Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска - представитель Абакумов В.В. (доверенность от 18.05.2016 N 10491-02),
от истца - общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" - представитель Егорочкин А.Л. (доверенность от 29.09.2016),
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка-Аудит" - представитель не явился, извещен надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 апреля 2017 года в зале N 6 апелляционной жалобе Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016 (судья Котельникова А.Г.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" (ОГРН 047301512862, ИНН 7328050206), г. Ульяновск
к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка-Аудит" (ОГРН 1027301170269, ИНН 7325038480), г. Ульяновск,
о возложении обязанности на ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений,
ООО "БПК ГАЗ" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения) к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых обществом с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по цене 10 486 502 руб.
Определением суда от 27.10.2016 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Бизнес-Оценка-Аудит".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд обязал Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с обществом с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" договор купли-продажи нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых обществом с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по цене 10 486 502 (десять миллионов четыреста восемьдесят шесть тысяч пятьсот два) руб.
Вместе с тем, с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Также с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гудвилл Плюс" взыскано 15 000 руб. за производство судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, вследствие неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Заявитель просит решение отменить, а исковые требования оставить без удовлетворения.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 17.08.2004 между комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (прежнее наименование ответчика, Арендодатель) и ООО "БПК ГАЗ" (Арендатор) был заключен договор N 5949/1220 аренды муниципального нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, общей площадью 2395,11 кв. метров, для использования под баню (п. 1.1), на срок с 01.08.2004 по 01.08.2009 (п. 1.2). Расчет арендной платы приведен в пункте 3.1. договора, порядок уплаты арендных платежей - в пункте 3.2.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области.
В дальнейшем стороны подписывали к данному договору дополнительные соглашения (23.05.2005, 14.05.2013, 18.07.2013, 11.10.2013) которыми изменяли различные пункты договора, регламентирующие размер общей площади помещений, размер арендной платы, обязанности сторон, ответственность сторон за нарушение условий договора.
11.05.2016 ООО "БПК ГАЗ" обратилось в УМС администрации г. Ульяновская с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых по вышеуказанному договору, и доли земельного участка под зданием. 12.09.2016 УМС администрации г. Ульяновска направило обществу о возможности заключения договора купли-продажи указанных нежилых помещений и доли земельного участка под зданием.
К ответу был приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи имущества, а также копия постановления администрации г. Ульяновска от 06.09.2016 N 2474 "Об утверждении решений об условиях приватизаций".
В указанных документах рыночная стоимость арендуемых истцом нежилых помещений и 4436/10000 долей земельного участка под зданием по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, была определена в размере 16 093 500 руб. Величина рыночной стоимости нежилых помещений и доли земельного участка была установлена на основании отчета N 430-2/16 от 26.07.2016 ООО "Бизнес-Оценка-Аудит".
Не согласившись с указанной рыночной оценкой объектов недвижимости, ООО "БПК ГАЗ" обратилось к независимому оценщику - ООО "Центр судебной экспертизы", согласно отчету которого за N 16/16 от 03.10.2016 рыночная стоимость арендуемых истцом нежилых помещений и 4436/10000 долей земельного участка под зданием по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, была определена в размере 10 945 409 руб.
После чего ООО "БПК ГАЗ" 06.10.2016 обратился к УМС администрации г. Ульяновска с письмом, к которому прилагался протокол разногласий к договору купли-продажи (пункт 2.1), в котором предлагалось установить стоимость имущества в размере 10 945 409 руб. (стоимость помещений - 9 499 974 руб., стоимость доли земельного участка - 1 445 435 руб.).
Письмом от 12.10.2016 УМС администрации г. Ульяновска сообщило ООО "БПК ГАЗ" о том, что заключение договора купли-продажи возможно только по цене 16 093 500 руб. После чего ООО "БПК ГАЗ" обратилось в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 11, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.
В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
При этом суд первой инстанции верно отметил, что доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в к качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, а также соответствующей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием.
При этом суд первой инстанции правомерно для разрешения возникших у сторон разногласий в оценке продаваемого имущества по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее производство ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС", эксперту Старкину С.А. На разрешение экспертизы были поставлены вопросы:
1) Является ли достоверной (на дату составления отчета) величина рыночной стоимости нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, указанная в отчете об оценке ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" N 430-2/16 от 26.07.2016.
2) Какова рыночная стоимость нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по состоянию на 11.07.2016 (без учета НДС).
Принимая во внимание, что налог на добавленную стоимость по подобным сделкам не уплачивается в силу пункта 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, стоимость отчуждаемого имущества определялась без включения в нее суммы НДС.
Согласно отчету об оценке N 02-01/17 от 12.01.2017 ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС":
1) Величина рыночной стоимости нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, указанная в отчете об оценке ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" N 430-2/16 от 26.07.2016, не является достоверной.
2) Рыночная стоимость нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по состоянию на 11.07.2016 (без учета НДС) составляет 10 486 502 руб.
Истец согласился с заключением судебной экспертизы, в связи с чем, уточнил свои исковые требования. Ответчик не согласился с заключением судебной экспертизы, считая ее недостоверной, и ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы (по тем же вопросам), производство которой просил поручить Ульяновскому областному государственному унитарному предприятию бюро технической инвентаризации.
Суд первой инстанции правомерно отказал ответчику в удовлетворении данного ходатайства, поскольку оснований не доверять выводам экспертного заключения ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС" не имеется.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Старки С.А. в порядке разъяснения заключения судебной экспертизы пояснил, что осмотр объекта исследования (нежилых помещений) им в действительности проводился, о чем прямо указано в заключении, и о чем свидетельствуют приложенные к заключению фотографии, а указание на странице 12 отчета об отсутствии доступа в нежилые помещения является опечаткой.
При первичном осмотре помещений вместе с ним присутствовал представитель истца (представитель ответчика отсутствовал, хотя и уведомлялся им о предстоящем осмотре), а при повторном осмотре присутствовали представители обеих сторон (данный факт подтвердил в судебном заседании и представитель ответчика).
При оценке рыночной стоимости нежилых помещений им было учтено то обстоятельство, что ранее в банно-прачечном комбинате проводился ремонт, в связи с чем, в заключении процент износа отремонтированных конструктивных элементов указан ниже, чем не отремонтированных.
При использовании сравнительного подхода рыночной стоимости объекта он использовал объекты, по назначению совпадающие или близкие к объекту оценки, а при анализе рынка недвижимости им принимались во внимание цены как за предыдущие периоды, так и за текущий, что также отражено в заключении.
При оценке данного экспертного заключения суд первой инстанции обоснованно учел, что оно выполнено квалифицированным специалистом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Также суд первой инстанции обоснованно указал, что выводы экспертизы в достаточной степени мотивированы, а ответчик не представил доказательств, опровергающих правильность экспертного заключения.
Кроме того, представитель третьего лица ООО "Бизнес-Оценка-Аудит", величина рыночной стоимости нежилых помещений которого, отраженная в отчете об оценке N 430-2/16 от 26.07.2016, была признана заключением ООО "ГУДВИЛЛ Плюс" недостоверной, каких-либо возражений относительно правильности выводов судебной экспертизы не заявил, фактически согласившись с заключением об оценке ООО "ГУДВИЛ ПЛЮС".
Также суд первой инстанции верно отметил и то обстоятельство, что выводы ООО "ГУДВИЛ ПЛЮС" практически совпадают с выводами отчета N 16/16 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Центр судебной экспертизы", представленной истцом.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в качестве достоверной оценки рыночной стоимости нежилых помещений и доли земельного участка следует принять выводы судебной экспертизы, то есть оценку ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС".
Таким образом, требование ООО "БПК ГАЗ" о возложении на УМС администрации г. Ульяновска обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка по цене, указанной в заключении судебной экспертизы - 10 486 502 руб. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 11АП-3906/2017 ПО ДЕЛУ N А72-15965/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. по делу N А72-15965/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,
при участии:
от заявителя апелляционной жалобы - Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска - представитель Абакумов В.В. (доверенность от 18.05.2016 N 10491-02),
от истца - общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" - представитель Егорочкин А.Л. (доверенность от 29.09.2016),
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка-Аудит" - представитель не явился, извещен надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 апреля 2017 года в зале N 6 апелляционной жалобе Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016 (судья Котельникова А.Г.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" (ОГРН 047301512862, ИНН 7328050206), г. Ульяновск
к Управлению муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка-Аудит" (ОГРН 1027301170269, ИНН 7325038480), г. Ульяновск,
о возложении обязанности на ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений,
установил:
ООО "БПК ГАЗ" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения) к Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска об обязании заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых обществом с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по цене 10 486 502 руб.
Определением суда от 27.10.2016 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица ООО "Бизнес-Оценка-Аудит".
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд обязал Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска заключить с обществом с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" договор купли-продажи нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых обществом с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по цене 10 486 502 (десять миллионов четыреста восемьдесят шесть тысяч пятьсот два) руб.
Вместе с тем, с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Также с Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гудвилл Плюс" взыскано 15 000 руб. за производство судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, вследствие неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Заявитель просит решение отменить, а исковые требования оставить без удовлетворения.
При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "БПК ГАЗ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, 17.08.2004 между комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (прежнее наименование ответчика, Арендодатель) и ООО "БПК ГАЗ" (Арендатор) был заключен договор N 5949/1220 аренды муниципального нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, общей площадью 2395,11 кв. метров, для использования под баню (п. 1.1), на срок с 01.08.2004 по 01.08.2009 (п. 1.2). Расчет арендной платы приведен в пункте 3.1. договора, порядок уплаты арендных платежей - в пункте 3.2.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области.
В дальнейшем стороны подписывали к данному договору дополнительные соглашения (23.05.2005, 14.05.2013, 18.07.2013, 11.10.2013) которыми изменяли различные пункты договора, регламентирующие размер общей площади помещений, размер арендной платы, обязанности сторон, ответственность сторон за нарушение условий договора.
11.05.2016 ООО "БПК ГАЗ" обратилось в УМС администрации г. Ульяновская с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых по вышеуказанному договору, и доли земельного участка под зданием. 12.09.2016 УМС администрации г. Ульяновска направило обществу о возможности заключения договора купли-продажи указанных нежилых помещений и доли земельного участка под зданием.
К ответу был приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи имущества, а также копия постановления администрации г. Ульяновска от 06.09.2016 N 2474 "Об утверждении решений об условиях приватизаций".
В указанных документах рыночная стоимость арендуемых истцом нежилых помещений и 4436/10000 долей земельного участка под зданием по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, была определена в размере 16 093 500 руб. Величина рыночной стоимости нежилых помещений и доли земельного участка была установлена на основании отчета N 430-2/16 от 26.07.2016 ООО "Бизнес-Оценка-Аудит".
Не согласившись с указанной рыночной оценкой объектов недвижимости, ООО "БПК ГАЗ" обратилось к независимому оценщику - ООО "Центр судебной экспертизы", согласно отчету которого за N 16/16 от 03.10.2016 рыночная стоимость арендуемых истцом нежилых помещений и 4436/10000 долей земельного участка под зданием по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, была определена в размере 10 945 409 руб.
После чего ООО "БПК ГАЗ" 06.10.2016 обратился к УМС администрации г. Ульяновска с письмом, к которому прилагался протокол разногласий к договору купли-продажи (пункт 2.1), в котором предлагалось установить стоимость имущества в размере 10 945 409 руб. (стоимость помещений - 9 499 974 руб., стоимость доли земельного участка - 1 445 435 руб.).
Письмом от 12.10.2016 УМС администрации г. Ульяновска сообщило ООО "БПК ГАЗ" о том, что заключение договора купли-продажи возможно только по цене 16 093 500 руб. После чего ООО "БПК ГАЗ" обратилось в суд с настоящим иском.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 11, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.
В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
При этом суд первой инстанции верно отметил, что доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства, в том числе, и в к качестве основания иска об урегулировании разногласий по соответствующему договорному условию, предъявляемого в суд в соответствии со статьями 445 - 446 ГК РФ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не отрицает того факта, что истец соответствует всем условиям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и необходимым для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, а также соответствующей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием.
При этом суд первой инстанции правомерно для разрешения возникших у сторон разногласий в оценке продаваемого имущества по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее производство ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС", эксперту Старкину С.А. На разрешение экспертизы были поставлены вопросы:
1) Является ли достоверной (на дату составления отчета) величина рыночной стоимости нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, указанная в отчете об оценке ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" N 430-2/16 от 26.07.2016.
2) Какова рыночная стоимость нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по состоянию на 11.07.2016 (без учета НДС).
Принимая во внимание, что налог на добавленную стоимость по подобным сделкам не уплачивается в силу пункта 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, стоимость отчуждаемого имущества определялась без включения в нее суммы НДС.
Согласно отчету об оценке N 02-01/17 от 12.01.2017 ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС":
1) Величина рыночной стоимости нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, указанная в отчете об оценке ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" N 430-2/16 от 26.07.2016, не является достоверной.
2) Рыночная стоимость нежилых помещений площадью 1 121 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, арендуемых ООО "БПК ГАЗ" по договору N 5949/1220 от 17.08.2014, и 4436/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4 131,9 кв. метров, кадастровый номер 73:24:020835:1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под банно-прачечным комбинатом, адрес объекта: г. Ульяновск, ул. Жуковского, 42, по состоянию на 11.07.2016 (без учета НДС) составляет 10 486 502 руб.
Истец согласился с заключением судебной экспертизы, в связи с чем, уточнил свои исковые требования. Ответчик не согласился с заключением судебной экспертизы, считая ее недостоверной, и ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы (по тем же вопросам), производство которой просил поручить Ульяновскому областному государственному унитарному предприятию бюро технической инвентаризации.
Суд первой инстанции правомерно отказал ответчику в удовлетворении данного ходатайства, поскольку оснований не доверять выводам экспертного заключения ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС" не имеется.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Старки С.А. в порядке разъяснения заключения судебной экспертизы пояснил, что осмотр объекта исследования (нежилых помещений) им в действительности проводился, о чем прямо указано в заключении, и о чем свидетельствуют приложенные к заключению фотографии, а указание на странице 12 отчета об отсутствии доступа в нежилые помещения является опечаткой.
При первичном осмотре помещений вместе с ним присутствовал представитель истца (представитель ответчика отсутствовал, хотя и уведомлялся им о предстоящем осмотре), а при повторном осмотре присутствовали представители обеих сторон (данный факт подтвердил в судебном заседании и представитель ответчика).
При оценке рыночной стоимости нежилых помещений им было учтено то обстоятельство, что ранее в банно-прачечном комбинате проводился ремонт, в связи с чем, в заключении процент износа отремонтированных конструктивных элементов указан ниже, чем не отремонтированных.
При использовании сравнительного подхода рыночной стоимости объекта он использовал объекты, по назначению совпадающие или близкие к объекту оценки, а при анализе рынка недвижимости им принимались во внимание цены как за предыдущие периоды, так и за текущий, что также отражено в заключении.
При оценке данного экспертного заключения суд первой инстанции обоснованно учел, что оно выполнено квалифицированным специалистом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Также суд первой инстанции обоснованно указал, что выводы экспертизы в достаточной степени мотивированы, а ответчик не представил доказательств, опровергающих правильность экспертного заключения.
Кроме того, представитель третьего лица ООО "Бизнес-Оценка-Аудит", величина рыночной стоимости нежилых помещений которого, отраженная в отчете об оценке N 430-2/16 от 26.07.2016, была признана заключением ООО "ГУДВИЛЛ Плюс" недостоверной, каких-либо возражений относительно правильности выводов судебной экспертизы не заявил, фактически согласившись с заключением об оценке ООО "ГУДВИЛ ПЛЮС".
Также суд первой инстанции верно отметил и то обстоятельство, что выводы ООО "ГУДВИЛ ПЛЮС" практически совпадают с выводами отчета N 16/16 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости ООО "Центр судебной экспертизы", представленной истцом.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что в качестве достоверной оценки рыночной стоимости нежилых помещений и доли земельного участка следует принять выводы судебной экспертизы, то есть оценку ООО "ГУДВИЛЛ ПЛЮС".
Таким образом, требование ООО "БПК ГАЗ" о возложении на УМС администрации г. Ульяновска обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка по цене, указанной в заключении судебной экспертизы - 10 486 502 руб. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.
Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 266 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 февраля 2017 года по делу N А72-15965/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ш.РОМАНЕНКО
С.Ш.РОМАНЕНКО
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)