Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец (продавец) полагал, что спорный договор является недействительной сделкой, так как при его заключении была нарушена процедура предоставления земельного участка, а именно не были проведены торги.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрова А.Л.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Кириенко Е.В., доверенность от 25.11.2013 N 02-269/6419,
ответчика - Илюхиной О.А., доверенность от 11.08.2015,
прокурора Самарской области - Догадина С.В., старшего прокурора отдела прокуратуры Республики Татарстан,
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шурасьева Петра Владимировича
на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2015 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-27699/2014
по иску администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628, ИНН 6325017706), к индивидуальному предпринимателю Шурасьеву Петру Владимировичу (ОГРН <...>, ИНН <...>), при участии прокурора Самарской области на стороне истца в интересах публично-правового образования городской округ Сызрань, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, с участием третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Балакина Дмитрия Викторовича, общества с ограниченной ответственностью "Росоценка",
установил:
администрация городского округа Сызрань Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о признании недействительным заключенного ею с индивидуальным предпринимателем Шурасьевым Петром Владимировичем договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 N 248, о прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 63:08:0116001:540, расположенный в г. Сызрань, и возврате ответчику уплаченных им во исполнение договора 1 020 000 рублей.
В дело по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), вступил прокурор.
К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, суд первой инстанции привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, гр-на Балакина Дмитрия Викторовича, общество с ограниченной ответственностью "Росоценка" (далее - ООО "Росоценка").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2015 по делу N А55-27699/2014 иск администрации удовлетворен. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 5.09.2014 N 48, заключенный между администрацией городского округа Сызрань и Шурасьевым Петром Владимировичем, и применил последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Шурасьева Петра Владимировича на земельный участок площадью 4669 кв. м с кадастровым номером 63:08:01160021:540, расположенный по адресу: Самарская область г. Сызрань в Центральном районе города у речного порта, разрешенное использование "под размещение площадки для практического обучения вождению водителей", обязания Шурасьева Петра Владимировича передать указанный земельный участок администрации городского округа Сызрань и взыскания с администрации городского округа Сызрань за счет казны муниципального образования городской округ Сызрань в пользу Шурасьева Петра Владимировича 1 020 000 руб.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения по делу. Считает, что суд неправильно применил при рассмотрении спора пункт 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), без учета пункта 2 той же статьи закона. Суд пришел к ошибочному выводу о недействительности заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2014, не применив статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 8 статьи 22 ЗК РФ, статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 5.1 договора аренды, а также статью 621 ГК РФ предусматривающих преимущественное право заключения договора аренды на новый срок и преимущественное право покупки земельного участка арендатором.
Прокурор в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении. Считает, что суд обоснованно применил при рассмотрении спора пункт 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, согласно которой заключение на новый срок договоров аренды муниципального имущества возможно только путем реализации права аренды на торгах, данная позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.12.2010 N 9143/10 и в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Суд правомерно не применил пункт 8 статьи 22 ЗК РФ, придя к обоснованному выводу, что ответчик не является арендатором земельного участка в силу ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2014, и правомерно признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2014, заключенный без проведения торгов, чем были нарушены права потенциальных участников торгов.
В судебном заседании 19.11.2015 представитель Шурасьева П.В. поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представители истца и прокуратуры просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Представитель администрации пояснила, что подача настоящего иска была вызвана возбуждением уголовного дела.
В судебном заседании объявлен перерыв до 25.11.2015.
В суд поступили письменные пояснения прокурора, в которых он считает правомерным выводы судов первой и апелляционной инстанций о нарушении установленного статьей 447 ГК РФ, пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ и статьей 17.1 Закона о конкуренции порядка предоставления земельного участка, и сообщает о возбуждении уголовного дела по признакам части 1 статьи 293 Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении неустановленных лиц в связи с неправомерным отчуждением земельного участка, указывая, что вступил в дело, рассматриваемое арбитражным судом по основаниям части 5 статьи 52 АПК РФ, в целях обеспечения законности.
Администрация городского округа Сызрань в письменных пояснениях указывает, что при заключении ею договора с ответчиком она действовала законно и добросовестно, процедура предоставления земельного участка не была нарушена, а обращение с настоящим иском в суд вызвано возбуждением прокуратурой уголовного дела по признакам статьи 293 Уголовного кодекса Российской Федерации и направлено на устранение нарушений процедуры предоставления земельного участка, указанных прокуратурой г. Сызрани, "в рамках самозащиты".
После перерыва представители ответчика и прокуратуры поддержали свою позицию в отношении обжалованных судебных актов, выраженную соответственно в кассационной жалобе и в отзыве прокурора на нее с учетом письменных пояснений.
Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва прокурора, пояснения явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельный участок с кадастровым номером 63:08:0116001:540 площадью 7669 кв. м, расположенный в г. Сызрань, в Центральном районе города, у речного порта, с видом разрешенного использования "под размещение площадки для практического обучения вождению водителей" был предоставлен в аренду на пять лет Шаровой О.Ю. на основании постановления администрации городского округа Сызрань от 06.05.2009 N 1200 и договора аренды от 06.05.2009 N 2362. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между Шаровой Ольгой Юрьевной и Шурасьевым Петром Владимировичем с согласия городской администрации было заключено соглашение от 14.03.2012 о переуступке прав и обязанностей по договору N 2362 аренды земельного участка от 06.05.2009. Актом приема-передачи земельного участка от 14.03.2012 арендатор передал, а новый арендатор принял земельный участок. Соглашение о переуступке прав и обязанностей зарегистрировано в установленном законом порядке.
Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 02.04.2014 N 984 срок действия договора N 2362 аренды земельного участка продлен на 5 (пять) лет с 06.05.2014. На основании указанного постановления между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Комитета имущественных отношений (арендодатель) и Шурасьевым П.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 02.04.2014, в соответствии с которым срок договора аренды земельного участка от 06.05.2009 N 2362 продлен на срок пять лет с 06.05.2014 по 05.05.2019. Дополнительное соглашение от 02.04.2014 зарегистрировано в установленном законом порядке.
14.01.2014 Шурасьев П.В. обратился в Комитет имущественных отношений администрации городского округа Сызрань с заявлением о предоставлении арендуемого им земельного участка КН 63:08:0116001:540 в собственность по основаниям статей 22, 28 ЗК РФ.
Администрацией городского округа Сызрань в печатном СМИ "Вестник местного самоуправления" от 12.09.2014 N 32 (166) размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении в собственность по рыночной стоимости земельного участка.
Комитетом имущественных отношений городского округа Сызрань посредством заключения муниципального контракта с ООО "Росоценка", на основании его отчета определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 1 020 000 руб.
Письмом от 10.09.2014 N 08-17/10033 администрация городского округа Сызрань уведомила арендатора Шурасьева П.В. о намерении произвести отчуждение земельного участка, указанного выше, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", равной 1 020 000 (один миллион двадцать тысяч) рублей, на что ответчик дал согласие в письме от 11.09.2014.
Между администрацией городского округа Сызрань Самарской области и Шурасьевым Петров Владимировичем был заключен договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 N 248 за 1 020 000 руб. Покупателем внесена выкупная стоимость земельного участка в сумме 1 020 000 руб. Право собственности на земельный участок Шурасьевым Петром Владимировичем в установленном законом порядке зарегистрировано 01.10.2014.
В основание иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 N 248 администрация, являясь стороной данного договора, положила обстоятельства, связанные с поступлением после опубликования информационного сообщения о предоставлении в собственность земельного участка в Комитет имущественных отношений заявления гражданина Балакина Д.В. о предоставлении ему в собственность земельного участка. В этой связи истец считает договор купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, так как при предоставлении им спорного земельного участка ответчику была нарушена процедура предоставления, не проведены торги.
Прокурор, не заявляя самостоятельных требований на предмет спора, вступил в дело по основаниям пункта 5 статьи 52 АПК РФ, и поддержал требования истца, считая, что при заключении договора купли-продажи были нарушены часть 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, а также положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, прокурор считает, что выявленное в ходе прокурорской проверки несоответствие выкупной цены его рыночной стоимости также является самостоятельным основанием для признания договора недействительным.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения при рассмотрении спора статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Данный закон не регулирует правоотношения, связанные с оборотом земельных участков, о чем, в частности, прямо указано в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.
Суд пришел к выводу, что постановление администрации городского округа Сызрань от 02.04.2014 N 984 о продлении срока действия договора N 2362 аренды земельного участка на пять лет с 06.05.2014 и заключенное на основании указанного постановления между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Комитета имущественных отношений (арендодатель) и Шурасьевым П.В. (арендатор) дополнительное соглашение от 02.04.2014 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 06.05.2009 N 2362 на срок пять лет с 06.05.2014 по 05.05.2019 нарушают пункт 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции и установленный пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 данного закона порядок предоставления государственных или муниципальных преференций. Данные нарушения привели к заключению нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, и без согласия антимонопольного органа на продление договора аренды без торгов, вследствие чего суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 02.04.2014 о продлении срока действия договора от 06.05.2009 N 2362 аренды земельного участка.
Придя к выводу о ничтожности данного соглашения, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика после истечение срока действия договора аренды от 06.05.2009 прав арендатора земельного участка, и, как следствие - отсутствия у ответчика предусмотренного пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ преимущественного права покупки земельного участка. Поскольку договор купли-продажи земельного участка N 248 от 25.09.2014 был заключен без проведения торгов, суд пришел к выводу о его ничтожности в силу статьи 168 ГК РФ, указав при этом на необоснованность доводов прокурора о ничтожности договора вследствие продажи его по цене ниже рыночной.
Суд апелляционной инстанции подтвердил законность данных выводов суда первой инстанцию
Между тем, как правомерно указывает ответчик в кассационной жалобе, пункт 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции не применяется к сделкам купли-продажи земельных участков, а также к сделкам аренды земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, ввиду прямого указания на это в пункте 2 статьи 17.1 данного закона.
Суд правомерно отклонил доводы ответчика о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность земельного участка по основаниям пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, установив отсутствие на земельном участке объектов недвижимости. Вместе с тем земельный участок предоставлялся в аренду свободным от застройки для целей, не связанных со строительством, под размещение площадки для практического обучения водителей, и без права возведения на участке объектов недвижимости (раздел 1 договора аренды от 06.05.2009 N 2362). Следовательно, земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, и вопросы продления его действия и выкупа в собственность регулировались статьей 34 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.
Ранее действовавшая на момент продления срока договора аренды и заключения договора купли-продажи земельного участка статья 34 ЗК РФ не устанавливала императивно возможности заключения нового договора аренды и договора купли-продажи земельного участка для целей, не связанных со строительством, исключительно на торгах. Пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, на который сослался суд первой инстанции в обоснование своей позиции, не содержит указания на статью 34 ЗК РФ как норму права, устанавливающую возможность приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной либо муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, исключительно на торгах. Указание в данном пункте на положения пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применимо к сделкам аренды государственного и муниципального имущества, за исключением сделок с земельными участками в силу пункта 2 статьи 17.1 того же закона.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 34 ЗК РФ, определяется нормативным актом органа государственной власти либо органа местного самоуправления.
Вывод суда первой инстанции о том, что истцом не были выполнены действия, предусмотренные пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ, в части принятия акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не соответствуют принятому Думой городского округа Сызрань решению от 24.09.2008 N 119, утвердившему Положение "О порядке предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Сызрань для целей, не связанных со строительством". Данное положение, учитывая прекращение действия статьи 34 ЗК РФ, действовало до 01.03.2015. В соответствии с пунктом 2.10 Положения земельный участок для целей, не связанных со строительством, может быть предоставлен гражданину или юридическому лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, в случае если в отношении этого земельного участка подано только одно заявление. Решение о предоставлении земельного участка в указанном случае принимается в установленном действующим законодательством порядке главой администрации городского округа Сызрань в двухнедельный срок со дня предоставления заинтересованным лицом кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.11.2015 N Ф06-2276/2015 ПО ДЕЛУ N А55-27699/2014
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности ответчика на земельный участок, возврате уплаченных во исполнение договора денежных средств.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец (продавец) полагал, что спорный договор является недействительной сделкой, так как при его заключении была нарушена процедура предоставления земельного участка, а именно не были проведены торги.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2015 г. N Ф06-2276/2015
Дело N А55-27699/2014
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрова А.Л.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителей:
истца - Кириенко Е.В., доверенность от 25.11.2013 N 02-269/6419,
ответчика - Илюхиной О.А., доверенность от 11.08.2015,
прокурора Самарской области - Догадина С.В., старшего прокурора отдела прокуратуры Республики Татарстан,
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шурасьева Петра Владимировича
на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2015 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-27699/2014
по иску администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628, ИНН 6325017706), к индивидуальному предпринимателю Шурасьеву Петру Владимировичу (ОГРН <...>, ИНН <...>), при участии прокурора Самарской области на стороне истца в интересах публично-правового образования городской округ Сызрань, о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, с участием третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Балакина Дмитрия Викторовича, общества с ограниченной ответственностью "Росоценка",
установил:
администрация городского округа Сызрань Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о признании недействительным заключенного ею с индивидуальным предпринимателем Шурасьевым Петром Владимировичем договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 N 248, о прекращении права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 63:08:0116001:540, расположенный в г. Сызрань, и возврате ответчику уплаченных им во исполнение договора 1 020 000 рублей.
В дело по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), вступил прокурор.
К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, суд первой инстанции привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, гр-на Балакина Дмитрия Викторовича, общество с ограниченной ответственностью "Росоценка" (далее - ООО "Росоценка").
Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2015 по делу N А55-27699/2014 иск администрации удовлетворен. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 5.09.2014 N 48, заключенный между администрацией городского округа Сызрань и Шурасьевым Петром Владимировичем, и применил последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности Шурасьева Петра Владимировича на земельный участок площадью 4669 кв. м с кадастровым номером 63:08:01160021:540, расположенный по адресу: Самарская область г. Сызрань в Центральном районе города у речного порта, разрешенное использование "под размещение площадки для практического обучения вождению водителей", обязания Шурасьева Петра Владимировича передать указанный земельный участок администрации городского округа Сызрань и взыскания с администрации городского округа Сызрань за счет казны муниципального образования городской округ Сызрань в пользу Шурасьева Петра Владимировича 1 020 000 руб.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить состоявшиеся судебные акты с принятием нового решения по делу. Считает, что суд неправильно применил при рассмотрении спора пункт 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), без учета пункта 2 той же статьи закона. Суд пришел к ошибочному выводу о недействительности заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2014, не применив статью 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 8 статьи 22 ЗК РФ, статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 5.1 договора аренды, а также статью 621 ГК РФ предусматривающих преимущественное право заключения договора аренды на новый срок и преимущественное право покупки земельного участка арендатором.
Прокурор в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении. Считает, что суд обоснованно применил при рассмотрении спора пункт 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, согласно которой заключение на новый срок договоров аренды муниципального имущества возможно только путем реализации права аренды на торгах, данная позиция соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.12.2010 N 9143/10 и в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Суд правомерно не применил пункт 8 статьи 22 ЗК РФ, придя к обоснованному выводу, что ответчик не является арендатором земельного участка в силу ничтожности дополнительного соглашения к договору аренды от 02.04.2014, и правомерно признал ничтожным договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2014, заключенный без проведения торгов, чем были нарушены права потенциальных участников торгов.
В судебном заседании 19.11.2015 представитель Шурасьева П.В. поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представители истца и прокуратуры просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Представитель администрации пояснила, что подача настоящего иска была вызвана возбуждением уголовного дела.
В судебном заседании объявлен перерыв до 25.11.2015.
В суд поступили письменные пояснения прокурора, в которых он считает правомерным выводы судов первой и апелляционной инстанций о нарушении установленного статьей 447 ГК РФ, пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ и статьей 17.1 Закона о конкуренции порядка предоставления земельного участка, и сообщает о возбуждении уголовного дела по признакам части 1 статьи 293 Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении неустановленных лиц в связи с неправомерным отчуждением земельного участка, указывая, что вступил в дело, рассматриваемое арбитражным судом по основаниям части 5 статьи 52 АПК РФ, в целях обеспечения законности.
Администрация городского округа Сызрань в письменных пояснениях указывает, что при заключении ею договора с ответчиком она действовала законно и добросовестно, процедура предоставления земельного участка не была нарушена, а обращение с настоящим иском в суд вызвано возбуждением прокуратурой уголовного дела по признакам статьи 293 Уголовного кодекса Российской Федерации и направлено на устранение нарушений процедуры предоставления земельного участка, указанных прокуратурой г. Сызрани, "в рамках самозащиты".
После перерыва представители ответчика и прокуратуры поддержали свою позицию в отношении обжалованных судебных актов, выраженную соответственно в кассационной жалобе и в отзыве прокурора на нее с учетом письменных пояснений.
Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва прокурора, пояснения явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельный участок с кадастровым номером 63:08:0116001:540 площадью 7669 кв. м, расположенный в г. Сызрань, в Центральном районе города, у речного порта, с видом разрешенного использования "под размещение площадки для практического обучения вождению водителей" был предоставлен в аренду на пять лет Шаровой О.Ю. на основании постановления администрации городского округа Сызрань от 06.05.2009 N 1200 и договора аренды от 06.05.2009 N 2362. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между Шаровой Ольгой Юрьевной и Шурасьевым Петром Владимировичем с согласия городской администрации было заключено соглашение от 14.03.2012 о переуступке прав и обязанностей по договору N 2362 аренды земельного участка от 06.05.2009. Актом приема-передачи земельного участка от 14.03.2012 арендатор передал, а новый арендатор принял земельный участок. Соглашение о переуступке прав и обязанностей зарегистрировано в установленном законом порядке.
Постановлением Администрации городского округа Сызрань от 02.04.2014 N 984 срок действия договора N 2362 аренды земельного участка продлен на 5 (пять) лет с 06.05.2014. На основании указанного постановления между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Комитета имущественных отношений (арендодатель) и Шурасьевым П.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 02.04.2014, в соответствии с которым срок договора аренды земельного участка от 06.05.2009 N 2362 продлен на срок пять лет с 06.05.2014 по 05.05.2019. Дополнительное соглашение от 02.04.2014 зарегистрировано в установленном законом порядке.
14.01.2014 Шурасьев П.В. обратился в Комитет имущественных отношений администрации городского округа Сызрань с заявлением о предоставлении арендуемого им земельного участка КН 63:08:0116001:540 в собственность по основаниям статей 22, 28 ЗК РФ.
Администрацией городского округа Сызрань в печатном СМИ "Вестник местного самоуправления" от 12.09.2014 N 32 (166) размещено информационное сообщение о предстоящем предоставлении в собственность по рыночной стоимости земельного участка.
Комитетом имущественных отношений городского округа Сызрань посредством заключения муниципального контракта с ООО "Росоценка", на основании его отчета определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 1 020 000 руб.
Письмом от 10.09.2014 N 08-17/10033 администрация городского округа Сызрань уведомила арендатора Шурасьева П.В. о намерении произвести отчуждение земельного участка, указанного выше, по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", равной 1 020 000 (один миллион двадцать тысяч) рублей, на что ответчик дал согласие в письме от 11.09.2014.
Между администрацией городского округа Сызрань Самарской области и Шурасьевым Петров Владимировичем был заключен договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 N 248 за 1 020 000 руб. Покупателем внесена выкупная стоимость земельного участка в сумме 1 020 000 руб. Право собственности на земельный участок Шурасьевым Петром Владимировичем в установленном законом порядке зарегистрировано 01.10.2014.
В основание иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 N 248 администрация, являясь стороной данного договора, положила обстоятельства, связанные с поступлением после опубликования информационного сообщения о предоставлении в собственность земельного участка в Комитет имущественных отношений заявления гражданина Балакина Д.В. о предоставлении ему в собственность земельного участка. В этой связи истец считает договор купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, так как при предоставлении им спорного земельного участка ответчику была нарушена процедура предоставления, не проведены торги.
Прокурор, не заявляя самостоятельных требований на предмет спора, вступил в дело по основаниям пункта 5 статьи 52 АПК РФ, и поддержал требования истца, считая, что при заключении договора купли-продажи были нарушены часть 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, а также положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, прокурор считает, что выявленное в ходе прокурорской проверки несоответствие выкупной цены его рыночной стоимости также является самостоятельным основанием для признания договора недействительным.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения при рассмотрении спора статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Данный закон не регулирует правоотношения, связанные с оборотом земельных участков, о чем, в частности, прямо указано в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.
Суд пришел к выводу, что постановление администрации городского округа Сызрань от 02.04.2014 N 984 о продлении срока действия договора N 2362 аренды земельного участка на пять лет с 06.05.2014 и заключенное на основании указанного постановления между муниципальным образованием городской округ Сызрань в лице Комитета имущественных отношений (арендодатель) и Шурасьевым П.В. (арендатор) дополнительное соглашение от 02.04.2014 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 06.05.2009 N 2362 на срок пять лет с 06.05.2014 по 05.05.2019 нарушают пункт 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции и установленный пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 данного закона порядок предоставления государственных или муниципальных преференций. Данные нарушения привели к заключению нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, и без согласия антимонопольного органа на продление договора аренды без торгов, вследствие чего суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 02.04.2014 о продлении срока действия договора от 06.05.2009 N 2362 аренды земельного участка.
Придя к выводу о ничтожности данного соглашения, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика после истечение срока действия договора аренды от 06.05.2009 прав арендатора земельного участка, и, как следствие - отсутствия у ответчика предусмотренного пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ преимущественного права покупки земельного участка. Поскольку договор купли-продажи земельного участка N 248 от 25.09.2014 был заключен без проведения торгов, суд пришел к выводу о его ничтожности в силу статьи 168 ГК РФ, указав при этом на необоснованность доводов прокурора о ничтожности договора вследствие продажи его по цене ниже рыночной.
Суд апелляционной инстанции подтвердил законность данных выводов суда первой инстанцию
Между тем, как правомерно указывает ответчик в кассационной жалобе, пункт 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции не применяется к сделкам купли-продажи земельных участков, а также к сделкам аренды земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, ввиду прямого указания на это в пункте 2 статьи 17.1 данного закона.
Суд правомерно отклонил доводы ответчика о наличии у него исключительного права на приобретение в собственность земельного участка по основаниям пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, установив отсутствие на земельном участке объектов недвижимости. Вместе с тем земельный участок предоставлялся в аренду свободным от застройки для целей, не связанных со строительством, под размещение площадки для практического обучения водителей, и без права возведения на участке объектов недвижимости (раздел 1 договора аренды от 06.05.2009 N 2362). Следовательно, земельный участок был предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством, и вопросы продления его действия и выкупа в собственность регулировались статьей 34 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.
Ранее действовавшая на момент продления срока договора аренды и заключения договора купли-продажи земельного участка статья 34 ЗК РФ не устанавливала императивно возможности заключения нового договора аренды и договора купли-продажи земельного участка для целей, не связанных со строительством, исключительно на торгах. Пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, на который сослался суд первой инстанции в обоснование своей позиции, не содержит указания на статью 34 ЗК РФ как норму права, устанавливающую возможность приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной либо муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, исключительно на торгах. Указание в данном пункте на положения пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применимо к сделкам аренды государственного и муниципального имущества, за исключением сделок с земельными участками в силу пункта 2 статьи 17.1 того же закона.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 34 ЗК РФ, определяется нормативным актом органа государственной власти либо органа местного самоуправления.
Вывод суда первой инстанции о том, что истцом не были выполнены действия, предусмотренные пунктом 1 статьи 34 ЗК РФ, в части принятия акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не соответствуют принятому Думой городского округа Сызрань решению от 24.09.2008 N 119, утвердившему Положение "О порядке предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Сызрань для целей, не связанных со строительством". Данное положение, учитывая прекращение действия статьи 34 ЗК РФ, действовало до 01.03.2015. В соответствии с пунктом 2.10 Положения земельный участок для целей, не связанных со строительством, может быть предоставлен гражданину или юридическому лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, в случае если в отношении этого земельного участка подано только одно заявление. Решение о предоставлении земельного участка в указанном случае принимается в установленном действующим законодательством порядке главой администрации городского округа Сызрань в двухнедельный срок со дня предоставления заинтересованным лицом кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)