Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 19.07.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фишер Ю.В., при участии от истца - заявлению индивидуального предпринимателя Разиной Светланы Васильевны - представителя Колпакова Д.В. (доверенность от 29.03.2017 N 67 АА 1099779), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Разиной Светланы Васильевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу N А62-7590/2016 (судья Иванов А.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Разиной Светланы Васильевны (ОГРНИП 305673108100036; ИНН 672900412308) к обществу с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (ОГРН 1076731007880; ИНН 6731061803), третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о государственной регистрации перехода права собственности,
следующее.
Индивидуальный предприниматель Разина Светлана Васильевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (далее - ответчик, общество) о государственной регистрации перехода права собственности на:
- - нежилое помещение - телятник, общей площадью 935,6 кв. м, расположенное на первом этаже одноэтажного здания, находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское 2 поселение, д. Мазальцево инвентарный номер: 10092, кадастровый номер 67:18:2090101:326;
- - земельный участок площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676.
Решением суда области от 28.04.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на фактическое пользование им предметом договора купли-продажи, а также непредставление ответчиком реквизитов для производства оплаты по договору.
Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить.
Ответчик с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения. Заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.11.2013 между индивидуальным предпринимателем Разиной Светланой Васильевной (ОГРНИП 305673108100036; ИНН 672900412308) и обществом с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (ОГРН 1076731007880; ИНН 6731061803) подписан договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения (далее - Договор), согласно пункту 1.1. которого общество с ограниченной ответственностью "Агроальянс" обязалось передать в собственность индивидуальному предпринимателю Разиной Светлане Васильевне нежилое помещение - телятник, общей площадью 935,6 кв. м, расположенное на первом этаже одноэтажного здания, находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево инвентарный номер: 10092, кадастровый номер 67:18:2090101:326 и земельный участок площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676.
Согласно п. 2.1 договора общая стоимость объектов составила 150 000 рублей, в том числе: стоимость земельного участка - 10 000 рублей и стоимость телятника - 140 000 рублей.
Покупатель обязался оплатить стоимости указанных в договоре здания и земельного участка единовременно в течение одного дня с момента подписания сторонами Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2. Договора).
В соответствии с пунктом 3.1. Договора передача объектов купли-продажи производится продавцом не позднее одного дня с момента оплаты.
Ссылаясь на то, что продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, ИП Разина обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из системного толкования положения статей 551, 556 ГК РФ, разъяснений, содержащиеся в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Вместе с тем, из материалов дела не следует, что предмет договора купли-продажи (здание и земельный) участок передан в фактическое владение истца, следовательно, правовых оснований для удовлетворения иска нет.
Довод апелляционной жалобы о фактическом использовании предмета договора купли-продажи истцом (расположение поголовья скота в телятнике и выпас его на земельном участке) не подтвержден надлежащими доказательствами.
Согласно п. 3.1 договора передача объектов производится продавцом по акту приема-передачи не позднее одного дня с момента оплаты. Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств оплаты по договору.
В апелляционной жалобе предприниматель признает факт отсутствия оплаты (т. 2, л.д. 3, абз. 7) и указывает, что ответчиком не представлены реквизиты для оплаты, что не позволило покупателю оплатить приобретаемые объекты недвижимости.
Судебная коллегия отмечает, что раздел 7 договора содержит все необходимые реквизиты сторон. Доказательств того, что реквизиты ответчика были изменены не представлено. При отсутствии согласованных сторонами реквизитов для перечисления денежных средств предприниматель должен был предпринять меры к выяснению подлежащих использованию платежных реквизитов, однако доказательств принятия мер к этому не представлено. Претензия от сентября 2016, на которую ссылается истец в апелляционной жалобе, в материалы дела не представлена.
Помимо этого, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о ничтожности договора купли-продажи от 22.11.2013.
В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
В п. 11 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Представленными в дело доказательствами (в том числе кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0000000:676) подтверждено, что на момент заключения Договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от 22.11.2013 и на момент рассмотрения настоящего спора здание телятника находилось и находится на земельном участке площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676, на котором кроме спорного здания телятника находятся и иные строения (16 штук). Находящийся под зданием телятника и необходимый для его использования земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, а являлся составной частью земельного участка площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676.
Доказательств того, что передаче подлежали все 16 объектов, расположенных на указанном земельном участке, материалы дела не содержат.
В силу ст. 168 ГК РФ, 358 ЗК РФ указанный договор купли-продажи от 22.11.2013 ничтожен и не влечет правовых последствий.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу N А62-7590/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2017 N 20АП-3741/2017 ПО ДЕЛУ N А62-7590/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. по делу N А62-7590/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 19.07.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фишер Ю.В., при участии от истца - заявлению индивидуального предпринимателя Разиной Светланы Васильевны - представителя Колпакова Д.В. (доверенность от 29.03.2017 N 67 АА 1099779), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Разиной Светланы Васильевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу N А62-7590/2016 (судья Иванов А.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Разиной Светланы Васильевны (ОГРНИП 305673108100036; ИНН 672900412308) к обществу с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (ОГРН 1076731007880; ИНН 6731061803), третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Разина Светлана Васильевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (далее - ответчик, общество) о государственной регистрации перехода права собственности на:
- - нежилое помещение - телятник, общей площадью 935,6 кв. м, расположенное на первом этаже одноэтажного здания, находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское 2 поселение, д. Мазальцево инвентарный номер: 10092, кадастровый номер 67:18:2090101:326;
- - земельный участок площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676.
Решением суда области от 28.04.2017 в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился о его отмене. В обоснование своей позиции ссылается на фактическое пользование им предметом договора купли-продажи, а также непредставление ответчиком реквизитов для производства оплаты по договору.
Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить.
Ответчик с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения. Заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22.11.2013 между индивидуальным предпринимателем Разиной Светланой Васильевной (ОГРНИП 305673108100036; ИНН 672900412308) и обществом с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (ОГРН 1076731007880; ИНН 6731061803) подписан договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения (далее - Договор), согласно пункту 1.1. которого общество с ограниченной ответственностью "Агроальянс" обязалось передать в собственность индивидуальному предпринимателю Разиной Светлане Васильевне нежилое помещение - телятник, общей площадью 935,6 кв. м, расположенное на первом этаже одноэтажного здания, находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево инвентарный номер: 10092, кадастровый номер 67:18:2090101:326 и земельный участок площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676.
Согласно п. 2.1 договора общая стоимость объектов составила 150 000 рублей, в том числе: стоимость земельного участка - 10 000 рублей и стоимость телятника - 140 000 рублей.
Покупатель обязался оплатить стоимости указанных в договоре здания и земельного участка единовременно в течение одного дня с момента подписания сторонами Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункт 2.2. Договора).
В соответствии с пунктом 3.1. Договора передача объектов купли-продажи производится продавцом не позднее одного дня с момента оплаты.
Ссылаясь на то, что продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, ИП Разина обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из системного толкования положения статей 551, 556 ГК РФ, разъяснений, содержащиеся в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Вместе с тем, из материалов дела не следует, что предмет договора купли-продажи (здание и земельный) участок передан в фактическое владение истца, следовательно, правовых оснований для удовлетворения иска нет.
Довод апелляционной жалобы о фактическом использовании предмета договора купли-продажи истцом (расположение поголовья скота в телятнике и выпас его на земельном участке) не подтвержден надлежащими доказательствами.
Согласно п. 3.1 договора передача объектов производится продавцом по акту приема-передачи не позднее одного дня с момента оплаты. Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств оплаты по договору.
В апелляционной жалобе предприниматель признает факт отсутствия оплаты (т. 2, л.д. 3, абз. 7) и указывает, что ответчиком не представлены реквизиты для оплаты, что не позволило покупателю оплатить приобретаемые объекты недвижимости.
Судебная коллегия отмечает, что раздел 7 договора содержит все необходимые реквизиты сторон. Доказательств того, что реквизиты ответчика были изменены не представлено. При отсутствии согласованных сторонами реквизитов для перечисления денежных средств предприниматель должен был предпринять меры к выяснению подлежащих использованию платежных реквизитов, однако доказательств принятия мер к этому не представлено. Претензия от сентября 2016, на которую ссылается истец в апелляционной жалобе, в материалы дела не представлена.
Помимо этого, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о ничтожности договора купли-продажи от 22.11.2013.
В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
В п. 11 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Представленными в дело доказательствами (в том числе кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 67:18:0000000:676) подтверждено, что на момент заключения Договора купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от 22.11.2013 и на момент рассмотрения настоящего спора здание телятника находилось и находится на земельном участке площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676, на котором кроме спорного здания телятника находятся и иные строения (16 штук). Находящийся под зданием телятника и необходимый для его использования земельный участок не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, а являлся составной частью земельного участка площадью 32 896 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Стабненское сельское поселение, д. Мазальцево, кадастровый номер 67:18:0000000:676.
Доказательств того, что передаче подлежали все 16 объектов, расположенных на указанном земельном участке, материалы дела не содержат.
В силу ст. 168 ГК РФ, 358 ЗК РФ указанный договор купли-продажи от 22.11.2013 ничтожен и не влечет правовых последствий.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу N А62-7590/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)