Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс",
апелляционное производство N 05АП-86/2016
на решение от 07.12.2015
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-8647/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" (ИНН 2530008055, ОГРН 1102533000404, дата регистрации 24.11.2010)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" (ИНН 2530006690, ОГРН 1032501225350, дата регистрации 18.08.2003)
третье лицо: открытое акционерное общество "ГА-Инвест"
о расторжении договора аренды,
при участии:
- от истца: представитель Януш А.В. (доверенность от 24.04.2015, паспорт);
- от ответчика: представитель Нечкина С.Ю. (доверенность от 17.11.2015, паспорт);
- от третьего лица: не явились;
Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" о расторжении договора аренды б/н от 11.11.2010 в части земельных участков с кадастровыми номерами 25:19:030501:298, 25:19:030501:306, 25:19:030501:307, обязании ответчика передать данные земельные участки истцу (с учетом уточнений исковых требований).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГА-Инвест".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что требование о расторжении договора заявлено только в отношении принадлежащих истцу земельных участков. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, выступают в качестве единого неделимого объекта. Считает, что суд первой инстанции, устанавливая факт неделимости вещи, должен был применить положения статей 407, 413 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о прекращении договора с момента приобретения ответчиком права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 25:19:030501:299, 25:19:030501:304. Со ссылкой на статью 321 ГК РФ апеллянт полагает, что вправе требования расторжения договора аренды, заключенного с множественностью лиц на стороне арендодателя. Изложенные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
От третьего лица поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве третье лицо поддержало доводы жалобы истца, просило обжалуемый судебный акт отменить. Также Общество заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В заседании 02.02.2016 коллегия рассмотрела ходатайство третьего лица о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и определила его удовлетворить.
Представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.
Представитель ответчика на доводы жалобы возразил, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения. Представил письменный отзыв на жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что ООО "АПК "Альянс" является собственником 3 земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 25:19:030501:298, 25:19:030501:306, 25:19:030501:307.
ООО "Агро-Дэсун Ханка" является арендатором указанных земельных участков на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 11.11.2011 сроком действия до 15.11.2021.
Арендная плата по договору составляет 250 рублей за 1 гектар (пункт 3.1 договора) и подлежит оплате арендатором в конце года.
Уведомлением от 12.03.2015 исх. N 15-03/15 (получено ответчиком 24.03.2015) ООО "АПК "Альянс" известило ответчика о наличии задолженности за 2012-2014 годы и указало на необходимость ее погашения в срок до 01.04.2015, а также предложило с указанной даты расторгнуть договор аренды от 11.11.2011.
В ответ письмом от 26.03.2015 исх. N 10 ООО "Агро-Дэсун Ханка" выразило несогласие с представленным расчетом задолженности, представило копии платежных поручений N N 213-216 от 19.03.2013, претензии ООО "АПК "Альянс" от 01.07.2013 и платежного поручения от 08.08.2013 N 35 и просило пересмотреть сумму задолженности с учетом погашения ответчиком в 2013 году арендных платежей за 2011 и 2012 годы.
В установленный в уведомлении срок - 01.04.2015, задолженность ООО "Агро-Дэсун Ханка" погашена не была.
ООО "АПК "Альянс" произвело перерасчет задолженности и направило в адрес ООО "Агро-Дэсун Ханка" претензию от 07.04.2015 исх. N 04-04/15 (получена ответчиком 14.04.2015) с повторным требованием о выплате задолженности по всем заключенным договорам аренды, а также с требованием об оплате процентов за пользование чужими денежными средствами в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии.
В ответ на претензию ООО "Агро-Дэсун Ханка" направило истцу гарантийное письмо от 15.04.2015 исх. N 12, в котором обязалось оплатить аренду земли за 2013-2014 годы и проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.05.2015.
В связи с неисполнением ООО "Агро-Дэсун Ханка" обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный договором аренды, и неисполнением требования о погашении задолженности ООО "АПК "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Поскольку ответчик оплатил долг в апреле 2015 года после подачи иска в суд, истец частично отказался от требований о взыскании основного долга и процентов, о чем вынесено отдельное определение суда первой инстанции от 09.07.2015. Требование о расторжении договора аренды истцом поддержано.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в отношении принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков, суд первой инстанции указал, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды от 11.11.2011, предназначены только для производства с/х продукции, представляют в данном случае единый объект вещных прав, который является неделимым с учетом их целевого назначения. В связи с данным обстоятельством суд первой инстанции сделал вывод о том, что расторжение спорного договора в части приведет к изменению существенных условий договора и не позволит использовать земельные участки по назначению.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что, поскольку ООО "ГА-Инвест" также является арендодателем по спорному договору аренды, указанное лицо должно выступать в деле в качестве соистца, а не третьего лица, однако самостоятельный иск подан не был. При этом материалами дела не подтверждается, что третьим лицом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (далее - Закон N 221-ФЗ).
Представленными в материалы дела выписками из ЕГРП N N 25/000/010/2015-5998, 25/000/010/2015-5999, 25/000/010/2015-6000, 25/000/008/2015-3510, 25/000/008/2015-3511, 25/000/008/2015-3512 подтверждается, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, поставлены на кадастровый учет и отражены в ЕГРП как самостоятельные объекты недвижимости, принадлежащие истцу, третьему лицу и ответчику соответственно. При этом собственность не является долевой.
Доказательств того, что данные земельные участки образованы в единый в порядке статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, не представлено.
Следовательно, каждый из земельных участков, являющихся предметом спорного договора аренды, выступает в гражданском обороте как самостоятельный объект вещных прав, обладающий уникальными характеристиками и индивидуализирующими их признаками.
Более того, земельные участки принадлежат на праве собственности различным субъектам, каждый из которых в порядке статьи 209 ГК РФ вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
В силу положений статьи 321 ГК РФ, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
Таким образом, в арендных правоотношениях с множественностью лиц на стороне арендодателя каждый из них вправе самостоятельно и независимо друг от друга реализовать принадлежащие им права, в том числе, требовать исполнения обязанности по внесению арендной платы за использование принадлежащего ему земельного участка, а также расторжения договора при наступлении условий, установленных в договоре или законе.
В силу изложенных обстоятельств апелляционная коллегия считает, что расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя по требованию одного из арендодателей в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков не приведет к разделу единой вещи и не будет умалять прав ни иных собственников, ни арендатора по использованию остальных земельных участков по целевому назначению. Обратное толкование закона привело бы к выводу о том, что арендодатель, права которого нарушены, в возможности защиты своих прав, связанных с участием в арендных правоотношениях, поставлен в зависимость от воли других арендодателей и обязательного наличия нарушения и их прав тоже, в то время как данное условие может и отсутствовать, либо другой арендодатель не будет занимать активной позиции в вопросе защиты своих прав.
Следовательно, истец вправе предъявить настоящий иск.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора аренды) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу положений части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из представленных в материалы дела свидетельств о праве собственности (л.д. 13-15) следует, что право собственности истца на спорные земельные участки возникло 30.11.2012.
Согласно претензии истца от 01.07.2013 в начале 2012 года ответчик был уведомлен о смене собственника, в том числе спорных земельных участков, и о реквизитах для перечисления денежных средств. Далее истец указал, что по состоянию на 01.07.2013 на стороне ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за 2011 год и 2012 год, и предложил исполнить обязанность в срок до 15.07.2013.
Из претензии истца N 03-04/15 от 07.04.2015 и письма ответчика N 10 от 26.03.2015 следует, что задолженность за 2011 год погашена 19.03.2013, за 2012 год - 08.08.2013.
12.03.2015 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате за период с 30.11.2012 по 19.12.2014, просил погасить ее в срок до 01.04.2015 и расторгнуть договор с указанной даты.
Поскольку данное требование ответчиком исполнено не было, истец направил в адрес ответчика претензию N 03-04/15 от 07.04.2015, где потребовал расторжения договора.
Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден как в части направления уведомлений об исполнении обязанности, так и в части требования о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно разделу 3 договора аренды от 11.11.2011 арендная плата вносится в конце года.
Следуя буквальному содержанию данного положения, арендная плата за текущий год должна быть внесена арендатором не позднее 31 декабря того же года.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что на момент возникновения у истца права собственности на спорные земельные участки (30.11.2012) на стороне ответчика имелась задолженность по арендной плате за 2011,2012 годы с наступившим сроком платежа за 2011 год - 31.12.2011, за 2012 год - 31.12.2012. Плата за использование земли в указанный период внесена, как установлено судом выше, в марте и августе 2013 года, т.е. с нарушением установленного в договоре срока.
Срок исполнения обязанности по внесению арендной платы за 2013 год наступил 31.12.2013, за 2014 год - 31.12.2014, однако оплата поступила от ответчика только после подачи иска в суд - 30.04.2015, т.е. также с нарушением срока платежа.
Таким образом, за 2011, 2012, 2013 и 2014 год подряд ответчик вносил арендную плату по истечении установленного договором срока платежа, следовательно, наличие оснований, предусмотренных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, для расторжения договора по требованию арендодателя подтверждается.
Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Учитывая, что право собственности истца на спорные земельные участки возникло 30.11.2012, а факт допущения ответчиком нарушения в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд наступил после 31.12.2014 с учетом положения договора аренды о внесении арендной платы в конце каждого года, иск о расторжении договора аренды заявлен истцом в разумный срок (27.04.2015) после наступления оснований, установленных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ (Определения Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 302-ЭС15-12764, от 29.09.2015 N 302-ЭС-15-12111).
Довод ответчика о том, что допущенное нарушение не является существенным, отклоняется, поскольку в обоснование требования истец сослался на норму статьи 619 ГК РФ, не требующей квалификации нарушения как существенного или несущественного, а не на норму части 2 статьи 450 ГК РФ. В то же время в противовес доводу апелляционной жалобы о том, что допущенное нарушение не являлось существенным в связи с незначительным размером долга, коллегия считает необходимым отметить, что несущественность размера арендной платы в таком случае не должна была послужить препятствием для ответчика по ее внесению в установленный договором срок, не допуская разбирательства в суде.
Изложенные обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции первой инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ на основании части 2 статьи 270 АПК РФ.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям согласно статье 110 АПК РФ.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при прекращении производства по делу в связи с отказом истца (заявителя) от иска (заявления) следует учитывать, что государственная пошлина не возвращается, если установлено, что отказ связан с добровольным удовлетворением ответчиком (заинтересованным лицом) заявленных требований после подачи искового заявления (заявления) в арбитражный суд (абзац третий подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ).
В этом случае арбитражный суд должен рассмотреть вопрос об отнесении на ответчика (заинтересованное лицо) расходов по уплате государственной пошлины исходя из положений статьи 110 АПК РФ с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.
Аналогичное разъяснение дано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
Следовательно, понесенные истцом расходы в связи с подачей иска как по имущественному требованию, так и по требованию о расторжении договора в общей сумме 8 000 рублей, подлежат возмещению за счет ответчика.
Вывод суда первой инстанции о возврате истцу из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 2 000 рублей за подачу требования имущественного характера противоречит положениям НК РФ и вышеприведенным разъяснениям.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2015 по делу N А51-8647/2015 отменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 11.11.2011, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" и Обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" в отношении следующих земельных участков:
- - кадастровый номер 25:19:030501:298 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 521 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:306 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 564 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:307 общей площадью 140 000 кв. м, расположенного по адресу: примерно в 4 570 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу передать Обществу с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" по акту приема-передачи следующие земельные участки:
- - кадастровый номер 25:19:030501:298 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 521 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:306 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 564 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:307 общей площадью 140 000 кв. м, расположенного по адресу: примерно в 4 570 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" 8 000 (восемь тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3 000 (три тысячи) рублей - по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 N 05АП-86/2016 ПО ДЕЛУ N А51-8647/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. N 05АП-86/2016
Дело N А51-8647/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Л.Ю. Ротко, И.С. Чижикова,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс",
апелляционное производство N 05АП-86/2016
на решение от 07.12.2015
судьи Е.Г. Клеминой
по делу N А51-8647/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" (ИНН 2530008055, ОГРН 1102533000404, дата регистрации 24.11.2010)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" (ИНН 2530006690, ОГРН 1032501225350, дата регистрации 18.08.2003)
третье лицо: открытое акционерное общество "ГА-Инвест"
о расторжении договора аренды,
при участии:
- от истца: представитель Януш А.В. (доверенность от 24.04.2015, паспорт);
- от ответчика: представитель Нечкина С.Ю. (доверенность от 17.11.2015, паспорт);
- от третьего лица: не явились;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" о расторжении договора аренды б/н от 11.11.2010 в части земельных участков с кадастровыми номерами 25:19:030501:298, 25:19:030501:306, 25:19:030501:307, обязании ответчика передать данные земельные участки истцу (с учетом уточнений исковых требований).
Определением Арбитражного суда Приморского края от 05.11.2015 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГА-Инвест".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что требование о расторжении договора заявлено только в отношении принадлежащих истцу земельных участков. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, выступают в качестве единого неделимого объекта. Считает, что суд первой инстанции, устанавливая факт неделимости вещи, должен был применить положения статей 407, 413 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о прекращении договора с момента приобретения ответчиком права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 25:19:030501:299, 25:19:030501:304. Со ссылкой на статью 321 ГК РФ апеллянт полагает, что вправе требования расторжения договора аренды, заключенного с множественностью лиц на стороне арендодателя. Изложенные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
От третьего лица поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве третье лицо поддержало доводы жалобы истца, просило обжалуемый судебный акт отменить. Также Общество заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
В заседании 02.02.2016 коллегия рассмотрела ходатайство третьего лица о рассмотрении дела в отсутствие его представителя и определила его удовлетворить.
Представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.
Представитель ответчика на доводы жалобы возразил, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения. Представил письменный отзыв на жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что ООО "АПК "Альянс" является собственником 3 земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 25:19:030501:298, 25:19:030501:306, 25:19:030501:307.
ООО "Агро-Дэсун Ханка" является арендатором указанных земельных участков на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 11.11.2011 сроком действия до 15.11.2021.
Арендная плата по договору составляет 250 рублей за 1 гектар (пункт 3.1 договора) и подлежит оплате арендатором в конце года.
Уведомлением от 12.03.2015 исх. N 15-03/15 (получено ответчиком 24.03.2015) ООО "АПК "Альянс" известило ответчика о наличии задолженности за 2012-2014 годы и указало на необходимость ее погашения в срок до 01.04.2015, а также предложило с указанной даты расторгнуть договор аренды от 11.11.2011.
В ответ письмом от 26.03.2015 исх. N 10 ООО "Агро-Дэсун Ханка" выразило несогласие с представленным расчетом задолженности, представило копии платежных поручений N N 213-216 от 19.03.2013, претензии ООО "АПК "Альянс" от 01.07.2013 и платежного поручения от 08.08.2013 N 35 и просило пересмотреть сумму задолженности с учетом погашения ответчиком в 2013 году арендных платежей за 2011 и 2012 годы.
В установленный в уведомлении срок - 01.04.2015, задолженность ООО "Агро-Дэсун Ханка" погашена не была.
ООО "АПК "Альянс" произвело перерасчет задолженности и направило в адрес ООО "Агро-Дэсун Ханка" претензию от 07.04.2015 исх. N 04-04/15 (получена ответчиком 14.04.2015) с повторным требованием о выплате задолженности по всем заключенным договорам аренды, а также с требованием об оплате процентов за пользование чужими денежными средствами в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии.
В ответ на претензию ООО "Агро-Дэсун Ханка" направило истцу гарантийное письмо от 15.04.2015 исх. N 12, в котором обязалось оплатить аренду земли за 2013-2014 годы и проценты за пользование чужими денежными средствами в срок до 15.05.2015.
В связи с неисполнением ООО "Агро-Дэсун Ханка" обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный договором аренды, и неисполнением требования о погашении задолженности ООО "АПК "Альянс" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.
Поскольку ответчик оплатил долг в апреле 2015 года после подачи иска в суд, истец частично отказался от требований о взыскании основного долга и процентов, о чем вынесено отдельное определение суда первой инстанции от 09.07.2015. Требование о расторжении договора аренды истцом поддержано.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в отношении принадлежащих истцу на праве собственности земельных участков, суд первой инстанции указал, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды от 11.11.2011, предназначены только для производства с/х продукции, представляют в данном случае единый объект вещных прав, который является неделимым с учетом их целевого назначения. В связи с данным обстоятельством суд первой инстанции сделал вывод о том, что расторжение спорного договора в части приведет к изменению существенных условий договора и не позволит использовать земельные участки по назначению.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что, поскольку ООО "ГА-Инвест" также является арендодателем по спорному договору аренды, указанное лицо должно выступать в деле в качестве соистца, а не третьего лица, однако самостоятельный иск подан не был. При этом материалами дела не подтверждается, что третьим лицом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (далее - Закон N 221-ФЗ).
Представленными в материалы дела выписками из ЕГРП N N 25/000/010/2015-5998, 25/000/010/2015-5999, 25/000/010/2015-6000, 25/000/008/2015-3510, 25/000/008/2015-3511, 25/000/008/2015-3512 подтверждается, что земельные участки, являющиеся предметом договора аренды, поставлены на кадастровый учет и отражены в ЕГРП как самостоятельные объекты недвижимости, принадлежащие истцу, третьему лицу и ответчику соответственно. При этом собственность не является долевой.
Доказательств того, что данные земельные участки образованы в единый в порядке статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, не представлено.
Следовательно, каждый из земельных участков, являющихся предметом спорного договора аренды, выступает в гражданском обороте как самостоятельный объект вещных прав, обладающий уникальными характеристиками и индивидуализирующими их признаками.
Более того, земельные участки принадлежат на праве собственности различным субъектам, каждый из которых в порядке статьи 209 ГК РФ вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
В силу положений статьи 321 ГК РФ, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
Таким образом, в арендных правоотношениях с множественностью лиц на стороне арендодателя каждый из них вправе самостоятельно и независимо друг от друга реализовать принадлежащие им права, в том числе, требовать исполнения обязанности по внесению арендной платы за использование принадлежащего ему земельного участка, а также расторжения договора при наступлении условий, установленных в договоре или законе.
В силу изложенных обстоятельств апелляционная коллегия считает, что расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя по требованию одного из арендодателей в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков не приведет к разделу единой вещи и не будет умалять прав ни иных собственников, ни арендатора по использованию остальных земельных участков по целевому назначению. Обратное толкование закона привело бы к выводу о том, что арендодатель, права которого нарушены, в возможности защиты своих прав, связанных с участием в арендных правоотношениях, поставлен в зависимость от воли других арендодателей и обязательного наличия нарушения и их прав тоже, в то время как данное условие может и отсутствовать, либо другой арендодатель не будет занимать активной позиции в вопросе защиты своих прав.
Следовательно, истец вправе предъявить настоящий иск.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора аренды) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу положений части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из представленных в материалы дела свидетельств о праве собственности (л.д. 13-15) следует, что право собственности истца на спорные земельные участки возникло 30.11.2012.
Согласно претензии истца от 01.07.2013 в начале 2012 года ответчик был уведомлен о смене собственника, в том числе спорных земельных участков, и о реквизитах для перечисления денежных средств. Далее истец указал, что по состоянию на 01.07.2013 на стороне ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за 2011 год и 2012 год, и предложил исполнить обязанность в срок до 15.07.2013.
Из претензии истца N 03-04/15 от 07.04.2015 и письма ответчика N 10 от 26.03.2015 следует, что задолженность за 2011 год погашена 19.03.2013, за 2012 год - 08.08.2013.
12.03.2015 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате за период с 30.11.2012 по 19.12.2014, просил погасить ее в срок до 01.04.2015 и расторгнуть договор с указанной даты.
Поскольку данное требование ответчиком исполнено не было, истец направил в адрес ответчика претензию N 03-04/15 от 07.04.2015, где потребовал расторжения договора.
Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден как в части направления уведомлений об исполнении обязанности, так и в части требования о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно разделу 3 договора аренды от 11.11.2011 арендная плата вносится в конце года.
Следуя буквальному содержанию данного положения, арендная плата за текущий год должна быть внесена арендатором не позднее 31 декабря того же года.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что на момент возникновения у истца права собственности на спорные земельные участки (30.11.2012) на стороне ответчика имелась задолженность по арендной плате за 2011,2012 годы с наступившим сроком платежа за 2011 год - 31.12.2011, за 2012 год - 31.12.2012. Плата за использование земли в указанный период внесена, как установлено судом выше, в марте и августе 2013 года, т.е. с нарушением установленного в договоре срока.
Срок исполнения обязанности по внесению арендной платы за 2013 год наступил 31.12.2013, за 2014 год - 31.12.2014, однако оплата поступила от ответчика только после подачи иска в суд - 30.04.2015, т.е. также с нарушением срока платежа.
Таким образом, за 2011, 2012, 2013 и 2014 год подряд ответчик вносил арендную плату по истечении установленного договором срока платежа, следовательно, наличие оснований, предусмотренных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, для расторжения договора по требованию арендодателя подтверждается.
Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Учитывая, что право собственности истца на спорные земельные участки возникло 30.11.2012, а факт допущения ответчиком нарушения в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд наступил после 31.12.2014 с учетом положения договора аренды о внесении арендной платы в конце каждого года, иск о расторжении договора аренды заявлен истцом в разумный срок (27.04.2015) после наступления оснований, установленных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ (Определения Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 302-ЭС15-12764, от 29.09.2015 N 302-ЭС-15-12111).
Довод ответчика о том, что допущенное нарушение не является существенным, отклоняется, поскольку в обоснование требования истец сослался на норму статьи 619 ГК РФ, не требующей квалификации нарушения как существенного или несущественного, а не на норму части 2 статьи 450 ГК РФ. В то же время в противовес доводу апелляционной жалобы о том, что допущенное нарушение не являлось существенным в связи с незначительным размером долга, коллегия считает необходимым отметить, что несущественность размера арендной платы в таком случае не должна была послужить препятствием для ответчика по ее внесению в установленный договором срок, не допуская разбирательства в суде.
Изложенные обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции первой инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ на основании части 2 статьи 270 АПК РФ.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям согласно статье 110 АПК РФ.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при прекращении производства по делу в связи с отказом истца (заявителя) от иска (заявления) следует учитывать, что государственная пошлина не возвращается, если установлено, что отказ связан с добровольным удовлетворением ответчиком (заинтересованным лицом) заявленных требований после подачи искового заявления (заявления) в арбитражный суд (абзац третий подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ).
В этом случае арбитражный суд должен рассмотреть вопрос об отнесении на ответчика (заинтересованное лицо) расходов по уплате государственной пошлины исходя из положений статьи 110 АПК РФ с учетом того, что заявленные в суд требования фактически удовлетворены.
Аналогичное разъяснение дано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
Следовательно, понесенные истцом расходы в связи с подачей иска как по имущественному требованию, так и по требованию о расторжении договора в общей сумме 8 000 рублей, подлежат возмещению за счет ответчика.
Вывод суда первой инстанции о возврате истцу из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 2 000 рублей за подачу требования имущественного характера противоречит положениям НК РФ и вышеприведенным разъяснениям.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2015 по делу N А51-8647/2015 отменить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 11.11.2011, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" и Обществом с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" в отношении следующих земельных участков:
- - кадастровый номер 25:19:030501:298 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 521 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:306 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 564 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:307 общей площадью 140 000 кв. м, расположенного по адресу: примерно в 4 570 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу передать Обществу с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" по акту приема-передачи следующие земельные участки:
- - кадастровый номер 25:19:030501:298 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 521 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:306 общей площадью 140 000 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 4 564 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16;
- - кадастровый номер 25:19:030501:307 общей площадью 140 000 кв. м, расположенного по адресу: примерно в 4 570 м по направлению на юго-восток от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Ханкайский район, с. Мельгуновка, ул. Космонавтов, д. 16.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агро-Дэсун Ханка" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленная компания "Альянс" 8 000 (восемь тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3 000 (три тысячи) рублей - по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Л.Ю.РОТКО
И.С.ЧИЖИКОВ
Л.Ю.РОТКО
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)