Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Пышкиной Н.Ю.,
без вызова сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ФОН", г. Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2017 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-12782/2017 (судья Андреев К.П.),
по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г. Набережные Челны, (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166),
к закрытому акционерному обществу "ФОН", г. Казань (ОГРН 1041601002156, ИНН 1616013087),
о, взыскании 219 712 руб. долга, 37 570,94 руб. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г. Набережные Челны, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу "ФОН", г. Казань о взыскании 219 712 руб. долга, 37 570,94 руб. неустойки, а также расторжении договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2017 года исковые требования удовлетворены. С закрытого акционерного общества "ФОН", г. Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны взыскано 219 712 руб. долга по договору аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 г. за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2016 г., 37 570,94 руб. неустойки за период с 16.07.2016 г. по 05.04.2017 г., договор аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 расторгнут.
Частично не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в обжалуемой части.
В части удовлетворения судом исковых требований МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" к ответчику о взыскании задолженности в размере 219 712 руб., неустойки в сумме 37 570,94 руб., участвующие в деле лица, возражения не представили и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверена законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалованного судебного акта в указанной выше части в соответствии со статьями 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Из материалов дела следует, что между МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (арендодатель) и ЗАО "ФОН" (арендатор) 03.10.2014 г. заключен договор аренды земельного участка N 443/а, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:070103:959, общей площадью 2125 кв. м, находящийся по адресу г. Набережные Челны, ул. 40 лет Побелы, напротив 54 микрорайона для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции трубопроводного транспорта ПНС.
Недвижимое имущество, являвшееся предметом договора от 03.10.2014 г. принято ответчиком от истца по акту приема-передачи от 03.10.2014 г.
Согласно п. 3.1 договора срок действия договора установлен по 30.09.2019 г. (5 лет).
В соответствии с п. 3.3 договора размер арендной платы за год составляет на момент подписания договора 292 950 руб. и вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные истцом требования в обжалуемой части, суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут, в частности, по инициативе арендодателя в случае нарушения условий договора, в том числе в при возникновении задолженности по внесению арендной платы за два квартала подряд (п. 6.3.3 договора).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.
Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес Общества претензию от 07.04.2017 N 06/173П, которая, однако, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, так и одновременно предупреждение о расторжении договора аренды от 03.10.2014 N 443/а в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 18). При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.
Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Исполком фактически не предоставил Обществу возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения Обществом обязательства.
Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, что подтверждается, в том числе, решением от 21.06.2016 по делу N А65-9417/2016.
Однако, указанное, по убеждению суда апелляционной инстанции, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.
Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.
Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование Исполкома о расторжении договора аренды 03.10.2014 N 443/а подлежит оставлению без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.
К апелляционной жалобе заявителем в качестве дополнительного доказательства приложен технический паспорт на объект незавершенного строительства, который судом апелляционной инстанции не принимается ко вниманию на основании следующего.
Статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
Частью 2 названной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Исходя из изложенного, представленные подателем апелляционной жалобы копии дополнительных доказательств не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, представленные стороной по делу дополнительные доказательства могут быть приняты судом апелляционной инстанции, только если суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с установлением обстоятельств, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В рассматриваемом случае правовых оснований для перехода судом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не имеется.
Принимая во внимание вышеизложенное, процессуальных оснований для принятия судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств ответчика не имеется.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды, в связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства, судебная коллегия считает несостоятельным.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
При этом, нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности, не влечет невозможность удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка. Удовлетворение данного требования означает констатацию в судебном порядке прекращения заключенного между сторонами договора аренды и не нарушает право ответчика на использование земельного участка, расположенного под принадлежащими ответчику на праве собственности объектами недвижимого имущества, а также не препятствует оформлению в дальнейшем прав ответчика на такой земельный участок.
В рассматриваемом случае Исполком, установив, что ответчиком нарушаются условия договора аренды, и эти нарушения являются существенными, вправе был обратиться в арбитражный суд с заявленным иском, в частности с требованием о расторжении спорного договора аренды. При этом, Исполком обязан представить в суд доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поскольку истцом таких доказательств в материалы дела не представлено, требование о расторжении договора аренды оставлено судебной коллегией без рассмотрения.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в обжалуемой части решения суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Поскольку апелляционная жалоба ответчика по изложенным в ней доводам не подлежит удовлетворению, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем, в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 101, 110, 229, 266, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2017 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-12782/2017 в части расторжения договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Исковые требования Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г. Набережные Челны к закрытому акционерному обществу "ФОН", г. Казань о расторжении договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ФОН", г. Казань оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2017 N 11АП-11617/2017 ПО ДЕЛУ N А65-12782/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. по делу N А65-12782/2017
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Пышкиной Н.Ю.,
без вызова сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ФОН", г. Казань на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2017 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-12782/2017 (судья Андреев К.П.),
по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г. Набережные Челны, (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166),
к закрытому акционерному обществу "ФОН", г. Казань (ОГРН 1041601002156, ИНН 1616013087),
о, взыскании 219 712 руб. долга, 37 570,94 руб. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г. Набережные Челны, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу "ФОН", г. Казань о взыскании 219 712 руб. долга, 37 570,94 руб. неустойки, а также расторжении договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2017 года исковые требования удовлетворены. С закрытого акционерного общества "ФОН", г. Казань в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны взыскано 219 712 руб. долга по договору аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 г. за период с 01.04.2016 г. по 31.12.2016 г., 37 570,94 руб. неустойки за период с 16.07.2016 г. по 05.04.2017 г., договор аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 расторгнут.
Частично не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в обжалуемой части.
В части удовлетворения судом исковых требований МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" к ответчику о взыскании задолженности в размере 219 712 руб., неустойки в сумме 37 570,94 руб., участвующие в деле лица, возражения не представили и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверена законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части - в части расторжения договора аренды.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалованного судебного акта в указанной выше части в соответствии со статьями 266 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Из материалов дела следует, что между МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (арендодатель) и ЗАО "ФОН" (арендатор) 03.10.2014 г. заключен договор аренды земельного участка N 443/а, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:070103:959, общей площадью 2125 кв. м, находящийся по адресу г. Набережные Челны, ул. 40 лет Побелы, напротив 54 микрорайона для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции трубопроводного транспорта ПНС.
Недвижимое имущество, являвшееся предметом договора от 03.10.2014 г. принято ответчиком от истца по акту приема-передачи от 03.10.2014 г.
Согласно п. 3.1 договора срок действия договора установлен по 30.09.2019 г. (5 лет).
В соответствии с п. 3.3 договора размер арендной платы за год составляет на момент подписания договора 292 950 руб. и вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные истцом требования в обжалуемой части, суд первой инстанции не учел следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут, в частности, по инициативе арендодателя в случае нарушения условий договора, в том числе в при возникновении задолженности по внесению арендной платы за два квартала подряд (п. 6.3.3 договора).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Отсутствие арендных платежей по договору является существенным нарушением договора аренды земельного участка.
Вместе с тем, в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
При этом в указанном пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.
Таким образом, в рассматриваемом случае для определения наличия оснований для удовлетворения требований Исполнительного комитета о расторжении спорного договора аренды необходимо установить соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, предоставлено ли арендатору время для устранения нарушенного обязательства, поскольку только после соблюдения данного условия у арендодателя возникает право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, в подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес Общества претензию от 07.04.2017 N 06/173П, которая, однако, содержала требование как об уплате задолженности по арендной плате, так и одновременно предупреждение о расторжении договора аренды от 03.10.2014 N 443/а в связи с существенным нарушением условий договора (л.д. 18). При этом оба требования (и погасить задолженность и расторгнуть договор) надлежит исполнить арендатору в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.
Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Исполком фактически не предоставил Обществу возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в разумный срок, и, соответственно, у истца отсутствовало право требовать досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, данная претензия не может быть признана надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения Обществом обязательства.
Истец ссылается на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, что подтверждается, в том числе, решением от 21.06.2016 по делу N А65-9417/2016.
Однако, указанное, по убеждению суда апелляционной инстанции, не подтверждает позицию истца о достижении договоренности с ответчиком о прекращении договорных отношений.
Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил.
Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.
При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование Исполкома о расторжении договора аренды 03.10.2014 N 443/а подлежит оставлению без рассмотрения.
Оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием, после соблюдения претензионного порядка, предусмотренного федеральным законом.
К апелляционной жалобе заявителем в качестве дополнительного доказательства приложен технический паспорт на объект незавершенного строительства, который судом апелляционной инстанции не принимается ко вниманию на основании следующего.
Статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок рассмотрения апелляционных жалоб на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
Частью 2 названной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что дополнительные доказательства по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, арбитражным судом апелляционной инстанции не принимаются, за исключением случаев, если в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 настоящего Кодекса арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Исходя из изложенного, представленные подателем апелляционной жалобы копии дополнительных доказательств не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении апелляционной жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, представленные стороной по делу дополнительные доказательства могут быть приняты судом апелляционной инстанции, только если суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с установлением обстоятельств, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В рассматриваемом случае правовых оснований для перехода судом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не имеется.
Принимая во внимание вышеизложенное, процессуальных оснований для принятия судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств ответчика не имеется.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что у суда отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды, в связи с нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства, судебная коллегия считает несостоятельным.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
При этом, нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности, не влечет невозможность удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка. Удовлетворение данного требования означает констатацию в судебном порядке прекращения заключенного между сторонами договора аренды и не нарушает право ответчика на использование земельного участка, расположенного под принадлежащими ответчику на праве собственности объектами недвижимого имущества, а также не препятствует оформлению в дальнейшем прав ответчика на такой земельный участок.
В рассматриваемом случае Исполком, установив, что ответчиком нарушаются условия договора аренды, и эти нарушения являются существенными, вправе был обратиться в арбитражный суд с заявленным иском, в частности с требованием о расторжении спорного договора аренды. При этом, Исполком обязан представить в суд доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поскольку истцом таких доказательств в материалы дела не представлено, требование о расторжении договора аренды оставлено судебной коллегией без рассмотрения.
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в обжалуемой части решения суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу в указанной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.
Поскольку апелляционная жалоба ответчика по изложенным в ней доводам не подлежит удовлетворению, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
Правомерность вынесения судом первой инстанции решения в остальной части заявленных требований лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем, в этой части обжалуемое решение не подлежит оценке судом апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 101, 110, 229, 266, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2017 года, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А65-12782/2017 в части расторжения договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Исковые требования Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г. Набережные Челны к закрытому акционерному обществу "ФОН", г. Казань о расторжении договора аренды земельного участка N 443/а от 03.10.2014 оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "ФОН", г. Казань оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)