Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на нарушение арендатором условий договоров аренды, что выразилось в неиспользовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
истца - Мирзояна С.К. (доверенность от 30.10.2015 N 432/2015),
ответчика (общества с ограниченной ответственностью "МАБЛ") - Норкиной Е.В. (доверенность от 11.07.2014),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района Елховский Самарской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Радушева О.Н. и Садило Г.М.)
по делу N А55-1373/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района Елховский Самарской области, Самарская область, Елховский район, с. Елховка, к обществу с ограниченной ответственностью "Волга-Урал" (ОГРН 1096320005616, ИНН 6322045670), Самарская область, г. Тольятти, обществу с ограниченной ответственностью "МАБЛ" (ОГРН 1026602036207, ИНН 6643003915), Свердловская область, Каменский район, д. Походилова, о расторжении договоров аренды, прекращении записей государственной регистрации, возврате земельного участка, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района Елховский Самарской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Волга-Урал" (далее - ООО "Волга-Урал"), обществу с ограниченной ответственностью "МАБЛ" (далее - ООО "МАБЛ") о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 10/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 5342 кв. м, кадастровый номер 63:18:0405008:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в 3900 м по направлению на юго-восток от села Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 10/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 5342 кв. м с кадастровым номером 63:18:0405008:7; расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 11/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 363852 кв. м, кадастровый номер 63:18:0604007:13, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, на юго-восток от села Сухие Аврали, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 11/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 363852 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604007:13; расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 12/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1978567 кв. м, кадастровый номер 63:18:0603002:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, 3 200 м на юго-запад от села Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 12/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 1 978 567 кв. м с кадастровым номером 63:18:0603002:7; расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 13/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 7879 кв. м, кадастровый номер 63:18:0305010:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир с.Березовка, участок находится примерно в 3100 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, село Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 13/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 7879 кв. м с кадастровым номером 63:18:0305010:4; расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 22/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 6 133 170 кв. м, кадастровый номер 63:18:0605001:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток", прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 22/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 6133170 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605001:8; расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 23/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 3605605 кв. м, кадастровый номер 63:18:0605002:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток", прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 23/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 3 605 605 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605002:4; расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2009 N 35/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1109467 кв. м, кадастровый номер 63:18:06040016:19, местоположение: Самарская область, Елховский район, на юг в 3700 м от села Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.12.2009 N 35/2009, понуждении вернуть земельный участок, площадью 1109467 кв. м с кадастровым номером 63:18:06040016:19.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2015 в удовлетворении исковых требований к ООО "Волга-Урал" отказано, исковые требования к ООО "МАБЛ" удовлетворены. Суд расторг договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, заключенные между Комитетом и ООО "МАБЛ"; прекратил государственную регистрацию указанных договоров аренды и обязал ООО "МАБЛ" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015 решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2015 в части удовлетворения исковых требований к ООО "МАБЛ" отменено, исковые требования в части расторжения договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009 оставлены без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований в части прекращения государственной регистрации указанных договоров и понуждении ООО "МАБЛ" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19 отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Комитет, не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2015.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 17.03.2016 был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 24.03.2016.
После перерыва судебное заседание продолжено 24.03.2016 в 09 часов 00 минут в том же составе.
Представитель Комитета, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель ООО "МАБЛ", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и ООО "МАБЛ" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, по условиям которых ООО "МАБЛ" предоставлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки для сельскохозяйственного использования: площадью 5342 кв. м с кадастровым номером 63:18:0405008:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в 3900 м по направлению на юго-восток от села Березовка; площадью 363852 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604007:13, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, на юго-восток от села Сухие Аврали; площадью 1978567 кв. м с кадастровым номером 63:18:0603002:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, 3 200 м на юго-запад от села Березовка; площадью 7879 кв. м с кадастровым номером 63:18:0305010:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир с.Березовка, участок находится примерно в 3100 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, село Березовка; площадью 6133170 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605001:8,, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток"; площадью 3605605 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605002:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток; площадью 1109467 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604001:19 местоположение: Самарская область, Елховский район, на юг в 3700 м от села Березовка, соответственно.
Вышеуказанные земельные участки переданы ООО "МАБЛ" по актам приема-передачи.
Договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Между ООО "МАБЛ" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Самара-Нафта" (далее - ЗАО "Самара-Нафта") (субарендатор) заключены договоры субаренды земельных участков от 25.02.2010 N 04-10 (на срок 11 месяцев), от 15.01.2011 N 10-11 (на срок 7,5 месяцев), от 24.01.2011 N 02-11 (на срок 11 месяцев), от 14.03.2011 N 9-11 (на срок 4 месяца), от 01.04.2011 N 13-11 (на срок 6 месяцев), от 01.05.2011 N 11-11 (на срок 4 месяца), от 01.09.2011 N 24-11 (на срок 11 месяцев), от 24.12.2011 N 60-11 (на срок 11 месяцев), от 01.01.2012 N 01-12 (на срок 11 месяцев), по условиям которых ЗАО "Самара-Нафта" предоставлены в субаренду принадлежащие ООО "МАБЛ" на праве аренды земельные участки: площадью 75000 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, Авралинское месторождение, для строительства объекта: "Эксплуатационная скважина N 26 Авралинского месторождения и коммуникаций к ней"; площадью 47730 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 27 Авралинского месторождения"; площадью 6600 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, Авралинское месторождение, для размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 26 Авралинского месторождения и коммуникаций к ней"; площадью 20 000 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5 000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Сбор нефти и газа со скважины N 27 Авралинского месторождения"; площадью 47720 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Сбор нефти и газа со скважины N 32 Авралинского месторождения"; площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 32 Авралинского месторождения"; площадью 21 300 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, кадастровый номер 63:18:0604001:19, для размещения скважины N 27 и N 32 Авралинского месторождения, ПВС, МНС, АГЗУ, ЛЭП-10 кВ; площадью 6600 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 26 Авралинского месторождения"; площадью 18 800 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для размещения объекта: "Сбор нефти и газа со скважин Авралинского месторождения".
По актам приема-передачи вышеуказанные земельные участки переданы ЗАО "Самара-Нафта".
ООО "МАБЛ" передало права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009 ООО "Волга-Урал" на основании договоров о передаче прав и обязанностей от 01.07.2012, о чем 16.11.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
В период с 16.07.2012 по 20.07.2012 Комитетом проведена проверка земельных участков: площадью 5342 кв. м с кадастровым номером 63:18:0405008:7; площадью 363 852 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604007:13; площадью 1 978 567 кв. м с кадастровым номером 63:18:0603002:7; площадью 7879 кв. м с кадастровым номером 63:18:0305010:4; площадью 6 133 170 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605001:8; площадью 3 605 605 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605002:4; площадью 1 109 467 кв. м с кадастровым номером 63:18:06040016:19, в ходе которой было установлено, что земля не вспахана, не засеяна сельскохозяйственными растениями, на осматриваемых земельных участках произрастает сорная растительность и местами кустарники, выпас скота не осуществляется, трава не обкошена, предметов либо деятельности сельскохозяйственного производства не обнаружено, о чем составлен акт от 19.07.2012 N 6/2012-МЗК.
Комитет 19.11.2014 направил в адрес ООО "Урал-Волга" требования (претензии) о досрочном расторжении договоров о передачи прав и обязанностей от 01.07.2012 по договорам аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, заключенных между Комитетом и ООО "МАБЛ", поскольку истец не получал уведомления о передаче прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков ООО "Урал-Волга", а также ввиду нарушения пунктов 3.4.1, 3.4.5 договоров аренды земельных участков, в частности не использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
Кроме того, Комитет 19.11.2014 направил в адрес ООО "МАБЛ" требования о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, ввиду нарушения пунктов 3.4.1, 3.4.5 договоров аренды земельных участков, в частности не использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2015 по делу N А55-20356/2014, вступившим в законную силу, договоры о передаче прав и обязанностей от 01.07.2012 по договорам аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, заключенные между ООО "МАБЛ" и ООО "Волга-Урал", признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделок в виде возврата ООО "МАБЛ" земельных участков с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19.
Поскольку, ООО "МАБЛ" допустило существенное нарушение условий договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, то ООО "МАБЛ" использовало спорные земельные участки не по назначению, путем передачи их под размещение нефтяных объектов, а также не использовало эти земельные участков для целей сельскохозяйственного производства, что является существенным нарушением условий договоров аренды, в связи с чем, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторг договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009.
Поскольку вышеуказанные договоры аренды земельных участков прекращены, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", прекратил государственную регистрацию данных договоров аренды и обязал ООО "МАБЛ" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19.
Суд апелляционной инстанции, установив, что Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении указанных договоров подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Комитетом был соблюден досудебный порядок расторжения указанных договоров, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 9 статьи 22, пунктом 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку им в адрес ООО "МАБЛ" были направлены требования от 19.11.2014 о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, а положения части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, к спорным правоотношениям не применимы, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной: иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом
Таким образом, в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения аренды земельного участка, помимо тех, которые указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указывалось выше, в силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством.
Порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен статьей 452, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации не содержит положений, предусматривающих иной порядок расторжения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданский кодекс Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из указанных норм следует, что порядок расторжения договора аренды по требования арендодателя в судебном порядке состоит из трех этапов, а именно: арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), и лишь после этого потребовать расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) при условии получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2016 N Ф06-6153/2016 ПО ДЕЛУ N А55-1373/2015
Требование: 1) О расторжении договоров аренды земельных участков; 2) О прекращении записей о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, понуждении вернуть земельные участки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал на нарушение арендатором условий договоров аренды, что выразилось в неиспользовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2016 г. N Ф06-6153/2016
Дело N А55-1373/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
истца - Мирзояна С.К. (доверенность от 30.10.2015 N 432/2015),
ответчика (общества с ограниченной ответственностью "МАБЛ") - Норкиной Е.В. (доверенность от 11.07.2014),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района Елховский Самарской области
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Радушева О.Н. и Садило Г.М.)
по делу N А55-1373/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района Елховский Самарской области, Самарская область, Елховский район, с. Елховка, к обществу с ограниченной ответственностью "Волга-Урал" (ОГРН 1096320005616, ИНН 6322045670), Самарская область, г. Тольятти, обществу с ограниченной ответственностью "МАБЛ" (ОГРН 1026602036207, ИНН 6643003915), Свердловская область, Каменский район, д. Походилова, о расторжении договоров аренды, прекращении записей государственной регистрации, возврате земельного участка, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
установил:
Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района Елховский Самарской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Волга-Урал" (далее - ООО "Волга-Урал"), обществу с ограниченной ответственностью "МАБЛ" (далее - ООО "МАБЛ") о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 10/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 5342 кв. м, кадастровый номер 63:18:0405008:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в 3900 м по направлению на юго-восток от села Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 10/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 5342 кв. м с кадастровым номером 63:18:0405008:7; расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 11/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 363852 кв. м, кадастровый номер 63:18:0604007:13, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, на юго-восток от села Сухие Аврали, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 11/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 363852 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604007:13; расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 12/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1978567 кв. м, кадастровый номер 63:18:0603002:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, 3 200 м на юго-запад от села Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 12/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 1 978 567 кв. м с кадастровым номером 63:18:0603002:7; расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 13/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 7879 кв. м, кадастровый номер 63:18:0305010:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир с.Березовка, участок находится примерно в 3100 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, село Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 13/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 7879 кв. м с кадастровым номером 63:18:0305010:4; расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 22/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 6 133 170 кв. м, кадастровый номер 63:18:0605001:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток", прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 22/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 6133170 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605001:8; расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 23/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 3605605 кв. м, кадастровый номер 63:18:0605002:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток", прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.07.2009 N 23/2009, понуждении вернуть земельный участок площадью 3 605 605 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605002:4; расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2009 N 35/2009 в отношении земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1109467 кв. м, кадастровый номер 63:18:06040016:19, местоположение: Самарская область, Елховский район, на юг в 3700 м от села Березовка, прекращении записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.12.2009 N 35/2009, понуждении вернуть земельный участок, площадью 1109467 кв. м с кадастровым номером 63:18:06040016:19.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2015 в удовлетворении исковых требований к ООО "Волга-Урал" отказано, исковые требования к ООО "МАБЛ" удовлетворены. Суд расторг договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, заключенные между Комитетом и ООО "МАБЛ"; прекратил государственную регистрацию указанных договоров аренды и обязал ООО "МАБЛ" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015 решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2015 в части удовлетворения исковых требований к ООО "МАБЛ" отменено, исковые требования в части расторжения договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009 оставлены без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований в части прекращения государственной регистрации указанных договоров и понуждении ООО "МАБЛ" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19 отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Комитет, не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2015, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2015.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 17.03.2016 был объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 24.03.2016.
После перерыва судебное заседание продолжено 24.03.2016 в 09 часов 00 минут в том же составе.
Представитель Комитета, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представитель ООО "МАБЛ", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и ООО "МАБЛ" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, по условиям которых ООО "МАБЛ" предоставлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки для сельскохозяйственного использования: площадью 5342 кв. м с кадастровым номером 63:18:0405008:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в 3900 м по направлению на юго-восток от села Березовка; площадью 363852 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604007:13, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, на юго-восток от села Сухие Аврали; площадью 1978567 кв. м с кадастровым номером 63:18:0603002:7, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, 3 200 м на юго-запад от села Березовка; площадью 7879 кв. м с кадастровым номером 63:18:0305010:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир с.Березовка, участок находится примерно в 3100 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, село Березовка; площадью 6133170 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605001:8,, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток"; площадью 3605605 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605002:4, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, Елховский район, в границах бывшего колхоза "Восток; площадью 1109467 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604001:19 местоположение: Самарская область, Елховский район, на юг в 3700 м от села Березовка, соответственно.
Вышеуказанные земельные участки переданы ООО "МАБЛ" по актам приема-передачи.
Договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
Между ООО "МАБЛ" (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Самара-Нафта" (далее - ЗАО "Самара-Нафта") (субарендатор) заключены договоры субаренды земельных участков от 25.02.2010 N 04-10 (на срок 11 месяцев), от 15.01.2011 N 10-11 (на срок 7,5 месяцев), от 24.01.2011 N 02-11 (на срок 11 месяцев), от 14.03.2011 N 9-11 (на срок 4 месяца), от 01.04.2011 N 13-11 (на срок 6 месяцев), от 01.05.2011 N 11-11 (на срок 4 месяца), от 01.09.2011 N 24-11 (на срок 11 месяцев), от 24.12.2011 N 60-11 (на срок 11 месяцев), от 01.01.2012 N 01-12 (на срок 11 месяцев), по условиям которых ЗАО "Самара-Нафта" предоставлены в субаренду принадлежащие ООО "МАБЛ" на праве аренды земельные участки: площадью 75000 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, Авралинское месторождение, для строительства объекта: "Эксплуатационная скважина N 26 Авралинского месторождения и коммуникаций к ней"; площадью 47730 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 27 Авралинского месторождения"; площадью 6600 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, Авралинское месторождение, для размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 26 Авралинского месторождения и коммуникаций к ней"; площадью 20 000 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5 000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Сбор нефти и газа со скважины N 27 Авралинского месторождения"; площадью 47720 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Сбор нефти и газа со скважины N 32 Авралинского месторождения"; площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для строительства и размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 32 Авралинского месторождения"; площадью 21 300 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, кадастровый номер 63:18:0604001:19, для размещения скважины N 27 и N 32 Авралинского месторождения, ПВС, МНС, АГЗУ, ЛЭП-10 кВ; площадью 6600 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для размещения объекта: "Эксплуатационная скважина N 26 Авралинского месторождения"; площадью 18 800 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Елховский район, 5000 м северо-восточнее п. Сухие Аврали, для размещения объекта: "Сбор нефти и газа со скважин Авралинского месторождения".
По актам приема-передачи вышеуказанные земельные участки переданы ЗАО "Самара-Нафта".
ООО "МАБЛ" передало права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009 ООО "Волга-Урал" на основании договоров о передаче прав и обязанностей от 01.07.2012, о чем 16.11.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.
В период с 16.07.2012 по 20.07.2012 Комитетом проведена проверка земельных участков: площадью 5342 кв. м с кадастровым номером 63:18:0405008:7; площадью 363 852 кв. м с кадастровым номером 63:18:0604007:13; площадью 1 978 567 кв. м с кадастровым номером 63:18:0603002:7; площадью 7879 кв. м с кадастровым номером 63:18:0305010:4; площадью 6 133 170 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605001:8; площадью 3 605 605 кв. м с кадастровым номером 63:18:0605002:4; площадью 1 109 467 кв. м с кадастровым номером 63:18:06040016:19, в ходе которой было установлено, что земля не вспахана, не засеяна сельскохозяйственными растениями, на осматриваемых земельных участках произрастает сорная растительность и местами кустарники, выпас скота не осуществляется, трава не обкошена, предметов либо деятельности сельскохозяйственного производства не обнаружено, о чем составлен акт от 19.07.2012 N 6/2012-МЗК.
Комитет 19.11.2014 направил в адрес ООО "Урал-Волга" требования (претензии) о досрочном расторжении договоров о передачи прав и обязанностей от 01.07.2012 по договорам аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, заключенных между Комитетом и ООО "МАБЛ", поскольку истец не получал уведомления о передаче прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков ООО "Урал-Волга", а также ввиду нарушения пунктов 3.4.1, 3.4.5 договоров аренды земельных участков, в частности не использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
Кроме того, Комитет 19.11.2014 направил в адрес ООО "МАБЛ" требования о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, ввиду нарушения пунктов 3.4.1, 3.4.5 договоров аренды земельных участков, в частности не использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2015 по делу N А55-20356/2014, вступившим в законную силу, договоры о передаче прав и обязанностей от 01.07.2012 по договорам аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, заключенные между ООО "МАБЛ" и ООО "Волга-Урал", признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделок в виде возврата ООО "МАБЛ" земельных участков с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19.
Поскольку, ООО "МАБЛ" допустило существенное нарушение условий договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, то ООО "МАБЛ" использовало спорные земельные участки не по назначению, путем передачи их под размещение нефтяных объектов, а также не использовало эти земельные участков для целей сельскохозяйственного производства, что является существенным нарушением условий договоров аренды, в связи с чем, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторг договоры аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009.
Поскольку вышеуказанные договоры аренды земельных участков прекращены, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", прекратил государственную регистрацию данных договоров аренды и обязал ООО "МАБЛ" возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 63:18:0405008:7, 63:18:0604007:13, 63:18:0603002:7, 63:18:0305010:4, 63:18:0605001:8, 63:18:0605002:4, 63:18:06040016:19.
Суд апелляционной инстанции, установив, что Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении указанных договоров подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Комитетом был соблюден досудебный порядок расторжения указанных договоров, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 9 статьи 22, пунктом 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку им в адрес ООО "МАБЛ" были направлены требования от 19.11.2014 о расторжении договоров аренды земельных участков от 17.02.2009 N N 10/2009, 11/2009, 12/2009, 13/2009, от 08.07.2009 N N 22/2009, 23/2009, от 01.12.2009 N 35/2009, а положения части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, к спорным правоотношениям не применимы, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной: иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе при использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом
Таким образом, в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения аренды земельного участка, помимо тех, которые указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как указывалось выше, в силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством.
Порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрен статьей 452, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный кодекс Российской Федерации не содержит положений, предусматривающих иной порядок расторжения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданский кодекс Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из указанных норм следует, что порядок расторжения договора аренды по требования арендодателя в судебном порядке состоит из трех этапов, а именно: арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), и лишь после этого потребовать расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд) при условии получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок не указан, то в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)