Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, ЗАО АПФ "Майская": Дацюк Д.А. по доверенности от 25.01.16 N 02;
- от ответчика, Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области": Улакова Е.В. по доверенности от 21.04.16 N 24;
- от 3-их лиц, Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный района Московской области": Улакова Е.В. по доверенности от 30.12.15 N 834, Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2016 года по делу N А41-100775/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску ЗАО Агропромышленная Фирма "Майская" к Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" о признании договоров недействительными, взыскании,
третьи лица:
1) Администрация муниципального образования "Пушкинский муниципальный района Московской области",
2) Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Закрытое акционерное общество Агропромышленная фирма "Майская" (далее - ЗАО АПФ "Майская", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" (далее - КУИ Пушкинского района, комитет, ответчик) с заявленными требованиями:
1) - признать п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка N 63 от 27.03.2015 г. в части превышения выкупной цены на 5 408 582,08 рублей (или установления выкупной цены в размере 6 760 727,60 рублей вместо 1 352 145,52 рубля) недействительным;
- - признать п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка N 65 от 02.04.2015 г. в части превышения выкупной цены на 5 452 189,76 рублей (или установления выкупной цены в размере 6 815 237,20 рублей вместо 1 363 047,44 рублей) недействительным;
- - признать п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка N 66 от 02.04.2015 г. в части превышения выкупной цены на 4 514 858,88 рублей (или установления выкупной цены в размере 5 643 573,60 рублей вместо 1 128 714,72 рубля) недействительным;
2) взыскать с ответчика в пользу ЗАО АПФ "Майская" неосновательное обогащение в размере 15 375 630,72 руб., в том числе:
- - по договору купли-продажи земельного участка N 63 от 27.03.2015 г. - 5 408 582,08 рублей;
- -по договору купли-продажи земельного участка N 65 от 02.04.2015 г. - 5 452 189,76 рублей;
- - по договору купли-продажи земельного участка N 66 от 02.04.2015 г. - 4 514 858,88 рублей.
В качестве третьих лиц в деле приняли участие Администрация муниципального образования "Пушкинский муниципальный района Московской области" и Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2016 года по делу N А41-100775/15 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между ЗАО АПФ "Майская" (покупатель) и комитетом (продавец) заключены три договора купли-продажи земельных участков:
- - договор N 63 от 27.03.2015 купли-продажи земельного участка с КН 50:13:0020314:244 площадью 277079 кв. метров по адресу: Пушкинский район, в районе с.Рахманово, по цене 6760727,60 руб.;
- - договор N 65 от 02.04.2015 купли-продажи земельного участка с КН 50:13:0020222:180 площадью 278387 кв. метров по адресу: Пушкинский район, в районе г.п.Софрино, по цене 6815237,20 руб.;
- - договор N 66 от 02.04.2015 купли-продажи земельного участка с КН 50:13:0010333:341 площадью 231294 кв. метров по адресу: Пушкинский район, в районе д. Нововоронино, по цене 5643573,60 руб.
Права собственности общества на все три земельных участка зарегистрированы 30 апреля 2015 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав, выданными Управлением росреестра (л.д. 14, 21, 28).
Согласно условиям договоров, цена их выкупа установлена по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, в соответствии со ст. 15 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
Между тем, частью 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена такого участка не может превышать его кадастровую стоимость либо иной размер цены, если он установлен федеральным законом.
Иной размер цены федеральным законом не установлен.
Таким образом, по мнению истца, ответчиком при расчете выкупной цены участка, не должна была применяться ст. 15 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", поскольку она не соответствовала требованиям федерального закона, а выкупная цена должна была быть определена в соответствии с единственной нормой, устанавливающей порядок ее определения - ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, в размере кадастровой стоимости земельного участка.
Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Частью 1 ст. 485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Предметом спорных договоров купли-продажи явились земельные участки категории "земли сельскохозяйственного назначения" вида разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", каким-либо иным федеральным законом, иной размер цены выкупа земельного участка, продаваемого без проведения торгов, не установлен.
При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что выкупная цена спорных участков должна определяться в размере, не превышающем их кадастровую стоимость, а именно: участка с КН 50:13:0020314:244 - 1352145,52 руб., с КН 50:13:0020222:180 - 1363047,44 руб. и с КН 50:13:0010333:341 - 1128714,72 руб.
Таким образом, в данном случае при определении цены выкупа земельных участков комитетом не подлежала применению норма ст. 15 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" (в настоящее время утратившая силу), согласно которой переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, поскольку указанная норма противоречила нормам федеральных законов.
Применению при расчете выкупной цены подлежала ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, условия договоров купли-продажи в части превышения выкупной цены земельных участков (при установлении ее в размере пятикратной кадастровой стоимости в соответствии с законом Московской области) над действительной выкупной ценой участков, установленной в соответствии с нормами федерального законодательства (в размере кадастровой стоимости участков), являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогично заявленные в апелляционной жалобе, об отсутствии разногласий в отношении выкупной цены земельных участков на момент заключения договоров купли-продажи судом, поскольку в данном случае предметом исковых требований является признание недействительными условий договоров в соответствии со ст. 166 ГК РФ, согласно которой может быть признана недействительной уже заключенная сделка.
Таким образом, в данном случае истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, путем признания недействительной сделки в части, противоречащей закону.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Как правомерно указал суд первой инстанции, неосновательным обогащением ответчика являются суммы переплаты истца по спорным договорам в размере разницы между договорной ценой земельных участков в размере 5-кратной кадастровой стоимости, оплаченной истцом, и установленной законом ценой в размере кадастровой стоимости земельных участков, что составило 15375630,72 руб., в т.ч.: по договору купли-продажи N 63 - 5408582,08 руб., N 65 -54521189,76 руб., N 66 - 4514858,88 руб.
Указанная сумма является неосновательным обогащением ответчика и правомерно взыскана судом первой инстанции на основании ст. 1102 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2016 года по делу N А41-100775/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2016 N 10АП-5136/2016 ПО ДЕЛУ N А41-100775/15
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2016 г. по делу N А41-100775/15
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, ЗАО АПФ "Майская": Дацюк Д.А. по доверенности от 25.01.16 N 02;
- от ответчика, Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области": Улакова Е.В. по доверенности от 21.04.16 N 24;
- от 3-их лиц, Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный района Московской области": Улакова Е.В. по доверенности от 30.12.15 N 834, Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2016 года по делу N А41-100775/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску ЗАО Агропромышленная Фирма "Майская" к Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" о признании договоров недействительными, взыскании,
третьи лица:
1) Администрация муниципального образования "Пушкинский муниципальный района Московской области",
2) Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Закрытое акционерное общество Агропромышленная фирма "Майская" (далее - ЗАО АПФ "Майская", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" (далее - КУИ Пушкинского района, комитет, ответчик) с заявленными требованиями:
1) - признать п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка N 63 от 27.03.2015 г. в части превышения выкупной цены на 5 408 582,08 рублей (или установления выкупной цены в размере 6 760 727,60 рублей вместо 1 352 145,52 рубля) недействительным;
- - признать п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка N 65 от 02.04.2015 г. в части превышения выкупной цены на 5 452 189,76 рублей (или установления выкупной цены в размере 6 815 237,20 рублей вместо 1 363 047,44 рублей) недействительным;
- - признать п. 1.3 договора купли-продажи земельного участка N 66 от 02.04.2015 г. в части превышения выкупной цены на 4 514 858,88 рублей (или установления выкупной цены в размере 5 643 573,60 рублей вместо 1 128 714,72 рубля) недействительным;
2) взыскать с ответчика в пользу ЗАО АПФ "Майская" неосновательное обогащение в размере 15 375 630,72 руб., в том числе:
- - по договору купли-продажи земельного участка N 63 от 27.03.2015 г. - 5 408 582,08 рублей;
- -по договору купли-продажи земельного участка N 65 от 02.04.2015 г. - 5 452 189,76 рублей;
- - по договору купли-продажи земельного участка N 66 от 02.04.2015 г. - 4 514 858,88 рублей.
В качестве третьих лиц в деле приняли участие Администрация муниципального образования "Пушкинский муниципальный района Московской области" и Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2016 года по делу N А41-100775/15 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данным судебным актом, Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования "Пушкинский муниципальный район Московской области" обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между ЗАО АПФ "Майская" (покупатель) и комитетом (продавец) заключены три договора купли-продажи земельных участков:
- - договор N 63 от 27.03.2015 купли-продажи земельного участка с КН 50:13:0020314:244 площадью 277079 кв. метров по адресу: Пушкинский район, в районе с.Рахманово, по цене 6760727,60 руб.;
- - договор N 65 от 02.04.2015 купли-продажи земельного участка с КН 50:13:0020222:180 площадью 278387 кв. метров по адресу: Пушкинский район, в районе г.п.Софрино, по цене 6815237,20 руб.;
- - договор N 66 от 02.04.2015 купли-продажи земельного участка с КН 50:13:0010333:341 площадью 231294 кв. метров по адресу: Пушкинский район, в районе д. Нововоронино, по цене 5643573,60 руб.
Права собственности общества на все три земельных участка зарегистрированы 30 апреля 2015 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав, выданными Управлением росреестра (л.д. 14, 21, 28).
Согласно условиям договоров, цена их выкупа установлена по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, в соответствии со ст. 15 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
Между тем, частью 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена такого участка не может превышать его кадастровую стоимость либо иной размер цены, если он установлен федеральным законом.
Иной размер цены федеральным законом не установлен.
Таким образом, по мнению истца, ответчиком при расчете выкупной цены участка, не должна была применяться ст. 15 Закона Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", поскольку она не соответствовала требованиям федерального закона, а выкупная цена должна была быть определена в соответствии с единственной нормой, устанавливающей порядок ее определения - ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ, в размере кадастровой стоимости земельного участка.
Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Частью 1 ст. 485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Предметом спорных договоров купли-продажи явились земельные участки категории "земли сельскохозяйственного назначения" вида разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Согласно ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", каким-либо иным федеральным законом, иной размер цены выкупа земельного участка, продаваемого без проведения торгов, не установлен.
При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что выкупная цена спорных участков должна определяться в размере, не превышающем их кадастровую стоимость, а именно: участка с КН 50:13:0020314:244 - 1352145,52 руб., с КН 50:13:0020222:180 - 1363047,44 руб. и с КН 50:13:0010333:341 - 1128714,72 руб.
Таким образом, в данном случае при определении цены выкупа земельных участков комитетом не подлежала применению норма ст. 15 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" (в настоящее время утратившая силу), согласно которой переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, поскольку указанная норма противоречила нормам федеральных законов.
Применению при расчете выкупной цены подлежала ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, условия договоров купли-продажи в части превышения выкупной цены земельных участков (при установлении ее в размере пятикратной кадастровой стоимости в соответствии с законом Московской области) над действительной выкупной ценой участков, установленной в соответствии с нормами федерального законодательства (в размере кадастровой стоимости участков), являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика, аналогично заявленные в апелляционной жалобе, об отсутствии разногласий в отношении выкупной цены земельных участков на момент заключения договоров купли-продажи судом, поскольку в данном случае предметом исковых требований является признание недействительными условий договоров в соответствии со ст. 166 ГК РФ, согласно которой может быть признана недействительной уже заключенная сделка.
Таким образом, в данном случае истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, путем признания недействительной сделки в части, противоречащей закону.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Как правомерно указал суд первой инстанции, неосновательным обогащением ответчика являются суммы переплаты истца по спорным договорам в размере разницы между договорной ценой земельных участков в размере 5-кратной кадастровой стоимости, оплаченной истцом, и установленной законом ценой в размере кадастровой стоимости земельных участков, что составило 15375630,72 руб., в т.ч.: по договору купли-продажи N 63 - 5408582,08 руб., N 65 -54521189,76 руб., N 66 - 4514858,88 руб.
Указанная сумма является неосновательным обогащением ответчика и правомерно взыскана судом первой инстанции на основании ст. 1102 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2016 года по делу N А41-100775/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)