Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июля 2016 года, принятое по делу N А55-12034/2016 (судья Разумов Ю.М.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" (ОГРН 1026300841577), г. Самара,
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003), г. Самара,
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Семкина Е.В. по доверенности от 12.05.2016 г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0347004:1, реестровым номером федерального имущества П11630001386, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, в части выкупной стоимости земельного участка, принять пункт 2.1. в следующей редакции:
"Цена выкупа Участка составляет 1 084 460 (один миллион восемьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) рублей (без налога (НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20.08.2004) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, отделение г. Самара г. Самара, р/с 401018102000000100001, БИК 043601001, ОКТМО 36701000001, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).". Также истец просил обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, площадью 1487,60 кв. м, с учетом урегулированных разногласий и направить его обществу с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" для подписания в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении требований и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, в редакции Территориального управления, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального права. По мнению ответчика, установление выкупной стоимости земельного участка в размере кадастровой стоимости, установленной решением Самарского областного суда от 18.11.2015 после принятия ТУ Росимуществом в Самарской области решения от 19.11.2014 N 639-р не представляется возможным, также и внесение изменений в указанное распоряжение, и соответственно, направление проекта договора купли-продажи участка с измененной стоимостью.
Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание ответчик не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" является собственником нежилых зданий:
- - Административно-бытового здания с гаражом и мастерскими (площадью 729,1 кв. м), что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ 253993 от 16.08.2004 г..;
- - здания хозяйственно-бытового назначения с гаражом (площадью 174,7 кв. м), что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ I-3994 от 16.08.2004 г.;
- Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 1487,60 кв. м по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, с кадастровым номером 63:01:0347004:1 (далее - земельный участок), предоставленном Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области Истцу по договору аренды N 28-2010/14 от 16.02.2010 г.
С учетом заявлений истца о приватизации земельного участка от 26.03.2014, от 30.102014 ответчиком 19.11.2014 принято распоряжение N 639-р о предоставлении в собственность ООО "Энергобытобслуживание" находящегося в федеральной собственности земельного участка, направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0347004:1, реестровым номером федерального имущества П1630001386.
Истцом в адрес ответчика направлен подписанный договор с протоколом разногласий по пункту 2.1. в части изменения предложенной цены выкупа земельного участка на рыночную, который ответчиком отклонен со ссылкой на пункт 1.1. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) с тем обоснованием, что цена земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, признается равной их кадастровой стоимости.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации)".
Как следует из материалов дела, решением Самарского областного суда от 18.11.2015 г. по административному делу N За-386/15, вступившим в законную силу 21.12.2015 г., кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равной его рыночной стоимости 1 084 460 рублей. Решение вступило в законную силу, сторонами не обжаловано.
На основании вынесенного судебного решения истец повторно обратился к ответчику с просьбой внести соответствующие изменения в указанное распоряжение и повторно направить в его адрес проект договора купли-продажи указанного земельного участка с ценой выкупа (пункт 2.1 проекта договора купли-продажи"), соответствующей стоимости, установленной указанным решением Самарского областного суда.
Однако 19.04.2016 г. от ответчика получен отказ от внесения соответствующих изменений в проект договора купли-продажи со ссылкой на то, что изначально при издании распоряжения о предоставлении земельного участка ставка выкупной цены установлена в соответствии с кадастровой стоимостью, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе, а именно в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 г.
Отказ ответчика послужил основанием для направления разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, для разрешения в суд.
Суд первой инстанции, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Судом установлено, что с учетом уточненных исковых требований, а также протокола согласования разногласий, стороны не достигли соглашения по существенному условию договора купли-продажи земельного участка о его выкупной стоимости (цене).
Возражая относительно заявленных требований ответчик указал, что ставка выкупной цены с учетом разъяснений Минэкономразвития России от 23.07.2012 г. N 15167-ПК/Д23 установлена на дату подачи заявления и составляла 1 854 442,16 руб. На указанную дату действовала кадастровая стоимость земельного участка, установленная Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 г.
В резолютивной части решения Самарского областного суда указана дата подачи ООО "Энергобытобслуживание" заявления в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 20.04.2015 г.
В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть кадастровая стоимость установленная решением Самарского областного суда может быть применена с 01.01.2015 г.
Решение о предоставлении в собственность ООО "Энергобытобслуживание" земельного участка принято Территориальным управлением до указанной даты, а именно 19.11.2014 г.
Доводы ТУ Росимущества в апелляционной жалобе о том, что установление выкупной стоимости участка в размере кадастровой стоимости, установленной решением Самарского областного суда от 18.11.2015 г. после принятия Территориальным управлением решения от 19.11.2014 г. N 639-р, не представляется возможным, равно как и внесение изменений в указанное распоряжение, а также направление проекта договора купли-продажи участка с измененной стоимостью, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации: если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках.
Из содержания указанной нормы следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанными объектами, путем заключения договора купли-продажи с собственником земельного участка, на котором расположены здания, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
Истец, направляя ответчику письмо с предложением пересмотреть выкупную стоимость земельного участка, со ссылкой на решение Самарского областного суда, не отказывался от заключения договора купли-продажи земельного участка, а лишь выразил несогласие с предложенной выкупной ценой. То есть по существу истцом выражена новая оферта, в соответствие со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
В соответствие с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации: при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Федеральными законами цена такого земельного участка не установлена.
Пунктом 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279) также установлено, что "Цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил". Под указанные исключения назначение спорного земельного участка не подпадает.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.05.2016 в государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН) внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 084 460 руб.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в РФ") в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона (статья 24.19 в редакции, действовавшей на момент обращения в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
Приведенная норма применяется к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014.
Таким образом, подлежат применению положения статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" в ныне действующей редакции, то есть установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2015 года, в том числе и при расчете выкупной стоимости земельного участка, ввиду возникших в этой части разногласий между сторонами договора купли-продажи при приватизации земельного участка.
Данная правовая позиция подтверждена в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30.06.2015.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случае наличия у сторон разногласий при заключении договора и передачи неурегулированных разногласий по условиям договора на разрешение суда договор считается заключенным на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции признает обоснованным установление цены выкупа земельного участка в размере 1 084 460 (один миллион восемьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) рублей (без налога (НДС), установленной вступившим в законную силу решением Самарского областного суда от 18.11.2015 г. по делу N За-386/15, поэтому пункт 2.1 договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0347004:1, реестровым номером федерального имущества П11630001386, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, следует принять в редакции истца.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области изложенные в апелляционной жалобе о невозможности заключения договора в редакции истца, отклоняются, поскольку согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июля 2016 года, принятое по делу N А55-12034/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2016 ПО ДЕЛУ N А55-12034/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. по делу N А55-12034/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 октября 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июля 2016 года, принятое по делу N А55-12034/2016 (судья Разумов Ю.М.),
по иску общества с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" (ОГРН 1026300841577), г. Самара,
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003), г. Самара,
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Семкина Е.В. по доверенности от 12.05.2016 г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0347004:1, реестровым номером федерального имущества П11630001386, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, в части выкупной стоимости земельного участка, принять пункт 2.1. в следующей редакции:
"Цена выкупа Участка составляет 1 084 460 (один миллион восемьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) рублей (без налога (НДС) согласно п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в редакции ст. 1 Федерального закона N 109-ФЗ от 20.08.2004) и перечисляется по следующим реквизитам: УФК по Самарской области, отделение г. Самара г. Самара, р/с 401018102000000100001, БИК 043601001, ОКТМО 36701000001, ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН 6315856460, КПП 631501001, КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени).". Также истец просил обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, площадью 1487,60 кв. м, с учетом урегулированных разногласий и направить его обществу с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" для подписания в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении требований и урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, в редакции Территориального управления, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального права. По мнению ответчика, установление выкупной стоимости земельного участка в размере кадастровой стоимости, установленной решением Самарского областного суда от 18.11.2015 после принятия ТУ Росимуществом в Самарской области решения от 19.11.2014 N 639-р не представляется возможным, также и внесение изменений в указанное распоряжение, и соответственно, направление проекта договора купли-продажи участка с измененной стоимостью.
Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание ответчик не явился, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Энергобытобслуживание" является собственником нежилых зданий:
- - Административно-бытового здания с гаражом и мастерскими (площадью 729,1 кв. м), что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ 253993 от 16.08.2004 г..;
- - здания хозяйственно-бытового назначения с гаражом (площадью 174,7 кв. м), что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ I-3994 от 16.08.2004 г.;
- Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 1487,60 кв. м по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, с кадастровым номером 63:01:0347004:1 (далее - земельный участок), предоставленном Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области Истцу по договору аренды N 28-2010/14 от 16.02.2010 г.
С учетом заявлений истца о приватизации земельного участка от 26.03.2014, от 30.102014 ответчиком 19.11.2014 принято распоряжение N 639-р о предоставлении в собственность ООО "Энергобытобслуживание" находящегося в федеральной собственности земельного участка, направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0347004:1, реестровым номером федерального имущества П1630001386.
Истцом в адрес ответчика направлен подписанный договор с протоколом разногласий по пункту 2.1. в части изменения предложенной цены выкупа земельного участка на рыночную, который ответчиком отклонен со ссылкой на пункт 1.1. ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) с тем обоснованием, что цена земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, признается равной их кадастровой стоимости.
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации)".
Как следует из материалов дела, решением Самарского областного суда от 18.11.2015 г. по административному делу N За-386/15, вступившим в законную силу 21.12.2015 г., кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере равной его рыночной стоимости 1 084 460 рублей. Решение вступило в законную силу, сторонами не обжаловано.
На основании вынесенного судебного решения истец повторно обратился к ответчику с просьбой внести соответствующие изменения в указанное распоряжение и повторно направить в его адрес проект договора купли-продажи указанного земельного участка с ценой выкупа (пункт 2.1 проекта договора купли-продажи"), соответствующей стоимости, установленной указанным решением Самарского областного суда.
Однако 19.04.2016 г. от ответчика получен отказ от внесения соответствующих изменений в проект договора купли-продажи со ссылкой на то, что изначально при издании распоряжения о предоставлении земельного участка ставка выкупной цены установлена в соответствии с кадастровой стоимостью, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе, а именно в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 г.
Отказ ответчика послужил основанием для направления разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, для разрешения в суд.
Суд первой инстанции, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции истца, дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Судом установлено, что с учетом уточненных исковых требований, а также протокола согласования разногласий, стороны не достигли соглашения по существенному условию договора купли-продажи земельного участка о его выкупной стоимости (цене).
Возражая относительно заявленных требований ответчик указал, что ставка выкупной цены с учетом разъяснений Минэкономразвития России от 23.07.2012 г. N 15167-ПК/Д23 установлена на дату подачи заявления и составляла 1 854 442,16 руб. На указанную дату действовала кадастровая стоимость земельного участка, установленная Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 г.
В резолютивной части решения Самарского областного суда указана дата подачи ООО "Энергобытобслуживание" заявления в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 20.04.2015 г.
В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, то есть кадастровая стоимость установленная решением Самарского областного суда может быть применена с 01.01.2015 г.
Решение о предоставлении в собственность ООО "Энергобытобслуживание" земельного участка принято Территориальным управлением до указанной даты, а именно 19.11.2014 г.
Доводы ТУ Росимущества в апелляционной жалобе о том, что установление выкупной стоимости участка в размере кадастровой стоимости, установленной решением Самарского областного суда от 18.11.2015 г. после принятия Территориальным управлением решения от 19.11.2014 г. N 639-р, не представляется возможным, равно как и внесение изменений в указанное распоряжение, а также направление проекта договора купли-продажи участка с измененной стоимостью, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации: если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках.
Из содержания указанной нормы следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанными объектами, путем заключения договора купли-продажи с собственником земельного участка, на котором расположены здания, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.
Истец, направляя ответчику письмо с предложением пересмотреть выкупную стоимость земельного участка, со ссылкой на решение Самарского областного суда, не отказывался от заключения договора купли-продажи земельного участка, а лишь выразил несогласие с предложенной выкупной ценой. То есть по существу истцом выражена новая оферта, в соответствие со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
В соответствие с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации: при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Федеральными законами цена такого земельного участка не установлена.
Пунктом 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов (утв. Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279) также установлено, что "Цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящих Правил". Под указанные исключения назначение спорного земельного участка не подпадает.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.05.2016 в государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН) внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 084 460 руб.
В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности в РФ") в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона (статья 24.19 в редакции, действовавшей на момент обращения в суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" (в редакции настоящего Федерального закона), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
Приведенная норма применяется к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014.
Таким образом, подлежат применению положения статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в РФ" в ныне действующей редакции, то есть установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2015 года, в том числе и при расчете выкупной стоимости земельного участка, ввиду возникших в этой части разногласий между сторонами договора купли-продажи при приватизации земельного участка.
Данная правовая позиция подтверждена в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 от 30.06.2015.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случае наличия у сторон разногласий при заключении договора и передачи неурегулированных разногласий по условиям договора на разрешение суда договор считается заключенным на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Таким образом, суд апелляционной инстанции признает обоснованным установление цены выкупа земельного участка в размере 1 084 460 (один миллион восемьдесят четыре тысячи четыреста шестьдесят) рублей (без налога (НДС), установленной вступившим в законную силу решением Самарского областного суда от 18.11.2015 г. по делу N За-386/15, поэтому пункт 2.1 договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:01:0347004:1, реестровым номером федерального имущества П11630001386, находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, п. Прибрежный, ул. Никонова, д. 7, д. 7А, следует принять в редакции истца.
Доводы ТУ Росимущества в Самарской области изложенные в апелляционной жалобе о невозможности заключения договора в редакции истца, отклоняются, поскольку согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании изложенного арбитражный апелляционной суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 июля 2016 года, принятое по делу N А55-12034/2016, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)