Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 22 января 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области представителя Дудневой Ю.С. по доверенности от 16.10.2015, от администрации города Вологды представителя Горячевой А.С. по доверенности от 10.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 октября 2015 года по делу N А13-12261/2015 (судья Свиридовская М.Б.),
администрация города Вологды (место нахождения: 160035, город Вологда, Каменный мост, дом 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; далее - Управление) о признании недействительными отказов Управления в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, содержащихся в сообщениях от 07.07.2015 N 35/001/701/2015-5598, от 08.07.2015 N 35/001/701/2015-5601, N 35/001/701/2015-5603, N 35/001/701/2015-5605, N 35/001/701/2015-5607, N 35/001/701/2015-5611, N 35/001/701/2015-5615, N 35/001/701/2015-5618, N 35/001/701/2015-5619, N 35/001/701/2015-5621, N 35/001/701/2015-5624.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Совхоз "Заречье" (далее - ОАО "Совхоз "Заречье", Общество).
Решением суда от 20 октября 2015 года заявленные требования удовлетворены.
Управление с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что спорные земельные участки образованы и поставлены на кадастровый учет в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 после прекращения на него права постоянного (бессрочного) пользования и предоставления в аренду Обществу. Поскольку право аренды ОАО "Совхоз "Заречье" на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не зарегистрировано, Общество не является арендатором указанного земельного участка. В связи с этим Управление считает, что в отношении вновь образованных земельных участков у Общества также не возникло право аренды в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, в жалобе ответчик ссылается на ошибочность вывода суда о том, что проверка оснований и порядка заключения договоров аренды выходит за рамки проверки формы, содержания и достаточности представленных на регистрацию документов, наличия их юридической силы. Поясняет, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) после приема документов государственным регистратором проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав. Отмечает, что при отказе в регистрации договоров аренды Управление руководствовалось абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Также указывает, что в решении суда в нарушение части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) содержится лишь указание на недействительность отказов Управления без установления обязанности осуществить государственную регистрацию договоров аренды земельных участков.
В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу по основаниям и доводам, в ней изложенным.
Представитель Администрации с доводами Управления не согласился по мотивам, содержащимся в представленном в суд отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, своих представителей в суд не направило. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 20.06.2008 по делу N А13-2234/2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 25.08.2008 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Совхоз "Заречье" на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 4 427 963 кв. м). Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 118. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на восток.
В соответствии с постановлением Администрации от 29.07.2014 N 5333, принятым по результатам рассмотрения заявления Общества о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении земельного участка в аренду, заявлений об образовании земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 площадью 4 427 963 кв. м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, образованы следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1441 площадью 5262 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:9502 площадью 51884 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:2972 площадью 393 кв. м. Указанным постановлением прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Совхоз "Заречье" на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, данный земельный участок с вновь образованными земельными участками предоставлены Обществу в аренду сроком на 5 лет.
Постановлением Администрации от 21.08.2014 N 6033 "О внесении изменений в постановление Администрации Вологды от 29.07.2014 N 5333" из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 путем раздела образованы еще 3 земельных участка со следующими кадастровыми номерами: 35:24:0303002:2185 площадью 7832 кв. м, 35:24:0303002:2181 площадью 14 984 кв. м, 35:24:0303002:2184 площадью 3732 кв. м.
Администрацией и Обществом 26.08.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91.
Постановлением Администрации от 24.04.2015 N 3074 на основании заявления Общества внесены изменения в постановление N 5333, которыми пункт 1 указанного постановления дополнен еще 12 земельными участками с кадастровыми номерами: 35:24:0203004:543 площадью 41 045 кв. м; 35:24:0203004:545 площадью 55 775 кв. м; 35:24:0203004:547 площадью 14 067 кв. м; 35:24:0203005:127 площадью 28178 кв. м; 35:24:0303001:1118 площадью 2176 кв. м; 35:24:0303001:1119 площадью 12 193 кв. м; 35:24:0303002:2197 площадью 21 777 кв. м; 35:24:0303002:2211 площадью 1813 кв. м; 35:24:0303006:10148 площадью 22 125 кв. м; 35:24:0303006:10149 площадью 2247 кв. м; 35:24:0303006:10150 площадью 2342 кв. м; 35:24:0303006:10151 площадью 16 158 кв. м.
Перечисленные земельные участки образованы также путем раздела земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91.
Во исполнение указанных постановлений Администрацией города Вологды и Обществом заключены договоры аренды участков от 24.04.2015 N 24-611гс, 24-737гс, 24-738гс, 24-739гс, 24-740гс, 24-741гс, 24-742гс, 24-744гс, 24-745гс, 24-746гс, 24-747гс и переданы на государственную регистрацию в Управление.
Управление сообщениями от 07.07.2015 N 35/001/701/2015-5598, от 08.07.2015 N 35/001/701/2015-5601, N 35/001/701/2015-5603, N 35/001/701/2015-5605, N 35/001/701/2015-5607, N 35/001/701/2015-5611, N 35/001/701/2015-5615, N 35/001/701/2015-5618, N 35/001/701/2015-5619, N 35/001/701/2015-5621, N 35/001/701/2015-5624 отказало в регистрации представленных договоров аренды со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Считая данные отказы незаконными, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Администрации правомерными.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, пункта 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Государственная регистрация прав проводится на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.
При этом согласно пункту 2 указанной статьи Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Судом установлено, что для проведения государственной договоров аренды Администрацией представлены в регистрационный орган все необходимые правоустанавливающие документы.
Порядок проведения государственной регистрации прав определен в статье 13 Закона N 122-ФЗ и включает в себя, в частности проведение правовой экспертизы документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом.
В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ).
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, регистрирующему органу при проведении правовой экспертизы документов следует убедиться в наличии их юридической силы, а также в том, что представленные документы по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства, подписаны уполномоченными на их подписание лицами, акты государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество не признаны недействительными, и отсутствуют противоречия между заявляемыми и уже зарегистрированными правами.
Основания для отказа в государственной регистрации прав определены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В рассматриваемом случае Управление, отказывая Администрации в осуществлении государственной регистрации договоров аренды земельных участков, в обоснование принятого решения сослалось на абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом указало, что поскольку в ЕГРП имеются сведения о прекращении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Общества на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, то процедура предоставления в аренду земельного участка, предусмотренная подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не может быть применена.
В отзыве на заявление Управление также сослалось на то, что договор аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не зарегистрирован в ЕГРП, и таким образом, по мнению Управления, ОАО "Совхоз "Заречье" не является арендатором указанного земельного участка. В связи с этим у Общества не может возникнуть в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ право аренды в отношении вновь образованных земельных участков, что, как считает Управление, исключает возможность применения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Вместе с тем судебная коллегия находит доводы Управления ошибочными ввиду следующего.
Как усматривается в материалах дела, исходный земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 передан Обществу в аренду по договору от 26.08.2014 N 24-611гс на срок до 29.07.2019.
В пункте 1.5 договора аренды отражено, что стороны подтверждают факт передачи земельного участка Обществу с 29.07.2014.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ) от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения своих обязательств по нему.
С учетом фактических обстоятельств дела, приведенных разъяснений Президиума ВАС РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", апелляционный суд не может согласиться с доводами Управления о том, что у Общества не возникло право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 в связи с тем, что договор аренды не зарегистрирован.
При этом судебная коллегия отмечает, что спор о праве на данный земельный участок, равно как и на вновь образованные из него земельные участки отсутствует.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 принадлежит Обществу на праве аренды, у ОАО "Совхоз "Заречье" возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, без проведения торгов.
Таким образом, при заключении договоров аренды земельных участков, переданных Администрацией на государственную регистрацию, нарушений земельного законодательства, на которые указывает Управление, сторонами не допущено. Оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ у Управления не имелось.
В свете изложенного, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации и признал оспариваемые отказы Управления в государственной регистрации договоров аренды недействительными.
Доводы, изложенные Управлением в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность выводов суда первой инстанции. Иная правовая оценка апеллянтом обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативного правового акта указывает в том числе на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В рассматриваемом случае в резолютивной части решения отсутствует такое указание. В то же время названное обстоятельство не является безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ.
При этом судебная коллегия отмечает, что Администрация в заявлении о признании отказов в государственной регистрации договоров аренды недействительными также не указала, какую обязанность следует возложить на Управление для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов. Такие действия подлежат осуществлению Управлением исходя из характера установленного нарушения и в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Таким образом, поскольку оснований для отмены или изменения решения суда апелляционным судом не установлено, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Управления - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 октября 2015 года по делу N А13-12261/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2016 ПО ДЕЛУ N А13-12261/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. по делу N А13-12261/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 22 января 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области представителя Дудневой Ю.С. по доверенности от 16.10.2015, от администрации города Вологды представителя Горячевой А.С. по доверенности от 10.09.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 октября 2015 года по делу N А13-12261/2015 (судья Свиридовская М.Б.),
установил:
администрация города Вологды (место нахождения: 160035, город Вологда, Каменный мост, дом 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; далее - Управление) о признании недействительными отказов Управления в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, содержащихся в сообщениях от 07.07.2015 N 35/001/701/2015-5598, от 08.07.2015 N 35/001/701/2015-5601, N 35/001/701/2015-5603, N 35/001/701/2015-5605, N 35/001/701/2015-5607, N 35/001/701/2015-5611, N 35/001/701/2015-5615, N 35/001/701/2015-5618, N 35/001/701/2015-5619, N 35/001/701/2015-5621, N 35/001/701/2015-5624.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Совхоз "Заречье" (далее - ОАО "Совхоз "Заречье", Общество).
Решением суда от 20 октября 2015 года заявленные требования удовлетворены.
Управление с решением суда не согласилось, обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы апеллянт указывает, что спорные земельные участки образованы и поставлены на кадастровый учет в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 после прекращения на него права постоянного (бессрочного) пользования и предоставления в аренду Обществу. Поскольку право аренды ОАО "Совхоз "Заречье" на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не зарегистрировано, Общество не является арендатором указанного земельного участка. В связи с этим Управление считает, что в отношении вновь образованных земельных участков у Общества также не возникло право аренды в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Кроме того, в жалобе ответчик ссылается на ошибочность вывода суда о том, что проверка оснований и порядка заключения договоров аренды выходит за рамки проверки формы, содержания и достаточности представленных на регистрацию документов, наличия их юридической силы. Поясняет, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) после приема документов государственным регистратором проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав. Отмечает, что при отказе в регистрации договоров аренды Управление руководствовалось абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Также указывает, что в решении суда в нарушение части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) содержится лишь указание на недействительность отказов Управления без установления обязанности осуществить государственную регистрацию договоров аренды земельных участков.
В судебном заседании представитель Управления поддержал апелляционную жалобу по основаниям и доводам, в ней изложенным.
Представитель Администрации с доводами Управления не согласился по мотивам, содержащимся в представленном в суд отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, своих представителей в суд не направило. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Вологодской области от 20.06.2008 по делу N А13-2234/2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 25.08.2008 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Совхоз "Заречье" на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 4 427 963 кв. м). Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 118. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на восток.
В соответствии с постановлением Администрации от 29.07.2014 N 5333, принятым по результатам рассмотрения заявления Общества о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении земельного участка в аренду, заявлений об образовании земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 площадью 4 427 963 кв. м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, образованы следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1441 площадью 5262 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:9502 площадью 51884 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:2972 площадью 393 кв. м. Указанным постановлением прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Совхоз "Заречье" на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, данный земельный участок с вновь образованными земельными участками предоставлены Обществу в аренду сроком на 5 лет.
Постановлением Администрации от 21.08.2014 N 6033 "О внесении изменений в постановление Администрации Вологды от 29.07.2014 N 5333" из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 путем раздела образованы еще 3 земельных участка со следующими кадастровыми номерами: 35:24:0303002:2185 площадью 7832 кв. м, 35:24:0303002:2181 площадью 14 984 кв. м, 35:24:0303002:2184 площадью 3732 кв. м.
Администрацией и Обществом 26.08.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91.
Постановлением Администрации от 24.04.2015 N 3074 на основании заявления Общества внесены изменения в постановление N 5333, которыми пункт 1 указанного постановления дополнен еще 12 земельными участками с кадастровыми номерами: 35:24:0203004:543 площадью 41 045 кв. м; 35:24:0203004:545 площадью 55 775 кв. м; 35:24:0203004:547 площадью 14 067 кв. м; 35:24:0203005:127 площадью 28178 кв. м; 35:24:0303001:1118 площадью 2176 кв. м; 35:24:0303001:1119 площадью 12 193 кв. м; 35:24:0303002:2197 площадью 21 777 кв. м; 35:24:0303002:2211 площадью 1813 кв. м; 35:24:0303006:10148 площадью 22 125 кв. м; 35:24:0303006:10149 площадью 2247 кв. м; 35:24:0303006:10150 площадью 2342 кв. м; 35:24:0303006:10151 площадью 16 158 кв. м.
Перечисленные земельные участки образованы также путем раздела земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91.
Во исполнение указанных постановлений Администрацией города Вологды и Обществом заключены договоры аренды участков от 24.04.2015 N 24-611гс, 24-737гс, 24-738гс, 24-739гс, 24-740гс, 24-741гс, 24-742гс, 24-744гс, 24-745гс, 24-746гс, 24-747гс и переданы на государственную регистрацию в Управление.
Управление сообщениями от 07.07.2015 N 35/001/701/2015-5598, от 08.07.2015 N 35/001/701/2015-5601, N 35/001/701/2015-5603, N 35/001/701/2015-5605, N 35/001/701/2015-5607, N 35/001/701/2015-5611, N 35/001/701/2015-5615, N 35/001/701/2015-5618, N 35/001/701/2015-5619, N 35/001/701/2015-5621, N 35/001/701/2015-5624 отказало в регистрации представленных договоров аренды со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
Считая данные отказы незаконными, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования Администрации правомерными.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ, пункта 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Государственная регистрация прав проводится на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона N 122-ФЗ.
При этом согласно пункту 2 указанной статьи Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Судом установлено, что для проведения государственной договоров аренды Администрацией представлены в регистрационный орган все необходимые правоустанавливающие документы.
Порядок проведения государственной регистрации прав определен в статье 13 Закона N 122-ФЗ и включает в себя, в частности проведение правовой экспертизы документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом.
В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона N 122-ФЗ).
Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, регистрирующему органу при проведении правовой экспертизы документов следует убедиться в наличии их юридической силы, а также в том, что представленные документы по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства, подписаны уполномоченными на их подписание лицами, акты государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество не признаны недействительными, и отсутствуют противоречия между заявляемыми и уже зарегистрированными правами.
Основания для отказа в государственной регистрации прав определены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
В рассматриваемом случае Управление, отказывая Администрации в осуществлении государственной регистрации договоров аренды земельных участков, в обоснование принятого решения сослалось на абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом указало, что поскольку в ЕГРП имеются сведения о прекращении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Общества на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, то процедура предоставления в аренду земельного участка, предусмотренная подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не может быть применена.
В отзыве на заявление Управление также сослалось на то, что договор аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не зарегистрирован в ЕГРП, и таким образом, по мнению Управления, ОАО "Совхоз "Заречье" не является арендатором указанного земельного участка. В связи с этим у Общества не может возникнуть в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ право аренды в отношении вновь образованных земельных участков, что, как считает Управление, исключает возможность применения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Вместе с тем судебная коллегия находит доводы Управления ошибочными ввиду следующего.
Как усматривается в материалах дела, исходный земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 передан Обществу в аренду по договору от 26.08.2014 N 24-611гс на срок до 29.07.2019.
В пункте 1.5 договора аренды отражено, что стороны подтверждают факт передачи земельного участка Обществу с 29.07.2014.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ) от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от исполнения своих обязательств по нему.
С учетом фактических обстоятельств дела, приведенных разъяснений Президиума ВАС РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", апелляционный суд не может согласиться с доводами Управления о том, что у Общества не возникло право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 в связи с тем, что договор аренды не зарегистрирован.
При этом судебная коллегия отмечает, что спор о праве на данный земельный участок, равно как и на вновь образованные из него земельные участки отсутствует.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91 принадлежит Обществу на праве аренды, у ОАО "Совхоз "Заречье" возникло право на заключение договора аренды земельных участков, образованных из исходного земельного участка, без проведения торгов.
Таким образом, при заключении договоров аренды земельных участков, переданных Администрацией на государственную регистрацию, нарушений земельного законодательства, на которые указывает Управление, сторонами не допущено. Оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ у Управления не имелось.
В свете изложенного, апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации и признал оспариваемые отказы Управления в государственной регистрации договоров аренды недействительными.
Доводы, изложенные Управлением в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность выводов суда первой инстанции. Иная правовая оценка апеллянтом обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативного правового акта указывает в том числе на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В рассматриваемом случае в резолютивной части решения отсутствует такое указание. В то же время названное обстоятельство не является безусловным основанием для отмены принятого по делу судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ.
При этом судебная коллегия отмечает, что Администрация в заявлении о признании отказов в государственной регистрации договоров аренды недействительными также не указала, какую обязанность следует возложить на Управление для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов. Такие действия подлежат осуществлению Управлением исходя из характера установленного нарушения и в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Таким образом, поскольку оснований для отмены или изменения решения суда апелляционным судом не установлено, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Управления - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 октября 2015 года по делу N А13-12261/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Ю.В.ЗОРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Ю.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)