Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 25.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Рыжовой Е.В., Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Ю.А., при участии в судебном заседании представителей от заявителя: Пескова В.В. (паспорт), Горовцова И.А. (доверенность от 20.02.2017, паспорт), от заинтересованного лица: Алексеевой О.А. (доверенность от 17.04.2017 N 1/693-исх, удостоверение), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.08.2017 по делу N А62-1355/2017, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Пескова Владимира Владимировича (г. Смоленск, ОГРНИП 304673123800381, ИНН 673100068859) к Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) об урегулировании разногласий,
следующее.
Индивидуальный предприниматель Песков Владимир Владимирович (далее - истец; предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области к Администрации г. Смоленска (далее - администрация) с требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора (регистрационный номер 530н от 01.12.2016) купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.08.2017 заявленные требования были удовлетворены.
Указанным решением урегулированы разногласия между предпринимателем и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2016 N 53Он, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, д. 33, площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013305:3, изложив п. п. 2.2. договора в следующей редакции "2.2. Цена участка составляет 3 148 000 (три миллиона сто сорок восемь тысяч) рублей".
Не согласившись с принятым решением, администрация обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Рязанской области отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворяющий заявленные требования.
В обоснование жалобы апеллянт указывает, что то при вынесении указанного решения, судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, не соответствуют выводы, изложенные в решении, обстоятельствам дела.
Администрация полагает, что при вынесении указанного решения суд первой инстанции не принял во внимание, что при рассмотрении указанного заявления, было установлено, что испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства здания автосервиса с автостоянкой.
Ссылаясь на положения статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что предоставление в собственность за плату вышеуказанного земельного участка с указанным видом разрешенного использования не допускается.
По мнению апеллянта судом первой инстанции не принято во внимание, что при подготовке договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2016 N 530н, управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска, в порядке информационного взаимодействия была получена кадастровая выписка о земельном участке от 01.12.2016 N 6700/301/2016-356850, согласно которой, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляла - 18 693 120 руб. В обоснование данного довода ссылается Постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 N 261 "Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договор купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".
Апеллянт указывает на то, что так как материалами дела не подтверждается незаконность действий Администрации города Смоленска по заключению договора купли-продажи, а именно по установлению выкупной стоимости земельного участка, а также в связи с отказом Истца урегулировать данный спор во несудебном порядке, считаем, что суд первой инстанции неправомерно взыскал в пользу Истца понесенные судебные расходы в размере 36000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере б 000 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.
Предприниматель в представленном отзыве по доводам жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные ранее.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 22.03.2011 между Администрацией г. Смоленска и ИП Песковым В.В. заключен договор аренды 1309/з, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0013305:3, находящийся по адресу: город Смоленск, улица маршала Еременко, площадью 4000 кв. м для строительства здания автосервиса с автостоянкой.
После завершения строительства здание введено в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 30.06.2015.
На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имея исключительное право на приобретение земельных участков в собственность как собственник здания, расположенного на арендуемом земельном участке, истец 25.08.2016 обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013305:3 площадью 4000 кв. м.
В ответ на заявление от 25.08.2016 администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 530н от 01.12.2016. В пункте 2.2 проекта договора выкупная цена земельного участка указана в размере 18 693 120 рублей с учетом акта установления выкупной стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в собственность.
Истец, не согласившись с размером выкупной стоимости земли, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, направил в адрес администрации заявление от 09.01.2017 с протоколом разногласий к представленному проекту договора, по спорному пункту 2.2. Разногласия по пункту 2.2. сторонами не урегулированы.
В ответ на обращение истца администрация в письме от 09.02.2017 N 24/1277-исх указала о несогласии с протоколом разногласий, ввиду изменения разрешенного вида использования земельного участка на "предпринимательство (под зданием автосервиса с автостоянкой).
В ответ на обращение истца по вопросу правильности определения кадастровой стоимости земельного участка Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области исх. N 09-02755-ТШ от 27.02.2017 указало, что кадастровая стоимость земельного участка определена неверно, пересчет кадастровой стоимости не должен проводиться в случае отнесения видов разрешенного использования к одной группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость определяется в размере ранее установленном 3 148 000 рублей.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено из материалов дела, предприниматель является собственником здания автосервиса с автостоянкой, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, д. 33, общей площадью 729,8 кв. м, и арендатором земельного участка площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013305:3по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, в районе ГСК "Автомагистраль-2".
25.08.2016 истцом подано заявление о продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, кадастровый номер 67:27:0013305:3.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, а также перечень прилагаемых к нему документов. Положениями указанной статьи определено, что в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Из вышеуказанных норм следует, что при получении заявления о выкупе земельного участка уполномоченный орган (в данном случае Администрация) должен был либо в течение десяти дней возвратить заявление заявителю, либо в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления рассмотреть поступившее заявление.
В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и уполномоченный орган власти, обязан заключить с истцом договор купли-продажи этого участка.
Право истца на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости сторонами не оспаривалось, спор состоит в установлении кадастровой стоимости. Данное обстоятельство сторонами в процессе рассмотрения спора не отрицалось и считается признанным в порядке пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из приведенных выше правовых норм, суд первой инстанции справедливо заключил, что при рассмотрении настоящего спора суд должен определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент принятия и рассмотрения ответчиком заявления о выкупе земельного участка от 25.08.2016.
Истцом в качестве доказательств кадастровой стоимости представлены кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка 67:27:0013305:3 с указанием кадастровой стоимости по состоянию на 29 августа 2016 года и 09 марта 2017 года, в соответствии с которыми кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 3 148 000 рублей, а также письмо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области исх. N 09-02755-ТШ от 27.02.2017 о неверном определении кадастровой стоимости.
Довод администрации о том, что указанное письмо не может являться надлежащим доказательством по делу ввиду того, что датировано 27.02.2017, что подтверждает правомерность действий Администрации города Смоленска по установлению выкупной стоимости земельного участка на 01.12.2016 судебная коллегия отклоняет. Данное письмо констатирует наличие ошибки в кадастровой стоимости и дополнительно, наряду с другими документами, представленными в материалы дела, доказывает реальный размер кадастровой стоимости.
Указанному письму была дана надлежащая оценка судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что на момент подачи заявления о выкупе земельного участка кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 148 000 рублей.
Относительно кадастровой стоимости, подлежащей применению при расчете выкупной цены, суд первой инстанции справедливо отметил следующее.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе выкупить спорный земельный участок по цене 3 148 000 рублей.
С учетом вышеизложенного, а также в соответствии со статьями 106, 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно отнес судебные издержки на ответчика. Доводов относительно размера взысканных расходов на оплату услуг представителя администрацией не оспаривался.
Доводы апелляционной жалобы, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были предметом исследования и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда области, и позволяющих сделать вывод о незаконности судебного акта, в апелляционной инстанции не заявлено.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено законом, подлежит возврату.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина была уплачена в размере 3 000 руб., излишне уплаченные 1 500 руб. подлежат возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.08.2017 по делу N А62-1355/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 20АП-6001/2017 ПО ДЕЛУ N А62-1355/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. по делу N А62-1355/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 25.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Рыжовой Е.В., Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Ю.А., при участии в судебном заседании представителей от заявителя: Пескова В.В. (паспорт), Горовцова И.А. (доверенность от 20.02.2017, паспорт), от заинтересованного лица: Алексеевой О.А. (доверенность от 17.04.2017 N 1/693-исх, удостоверение), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.08.2017 по делу N А62-1355/2017, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Пескова Владимира Владимировича (г. Смоленск, ОГРНИП 304673123800381, ИНН 673100068859) к Администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) об урегулировании разногласий,
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Песков Владимир Владимирович (далее - истец; предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области к Администрации г. Смоленска (далее - администрация) с требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора (регистрационный номер 530н от 01.12.2016) купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.08.2017 заявленные требования были удовлетворены.
Указанным решением урегулированы разногласия между предпринимателем и администрацией, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2016 N 53Он, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, д. 33, площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013305:3, изложив п. п. 2.2. договора в следующей редакции "2.2. Цена участка составляет 3 148 000 (три миллиона сто сорок восемь тысяч) рублей".
Не согласившись с принятым решением, администрация обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Рязанской области отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворяющий заявленные требования.
В обоснование жалобы апеллянт указывает, что то при вынесении указанного решения, судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, не соответствуют выводы, изложенные в решении, обстоятельствам дела.
Администрация полагает, что при вынесении указанного решения суд первой инстанции не принял во внимание, что при рассмотрении указанного заявления, было установлено, что испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства здания автосервиса с автостоянкой.
Ссылаясь на положения статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации указывает, что предоставление в собственность за плату вышеуказанного земельного участка с указанным видом разрешенного использования не допускается.
По мнению апеллянта судом первой инстанции не принято во внимание, что при подготовке договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2016 N 530н, управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска, в порядке информационного взаимодействия была получена кадастровая выписка о земельном участке от 01.12.2016 N 6700/301/2016-356850, согласно которой, кадастровая стоимость указанного земельного участка составляла - 18 693 120 руб. В обоснование данного довода ссылается Постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 N 261 "Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договор купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов".
Апеллянт указывает на то, что так как материалами дела не подтверждается незаконность действий Администрации города Смоленска по заключению договора купли-продажи, а именно по установлению выкупной стоимости земельного участка, а также в связи с отказом Истца урегулировать данный спор во несудебном порядке, считаем, что суд первой инстанции неправомерно взыскал в пользу Истца понесенные судебные расходы в размере 36000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере б 000 рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.
Предприниматель в представленном отзыве по доводам жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции, изложенные ранее.
Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 22.03.2011 между Администрацией г. Смоленска и ИП Песковым В.В. заключен договор аренды 1309/з, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0013305:3, находящийся по адресу: город Смоленск, улица маршала Еременко, площадью 4000 кв. м для строительства здания автосервиса с автостоянкой.
После завершения строительства здание введено в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации от 30.06.2015.
На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имея исключительное право на приобретение земельных участков в собственность как собственник здания, расположенного на арендуемом земельном участке, истец 25.08.2016 обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Смоленска с заявлением о продаже земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013305:3 площадью 4000 кв. м.
В ответ на заявление от 25.08.2016 администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 530н от 01.12.2016. В пункте 2.2 проекта договора выкупная цена земельного участка указана в размере 18 693 120 рублей с учетом акта установления выкупной стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в собственность.
Истец, не согласившись с размером выкупной стоимости земли, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ, направил в адрес администрации заявление от 09.01.2017 с протоколом разногласий к представленному проекту договора, по спорному пункту 2.2. Разногласия по пункту 2.2. сторонами не урегулированы.
В ответ на обращение истца администрация в письме от 09.02.2017 N 24/1277-исх указала о несогласии с протоколом разногласий, ввиду изменения разрешенного вида использования земельного участка на "предпринимательство (под зданием автосервиса с автостоянкой).
В ответ на обращение истца по вопросу правильности определения кадастровой стоимости земельного участка Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области исх. N 09-02755-ТШ от 27.02.2017 указало, что кадастровая стоимость земельного участка определена неверно, пересчет кадастровой стоимости не должен проводиться в случае отнесения видов разрешенного использования к одной группе видов разрешенного использования, кадастровая стоимость определяется в размере ранее установленном 3 148 000 рублей.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Как установлено из материалов дела, предприниматель является собственником здания автосервиса с автостоянкой, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, д. 33, общей площадью 729,8 кв. м, и арендатором земельного участка площадью 4000 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013305:3по адресу: г. Смоленск, ул. Маршала Еременко, в районе ГСК "Автомагистраль-2".
25.08.2016 истцом подано заявление о продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, кадастровый номер 67:27:0013305:3.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.
Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, а также перечень прилагаемых к нему документов. Положениями указанной статьи определено, что в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. Из вышеуказанных норм следует, что при получении заявления о выкупе земельного участка уполномоченный орган (в данном случае Администрация) должен был либо в течение десяти дней возвратить заявление заявителю, либо в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления рассмотреть поступившее заявление.
В силу приведенных выше положений земельного законодательства истец имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и уполномоченный орган власти, обязан заключить с истцом договор купли-продажи этого участка.
Право истца на выкуп земельного участка по кадастровой стоимости сторонами не оспаривалось, спор состоит в установлении кадастровой стоимости. Данное обстоятельство сторонами в процессе рассмотрения спора не отрицалось и считается признанным в порядке пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исходя из приведенных выше правовых норм, суд первой инстанции справедливо заключил, что при рассмотрении настоящего спора суд должен определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент принятия и рассмотрения ответчиком заявления о выкупе земельного участка от 25.08.2016.
Истцом в качестве доказательств кадастровой стоимости представлены кадастровые справки о кадастровой стоимости земельного участка 67:27:0013305:3 с указанием кадастровой стоимости по состоянию на 29 августа 2016 года и 09 марта 2017 года, в соответствии с которыми кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 3 148 000 рублей, а также письмо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области исх. N 09-02755-ТШ от 27.02.2017 о неверном определении кадастровой стоимости.
Довод администрации о том, что указанное письмо не может являться надлежащим доказательством по делу ввиду того, что датировано 27.02.2017, что подтверждает правомерность действий Администрации города Смоленска по установлению выкупной стоимости земельного участка на 01.12.2016 судебная коллегия отклоняет. Данное письмо констатирует наличие ошибки в кадастровой стоимости и дополнительно, наряду с другими документами, представленными в материалы дела, доказывает реальный размер кадастровой стоимости.
Указанному письму была дана надлежащая оценка судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что на момент подачи заявления о выкупе земельного участка кадастровая стоимость земельного участка составляла 3 148 000 рублей.
Относительно кадастровой стоимости, подлежащей применению при расчете выкупной цены, суд первой инстанции справедливо отметил следующее.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе выкупить спорный земельный участок по цене 3 148 000 рублей.
С учетом вышеизложенного, а также в соответствии со статьями 106, 110, 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно отнес судебные издержки на ответчика. Доводов относительно размера взысканных расходов на оплату услуг представителя администрацией не оспаривался.
Доводы апелляционной жалобы, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были предметом исследования и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда области, и позволяющих сделать вывод о незаконности судебного акта, в апелляционной инстанции не заявлено.
Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено законом, подлежит возврату.
Поскольку при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина была уплачена в размере 3 000 руб., излишне уплаченные 1 500 руб. подлежат возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.08.2017 по делу N А62-1355/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.МОРДАСОВ
Е.В.МОРДАСОВ
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
В.Н.СТАХАНОВА
Е.В.РЫЖОВА
В.Н.СТАХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)