Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник жилого дома и земельного участка указал, что оспариваемым договором, заключенным обществом и муниципалитетом, предусмотрен выкуп садовых участков, собственника принуждают к совершению сделки по выкупу его дома и земельного участка, договор заключен без согласования генеральных планов городского округа и при существенном нарушении норм Градостроительного кодекса РФ, земельный участок и жилой дом, не являющийся многоквартирным, незаконно включены в договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вершинина М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Орловой А.И.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П. к администрации городского округа Верхняя Пышма, закрытому акционерному обществу "Архитектурно-строительный центр "Правобережный" о признании договора недействительным, по апелляционной жалобе истца на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.05.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения истца П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма по доверенности от 29.09.2015 Ч.В.Г., представителя ответчика ЗАО АСЦ "Правобережный" по доверенности от 15.09.2016 З., судебная коллегия
установила:
истец, считая заключенный между администрацией городского округа Верхняя П. и ЗАО "АСЦ "Правобережный" договор от 09.04.2013 "О развитии застроенной территории <...>", недействительной ничтожной сделкой, обратился в суд с вышеуказанным иском.
В обоснование иска указал, что является собственником жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <...>. Земельный участок и дом, принадлежащие заявителю, входят в границы улиц К. - С. - Орджоникидзе - Ленина города Верхняя Пышма. Данная территория включена в договор от 09.04.2013 "О развитии застроенной территории, расположенной в центральной части города Верхняя Пышма в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Ленина <...>" заключенный между администрацией городского округа Верхняя Пышма и ЗАО "АСЦ "Правобережный". Согласно пункту 1.3 указанного договора ЗАО "АСЦ "Правобережный" необходимо выкупить садовые земельные участки, находящиеся в границах указанной территории. Такое условие договора существенно нарушает права и законные интересы истца, поскольку на его основании предполагается выкуп садового земельного участка и садового дома истца.
Оспариваемым договором истец понуждается к совершению сделки по выкупу его жилого дом и земельного участка. Кроме того, договор подписан без согласованных генеральных планов городского округа Верхняя Пышма, города Верхняя Пышма и заключен с существенным нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок и жилой дом истца, не являющийся многоквартирным домом, незаконно включены в договор развития застроенной территории.
В судебном заседании П. поддержал иск.
Представитель ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма Ч. и представитель ответчика ЗАО "АСЦ "Правобережный" З. иск не признали.
Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.05.2017 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на неправильное применение судом норм материального права. Приводит доводы аналогичные изложенным в иске.
Полагает, что оспариваемый договор направлен на понуждение истца к продаже принадлежащего ему жилого дома и земельного участка ЗАО "АСЦ "Правобережный", при этом общество возвело многоэтажный жилой дом в непосредственной близости от дома истца, отключено электричество от его дома, не пускало на участок истца, огородив территорию и выставив охрану. Оспариваемый договор подписан без согласования генеральных планов городского округа Верхняя Пышма и города Верхняя Пышма.
Настаивает на том, что предоставление земельного участка для развития застроенной территории в целях строительства жилых домов может осуществляться только в отношении участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу. Спорная же территория, по мнению истца, таковой не является, земельный участок и индивидуальный жилой дом истца незаконно включены в договор о развитии застроенной территории.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец П. поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма Ч., представитель ответчика ЗАО АСЦ "Правобережный" З. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником жилого дома, площадью 32 кв. м и земельного участка, площадью 620 кв. м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства, расположенных по адресу: <...>.
Решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 35/6 от 26.05.2011 внесены изменения в правила землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утвержденные решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 30.04.2009 N 5/14, дополнением раздела первого "Карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты центральной части города Верхняя Пышма в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина" части второй "Карты градостроительного зонирования территории городского округа Верхняя Пышма. Градостроительные регламенты".
Решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 35/7 от 26.05.2011 утверждена прилагаемая муниципальная программа сноса и реконструкции многоквартирных домов на отдельных застроенных территориях городского округа Верхняя Пышма на 2011 - 2030 годы. Согласно которой планируется, в том числе, увеличение жилищного фонда в границах улиц города Верхняя Пышма: К. - С. - КА. - Орджоникидзе - Ленина: с 21209 кв. м до 110000 кв. м (в 5,2 раза). Настоящая муниципальная адресная программа устанавливает перечень многоквартирных домов, попадающих в зону застраиваемой территории (приложение к программе). Указанные многоквартирные дома расположены на следующих территориях города Верхняя Пышма: квартал в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Октябрьская, К.А. Большинство предусмотренных к сносу строений были построены более 55 лет назад имеют степень изношенности до 70% и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым строениям. Доля жилищного фонда, имеющего степень изношенности от 60 до 70% в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Октябрьская в общем жилом фонде городского округа Верхняя Пышма, составляет 1,4%. Доля жилищного фонда, имеющего степень изношенности от 40 до 60% в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Октябрьская в общем жилом фонде городского округа Верхняя Пышма, составляет 0,54%.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 116 от 31.01.2013 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории учетный номер 1477 от 31.01.2013, площадью 193854 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы Зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений N 1".
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 253 от 12.02.2013 приняты расчетные показатели обеспечения объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, в отношении территории в городе Верхняя Пышма, в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка Муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы Зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений N 1" (схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории учетный номер 1477 от 31.01.2013) равными расчетным показателям, установленным постановлением Правительства Свердловской области от 15.03.2010 N 380-ПП "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Свердловской области".
В соответствии с постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 254 от 12.02.2013 "О развитии застроенной территории города Верхняя Пышма", определена для развития застроенная территория в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка Муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы Зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений N 1" площадью 193854 кв. м, границы которой определены в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 31.01.2013 учетный номер 1477, утвержденной постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 31.01.2013 N 116 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории". В пункте 2 установлен перечень адресов жилых домов, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу при развитии соответствующей застроенной территории. Согласно данному перечню, определены адреса многоквартирных жилых домов, нежилых и административных зданий, садовых участков подлежащие сносу. В том числе садовые участки, расположенные в СНТ N 1 ОАО "Уралэлектромедь".
Данное постановление официально опубликовано в газете "Муниципальный вестник" N 9 (95) от 15.02.2013.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 296 от 14.02.2013 закреплено проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка Муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений 1" площадью 193854 кв. м, границы которой определены в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 31.01.2013 учетный номер 1477, утвержденной постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 31.01.2013 N 116 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории". При этом, в пункте 2 установлен перечень адресов жилых домов, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу при развитии соответствующей застроенной территории. Согласно данному перечню, определены адреса многоквартирных жилых домов, нежилых и административных зданий, садовых участков подлежащие сносу. В том числе садовые участки, расположенные в СНТ N 1 ОАО "Уралэлектромедь".
Данное постановление о проведении аукциона опубликовано в газете "Муниципальный вестник" N 9 (95) от 15.02.2013.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 319 от 18.02.2013 внесены изменения в постановление администрации городского округа Верхняя Пышма от 14.02.2013 N 269 - пункт 4 изложен в следующей редакции: "определить существенные условия Договора о развития застроенной территории изложив их в п. 3.2, 3.4, 4.2 - 4.5. проекта Договора о развитии застроенной территории (приложение N 1 к настоящему постановлению)".
Данное постановление опубликовано в газете "Красное знамя" N 13 (10819) от 19.02.2013. Кроме того, в газете "Красное знамя" N 21 (10827) от 22.03.2013 опубликован протокол N ДРЗТ приема заявок на участие в аукционе.
Согласно протоколу N 2 ДРЗТ о результатах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 22.03.2013 победителем аукциона признано ЗАО "АСЦ "Правобережный".
В последующем, на основании протокола N 2 ДРЗТ от 22.03.2013 о результатах аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, между администрацией городского округа Верхняя Пышма и ЗАО "АСЦ "Правобережный" заключен договор о развитии застроенной территории. Согласно условиям договора, перечень зданий, признанных аварийными и подлежащими сносу являются: многоквартирные жиле дома, нежилые и административные здания, садовые участки, в том числе садовые участки, расположенные в СНТ N 1 ОАО "Уралэлектромедь".
Постановлением Главы городского округа Верхняя Пышма N 54 от 14.06.2013, официально опубликованном в газете "Муниципальный вестник" N 32 (118) от 18.06.2013, назначены публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории по адресу: район улиц К. - С. - КА., Орджоникидзе - Ленина".
По итогам публичных слушаний вынесено заключение об утверждении представленного проекта планировки и составлен итоговый протокол публичных слушаний от 18.07.2013.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 1768 от 30.07.2013 утвержден проект планирования территории, проект межевания территории по адресу: район улиц К. - С. - КА., Орджоникидзе - Ленина.
Оспаривая данный договор, истец ссылался на положения пункта 1 статьи 167, статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что договор является ничтожным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями статей 46, 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающими порядок принятия и утверждения проектов планировки территории, порядок развития застроенных территорий и заключения договоров об этом, а также положениями статей 10, 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими вопросы недействительности сделок и их последствий, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
При этом суд сделал обоснованные выводы о том, что сам порядок заключения договора соблюден; решение о развитии застроенной территории администрации городского округа Верхняя Пышма N 254 от 12.02.2013 "О развитии застроенной территории города Верхняя Пышма", принятое на основании положений статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не оспаривалось; доказательств заключения договора в нарушение положений статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представлено.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает, что планировка территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41).
Статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок развития застроенных территорий как этап градостроительной деятельности органов власти.
В силу положений пунктов 2, 3, 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Из обстоятельств дела следует, что оспариваемый договор был заключен во исполнение постановления администрации городского округа Верхняя Пышма N 254 от 12.02.2013 "О развитии застроенной территории города Верхняя Пышма", при этом истцом указанное решение оспорено не было, тогда как оно в соответствии с положениями статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является одним из этапов процедуры заключения указанного договора.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, и пояснениям истца в суде апелляционной инстанции, при оформлении оспариваемого договора стороны обоснованно руководствовались действовавшей редакцией статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, оснований для признания договора не соответствующим действующим в настоящее время нормам отсутствуют.
Судом верно отмечено, что истец не указывает каких-либо нарушений положений статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок заключения договора о развитии территории и его существенные условия.
Вместе с тем, порядок заключения договора о развитии территории проведен в соответствии с предусмотренной процедурой, в частности, определены границы застроенной территории, проведен открытый аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории, проведены необходимые публичные слушания, составлено заключение о результатах публичных слушаний.
В качестве оснований для признания договора недействительным истец указывает на территории, в отношении которой заключен договор, располагается индивидуальный жилой дом истца.
Суд обоснованно указал, что такие доводы не могут быть основанием для признания договора недействительным, с чем судебная коллегия соглашается в том числе в связи со следующим.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На момент заключения договора ссылки в его содержании на генеральный план городского округа Верхняя Пышма и генеральный план города Верхняя Пышма, внесены правомерно, поскольку Решение Думы городского округа Верхняя Пышма от 26.02.2010 N 16/1 утвержден генеральный план городского округа Верхняя Пышма вместе с Положением о территориальном планировании, Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 28.02.2011 N 31/17 продлено действие генерального плана города Верхняя Пышма, согласованного Решением Верхнепышминского городского совета народных депутатов от 25.04.1991.
В этой связи доводы истца в апелляционной жалобе об отсутствии согласований до утверждения генеральных планов городского округа Верхняя Пышма и города Верхняя Пышма, признаются необоснованными.
Учитывая природу договора застройки, он только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельных участков у собственников земельных участков обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
При этом, в пояснениях представитель ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма указал, что земельный участок у истца не изъят, оформление договора застройки территории обусловлено наличием муниципальных нужд, в том числе увеличением жилищного фонда, детских садов, обеспечения объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.
Доводы истца о том, что такой необходимости не имелось, а фактически изъятие произведено в интересах застройщика, судебная коллегия принять во внимание не может, поскольку изъятие участка истца не состоялось.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о недобросовестном поведении ответчиков по принудительному выкупу земельного участка и жилого дома истца, признанию жилого дома аварийным и подлежащим сносу, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку выходят за пределы заявленных требований.
При таких обстоятельствах, суд правомерно пришел к выводу о том, что договор о развитии застроенной территории принят в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пределах компетенции администрации городского округа Верхняя Пышма и в соответствии с действующим законодательством, прав и свобод истца не нарушает, в связи с чем, заявленные требования о признании договора о развитии застроенной территории недействительным удовлетворению не подлежат.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Все иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-14508/2017
Требование: О признании договора о развитии застроенной территории недействительным.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник жилого дома и земельного участка указал, что оспариваемым договором, заключенным обществом и муниципалитетом, предусмотрен выкуп садовых участков, собственника принуждают к совершению сделки по выкупу его дома и земельного участка, договор заключен без согласования генеральных планов городского округа и при существенном нарушении норм Градостроительного кодекса РФ, земельный участок и жилой дом, не являющийся многоквартирным, незаконно включены в договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. по делу N 33-14508/2017
Судья Вершинина М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Мехонцевой Е.М., Орловой А.И.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П. к администрации городского округа Верхняя Пышма, закрытому акционерному обществу "Архитектурно-строительный центр "Правобережный" о признании договора недействительным, по апелляционной жалобе истца на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.05.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения истца П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма по доверенности от 29.09.2015 Ч.В.Г., представителя ответчика ЗАО АСЦ "Правобережный" по доверенности от 15.09.2016 З., судебная коллегия
установила:
истец, считая заключенный между администрацией городского округа Верхняя П. и ЗАО "АСЦ "Правобережный" договор от 09.04.2013 "О развитии застроенной территории <...>", недействительной ничтожной сделкой, обратился в суд с вышеуказанным иском.
В обоснование иска указал, что является собственником жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <...>. Земельный участок и дом, принадлежащие заявителю, входят в границы улиц К. - С. - Орджоникидзе - Ленина города Верхняя Пышма. Данная территория включена в договор от 09.04.2013 "О развитии застроенной территории, расположенной в центральной части города Верхняя Пышма в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Ленина <...>" заключенный между администрацией городского округа Верхняя Пышма и ЗАО "АСЦ "Правобережный". Согласно пункту 1.3 указанного договора ЗАО "АСЦ "Правобережный" необходимо выкупить садовые земельные участки, находящиеся в границах указанной территории. Такое условие договора существенно нарушает права и законные интересы истца, поскольку на его основании предполагается выкуп садового земельного участка и садового дома истца.
Оспариваемым договором истец понуждается к совершению сделки по выкупу его жилого дом и земельного участка. Кроме того, договор подписан без согласованных генеральных планов городского округа Верхняя Пышма, города Верхняя Пышма и заключен с существенным нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок и жилой дом истца, не являющийся многоквартирным домом, незаконно включены в договор развития застроенной территории.
В судебном заседании П. поддержал иск.
Представитель ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма Ч. и представитель ответчика ЗАО "АСЦ "Правобережный" З. иск не признали.
Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.05.2017 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на неправильное применение судом норм материального права. Приводит доводы аналогичные изложенным в иске.
Полагает, что оспариваемый договор направлен на понуждение истца к продаже принадлежащего ему жилого дома и земельного участка ЗАО "АСЦ "Правобережный", при этом общество возвело многоэтажный жилой дом в непосредственной близости от дома истца, отключено электричество от его дома, не пускало на участок истца, огородив территорию и выставив охрану. Оспариваемый договор подписан без согласования генеральных планов городского округа Верхняя Пышма и города Верхняя Пышма.
Настаивает на том, что предоставление земельного участка для развития застроенной территории в целях строительства жилых домов может осуществляться только в отношении участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу. Спорная же территория, по мнению истца, таковой не является, земельный участок и индивидуальный жилой дом истца незаконно включены в договор о развитии застроенной территории.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец П. поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма Ч., представитель ответчика ЗАО АСЦ "Правобережный" З. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является собственником жилого дома, площадью 32 кв. м и земельного участка, площадью 620 кв. м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения садоводства, расположенных по адресу: <...>.
Решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 35/6 от 26.05.2011 внесены изменения в правила землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утвержденные решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 30.04.2009 N 5/14, дополнением раздела первого "Карты градостроительного зонирования и градостроительные регламенты центральной части города Верхняя Пышма в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина" части второй "Карты градостроительного зонирования территории городского округа Верхняя Пышма. Градостроительные регламенты".
Решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 35/7 от 26.05.2011 утверждена прилагаемая муниципальная программа сноса и реконструкции многоквартирных домов на отдельных застроенных территориях городского округа Верхняя Пышма на 2011 - 2030 годы. Согласно которой планируется, в том числе, увеличение жилищного фонда в границах улиц города Верхняя Пышма: К. - С. - КА. - Орджоникидзе - Ленина: с 21209 кв. м до 110000 кв. м (в 5,2 раза). Настоящая муниципальная адресная программа устанавливает перечень многоквартирных домов, попадающих в зону застраиваемой территории (приложение к программе). Указанные многоквартирные дома расположены на следующих территориях города Верхняя Пышма: квартал в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Октябрьская, К.А. Большинство предусмотренных к сносу строений были построены более 55 лет назад имеют степень изношенности до 70% и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым строениям. Доля жилищного фонда, имеющего степень изношенности от 60 до 70% в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Октябрьская в общем жилом фонде городского округа Верхняя Пышма, составляет 1,4%. Доля жилищного фонда, имеющего степень изношенности от 40 до 60% в границах улиц К., С., Орджоникидзе, Октябрьская в общем жилом фонде городского округа Верхняя Пышма, составляет 0,54%.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 116 от 31.01.2013 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории учетный номер 1477 от 31.01.2013, площадью 193854 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы Зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений N 1".
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 253 от 12.02.2013 приняты расчетные показатели обеспечения объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, в отношении территории в городе Верхняя Пышма, в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка Муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы Зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений N 1" (схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории учетный номер 1477 от 31.01.2013) равными расчетным показателям, установленным постановлением Правительства Свердловской области от 15.03.2010 N 380-ПП "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Свердловской области".
В соответствии с постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 254 от 12.02.2013 "О развитии застроенной территории города Верхняя Пышма", определена для развития застроенная территория в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка Муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы Зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений N 1" площадью 193854 кв. м, границы которой определены в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 31.01.2013 учетный номер 1477, утвержденной постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 31.01.2013 N 116 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории". В пункте 2 установлен перечень адресов жилых домов, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу при развитии соответствующей застроенной территории. Согласно данному перечню, определены адреса многоквартирных жилых домов, нежилых и административных зданий, садовых участков подлежащие сносу. В том числе садовые участки, расположенные в СНТ N 1 ОАО "Уралэлектромедь".
Данное постановление официально опубликовано в газете "Муниципальный вестник" N 9 (95) от 15.02.2013.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 296 от 14.02.2013 закреплено проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в границах улиц К., С., КА., Орджоникидзе, Ленина, включая восточную сторону улицы КА. на пересечении с улицей К. до границ земельного участка Муниципального бюджетного образовательного учреждения культуры дополнительного образования детей "Детская музыкальная школа", западную сторону вновь прокладываемой улицы зеленая по существующим границам земельного участка СНТ "Госучреждений 1" площадью 193854 кв. м, границы которой определены в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 31.01.2013 учетный номер 1477, утвержденной постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 31.01.2013 N 116 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории". При этом, в пункте 2 установлен перечень адресов жилых домов, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу при развитии соответствующей застроенной территории. Согласно данному перечню, определены адреса многоквартирных жилых домов, нежилых и административных зданий, садовых участков подлежащие сносу. В том числе садовые участки, расположенные в СНТ N 1 ОАО "Уралэлектромедь".
Данное постановление о проведении аукциона опубликовано в газете "Муниципальный вестник" N 9 (95) от 15.02.2013.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 319 от 18.02.2013 внесены изменения в постановление администрации городского округа Верхняя Пышма от 14.02.2013 N 269 - пункт 4 изложен в следующей редакции: "определить существенные условия Договора о развития застроенной территории изложив их в п. 3.2, 3.4, 4.2 - 4.5. проекта Договора о развитии застроенной территории (приложение N 1 к настоящему постановлению)".
Данное постановление опубликовано в газете "Красное знамя" N 13 (10819) от 19.02.2013. Кроме того, в газете "Красное знамя" N 21 (10827) от 22.03.2013 опубликован протокол N ДРЗТ приема заявок на участие в аукционе.
Согласно протоколу N 2 ДРЗТ о результатах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 22.03.2013 победителем аукциона признано ЗАО "АСЦ "Правобережный".
В последующем, на основании протокола N 2 ДРЗТ от 22.03.2013 о результатах аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, между администрацией городского округа Верхняя Пышма и ЗАО "АСЦ "Правобережный" заключен договор о развитии застроенной территории. Согласно условиям договора, перечень зданий, признанных аварийными и подлежащими сносу являются: многоквартирные жиле дома, нежилые и административные здания, садовые участки, в том числе садовые участки, расположенные в СНТ N 1 ОАО "Уралэлектромедь".
Постановлением Главы городского округа Верхняя Пышма N 54 от 14.06.2013, официально опубликованном в газете "Муниципальный вестник" N 32 (118) от 18.06.2013, назначены публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории по адресу: район улиц К. - С. - КА., Орджоникидзе - Ленина".
По итогам публичных слушаний вынесено заключение об утверждении представленного проекта планировки и составлен итоговый протокол публичных слушаний от 18.07.2013.
Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма N 1768 от 30.07.2013 утвержден проект планирования территории, проект межевания территории по адресу: район улиц К. - С. - КА., Орджоникидзе - Ленина.
Оспаривая данный договор, истец ссылался на положения пункта 1 статьи 167, статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что договор является ничтожным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями статей 46, 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающими порядок принятия и утверждения проектов планировки территории, порядок развития застроенных территорий и заключения договоров об этом, а также положениями статей 10, 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими вопросы недействительности сделок и их последствий, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
При этом суд сделал обоснованные выводы о том, что сам порядок заключения договора соблюден; решение о развитии застроенной территории администрации городского округа Верхняя Пышма N 254 от 12.02.2013 "О развитии застроенной территории города Верхняя Пышма", принятое на основании положений статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не оспаривалось; доказательств заключения договора в нарушение положений статей 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представлено.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает, что планировка территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41).
Статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок развития застроенных территорий как этап градостроительной деятельности органов власти.
В силу положений пунктов 2, 3, 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ) решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
Из обстоятельств дела следует, что оспариваемый договор был заключен во исполнение постановления администрации городского округа Верхняя Пышма N 254 от 12.02.2013 "О развитии застроенной территории города Верхняя Пышма", при этом истцом указанное решение оспорено не было, тогда как оно в соответствии с положениями статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является одним из этапов процедуры заключения указанного договора.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, и пояснениям истца в суде апелляционной инстанции, при оформлении оспариваемого договора стороны обоснованно руководствовались действовавшей редакцией статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, оснований для признания договора не соответствующим действующим в настоящее время нормам отсутствуют.
Судом верно отмечено, что истец не указывает каких-либо нарушений положений статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок заключения договора о развитии территории и его существенные условия.
Вместе с тем, порядок заключения договора о развитии территории проведен в соответствии с предусмотренной процедурой, в частности, определены границы застроенной территории, проведен открытый аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории, проведены необходимые публичные слушания, составлено заключение о результатах публичных слушаний.
В качестве оснований для признания договора недействительным истец указывает на территории, в отношении которой заключен договор, располагается индивидуальный жилой дом истца.
Суд обоснованно указал, что такие доводы не могут быть основанием для признания договора недействительным, с чем судебная коллегия соглашается в том числе в связи со следующим.
В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На момент заключения договора ссылки в его содержании на генеральный план городского округа Верхняя Пышма и генеральный план города Верхняя Пышма, внесены правомерно, поскольку Решение Думы городского округа Верхняя Пышма от 26.02.2010 N 16/1 утвержден генеральный план городского округа Верхняя Пышма вместе с Положением о территориальном планировании, Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 28.02.2011 N 31/17 продлено действие генерального плана города Верхняя Пышма, согласованного Решением Верхнепышминского городского совета народных депутатов от 25.04.1991.
В этой связи доводы истца в апелляционной жалобе об отсутствии согласований до утверждения генеральных планов городского округа Верхняя Пышма и города Верхняя Пышма, признаются необоснованными.
Учитывая природу договора застройки, он только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельных участков у собственников земельных участков обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
При этом, в пояснениях представитель ответчика администрации городского округа Верхняя Пышма указал, что земельный участок у истца не изъят, оформление договора застройки территории обусловлено наличием муниципальных нужд, в том числе увеличением жилищного фонда, детских садов, обеспечения объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.
Доводы истца о том, что такой необходимости не имелось, а фактически изъятие произведено в интересах застройщика, судебная коллегия принять во внимание не может, поскольку изъятие участка истца не состоялось.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о недобросовестном поведении ответчиков по принудительному выкупу земельного участка и жилого дома истца, признанию жилого дома аварийным и подлежащим сносу, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку выходят за пределы заявленных требований.
При таких обстоятельствах, суд правомерно пришел к выводу о том, что договор о развитии застроенной территории принят в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пределах компетенции администрации городского округа Верхняя Пышма и в соответствии с действующим законодательством, прав и свобод истца не нарушает, в связи с чем, заявленные требования о признании договора о развитии застроенной территории недействительным удовлетворению не подлежат.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Все иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.И.ОРЛОВА
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
А.И.ОРЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)