Судебные решения, арбитраж
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕОС" (г. Калуга, ОГРН 1024001339922, ИНН 4028021343) на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.02.2017 по делу N А23-5581/2016 (судья Шатская О.В.),
установил:
следующее.
Городская управа города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕОС" (далее - общество) о взыскании 2 346 716 рублей 59 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 23.11.2009 N 1068/09 за период с 01.01.2015 до 01.07.2016 в размере 2 106 572 рублей 57 копеек и пени за период с 01.10.2015 по 07.07.2016 в сумме 240 144 рублей 02 копеек (т. 1, л.д. 6).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 2 093 841 рублей 47 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 881 687 рублей 21 копейки и неустойку (пени) за период с 01.10.2015 по 07.07.2016 в сумме 212 154 рублей 26 копеек. Судом уточнение принято.
Решением суда от 21.02.2016 (т. 1, л.д. 142) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств по уплате арендных платежей. Суд отклонил довод общества о неправомерности применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 5, указав договор аренды действует более 5 лет.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что дополнительным соглашением от 13.09.2012 срок аренды установлен до 12.03.2016, а потому повышающий коэффициент может применяться только по истечении этого срока.
В отзыве управа просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что поскольку договор аренды действует более 5 лет, применение повышающего коэффициента к арендной плате правомерно и основано на постановлениях городской управы от 15.01.2015 N 7-пи и от 31.12.2015 N 399-п.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводилось в их отсутствие.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения управы от 17.11.2009 N 12781-р (т. 1, л.д. 15) между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) 23.11.2009 заключен договор аренды N 1068/09 (т. 1, л.д. 60-64), в соответствии с которым в аренду на 3 года был передан земельный участок с кадастровым номером 40:25:000129:219, общей площадью 64 341 кв. метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее - земли промышленности), с разрешенным использованием: для строительства производственно-складского комплекса, расположенный по адресу: г. Калуга, р-н ул. Привокзальная, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, р-н ул. Привокзальная.
По условиям пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре либо в ежегодном расчете арендной платы, следующим образом: за 1 квартал - до 01 апреля, за 2 квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.
12.03.2010 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По акту приема-передачи (т. 1, л.д. 69) земельный участок передан арендатору.
Дополнительным соглашением от 13.09.2012 N 392/12 (т. 1, л.д. 71) стороны продлили срок аренды до 12.03.2016.
Пунктом 5.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 13.09.2012 N 392/12) стороны определили, что при превышении сроков строительства применяются повышающие коэффициенты к арендной плате, устанавливаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
На основании выданных управой разрешений на строительство (т. 1, л.д. 87-89) на арендованном земельном участке общество осуществило строительство одноэтажного нежилого здания площадью 1268,4 кв. метров, введенного в эксплуатацию постановлением управы от 01.08.2014 N 1051-пи (т. 1, л.д. 90-91).
Под построенным объектом недвижимости был сформирован земельный участок площадью 32 585 кв. метров с кадастровым номер 40:25:000129:570, ранее являющийся частью арендованного земельного участка (т. 1, л.д. 29), который выкуплен обществом по договору купли-продажи от 23.04.2015 N 204 (т. 1, л.д. 79-82).
В связи с этим, после изменения площади арендованного земельного участка (по причине его преобразования в связи с выделением площади для эксплуатации объекта недвижимости) стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 24.09.2015 N 373/15 (т. 1, л.д. 73-74), которым площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 40:25:000129:219 указана в 31 756 кв. метров (64 341 кв. метров - 32 585 кв. метров) (т. 1, л.д. 75).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за период 01.01.2015 до 01.07.2016, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Как видно из материалов дела, на спорный земельный участок государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 19, 75).
Таким образом, управа является уполномоченным лицом в отношении заявленных требований.
В связи с указанным обстоятельством суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начисление арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Калуга" за спорный период с 01.01.2015 до 01.07.2016 осуществляется на основании постановлений управы от 15.01.2015 N 7-п (с 01.01.2015 по 31.12.2015) и от 31.12.2015 N 399-п (за период с 01.01.2016 до 01.07.2016).
Пунктами 3 указанных постановлений установлено, что размер арендной платы определяется по формуле: А = С + К + П + И1х...хИп, где:
- А - размер арендной платы;
- С - ставка арендной платы;
- П - поправочный коэффициент;
- К - кадастровая стоимость земельного участка;
- И1 x...x Иn - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.
Расчет арендной платы произведен управой на основании указанных нормативных актов. При с этом с 12.03.2015 к расчету применен повышающий (поправочный) коэффициент 5.
Указанный коэффициент предусмотрен пунктом 7 разделов II приложений к постановлениям от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п и предусматривает его применение к арендной плате за период свыше 5 лет действия договора аренды.
Поскольку в настоящем случае договор, как подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован 12.03.2010, применение повышающего коэффициента с 12.03.2015 правомерно.
Ссылка заявителя на то, что дополнительным соглашением от 13.09.2012 срок аренды установлен до 12.03.2016 и применение повышающего коэффициента 5 возможно только после указанной даты, неверна.
Как следует из постановлений от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п применение повышающего коэффициента связано не с моментом истечения срока аренды, а с моментом заключения договора (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2017 по делу N А23-2785/2016). Поскольку в настоящем случае договор, как подлежащий государственной регистрации, прошел такую регистрацию 12.03.2010, 5-летний период для применения повышающего коэффициента должен определяться от этой даты.
По существу указанный коэффициент стимулирует арендаторов осуществлять строительство на территории г. Калуги в срок, не превышающий 5 лет после заключения договора (независимо от срока аренды), по истечении этого срока к арендатору применимы повышенные ставки.
При этом не имеет значения, что в ходе исполнения договора сторонами было заключено дополнительное соглашение об изменении площади арендуемого участка (с 64 341 кв. метров до 31 756 кв. метров), поскольку указанное обстоятельство не предусмотрено нормативным актом в качестве основания для исчисления срока действия договора в целях применения повышающего коэффициента.
В данном случае в течение 5 лет с даты заключения договора общество должно было освоить (застроить) весь земельный участок. Осуществление им строительства лишь на одной из частей этого участка (впоследствии приобретенной в собственность под возведенным на ней объектом недвижимости) является риском самого арендатора и должно относить на него негативные последствия предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом проверено и признано обоснованным применение к расчету предусмотренных формулой индексов потребительских цен. Указанные индексы, согласно постановлениям от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п, применяются за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.
Судом апелляционной инстанции установлено, что кадастровая стоимость земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Калужской области по состоянию на 01.01.2014 утверждена приказом Минэкономразвития Калужской области от 23.09.2014 N 1391-п, который вступил в силу с 01.01.2015. Согласно информации Калугастата индексы потребительских цен по Калужской области за 2015 год составили 1,145.
Из уточненного расчета арендной платы видно, что данный индекс применен управой к периоду аренды с 01.01.2016 до 01.07.2016 (за 182 дня) (т. 1, л.д. 137), что не противоречит постановлениям от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.
Пунктом 5.2 предусмотрено, что за неуплату арендатором платежей в сроки, установленные в договоре, начисляется неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы.
Размер неустойки за период с 01.10.2015 по 07.07.2016 составил 212 154 рублей 26 копеек. Расчет неустойки проверен и признан правильным. Контррасчет неустойки ответчиком не представлен. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении не заявлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", у суда апелляционной инстанции оснований для ее уменьшения не имеется.
Довод заявителя о том, что условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора составлять акта приема-передачи при возврате земельного участка, подлежит отклонению.
Применительно к пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).
Таким образом, по смыслу указанной материальной нормы допустимым доказательством сдачи имущества из аренды является акт его сдачи.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Доказательств возврата спорного земельного участка арендодателю в заявленный период времени не имеется.
Отсутствуют в материалах дела и документы, подтверждающие направление арендодателю в этот период требований о приемке участка (подписании актов сдачи) и уклонение истца от такой приемки.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 21.02.2017 по делу N А23-5581/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2017 N 20АП-1923/2017 ПО ДЕЛУ N А23-5581/2016
Разделы:Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2017 г. по делу N А23-5581/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 26.05.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕОС" (г. Калуга, ОГРН 1024001339922, ИНН 4028021343) на решение Арбитражного суда Калужской области от 21.02.2017 по делу N А23-5581/2016 (судья Шатская О.В.),
установил:
следующее.
Городская управа города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕОС" (далее - общество) о взыскании 2 346 716 рублей 59 копеек, в том числе задолженности по договору аренды земельного участка от 23.11.2009 N 1068/09 за период с 01.01.2015 до 01.07.2016 в размере 2 106 572 рублей 57 копеек и пени за период с 01.10.2015 по 07.07.2016 в сумме 240 144 рублей 02 копеек (т. 1, л.д. 6).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 2 093 841 рублей 47 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 1 881 687 рублей 21 копейки и неустойку (пени) за период с 01.10.2015 по 07.07.2016 в сумме 212 154 рублей 26 копеек. Судом уточнение принято.
Решением суда от 21.02.2016 (т. 1, л.д. 142) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств по уплате арендных платежей. Суд отклонил довод общества о неправомерности применения к размеру арендной платы повышающего коэффициента 5, указав договор аренды действует более 5 лет.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что дополнительным соглашением от 13.09.2012 срок аренды установлен до 12.03.2016, а потому повышающий коэффициент может применяться только по истечении этого срока.
В отзыве управа просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что поскольку договор аренды действует более 5 лет, применение повышающего коэффициента к арендной плате правомерно и основано на постановлениях городской управы от 15.01.2015 N 7-пи и от 31.12.2015 N 399-п.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство проводилось в их отсутствие.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения управы от 17.11.2009 N 12781-р (т. 1, л.д. 15) между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) 23.11.2009 заключен договор аренды N 1068/09 (т. 1, л.д. 60-64), в соответствии с которым в аренду на 3 года был передан земельный участок с кадастровым номером 40:25:000129:219, общей площадью 64 341 кв. метров, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее - земли промышленности), с разрешенным использованием: для строительства производственно-складского комплекса, расположенный по адресу: г. Калуга, р-н ул. Привокзальная, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, р-н ул. Привокзальная.
По условиям пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре либо в ежегодном расчете арендной платы, следующим образом: за 1 квартал - до 01 апреля, за 2 квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.
12.03.2010 договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По акту приема-передачи (т. 1, л.д. 69) земельный участок передан арендатору.
Дополнительным соглашением от 13.09.2012 N 392/12 (т. 1, л.д. 71) стороны продлили срок аренды до 12.03.2016.
Пунктом 5.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 13.09.2012 N 392/12) стороны определили, что при превышении сроков строительства применяются повышающие коэффициенты к арендной плате, устанавливаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
На основании выданных управой разрешений на строительство (т. 1, л.д. 87-89) на арендованном земельном участке общество осуществило строительство одноэтажного нежилого здания площадью 1268,4 кв. метров, введенного в эксплуатацию постановлением управы от 01.08.2014 N 1051-пи (т. 1, л.д. 90-91).
Под построенным объектом недвижимости был сформирован земельный участок площадью 32 585 кв. метров с кадастровым номер 40:25:000129:570, ранее являющийся частью арендованного земельного участка (т. 1, л.д. 29), который выкуплен обществом по договору купли-продажи от 23.04.2015 N 204 (т. 1, л.д. 79-82).
В связи с этим, после изменения площади арендованного земельного участка (по причине его преобразования в связи с выделением площади для эксплуатации объекта недвижимости) стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 24.09.2015 N 373/15 (т. 1, л.д. 73-74), которым площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 40:25:000129:219 указана в 31 756 кв. метров (64 341 кв. метров - 32 585 кв. метров) (т. 1, л.д. 75).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за период 01.01.2015 до 01.07.2016, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Как видно из материалов дела, на спорный земельный участок государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 19, 75).
Таким образом, управа является уполномоченным лицом в отношении заявленных требований.
В связи с указанным обстоятельством суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начисление арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Калуга" за спорный период с 01.01.2015 до 01.07.2016 осуществляется на основании постановлений управы от 15.01.2015 N 7-п (с 01.01.2015 по 31.12.2015) и от 31.12.2015 N 399-п (за период с 01.01.2016 до 01.07.2016).
Пунктами 3 указанных постановлений установлено, что размер арендной платы определяется по формуле: А = С + К + П + И1х...хИп, где:
- А - размер арендной платы;
- С - ставка арендной платы;
- П - поправочный коэффициент;
- К - кадастровая стоимость земельного участка;
- И1 x...x Иn - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.
Расчет арендной платы произведен управой на основании указанных нормативных актов. При с этом с 12.03.2015 к расчету применен повышающий (поправочный) коэффициент 5.
Указанный коэффициент предусмотрен пунктом 7 разделов II приложений к постановлениям от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п и предусматривает его применение к арендной плате за период свыше 5 лет действия договора аренды.
Поскольку в настоящем случае договор, как подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован 12.03.2010, применение повышающего коэффициента с 12.03.2015 правомерно.
Ссылка заявителя на то, что дополнительным соглашением от 13.09.2012 срок аренды установлен до 12.03.2016 и применение повышающего коэффициента 5 возможно только после указанной даты, неверна.
Как следует из постановлений от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п применение повышающего коэффициента связано не с моментом истечения срока аренды, а с моментом заключения договора (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2017 по делу N А23-2785/2016). Поскольку в настоящем случае договор, как подлежащий государственной регистрации, прошел такую регистрацию 12.03.2010, 5-летний период для применения повышающего коэффициента должен определяться от этой даты.
По существу указанный коэффициент стимулирует арендаторов осуществлять строительство на территории г. Калуги в срок, не превышающий 5 лет после заключения договора (независимо от срока аренды), по истечении этого срока к арендатору применимы повышенные ставки.
При этом не имеет значения, что в ходе исполнения договора сторонами было заключено дополнительное соглашение об изменении площади арендуемого участка (с 64 341 кв. метров до 31 756 кв. метров), поскольку указанное обстоятельство не предусмотрено нормативным актом в качестве основания для исчисления срока действия договора в целях применения повышающего коэффициента.
В данном случае в течение 5 лет с даты заключения договора общество должно было освоить (застроить) весь земельный участок. Осуществление им строительства лишь на одной из частей этого участка (впоследствии приобретенной в собственность под возведенным на ней объектом недвижимости) является риском самого арендатора и должно относить на него негативные последствия предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом проверено и признано обоснованным применение к расчету предусмотренных формулой индексов потребительских цен. Указанные индексы, согласно постановлениям от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п, применяются за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.
Судом апелляционной инстанции установлено, что кадастровая стоимость земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Калужской области по состоянию на 01.01.2014 утверждена приказом Минэкономразвития Калужской области от 23.09.2014 N 1391-п, который вступил в силу с 01.01.2015. Согласно информации Калугастата индексы потребительских цен по Калужской области за 2015 год составили 1,145.
Из уточненного расчета арендной платы видно, что данный индекс применен управой к периоду аренды с 01.01.2016 до 01.07.2016 (за 182 дня) (т. 1, л.д. 137), что не противоречит постановлениям от 15.01.2015 N 7-п и от 31.12.2015 N 399-п.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.
Пунктом 5.2 предусмотрено, что за неуплату арендатором платежей в сроки, установленные в договоре, начисляется неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы.
Размер неустойки за период с 01.10.2015 по 07.07.2016 составил 212 154 рублей 26 копеек. Расчет неустойки проверен и признан правильным. Контррасчет неустойки ответчиком не представлен. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении не заявлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", у суда апелляционной инстанции оснований для ее уменьшения не имеется.
Довод заявителя о том, что условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора составлять акта приема-передачи при возврате земельного участка, подлежит отклонению.
Применительно к пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 указанной статьи).
Таким образом, по смыслу указанной материальной нормы допустимым доказательством сдачи имущества из аренды является акт его сдачи.
В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Доказательств возврата спорного земельного участка арендодателю в заявленный период времени не имеется.
Отсутствуют в материалах дела и документы, подтверждающие направление арендодателю в этот период требований о приемке участка (подписании актов сдачи) и уклонение истца от такой приемки.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 21.02.2017 по делу N А23-5581/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)