку на 28 сентября 2015 г. для предъявления работодателю, помощник судьи ему сообщила о том, что повестка направлена почтой, в том числе по адресу в г. Кемь. Ссылается на то, что действительно ответчик получил повестку в г. Кеми, но на судебное заседание на 09 сентября 2015 г. Иных повесток он не получал. Просит учесть, что ответчик имеет возможность добраться до г. Петрозаводска только общественным транспортом, в связи с чем ему необходимо было отсутствовать по месту работы 3 дня. С учетом этого ответчиком было представлено в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела для того, чтобы он смог принять участие в судебном заседании. Также отмечает, что 15 сентября 2015 г. ответчик оплатил больше 50% задолженности - 26497 руб. 90 коп., без учета пени, данная квитанция была предоставлена. Кроме того, ссылается на то, что в указанный период ответчик обратился к истцу с уведомлением о том, что он передает свое право аренды земельного участка третьему лицу. В ответе от 25 сентября 2015 г. администрация выразила согласие на переуступку ответчиком права аренды. Таким образом, ответчик уведомил истца о том, что им сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Республике Карелия договор переуступки права аренды третьему лицу А. Направив согласие ответчику на проведение указанной сделки, истец в то же время направил в суд ходатайство о приостановлении регистрации договора, нарушив при этом права А. Суд, удовлетворяя ходатайство о приостановлении регистрации договора, в нарушение ст. 43 ГПК РФ, не привлек в качестве третьего лица А.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик А., его представители П., Б., действующие на основании доверенности, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель администрации Прионежского муниципального района Т., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Пояснила, что арендная плата за период с <...> г. по день вынесения судом первой инстанции решения, с учетом заявленного требования о расторжении договора аренды, составила 26303 руб. 26 коп. <...> г. истцом произведена оплата в сумме 26497 руб. 90 коп. Таким образом, сумма переплаты составила 194 руб. 64 коп. <...> г. ответчиком произведена оплата в сумме 2500 руб., в связи с чем, сумма пени за просрочку арендных платежей, с учетом переплаты по арендным платежам и платежа от <...> г., составила 15482 руб. 92 коп. В связи с чем, просила изменить решение суда в части взыскания арендных платежей, указав о взыскании с ответчика пени, в остальном решение суда оставить без изменения. Относительно соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды пояснила, что претензия от <...> г. содержит предупреждение о расторжении договора в судебном порядке.
Заслушав объяснения ответчика А., его представителей П., Б., представителя администрации Прионежского муниципального района Т., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <...> г. между администрацией Прионежского муниципального района и А. заключен договор аренды земельного участка N сроком до <...>, в соответствии с которым арендодатель предоставил ответчику земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1500 кв. м, местоположение: Республика Карелия, Прионежский район, ст. Шуйская, входящая в состав п. Шуя, в границах, категория земель - "земли населенных пунктов" в аренду для индивидуального жилищного строительства.
<...> г. произведена государственная регистрация договора аренды.
В соответствии с п. 2.4, п. 2.7 договора арендатор обязан вносить арендную плату вне зависимости от результатов своей хозяйственной деятельности и использования (неиспользования) участка в соответствии с разрешенным использованием. Годовая арендная плата вносится арендатором на счет УФК по Республике Карелия единовременным платежом в срок до 1 апреля текущего года аренды.
Согласно п. 5.3 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю за нарушение сроков внесения арендной платы по договору пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 января 2015 г., вступившим в законную силу 03 марта 2015 г., с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате 48530 руб. 96 коп., а также пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 1703 руб. 43 коп. и за период с <...> г. по <...> г. в размере 9175 руб. 75 коп.
<...> г. администрация Прионежского муниципального района направила А. претензию, в которой указала об имеющейся у него задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 83958 руб. 56 коп., ответчику было предложено перечислить указанную сумму задолженности по арендной плате, а также пени в размере 6035 руб. 89 коп. на счет Управления федерального казначейства. Также в претензии администрация указала, что в случае оставления ее без исполнения, администрацией будет направлен в суд иск о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды земельного участка.
<...> г. ответчик А. перечислил денежную сумму в размере 26497 руб. 90 коп. в счет погашения задолженности по арендной плате, в связи с чем администрация Прионежского муниципального района уточнила исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, просила взыскать задолженность в размере 8929 руб. 90 коп. и пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 19810 руб. 81 коп., всего 28740 руб. 71 коп.
Удовлетворяя исковые требования истца о взыскания задолженности по арендной плате в сумме 8929 руб. 90 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данная задолженность подтверждена материалами дела, не оспорена ответчиком, в связи с чем данное требование истца доказано и подлежит удовлетворению.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что, поскольку ответчик не оплачивал арендные платежи в установленные сроки, то требование истца о взыскании с ответчика пени, предусмотренных п. 5.3 договора аренды, за период с <...> г. по <...> г. в сумме 19810 руб. 81 коп. также подлежит удовлетворению.
При этом суд не учел того, что одновременно с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за 2015 г. из расчета полного года аренды истцом заявлено требование о расторжении договора аренды, в связи с чем данный расчет следовало произвести с <...> г. по день вынесения решения суда.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем истца представлен расчет суммы задолженности ответчика за период с <...> г. по <...> г. (дату принятия судом решения), согласно которому размер задолженности ответчика составляет 26303 руб. 26 коп.
Судебная коллегия, проверив представленный расчет, считает его арифметически верным и полагает возможным с ним согласиться.
С учетом произведенной ответчиком <...> г. оплаты на сумму 26497 руб. 90 коп., сумма задолженности по арендным платежам является погашенной, переплата составляет 194 руб. 64. коп.
Также истцом начислены пени за период с <...> г. по <...> г. в сумме 5047 руб. 22 коп., за период с <...> г. по <...> в сумме 12646 руб. 98 коп., за период с <...> г. по <...> г. в сумме 483 руб. 36 коп., а всего 18177 руб. 56 коп.
<...> г. ответчик А. произвел оплату в сумме 2500 руб., в связи с чем, размер пени за период с <...> г. по <...> г. составил 15482 руб. 92 коп. (18177 руб. 56 коп. - 194 руб. 64 коп. - 2500 руб.).
С учетом изложенного, принимая во внимание произведенную ответчиком оплату <...> г., задолженности по арендным платежам не имеется, поэтому решение суда в части взыскания арендных платежей нельзя признать законным, в связи с чем оно подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием в данной части нового решения об отказе в иске.
В части взыскания пени решение суда подлежит изменению в части взысканной суммы с 19810 руб. 81 коп. на 15482 руб. 92 коп.
Кроме того, как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о расторжении заключенного между сторонами договора аренды.
Разрешая данное требование, суд первой инстанции, с учетом положений ч. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 3.1.1., п. 6.3 договора аренды пришел к выводу о соблюдении истцом порядка расторжения договора аренды, установленного п. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Учитывая, что ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, погашении имеющейся задолженности в полном объеме, а также принимая во внимание отсутствие возражений ответчика по существу иска, обстоятельства неисполнения обязательств по внесению арендной платы по договору, установленные, в том числе решением суда от 27 января 2015 г., длительность периода просрочки платежей, систематичность невнесения арендной платы, суд пришел к выводу о существенном нарушении прав арендодателя, в связи с чем удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством, в том числе при несоблюдении арендатором условий, признанных сторонами существенными, указанных в п. п. 4.2, 10.4.2.14.
Согласно материалам дела, в претензии истца от 11 июня 2015 г., направленной ответчику, содержится предложение о погашении возникшей задолженности по арендным платежам и предупреждение о возможном обращении в суд по принудительному взысканию задолженности и расторжению договора.
При этом в материалах дела не имеется доказательств вручения ответчику данной претензии, а также соблюдения обязательного досудебного требования о расторжении договора. Претензия администрации Прионежского муниципального района от 11 июня 2015 г. не может быть расценена как досудебное требование о расторжении договора.
В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
По указанным основаниям исковое заявление администрации Прионежского муниципального района в части расторжения договора аренды подлежало оставлению без рассмотрения.
Таким образом, решение суда в части удовлетворения требований администрации Прионежского муниципального района о расторжении договора аренды также нельзя признать законным, в связи с чем оно на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием по делу нового решения об оставлении требований истца в данной части без рассмотрения.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 523 руб. 87 коп.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 28 сентября 2015 года по настоящему делу отменить в части расторжения договора аренды, взыскания арендных платежей, изменить в части взыскания пени.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: "Исковые требования администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия удовлетворить частично. Взыскать с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района пени в размере 15482 руб. 92 коп.
Исковые требования в части расторжения договора аренды оставить без рассмотрения. В остальной части иска отказать. Взыскать с А. в бюджет Прионежского муниципального района государственную пошлину в сумме 523 руб. 87 коп."
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 18.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-941/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик обязанность по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-941/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.,
судей Стракатовой З.Е., Душнюк Н.В.
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 28 сентября 2015 года по иску администрации Прионежского муниципального района к А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате.
Заслушав доклад Стракатовой З.Е., судебная коллегия
установила:
администрация Прионежского муниципального района Республики Карелия обратилась в суд с иском к А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате по тем основаниям, что <...> г. с ответчиком заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером N, площадью 1500 кв. м, местоположение: Республика Карелия, Прионежского района, ст. Шуйская, входящая в состав п. Шуя. В нарушение условий договора аренды земельного участка ответчик не вносит арендную плату. Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 января 2015 г. с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате за 2013 г., 2014 г. и пени за период с <...> г. по <...> г., всего на сумму 59410 руб. 14 коп. Администрация Прионежского муниципального района Республики Карелия просила расторгнуть с А. договор аренды земельного участка, обязать его передать земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, категория земель - земли населенных пунктов; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за земельный участок за 2015 г. в размере 35427 руб. 60 коп., а также пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 16717 руб. 46 коп., всего на сумму 52145 руб. 06 коп.
В последующем администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия исковые требования изменены в части размера задолженности. Администрация просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 8929 руб. 90 коп., пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 19810 руб. 81 коп., всего на сумму 28740 руб. 71 коп.
Решением Прионежского районного суда Республики Карелия от 28 сентября 2015 г. иск администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия к А. о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен. Суд расторгнул договор аренды земельного участка от <...> г. N, заключенный между администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия и А. Обязал А. передать администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия земельный участок с кадастровым номером N, местоположение: Республика Карелия, Прионежский район, ст.Шуйская, входящая в состав п.Шуя, для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору, площадью 1500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов. Взыскал с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия района задолженность по арендной плате за земельный участок, предоставленный по договору от <...> г. N, за 2015 г. в размере 8929 руб. 90 коп., а также пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 19810 руб. 81 коп., всего на сумму 28740 руб. 71 коп. Кроме того, взыскал с А. в доход бюджета Прионежского муниципального района государственную пошлину в размере 7062 руб. 22 коп.
С решением суда не согласен ответчик А.
В апелляционной жалобе представитель ответчика А. - П., действующая на основании доверенности, просит отменить решение суда об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате и направить дело на новое рассмотрение. Указывает, что ответчик не был надлежащим образом извещен о дате судебного заседания. В настоящее время он проживает постоянно в г. Кемь, где работает педагогом. При ознакомлении с материалами дела в сентябре 2015 г. на его просьбу выписать повестку на 28 сентября 2015 г. для предъявления работодателю, помощник судьи ему сообщила о том, что повестка направлена почтой, в том числе по адресу в г. Кемь. Ссылается на то, что действительно ответчик получил повестку в г. Кеми, но на судебное заседание на 09 сентября 2015 г. Иных повесток он не получал. Просит учесть, что ответчик имеет возможность добраться до г. Петрозаводска только общественным транспортом, в связи с чем ему необходимо было отсутствовать по месту работы 3 дня. С учетом этого ответчиком было представлено в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела для того, чтобы он смог принять участие в судебном заседании. Также отмечает, что 15 сентября 2015 г. ответчик оплатил больше 50% задолженности - 26497 руб. 90 коп., без учета пени, данная квитанция была предоставлена. Кроме того, ссылается на то, что в указанный период ответчик обратился к истцу с уведомлением о том, что он передает свое право аренды земельного участка третьему лицу. В ответе от 25 сентября 2015 г. администрация выразила согласие на переуступку ответчиком права аренды. Таким образом, ответчик уведомил истца о том, что им сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Республике Карелия договор переуступки права аренды третьему лицу А. Направив согласие ответчику на проведение указанной сделки, истец в то же время направил в суд ходатайство о приостановлении регистрации договора, нарушив при этом права А. Суд, удовлетворяя ходатайство о приостановлении регистрации договора, в нарушение ст. 43 ГПК РФ, не привлек в качестве третьего лица А.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик А., его представители П., Б., действующие на основании доверенности, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель администрации Прионежского муниципального района Т., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Пояснила, что арендная плата за период с <...> г. по день вынесения судом первой инстанции решения, с учетом заявленного требования о расторжении договора аренды, составила 26303 руб. 26 коп. <...> г. истцом произведена оплата в сумме 26497 руб. 90 коп. Таким образом, сумма переплаты составила 194 руб. 64 коп. <...> г. ответчиком произведена оплата в сумме 2500 руб., в связи с чем, сумма пени за просрочку арендных платежей, с учетом переплаты по арендным платежам и платежа от <...> г., составила 15482 руб. 92 коп. В связи с чем, просила изменить решение суда в части взыскания арендных платежей, указав о взыскании с ответчика пени, в остальном решение суда оставить без изменения. Относительно соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды пояснила, что претензия от <...> г. содержит предупреждение о расторжении договора в судебном порядке.
Заслушав объяснения ответчика А., его представителей П., Б., представителя администрации Прионежского муниципального района Т., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, <...> г. между администрацией Прионежского муниципального района и А. заключен договор аренды земельного участка N сроком до <...>, в соответствии с которым арендодатель предоставил ответчику земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1500 кв. м, местоположение: Республика Карелия, Прионежский район, ст. Шуйская, входящая в состав п. Шуя, в границах, категория земель - "земли населенных пунктов" в аренду для индивидуального жилищного строительства.
<...> г. произведена государственная регистрация договора аренды.
В соответствии с п. 2.4, п. 2.7 договора арендатор обязан вносить арендную плату вне зависимости от результатов своей хозяйственной деятельности и использования (неиспользования) участка в соответствии с разрешенным использованием. Годовая арендная плата вносится арендатором на счет УФК по Республике Карелия единовременным платежом в срок до 1 апреля текущего года аренды.
Согласно п. 5.3 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю за нарушение сроков внесения арендной платы по договору пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 27 января 2015 г., вступившим в законную силу 03 марта 2015 г., с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате 48530 руб. 96 коп., а также пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 1703 руб. 43 коп. и за период с <...> г. по <...> г. в размере 9175 руб. 75 коп.
<...> г. администрация Прионежского муниципального района направила А. претензию, в которой указала об имеющейся у него задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 83958 руб. 56 коп., ответчику было предложено перечислить указанную сумму задолженности по арендной плате, а также пени в размере 6035 руб. 89 коп. на счет Управления федерального казначейства. Также в претензии администрация указала, что в случае оставления ее без исполнения, администрацией будет направлен в суд иск о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды земельного участка.
<...> г. ответчик А. перечислил денежную сумму в размере 26497 руб. 90 коп. в счет погашения задолженности по арендной плате, в связи с чем администрация Прионежского муниципального района уточнила исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, просила взыскать задолженность в размере 8929 руб. 90 коп. и пени за период с <...> г. по <...> г. в размере 19810 руб. 81 коп., всего 28740 руб. 71 коп.
Удовлетворяя исковые требования истца о взыскания задолженности по арендной плате в сумме 8929 руб. 90 коп., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данная задолженность подтверждена материалами дела, не оспорена ответчиком, в связи с чем данное требование истца доказано и подлежит удовлетворению.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что, поскольку ответчик не оплачивал арендные платежи в установленные сроки, то требование истца о взыскании с ответчика пени, предусмотренных п. 5.3 договора аренды, за период с <...> г. по <...> г. в сумме 19810 руб. 81 коп. также подлежит удовлетворению.
При этом суд не учел того, что одновременно с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за 2015 г. из расчета полного года аренды истцом заявлено требование о расторжении договора аренды, в связи с чем данный расчет следовало произвести с <...> г. по день вынесения решения суда.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем истца представлен расчет суммы задолженности ответчика за период с <...> г. по <...> г. (дату принятия судом решения), согласно которому размер задолженности ответчика составляет 26303 руб. 26 коп.
Судебная коллегия, проверив представленный расчет, считает его арифметически верным и полагает возможным с ним согласиться.
С учетом произведенной ответчиком <...> г. оплаты на сумму 26497 руб. 90 коп., сумма задолженности по арендным платежам является погашенной, переплата составляет 194 руб. 64. коп.
Также истцом начислены пени за период с <...> г. по <...> г. в сумме 5047 руб. 22 коп., за период с <...> г. по <...> в сумме 12646 руб. 98 коп., за период с <...> г. по <...> г. в сумме 483 руб. 36 коп., а всего 18177 руб. 56 коп.
<...> г. ответчик А. произвел оплату в сумме 2500 руб., в связи с чем, размер пени за период с <...> г. по <...> г. составил 15482 руб. 92 коп. (18177 руб. 56 коп. - 194 руб. 64 коп. - 2500 руб.).
С учетом изложенного, принимая во внимание произведенную ответчиком оплату <...> г., задолженности по арендным платежам не имеется, поэтому решение суда в части взыскания арендных платежей нельзя признать законным, в связи с чем оно подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием в данной части нового решения об отказе в иске.
В части взыскания пени решение суда подлежит изменению в части взысканной суммы с 19810 руб. 81 коп. на 15482 руб. 92 коп.
Кроме того, как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о расторжении заключенного между сторонами договора аренды.
Разрешая данное требование, суд первой инстанции, с учетом положений ч. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 3.1.1., п. 6.3 договора аренды пришел к выводу о соблюдении истцом порядка расторжения договора аренды, установленного п. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Учитывая, что ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, погашении имеющейся задолженности в полном объеме, а также принимая во внимание отсутствие возражений ответчика по существу иска, обстоятельства неисполнения обязательств по внесению арендной платы по договору, установленные, в том числе решением суда от 27 января 2015 г., длительность периода просрочки платежей, систематичность невнесения арендной платы, суд пришел к выводу о существенном нарушении прав арендодателя, в связи с чем удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию арендодателя при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством, в том числе при несоблюдении арендатором условий, признанных сторонами существенными, указанных в п. п. 4.2, 10.4.2.14.
Согласно материалам дела, в претензии истца от 11 июня 2015 г., направленной ответчику, содержится предложение о погашении возникшей задолженности по арендным платежам и предупреждение о возможном обращении в суд по принудительному взысканию задолженности и расторжению договора.
При этом в материалах дела не имеется доказательств вручения ответчику данной претензии, а также соблюдения обязательного досудебного требования о расторжении договора. Претензия администрации Прионежского муниципального района от 11 июня 2015 г. не может быть расценена как досудебное требование о расторжении договора.
В соответствии со ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
По указанным основаниям исковое заявление администрации Прионежского муниципального района в части расторжения договора аренды подлежало оставлению без рассмотрения.
Таким образом, решение суда в части удовлетворения требований администрации Прионежского муниципального района о расторжении договора аренды также нельзя признать законным, в связи с чем оно на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием по делу нового решения об оставлении требований истца в данной части без рассмотрения.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 523 руб. 87 коп.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 28 сентября 2015 года по настоящему делу отменить в части расторжения договора аренды, взыскания арендных платежей, изменить в части взыскания пени.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции: "Исковые требования администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия удовлетворить частично. Взыскать с А. в пользу администрации Прионежского муниципального района пени в размере 15482 руб. 92 коп.
Исковые требования в части расторжения договора аренды оставить без рассмотрения. В остальной части иска отказать. Взыскать с А. в бюджет Прионежского муниципального района государственную пошлину в сумме 523 руб. 87 коп."
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)