Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Иевлева П.А.,
судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Гамолиной Ю.А.,
при участии в заседании:
от истца - заместителя прокурора Московской области - Корнилов П.С. (представитель по удостоверению N 186930),
от ответчика - ОАО "ДУКС" - Рожкова А.И. (представитель по доверенности от 10.04.2015),
от ответчика - администрации города Долгопрудный - извещена надлежащим образом, представитель не явился,
от 3-его лица - Правительства Московской области - извещено надлежащим образом, представитель не явился,
от 3-его лица - Министерства имущественных отношений Московской области - извещено надлежащим образом, представитель не явился.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "ДУКС" на решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2015 по делу N А41-81016/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Заместителя прокурора Московской области к ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства", администрации города Долгопрудного, третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Заместитель прокурора Московской области Карапетян Ю.Л. (далее - прокуратура) обратился в суд с иском к ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" (далее - ОАО "ДУКС", общество) и Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный (далее - администрация, комитет) со следующими требованиями:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 N 17-К, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства".
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязать ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0066, площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, а Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный принять указанный земельный участок, и возвратить ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" денежные средства, полученные по сделке в размере 4 581 720 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот двадцать) руб. 00 коп.
Решением от 07.05.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данными судебными актами, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Определением от 25.01.2016 произведена замена ответчика, Комитета по управлению имуществом города Долгопрудного, его правопреемником администрацией города Долгопрудного. В связи с чем администрация города Долгопрудного участвует в деле в качестве ответчика, а не третьего лица.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель прокуратуры в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ответчика, 3-их лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения суда первой инстанции в части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением главы города Долгопрудный N 681-ПГ от 12.07.2007 г. ОАО "ДУКС" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,99 га для размещения складских помещений, кадастровый номер 50:42:0020101:0066, из категории земель - "земли поселений", расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, южнее проектируемого проезда 5477 (т. 1, л.д. 14).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 18.07.2007 г., в качестве разрешенного использования указано "для размещения складских помещений", категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 22).
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом города Долгопрудный (арендодатель) и ОАО "ДУКС" (арендатор) 13.07.2007 г. был заключен договор аренды земельного участка N 10-а сроком на 49 лет (далее - договор аренды).
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.10.2007 г. за номером N 50-50-42/019/2007-102.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель представил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Долгопрудный, Лихачевский проспект, южнее проектируемого проезда 5477, кадастровый номер 50:42:0020101:0066, площадью 0,99 га для размещения складских помещений (т. 1, л.д. 16).
05.07.2010 г. ОАО "ДУКС" получило разрешение на строительство (т. 1, л.д. 26), а 02.09.2010 г. - разрешение на ввод в эксплуатацию (т. 1, л.д. 27) следующих объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке: сторожевой пункт общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 228,0 м.
Согласно выпискам из ЕГРП от 19.11.2014 г. указанные объекты принадлежат ответчику на праве собственности (т. 1, л.д. 46 - 47).
На основании постановления Главы города Долгопрудный от 03.08.2010 N 586-ПГ построенному зданию сторожевого пункта, присвоен адрес: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а (т. 1, л.д. 28).
13.12.2010 г. в письме ис. N 286 (т. 1, л.д. 25) ОАО "ДУКС" обратилось к Главе города Долгопрудный с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка как собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, (нормы Земельного кодекса РФ приведены в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.).
На основании постановления Администрации города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. (т. 1, л.д. 30) между сторонами было подписано соглашение от 28.06.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007. (т. 1, л.д. 32).
28.06.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом города Долгопрудный, действующего от имени муниципального образования город Долгопрудный (продавец) и ОАО "ДУКС" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 17-К указанного земельного участка (т. 1, л.д. 33).
Согласно договору купли-продажи, Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудный продал в собственность земельный участок из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:42:0020101:66, площадью 9900 кв. м, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, разрешенное использование: для размещения складских помещений, как собственнику объектов недвижимого имущества, принадлежащего ОАО "ДУКС" на праве собственности.
15.05.2015 г. продавец в соответствии с договором купли-продажи передал покупателю в собственность земельный участок, а покупатель - принял указанный земельный участок по передаточному акту от 15.03.2012 г. (т. 1, л.д. 43).
Цена договора согласно п. 2.1 составила 4 581 720 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 44). Выкупная стоимость оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 586 от 15.05.2012 г. (т. 1, л.д. 44). 22.06.2012 г. право собственности покупателя на участок зарегистрировано в установленном законом порядке, ОАО "ДУКС" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.11.2014 г. (т. 1, л.д. 45).
09.04.2013 г. постановлением Главы города Долгопрудный N 55-ПГ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:0066 с "для размещения складских помещений" на "комплексное освоение в целях жилищного строительства" (т. 1, л.д. 48), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.11.2014 г.
Полагая, что сделка купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. произведена в нарушение положений земельного законодательства заместитель Прокурора Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что заявленное требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.
В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Обращение в Верховный Суд Российской Федерации направляет Генеральный прокурор Российской Федерации или заместитель Генерального прокурора Российской Федерации, в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (ч. 2 ст. 52 АПК РФ).
Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (ч. 3 ст. 52 АПК РФ).
Поскольку рассматриваемые исковые требования направлены на оспаривание договора купли-продажи и применение последствий недействительности сделки по купле-продаже земельного участка, ранее находившегося в неразграниченной государственной собственности, суд первой инстанции правильно признал заместителя Прокурора Московской области надлежащим истцом по настоящему спору, обратившимся в защиту государственных интересов.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66 был предоставлен в аренду ОАО "ДУКС" по договору аренды земельного участка N 10-а от 13.06.2007 г.
ОАО "ДУКС" зарегистрировало право собственности на сторожевой пункт общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 228,0 м.
По обращению собственника объектов недвижимого имущества в порядке ст. 36 ЗК РФ Администрацией города Долгопрудный принято постановление 28.01.2011 г. за N 05-ПА о предоставлении в собственность ОАО "ДУКС" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Статьей 36 ЗК РФ детально регламентирована процедура приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках.
При этом, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.
В материалы дела представлены выписки из ЕГРП от 19.11.2014 г., подтверждающие право собственности ОАО "ДУКС" на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке: сторожевой пункт и ограждение.
Судом установлено, что 13.12.2010 г. заявление о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 подано ОАО "ДУКС" в Администрацию города Долгопрудный в порядке реализации права, установленного статьей 36 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом пунктом 4 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что основаниями для отказа в приватизации участка являются его ограничение в обороте, запрет приватизации, установленный федеральным законом, либо его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, Постановлением N 05-ПА от 28.01.2011 г. ОАО "ДУКС" представлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66.
При этом сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 на момент обращения ОАО "ДУКС" либо на момент рассмотрения настоящего спора в материалах дела не имеется.
Доказательств оспаривания либо признания недействительным Постановления N 05-ПА от 28.01.2011 г. о предоставлении в собственность ОАО "ДУКС" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 в материалы дела также не представлено.
В силу положений статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не ограничен в оценке доказательств в рамках конкретного дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Обязательная предварительная оценка каких-либо доказательств в рамках иных судебных дел АПК РФ не предусмотрена.
Таким образом, суд первой инстанции был вправе дать оценку законности ненормативного акта, как одного из доказательств по делу, свидетельствующих о наличии или отсутствии законных оснований для возникновения правоотношений, являющихся предметом рассмотрения конкретного спора.
Кроме того, право неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, предусмотрено абзацем 12 статьи 12 ГК РФ.
Для реализации указанного способа защиты судом должна быть дана оценка такому акту на предмет его соответствия закону вне зависимости от того, заявлялось ли заинтересованным лицом требование о признании этого акта недействительным в порядке главы 24 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66 площадью 0,99 га, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - "комплексное освоение в целях жилищного строительства" (до 20.05.2013 г. - "для размещения складских помещений").
На данном земельном участке ОАО "ДУКС" возвело сторожевой пункт (общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1), а также на ограждение (длиной 228,0 м), на которые оформлены право собственности ОАО "ДУКС".
Исходя из наличия на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0020101:36 объектов недвижимого имущества, которыми ОАО "ДУКС" владеет на праве собственности, Главой города Долгопрудный принято решение, выраженное в постановлении от 28.01.2011 г. за N 05-ПА, о предоставлении ОАО "ДУКС" в собственность за плату такого земельного участка.
Между тем, предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).
В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При этом нормы статей 33 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.
Согласно статье 43 ГрК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.
Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).
В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Как усматривается из материалов дела, на момент обращения ОАО "ДУКС" в Администрацию города Долгопрудный за предоставлением в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка и принятия Администрацией решения о предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка на земельном участке площадью 0,99 га находились только два объекта недвижимости: сторожевой пункт площадью 6,2 кв. м и ограждение длиной 228,0 м.
Доказательств возведения объектов недвижимого имущества, соответствующих целевому назначению такого земельного участка либо большей площадью, и принадлежащих ОАО "ДУКС" на праве собственности, в материалы дела не представлено.
Обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 0,99 га для использования и эксплуатации строения площадью 6,2 кв. м из материалов дела также не усматривается.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что постановление Главы города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. о предоставлении ОАО "ДУКС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 принято с нарушением требований градостроительного и земельного законодательства, в связи с чем постановление Главы г. Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. не подлежит применению при рассмотрении настоящего спора.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Кроме того, судом первой инстанции также установлено следующее.
Земельный участок предоставлялся ОАО "ДУКС" для размещения складских помещений. Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду, на нестоящий момент не осуществлено. Таким образом, цель, в соответствии с которой ОАО "ДУКС" был предоставлен в аренду земельный участок, на нестоящий момент не достигнута.
Актами визуального обследования земельного участка от 23.10.2014 г. и от 06.11.2014 г. подтверждается, что капитальные строения, соответствующие целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66, на данном участке отсутствуют.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ. При таких условиях суд первой инстанции правильно квалифицировал договор купли-продажи земельного участка как ничтожную сделку.
Как установлено судом, ОАО "ДУКС" являлось собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, в материалах дела не имеется доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 17-К от 28.06.2011 г., равно как и на момент рассмотрения спора, на земельном участке существовали объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "ДУКС" на праве собственности и предназначенные для использования земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 по целевому назначению. Суду первой инстанции такие доказательства также не были представлены.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что правовых оснований для заключения договора купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. не имелось, наличие таких оснований на момент рассмотрения настоящего дела по существу судом первой инстанции также не установлено.
Возражения ОАО "ДУКС" и администрации с указанием на пропуск срока исковой давности, установленного статьей 181 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Совместным Постановлением от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что при рассмотрении иска о признании недействительной ничтожной сделки судам следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Исполнение сделки по договору купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. началось с 15.05.2012 г., то есть, с даты подписания сторонами акта приема-передачи спорного земельного участка (т. 1, л.д. 43).
Кроме того, оплата по договору купли-продажи спорного участка произведена 15.05.2012 г. (т. 1, л.д. 44). Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2003 N 11968/01, а также в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.02.2011 по делу N А41-10161/10 и от 02.09.2009 по делу N А41-24973/08.
С иском по настоящему делу заместитель прокурора Московской области обратился 19.12.2014 г., то есть без пропуска срока исковой давности.
Передача спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007 г. не свидетельствует о начале исполнения договора купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г., поскольку связана с исполнением договора аренды и не касается исполнения оспариваемой сделки. Кроме того, нормы материального права, связанные с применением срока исковой давности и практика их применения, не допускают возможности начала исполнения сделки до момента ее заключения. Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что оплата стоимости земельного участка по спорному договору произведена только 15.05.2012 г., что также свидетельствует о начале исполнения спорной сделки не ранее данной даты.
Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который ссылается заявитель апелляционной жалобы касается споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, то есть не связан с вопросами применения срока исковой давности.
Утверждение в жалобе о том, что местоположение границ и площадь спорного земельного участка были определены с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства не принимается судом апелляционной инстанции. Земельный участок в сформированных границах предоставлялся в аренду обществу под определенные цели - использование "под складские помещения". При этом наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, соответствующих обусловленной цели использования земельного участка, судом первой инстанции не установлено. В этой связи вывод суда первой инстанции о несоответствии произведенного выкупа участка требованиям земельного законодательства признаются правильными.
Доводы жалобы общества о том, что ограждение и сторожевой пункт являются объектами недвижимого имущества, предназначенными для осуществления складской деятельности в границах спорного земельного участка, отклоняются как не основанные на представленных по делу доказательствах.
Также подлежит отклонению довод жалобы о возможном вклинивании, вкрапливании, отсутствии подъезда к земельному участку. Обстоятельства возможного раздела или иного преобразования земельного участка для рассматриваемого спора правового значения не имеют.
Исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010.
Вместе с тем суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
До предоставления в собственность общество владело спорным земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 13.07.2007 г. N 10-а.
Земельный участок находился во владении общества на праве аренды с 2007 года, то есть до заключения ничтожного договора купли-продажи; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12).
При этом, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что соглашение от 28.06.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007 подписано сторонами на основании постановления Администрации города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. В свою очередь, данное постановление принято исключительно на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность. Таким образом, основанием для расторжения договора аренды послужил исключительно факт подачи обществом заявления о приобретении земельного участка в собственность.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку отсутствовали основания для приобретения спорного участка в собственность, также отсутствовали и основания для удовлетворения заявления общества и принятия постановления Администрации города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. Следовательно, не имелось оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 13.07.2007 г. N 10-а.
Учитывая изложенное, арендные отношения по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 г. N 10-а между администрацией и обществом сторонами считаются не прекращавшимися и общество вправе владеть и пользоваться земельным участком на основании условий указанного договора аренды.
Учитывая изложенное, основания для возложения на общество обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66 отсутствуют.
На основании п. 2 соглашения от 28.06.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007 начиная с 22.06.2012 (даты регистрации за обществом права собственности на земельный участок) общество вправе было не вносить арендную плату за пользование участком. Поскольку арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что администрация вправе произвести зачет встречных требований о внесении обществом арендной платы за период с 2012 года по настоящее время в счет обязанности администрации по возврату стоимости земельного участка, уплаченной на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 N 17-К (4 581 720 руб.), в соответствии со ст. 410 ГК РФ.
Поскольку предметом настоящего спора не является исследование размера задолженности общества по договору аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007, суд апелляционной инстанции лишен возможности установить факт наличия на стороне администрации излишне удерживаемых денежных средств (неосновательного обогащения) и их размер, в связи с чем основания для возложения на администрацию обязанности возвратить обществу денежные средства в размере 4 581 720 руб. отсутствуют.
Аналогичный правовой подход к вопросу о восстановлении арендных отношений в случае прекращения незаконно приобретенного права собственности на земельный участок изложен в судебных актах по делу N А21-6529/2010. Определением Верховного Суда РФ от 11.01.2016 N 307-ЭС15-16739 отказано в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
Учитывая изложенное, решение от 07.05.2015 подлежит отмене в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в данной части иск подлежит оставлению без удовлетворения, в части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 N 17-К решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2015 по делу N А41-81016/14 отменить в части.
В удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязании ОАО "ДУКС" передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0066, площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, а Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный принять указанный земельный участок, и возвратить ОАО "ДУКС" денежные средства, полученные по сделке в размере 4 581 720 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот двадцать) руб., отказать.
В части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 17-К от 28.06.2011 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ОАО "ДУКС", решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2015 по делу N А41-81016/14 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
П.А.ИЕВЛЕВ
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2016 N 10АП-5871/2015 ПО ДЕЛУ N А41-81016/14
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. по делу N А41-81016/14
Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Иевлева П.А.,
судей Диаковской Н.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Гамолиной Ю.А.,
при участии в заседании:
от истца - заместителя прокурора Московской области - Корнилов П.С. (представитель по удостоверению N 186930),
от ответчика - ОАО "ДУКС" - Рожкова А.И. (представитель по доверенности от 10.04.2015),
от ответчика - администрации города Долгопрудный - извещена надлежащим образом, представитель не явился,
от 3-его лица - Правительства Московской области - извещено надлежащим образом, представитель не явился,
от 3-его лица - Министерства имущественных отношений Московской области - извещено надлежащим образом, представитель не явился.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "ДУКС" на решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2015 по делу N А41-81016/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Заместителя прокурора Московской области к ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства", администрации города Долгопрудного, третьи лица: Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Заместитель прокурора Московской области Карапетян Ю.Л. (далее - прокуратура) обратился в суд с иском к ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" (далее - ОАО "ДУКС", общество) и Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный (далее - администрация, комитет) со следующими требованиями:
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 N 17-К, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства".
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязать ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0066, площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, а Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный принять указанный земельный участок, и возвратить ОАО "Долгопрудненское управление капитального строительства" денежные средства, полученные по сделке в размере 4 581 720 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот двадцать) руб. 00 коп.
Решением от 07.05.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с данными судебными актами, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Определением от 25.01.2016 произведена замена ответчика, Комитета по управлению имуществом города Долгопрудного, его правопреемником администрацией города Долгопрудного. В связи с чем администрация города Долгопрудного участвует в деле в качестве ответчика, а не третьего лица.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель прокуратуры в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ответчика, 3-их лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения суда первой инстанции в части в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением главы города Долгопрудный N 681-ПГ от 12.07.2007 г. ОАО "ДУКС" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,99 га для размещения складских помещений, кадастровый номер 50:42:0020101:0066, из категории земель - "земли поселений", расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, южнее проектируемого проезда 5477 (т. 1, л.д. 14).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 18.07.2007 г., в качестве разрешенного использования указано "для размещения складских помещений", категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л.д. 22).
На основании указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом города Долгопрудный (арендодатель) и ОАО "ДУКС" (арендатор) 13.07.2007 г. был заключен договор аренды земельного участка N 10-а сроком на 49 лет (далее - договор аренды).
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 24.10.2007 г. за номером N 50-50-42/019/2007-102.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель представил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Долгопрудный, Лихачевский проспект, южнее проектируемого проезда 5477, кадастровый номер 50:42:0020101:0066, площадью 0,99 га для размещения складских помещений (т. 1, л.д. 16).
05.07.2010 г. ОАО "ДУКС" получило разрешение на строительство (т. 1, л.д. 26), а 02.09.2010 г. - разрешение на ввод в эксплуатацию (т. 1, л.д. 27) следующих объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке: сторожевой пункт общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 228,0 м.
Согласно выпискам из ЕГРП от 19.11.2014 г. указанные объекты принадлежат ответчику на праве собственности (т. 1, л.д. 46 - 47).
На основании постановления Главы города Долгопрудный от 03.08.2010 N 586-ПГ построенному зданию сторожевого пункта, присвоен адрес: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а (т. 1, л.д. 28).
13.12.2010 г. в письме ис. N 286 (т. 1, л.д. 25) ОАО "ДУКС" обратилось к Главе города Долгопрудный с заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка как собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, (нормы Земельного кодекса РФ приведены в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.).
На основании постановления Администрации города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. (т. 1, л.д. 30) между сторонами было подписано соглашение от 28.06.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007. (т. 1, л.д. 32).
28.06.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом города Долгопрудный, действующего от имени муниципального образования город Долгопрудный (продавец) и ОАО "ДУКС" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 17-К указанного земельного участка (т. 1, л.д. 33).
Согласно договору купли-продажи, Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудный продал в собственность земельный участок из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:42:0020101:66, площадью 9900 кв. м, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, разрешенное использование: для размещения складских помещений, как собственнику объектов недвижимого имущества, принадлежащего ОАО "ДУКС" на праве собственности.
15.05.2015 г. продавец в соответствии с договором купли-продажи передал покупателю в собственность земельный участок, а покупатель - принял указанный земельный участок по передаточному акту от 15.03.2012 г. (т. 1, л.д. 43).
Цена договора согласно п. 2.1 составила 4 581 720 руб. 00 коп. (т. 1, л.д. 44). Выкупная стоимость оплачена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 586 от 15.05.2012 г. (т. 1, л.д. 44). 22.06.2012 г. право собственности покупателя на участок зарегистрировано в установленном законом порядке, ОАО "ДУКС" получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.11.2014 г. (т. 1, л.д. 45).
09.04.2013 г. постановлением Главы города Долгопрудный N 55-ПГ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:0066 с "для размещения складских помещений" на "комплексное освоение в целях жилищного строительства" (т. 1, л.д. 48), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.11.2014 г.
Полагая, что сделка купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. произведена в нарушение положений земельного законодательства заместитель Прокурора Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что заявленное требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.
В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Обращение в Верховный Суд Российской Федерации направляет Генеральный прокурор Российской Федерации или заместитель Генерального прокурора Российской Федерации, в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (ч. 2 ст. 52 АПК РФ).
Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (ч. 3 ст. 52 АПК РФ).
Поскольку рассматриваемые исковые требования направлены на оспаривание договора купли-продажи и применение последствий недействительности сделки по купле-продаже земельного участка, ранее находившегося в неразграниченной государственной собственности, суд первой инстанции правильно признал заместителя Прокурора Московской области надлежащим истцом по настоящему спору, обратившимся в защиту государственных интересов.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66 был предоставлен в аренду ОАО "ДУКС" по договору аренды земельного участка N 10-а от 13.06.2007 г.
ОАО "ДУКС" зарегистрировало право собственности на сторожевой пункт общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1, а также ограждение длиной 228,0 м.
По обращению собственника объектов недвижимого имущества в порядке ст. 36 ЗК РФ Администрацией города Долгопрудный принято постановление 28.01.2011 г. за N 05-ПА о предоставлении в собственность ОАО "ДУКС" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66.
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Статьей 36 ЗК РФ детально регламентирована процедура приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках.
При этом, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены указанным Кодексом и федеральными законами.
В материалы дела представлены выписки из ЕГРП от 19.11.2014 г., подтверждающие право собственности ОАО "ДУКС" на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке: сторожевой пункт и ограждение.
Судом установлено, что 13.12.2010 г. заявление о предоставлении в собственность арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 подано ОАО "ДУКС" в Администрацию города Долгопрудный в порядке реализации права, установленного статьей 36 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При этом пунктом 4 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что основаниями для отказа в приватизации участка являются его ограничение в обороте, запрет приватизации, установленный федеральным законом, либо его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, Постановлением N 05-ПА от 28.01.2011 г. ОАО "ДУКС" представлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66.
При этом сведений об ограничении оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 на момент обращения ОАО "ДУКС" либо на момент рассмотрения настоящего спора в материалах дела не имеется.
Доказательств оспаривания либо признания недействительным Постановления N 05-ПА от 28.01.2011 г. о предоставлении в собственность ОАО "ДУКС" за плату земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 в материалы дела также не представлено.
В силу положений статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не ограничен в оценке доказательств в рамках конкретного дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Обязательная предварительная оценка каких-либо доказательств в рамках иных судебных дел АПК РФ не предусмотрена.
Таким образом, суд первой инстанции был вправе дать оценку законности ненормативного акта, как одного из доказательств по делу, свидетельствующих о наличии или отсутствии законных оснований для возникновения правоотношений, являющихся предметом рассмотрения конкретного спора.
Кроме того, право неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, предусмотрено абзацем 12 статьи 12 ГК РФ.
Для реализации указанного способа защиты судом должна быть дана оценка такому акту на предмет его соответствия закону вне зависимости от того, заявлялось ли заинтересованным лицом требование о признании этого акта недействительным в порядке главы 24 АПК РФ.
Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66 площадью 0,99 га, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - "комплексное освоение в целях жилищного строительства" (до 20.05.2013 г. - "для размещения складских помещений").
На данном земельном участке ОАО "ДУКС" возвело сторожевой пункт (общей площадью 6,2 кв. м, количество этажей - 1), а также на ограждение (длиной 228,0 м), на которые оформлены право собственности ОАО "ДУКС".
Исходя из наличия на земельном участке с кадастровым номером 50:42:0020101:36 объектов недвижимого имущества, которыми ОАО "ДУКС" владеет на праве собственности, Главой города Долгопрудный принято решение, выраженное в постановлении от 28.01.2011 г. за N 05-ПА, о предоставлении ОАО "ДУКС" в собственность за плату такого земельного участка.
Между тем, предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).
В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
При этом нормы статей 33 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.
Согласно статье 43 ГрК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.
Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).
В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Как усматривается из материалов дела, на момент обращения ОАО "ДУКС" в Администрацию города Долгопрудный за предоставлением в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка и принятия Администрацией решения о предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка на земельном участке площадью 0,99 га находились только два объекта недвижимости: сторожевой пункт площадью 6,2 кв. м и ограждение длиной 228,0 м.
Доказательств возведения объектов недвижимого имущества, соответствующих целевому назначению такого земельного участка либо большей площадью, и принадлежащих ОАО "ДУКС" на праве собственности, в материалы дела не представлено.
Обоснования необходимости предоставления земельного участка площадью 0,99 га для использования и эксплуатации строения площадью 6,2 кв. м из материалов дела также не усматривается.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что постановление Главы города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. о предоставлении ОАО "ДУКС" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 принято с нарушением требований градостроительного и земельного законодательства, в связи с чем постановление Главы г. Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. не подлежит применению при рассмотрении настоящего спора.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Кроме того, судом первой инстанции также установлено следующее.
Земельный участок предоставлялся ОАО "ДУКС" для размещения складских помещений. Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду, на нестоящий момент не осуществлено. Таким образом, цель, в соответствии с которой ОАО "ДУКС" был предоставлен в аренду земельный участок, на нестоящий момент не достигнута.
Актами визуального обследования земельного участка от 23.10.2014 г. и от 06.11.2014 г. подтверждается, что капитальные строения, соответствующие целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66, на данном участке отсутствуют.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ. При таких условиях суд первой инстанции правильно квалифицировал договор купли-продажи земельного участка как ничтожную сделку.
Как установлено судом, ОАО "ДУКС" являлось собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, в материалах дела не имеется доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка N 17-К от 28.06.2011 г., равно как и на момент рассмотрения спора, на земельном участке существовали объекты недвижимости, принадлежащие ОАО "ДУКС" на праве собственности и предназначенные для использования земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 по целевому назначению. Суду первой инстанции такие доказательства также не были представлены.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что правовых оснований для заключения договора купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. не имелось, наличие таких оснований на момент рассмотрения настоящего дела по существу судом первой инстанции также не установлено.
Возражения ОАО "ДУКС" и администрации с указанием на пропуск срока исковой давности, установленного статьей 181 ГК РФ, не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Совместным Постановлением от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснили, что при рассмотрении иска о признании недействительной ничтожной сделки судам следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Исполнение сделки по договору купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. началось с 15.05.2012 г., то есть, с даты подписания сторонами акта приема-передачи спорного земельного участка (т. 1, л.д. 43).
Кроме того, оплата по договору купли-продажи спорного участка произведена 15.05.2012 г. (т. 1, л.д. 44). Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2003 N 11968/01, а также в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.02.2011 по делу N А41-10161/10 и от 02.09.2009 по делу N А41-24973/08.
С иском по настоящему делу заместитель прокурора Московской области обратился 19.12.2014 г., то есть без пропуска срока исковой давности.
Передача спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007 г. не свидетельствует о начале исполнения договора купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г., поскольку связана с исполнением договора аренды и не касается исполнения оспариваемой сделки. Кроме того, нормы материального права, связанные с применением срока исковой давности и практика их применения, не допускают возможности начала исполнения сделки до момента ее заключения. Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что оплата стоимости земельного участка по спорному договору произведена только 15.05.2012 г., что также свидетельствует о начале исполнения спорной сделки не ранее данной даты.
Пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который ссылается заявитель апелляционной жалобы касается споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, то есть не связан с вопросами применения срока исковой давности.
Утверждение в жалобе о том, что местоположение границ и площадь спорного земельного участка были определены с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства не принимается судом апелляционной инстанции. Земельный участок в сформированных границах предоставлялся в аренду обществу под определенные цели - использование "под складские помещения". При этом наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, соответствующих обусловленной цели использования земельного участка, судом первой инстанции не установлено. В этой связи вывод суда первой инстанции о несоответствии произведенного выкупа участка требованиям земельного законодательства признаются правильными.
Доводы жалобы общества о том, что ограждение и сторожевой пункт являются объектами недвижимого имущества, предназначенными для осуществления складской деятельности в границах спорного земельного участка, отклоняются как не основанные на представленных по делу доказательствах.
Также подлежит отклонению довод жалобы о возможном вклинивании, вкрапливании, отсутствии подъезда к земельному участку. Обстоятельства возможного раздела или иного преобразования земельного участка для рассматриваемого спора правового значения не имеют.
Исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор купли-продажи N 17-К от 28.06.2011 г. земельного участка с кадастровым номером 50:42:0020101:66 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной сделкой. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010.
Вместе с тем суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
До предоставления в собственность общество владело спорным земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 13.07.2007 г. N 10-а.
Земельный участок находился во владении общества на праве аренды с 2007 года, то есть до заключения ничтожного договора купли-продажи; по договору купли-продажи к обществу перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12).
При этом, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что соглашение от 28.06.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007 подписано сторонами на основании постановления Администрации города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. В свою очередь, данное постановление принято исключительно на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность. Таким образом, основанием для расторжения договора аренды послужил исключительно факт подачи обществом заявления о приобретении земельного участка в собственность.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку отсутствовали основания для приобретения спорного участка в собственность, также отсутствовали и основания для удовлетворения заявления общества и принятия постановления Администрации города Долгопрудный N 05-ПА от 28.01.2011 г. Следовательно, не имелось оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 13.07.2007 г. N 10-а.
Учитывая изложенное, арендные отношения по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 г. N 10-а между администрацией и обществом сторонами считаются не прекращавшимися и общество вправе владеть и пользоваться земельным участком на основании условий указанного договора аренды.
Учитывая изложенное, основания для возложения на общество обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:66 отсутствуют.
На основании п. 2 соглашения от 28.06.2011 г. о расторжении договора аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007 начиная с 22.06.2012 (даты регистрации за обществом права собственности на земельный участок) общество вправе было не вносить арендную плату за пользование участком. Поскольку арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что администрация вправе произвести зачет встречных требований о внесении обществом арендной платы за период с 2012 года по настоящее время в счет обязанности администрации по возврату стоимости земельного участка, уплаченной на основании договора купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 N 17-К (4 581 720 руб.), в соответствии со ст. 410 ГК РФ.
Поскольку предметом настоящего спора не является исследование размера задолженности общества по договору аренды земельного участка N 10-а от 13.07.2007, суд апелляционной инстанции лишен возможности установить факт наличия на стороне администрации излишне удерживаемых денежных средств (неосновательного обогащения) и их размер, в связи с чем основания для возложения на администрацию обязанности возвратить обществу денежные средства в размере 4 581 720 руб. отсутствуют.
Аналогичный правовой подход к вопросу о восстановлении арендных отношений в случае прекращения незаконно приобретенного права собственности на земельный участок изложен в судебных актах по делу N А21-6529/2010. Определением Верховного Суда РФ от 11.01.2016 N 307-ЭС15-16739 отказано в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
Учитывая изложенное, решение от 07.05.2015 подлежит отмене в части удовлетворения требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в данной части иск подлежит оставлению без удовлетворения, в части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.06.2011 N 17-К решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2015 по делу N А41-81016/14 отменить в части.
В удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно обязании ОАО "ДУКС" передать Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0020101:0066, площадью 9900 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевский проспект, д. 3а, а Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный принять указанный земельный участок, и возвратить ОАО "ДУКС" денежные средства, полученные по сделке в размере 4 581 720 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча семьсот двадцать) руб., отказать.
В части удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 17-К от 28.06.2011 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный и ОАО "ДУКС", решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2015 по делу N А41-81016/14 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
П.А.ИЕВЛЕВ
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)