Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2016 по делу N А79-11711/2015, принятое судьей Новожениной О.А.,
по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Старко", г. Чебоксары, ОГРН 1022101270146, ИНН 2129014959,
о взыскании 325217 руб. 84 коп.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
Администрация г. Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" 253966 руб. 57 коп. долга по арендной плате, образовавшегося за период с 10.09.2012 по 30.11.2015 в рамках договора аренды земельного участка N 179/5366-К от 22.06.2012, и 71251 руб. 27 коп. пени за период с 11.09.2012 по 10.11.2015.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об изменении предмета иска, в соответствии с которым просил взыскать задолженность по арендной плате, образовавшуюся за период с 01.05.2014 по 30.11.2015, и 71251 руб. 27 коп. пени за период с 11.09.2012 по 10.11.2015. Уточнение судом принято.
Определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "УК "Старко".
Решением от 08.06.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" в пользу администрации города Чебоксары Чувашской Республики 253966 руб. 57 коп. долга, 49865 руб. 14 коп. пени за период с 15.12.2012 по 10.11.2015, в остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Фирма Старко" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
Заявитель указывает, что с 09.04.2014 произведена государственная регистрация прав собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, земельный участок поступил в собственность указанных лиц, договор аренды прекратил свое действие.
Полагает, что исковые требования о взыскании долга за период с 01.05.2014 по 30.11.2015 подлежат оставлению без рассмотрения в связи с отсутствием досудебного порядка урегулирования спора.
Администрация г. Чебоксары Чувашской Республики в отзыве на апелляционную жалобу указала на законность и обоснованность решения, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения администрации города Чебоксары N 1795-р от 28.05.2012 администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" (арендатор) заключен договор N 179/5366-К аренды земельного участка от 22.06.2012 (в редакции от 26.07.2013), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030111:103 общей площадью 2043 кв. м для размещения дворовой территории с организацией детской площадки и гостевой автопарковки (для размещения иных объектов, характерных для населенных пунктов), в т.ч. площадью 489 кв. м в охранной зоне газопровода, площадью 40 кв. м в охранной зоне канализации, площадью 158 кв. м в охранной зоне подземного электрокабеля, площадью 143 кв. м в охранной зоне ЛЭП, площадью 687 кв. м в охранной зоне водопровода, расположенный в городе Чебоксары в районе жилого дома N 5 по ул. Гайдара.
Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 28.05.2012 до 30.12.2013.
В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.
Согласно пункту 5.2 договора арендные платежи за использование земельного участка исчисляются с 28.05.2012 согласно распоряжению администрации города Чебоксары N 1795-р от 28.05.2012.
Сумма арендной платы на 2014 год, начиная с 30.05.2014 с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2014, составляет 210481 руб. 20 коп. и подлежит оплате арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете (приложение N 2 к договору).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается не более одного раза в год. Он пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 5.6 договора размер арендной платы на последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливается ежегодно отдельными расчетами, являющимся неотъемлемой частью договора (приложения). Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в сроки, указанные в настоящем договоре.
Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением администрации города Чебоксары N 293 от 23.12.2009.
Согласно расчету размера арендной платы на 2015 год, произведенному в соответствии с постановлением N 293 от 23.12.2009, арендная плата за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 составляет 153919 руб. 62 коп.; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 169385 руб. 13 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.05.2014 по 30.11.2015 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании долга и пени.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт передачи ответчику во временное пользование земельного участка подтверждается спорным договором.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.
Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 253966 руб. 57 коп.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.
Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 6.2 договора, согласно которому в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным в сумме 71251 руб. 27 коп. за период с 11.09.2012 по 10.11.2015.
До принятия решения по делу ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушен.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
На основании статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Обращение в суд с требованием о взыскании арендной платы и пени по спорному договору аренды последовало 15.12.2015.
Таким образом, в отношении пени по 15.12.2012 требования заявлены за пределами срока исковой давности.
На основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Кроме того, суд первой инстанции, приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, счел возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени до 49865 руб. 14 коп.
Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для большего ее уменьшения.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Довод ответчика о прекращении договора аренды земельного участка и отнесении спорного земельного участка к общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома N 5 по ул. Гайдара г. Чебоксары был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.
Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030111:14 возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию 05.03.2014. Право собственности на первую квартиру в данном доме зарегистрировано 09.04.2014, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, приведенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок под многоквартирным домом с 14.12.2009 перешел в собственность собственников помещений в данном доме.
В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Вместе с тем многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030111:14, а земельный участок с кадастровым номером 21:01:030111:103 не входит в придомовую территорию многоквартирного дома.
Кроме того, по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления Пленума N 73 разъяснено следующее. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Таким образом, в силу вышеизложенных норм права спорный договор аренды земельного участка не прекратил своего действия.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора отклоняется, поскольку ни договором от 22.06.2012 N 179/5366-К, ни федеральными законами не предусмотрены претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, вытекающего из такого договора.
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что все возникающие споры по выполнению настоящего договора в случае невозможности урегулирования в досудебном порядке подлежат разрешению в Арбитражном суде Чувашской Республики.
Таким образом, договор не содержит конкретного описания процедуры досудебного (претензионного) порядка разрешения спора, поэтому ссылка заявителя апелляционной жалобы на такой порядок необоснованна.
Кроме того, претензией от 04.09.2015 N 2318/04 администрация указывала ответчику на наличие долга по договору по состоянию на 03.09.2015 и пени и предлагала погасить в 5-дневный срок с момента получения письма.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2016 по делу N А79-11711/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2016 ПО ДЕЛУ N А79-11711/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу N А79-11711/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Бухтояровой Л.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2016 по делу N А79-11711/2015, принятое судьей Новожениной О.А.,
по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194, к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Старко", г. Чебоксары, ОГРН 1022101270146, ИНН 2129014959,
о взыскании 325217 руб. 84 коп.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил:
Администрация г. Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" 253966 руб. 57 коп. долга по арендной плате, образовавшегося за период с 10.09.2012 по 30.11.2015 в рамках договора аренды земельного участка N 179/5366-К от 22.06.2012, и 71251 руб. 27 коп. пени за период с 11.09.2012 по 10.11.2015.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил ходатайство об изменении предмета иска, в соответствии с которым просил взыскать задолженность по арендной плате, образовавшуюся за период с 01.05.2014 по 30.11.2015, и 71251 руб. 27 коп. пени за период с 11.09.2012 по 10.11.2015. Уточнение судом принято.
Определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "УК "Старко".
Решением от 08.06.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования частично, взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" в пользу администрации города Чебоксары Чувашской Республики 253966 руб. 57 коп. долга, 49865 руб. 14 коп. пени за период с 15.12.2012 по 10.11.2015, в остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Фирма Старко" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
Заявитель указывает, что с 09.04.2014 произведена государственная регистрация прав собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, земельный участок поступил в собственность указанных лиц, договор аренды прекратил свое действие.
Полагает, что исковые требования о взыскании долга за период с 01.05.2014 по 30.11.2015 подлежат оставлению без рассмотрения в связи с отсутствием досудебного порядка урегулирования спора.
Администрация г. Чебоксары Чувашской Республики в отзыве на апелляционную жалобу указала на законность и обоснованность решения, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения администрации города Чебоксары N 1795-р от 28.05.2012 администрацией города Чебоксары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" (арендатор) заключен договор N 179/5366-К аренды земельного участка от 22.06.2012 (в редакции от 26.07.2013), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030111:103 общей площадью 2043 кв. м для размещения дворовой территории с организацией детской площадки и гостевой автопарковки (для размещения иных объектов, характерных для населенных пунктов), в т.ч. площадью 489 кв. м в охранной зоне газопровода, площадью 40 кв. м в охранной зоне канализации, площадью 158 кв. м в охранной зоне подземного электрокабеля, площадью 143 кв. м в охранной зоне ЛЭП, площадью 687 кв. м в охранной зоне водопровода, расположенный в городе Чебоксары в районе жилого дома N 5 по ул. Гайдара.
Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 28.05.2012 до 30.12.2013.
В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.
Согласно пункту 5.2 договора арендные платежи за использование земельного участка исчисляются с 28.05.2012 согласно распоряжению администрации города Чебоксары N 1795-р от 28.05.2012.
Сумма арендной платы на 2014 год, начиная с 30.05.2014 с учетом периода использования земельного участка по 31.12.2014, составляет 210481 руб. 20 коп. и подлежит оплате арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете (приложение N 2 к договору).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается не более одного раза в год. Он пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 5.6 договора размер арендной платы на последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливается ежегодно отдельными расчетами, являющимся неотъемлемой частью договора (приложения). Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в сроки, указанные в настоящем договоре.
Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением администрации города Чебоксары N 293 от 23.12.2009.
Согласно расчету размера арендной платы на 2015 год, произведенному в соответствии с постановлением N 293 от 23.12.2009, арендная плата за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 составляет 153919 руб. 62 коп.; за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 169385 руб. 13 коп.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.05.2014 по 30.11.2015 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании долга и пени.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт передачи ответчику во временное пользование земельного участка подтверждается спорным договором.
В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.
Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 253966 руб. 57 коп.
Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.
Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 6.2 договора, согласно которому в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции, проверив расчет пени, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признал его правильным в сумме 71251 руб. 27 коп. за период с 11.09.2012 по 10.11.2015.
До принятия решения по делу ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушен.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
На основании статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Обращение в суд с требованием о взыскании арендной платы и пени по спорному договору аренды последовало 15.12.2015.
Таким образом, в отношении пени по 15.12.2012 требования заявлены за пределами срока исковой давности.
На основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Кроме того, суд первой инстанции, приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, счел возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени до 49865 руб. 14 коп.
Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для большего ее уменьшения.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Довод ответчика о прекращении договора аренды земельного участка и отнесении спорного земельного участка к общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома N 5 по ул. Гайдара г. Чебоксары был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.
Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030111:14 возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию 05.03.2014. Право собственности на первую квартиру в данном доме зарегистрировано 09.04.2014, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, приведенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок под многоквартирным домом с 14.12.2009 перешел в собственность собственников помещений в данном доме.
В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Вместе с тем многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030111:14, а земельный участок с кадастровым номером 21:01:030111:103 не входит в придомовую территорию многоквартирного дома.
Кроме того, по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.
В пункте 25 постановления Пленума N 73 разъяснено следующее. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Таким образом, в силу вышеизложенных норм права спорный договор аренды земельного участка не прекратил своего действия.
Довод заявителя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора отклоняется, поскольку ни договором от 22.06.2012 N 179/5366-К, ни федеральными законами не предусмотрены претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, вытекающего из такого договора.
Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что все возникающие споры по выполнению настоящего договора в случае невозможности урегулирования в досудебном порядке подлежат разрешению в Арбитражном суде Чувашской Республики.
Таким образом, договор не содержит конкретного описания процедуры досудебного (претензионного) порядка разрешения спора, поэтому ссылка заявителя апелляционной жалобы на такой порядок необоснованна.
Кроме того, претензией от 04.09.2015 N 2318/04 администрация указывала ответчику на наличие долга по договору по состоянию на 03.09.2015 и пени и предлагала погасить в 5-дневный срок с момента получения письма.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.06.2016 по делу N А79-11711/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Старко" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)