Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер", (ОГРН 1022603623459, с. Курсавка),
к обществу с ограниченной ответственностью "АПК Куршава", (ОГРН 1022603629487, с. Куршава Андроповского района).
к обществу с ограниченной ответственностью "Жива", (ОГРН 1122651033230, с. Курсавка),
третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, (ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь),
о признании недействительной сделки по уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 по договору от 08.10.2015 и восстановлении регистрационной записи N 26-26-03/009/2013-740 от 09.01.2014,
об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком,
о взыскании 129 650 910 руб. неполученных доходов, истребовании земельного участка, установлении обременения в виде аренды на земельный участок в пользу ООО "Лидер", (судья Э.И. Орловский),
в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - истец, ООО "Лидер") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жива" (далее - ответчик, ООО "Жива") с иском об истребовании из незаконного владения ООО "Жива" земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер"; установлении обременения в виде аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер".
Определением суда первой инстанции от 20.10.2016 данное дело объединено с делом N А63-1545/2016 по иску ООО "Лидер" к ООО "АПК Куршава" и ООО "Жива" о признании недействительной сделки по уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 по договору от 08.10.2015, заключенному между ООО "АПК Куршава" и ООО "Жива", восстановлении регистрационной записи N 26-26-03/009/2013-740 от 09.01.2014 об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 в пользу ООО "Лидер", об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:17:000000:390 и взыскании 129 650 910 руб. не полученных доходов (упущенной выгоды).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Лидер" отказано.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Заявитель указывает, что в настоящем деле, при отказе в удовлетворении требований, суд первой инстанции необоснованно указал, что земельный участок КН 26:17:000000:390 по прежнему находится в аренде у ООО АПК "Куршава", поэтому в удовлетворении требований о признании недействительной сделки от 08.10.2015 г. по уступке права аренды земельного участка по договору аренды от 18.12.2013 г. суд первой инстанции отказал.
По мнению апеллянта, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным, поскольку вышеуказанный земельный участок не находится на момент вынесения решения в аренде ООО АПК "Куршава" согласно договора аренды от 18.12.2013 г.
Общество указывает, что в настоящее время арендатором земельного участка КН 26:17:000000:390 является ООО "Жива" по договору аренды от 18.12.2013 г., о чем имеется запись в ЕГРН.
Заявитель также указывает, что апелляционным определением по делу N 2-90/16 (33-8607/2016) сделан вывод о том, что на земельный участок КН 26:17:000000:390 распространятся действие договора аренды от 20.02.2002 в пользу ООО АПК "Куршава".
Истец отмечает, что в данном деле затрагиваются интересы физических лиц - собственников вышеуказанного земельного участка.
Апеллянт указывает, что ООО "Лидер" подана кассационная жалоба на апелляционное определение по делу N 2-90/16 (33-8607/2016).
В судебном заседании от 19.04.2017 года представитель ООО "Лидер" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
Определением суда апелляционной инстанции о принятии апелляционной жалобы к производству от 23.03.2017 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 принята к производству арбитражного суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 19 апреля 2017 года на 14 часов 40 минут. Этим же определением суд апелляционной инстанции обязал лиц, участвующих в деле, представить мотивированный отзыв на апелляционную жалобу.
Согласно статье 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении.
В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления. При этом арбитражный суд может отнести на ответчика судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 настоящего Кодекса.
Определением суда апелляционной инстанции от 19.04.2017 года судебное разбирательство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 отложено на 17 мая 2017 года на 14 часов 50 минут. Апелляционный суд обязал стороны представить заблаговременно в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Жива", ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Лидер".
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании протокола общего собрания собственников земельного участка кадастровым номером 26:17:000000:390 от 07.12.2013 собственники земельного участка в количестве 399 человек (арендодатель) в лице представителя Воронина А.Ф., действующего на основании протокола общего собрания от 07.12.2013 и ООО "Лидер" (арендатор) заключили договор от 18.12.2013 аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 09.01.2014 N N 26-26-03/009/2013-740.
Решением Андроповского районного суда Ставропольского края от 01.06.2015 (дело N 2-90/16) удовлетворен иск ООО "АПК Куршава" к ООО "Лидер" и собственникам земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390, согласно которому с ООО "Лидер" на ООО "АПК Куршава" переведены права и обязанности по договору аренды от 18.12.2013 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04.09.2015 года решение суда от 01.06.2015 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Лидер" - без удовлетворения.
Решение Андроповского районного суда от 01.06.2015 года исполнено путем внесения в ЕГРП изменений в части арендатора спорного земельного участка: с ООО "Лидер" на ООО "АПК Куршава".
08 октября 2015 года между ООО "АПК Куршава" и ООО "Жива" заключен договор уступки права аренды, по условиям которого ООО "АПК Куршава" (арендатор) уступило ООО "Жива" (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды от 18.12.2013 (далее - договор уступки от 08.10.2015).
Договор уступки от 08.10.2015 зарегистрирован в ЕГРП 22.10.2015 за N 26/003/302/2015-697.
Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 18.12.2015 решение Андроповского районного суда Ставропольского края от 01.06.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Андроповский районный суд.
Ссылаясь на отмену решения Андроповского районного суда от 01.06.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Оценивая законность и обоснованность заявленных истцом к ответчику требований об истребовании из незаконного владения ООО "Жива" земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер"; установлении обременения в виде аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер", суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Судом первой инстанции верно установлено, что при новом рассмотрении вышеуказанного дела решением Андроповского районного суда от 27.05.2016 года ООО "АПК Куршава" отказано в удовлетворении требований.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.11.2016 по тому же делу (33-8607/2016) решение суда от 27.05.2016 отменено, в удовлетворении иска ООО "АПК Куршава" также отказано, но по иным основаниям.
Как правильно установлено судом первой инстанции, 05 января 2001 года в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:001 площадью 5257876 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Андроповский район, СПК "Куршавский".
20 февраля 2002 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателей (434 человека, владеющих 480 земельными долями), и ООО "АПК Куршава" заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 5838,80 га (состоящего из четырех массивов), расположенного в с. Куршава Андроповского района Ставропольского края, сроком на 49 лет (далее -договор аренды от 20.02.2002).
Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 21.05.2002 за N 26-01/17-14/2002-810.
25 октября 2005 года сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:17:0:001 внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в соответствии с перечнем ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала N 0 от 12.10.2002, утвержденным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Андроповского района Ставропольского края.
22 августа 2008 года на общем собрании собственников указанного земельного участка 399 собственников, владеющих 444 земельными долями, приняли решение выделить из земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001 в натуре в счет своих земельных долей земельный участок площадью 5313 га для передачи в аренду ООО "АПК Куршава", при этом определили местоположение выделяемого земельного участка согласно представленному проектному плану; утвердили проект договора аренды с изменениями и избрали Шамрицкого Н.М. в качестве лица, уполномоченного от имени собственников земельных долей проводить согласование, утверждение землеустроительной документации, подавать заявки на постановку и внесение изменений в государственный кадастровый учет объектов недвижимости.
01 декабря 2010 года земельный участок с уточненной площадью 53130124 +/- 63779 кв. м, выделенный в счет долей в праве общей собственности земельных долей на земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:001, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:17:000000:390.
15 декабря 2010 года ООО "АПК Куршава" (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 в количестве 393 человек, владеющих 444 земельными долями (арендодатели), подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды от 15.12.2010), по условиям которого арендодатели передают во временное владение и пользование на праве аренды арендатору земельный участок кадастровым номером 26:17:000000:390 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (пункт 1 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 фактически передан арендатору со всеми относящимися к нему документами (межевой план, кадастровая выписка) с даты подписания договора на срок, установленный договором, акт приема-передачи не составлялся (пункты 5, 6, 7, 11 договора).
Договор заключен сроком на 41 год, данный срок определен как остаточный срок обременения договором аренды исходного земельного участка от 20.02.2002, из которого образован переданный по указанному договору земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 (пункты 25, 26 договора).
14 октября 2011 года собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 подписано соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, в котором определен размер долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, являющееся документом-основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.
24 ноября 2011 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 зарегистрировано право общей долевой собственности.
04 февраля 2012 года общим собранием собственников земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 принято решение заключить с ООО "АПК Куршава" договор аренды данного земельного участка сроком на 39 лет.
23 декабря 2013 года управлением Росреестра в ЕГРП внесена последняя регистрационная запись о возникновении у правообладателей (их наследников) права общей долевой собственности (1/444) на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390.
С 2008 по 2013 годы спорный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 находился в фактическом владении и пользовании у ООО "АПК Куршава".
09 января 2014 года управлением Росреестра в ЕГРП за N 26-26-03/009/2013-740 зарегистрировано обременение земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 по договору аренды от 07.12.2013 в пользу ООО "Лидер".
Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что решением Арбитражного суда Ставропольского края 05.08.2014 (Дело N А63-1568/2014) в удовлетворении иска ООО "АПК Куршава" к управлению Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра по СК" и ООО "Лидер" в части требования о признании незаконными действий управления Росреестра по аннулированию в ЕГРП сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:17:0:001 отказано, поскольку, как установлено судом, сведения о названном земельном участке и его обременении правом арендатора ООО "АПК Куршава" с 21.05.2002 по 21.05.2051 не аннулировались и являются актуальными по настоящее время. В части требований об обязании управления Росреестра восстановить в ЕГРП сведения о земельном участке с кадастровым 26:17:0:001 с указанием обременений в пользу ООО "АПК Куршава", а также о признании незаконными действий ФГБУ "ФКП Росреестра по СК" в лице Ставропольского филиала по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 и обязании аннулировать в ГКН запись о постановке его на кадастровый учет ООО "АПК Куршава" от иска отказалось, отказ принят судом и производство по делу в указанной части прекращено.
Учитывая, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, суд первой инстанции верно признал, что вопросы владения, пользования и распоряжения таким земельным участком регулируются так же положениями Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главой 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Судом первой инстанции верно принято во внимание, что судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном определении от 11.11.2016 установлено, что на общем собрании от 22.08.2008 участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:001 в количестве 399 человек, владеющих 444 земельными долями, решили из земельного участка 26:17:0:001, переданного в аренду ООО "АПК Куршава" сроком на 49 лет по договору аренды от 20.02.2002, выделить в натуре часть участка, составляющую 53130124 кв. м, и передать вновь образованный в результате выдела участок в аренду тому же арендатору - ООО "АПК Куршава", на оставшийся срок аренды - 39 лет, но на новых условиях.
Таким образом, поскольку выдел спорного земельного участка произведен не по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, и не по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, суд первой инстанции правомерно посчитал, что оснований считать ранее заключенный договор аренды от 20.02.2002 прекращенным в отношении образованного в результате выдела земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 не имеется.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно пункту 6 статьи 11.8 ЗК РФ не указанные в пунктах 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Таким образом, суд первой инстанции верно признал, что указание в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении в том числе и выделенных земельных участков.
Суд первой инстанции также правильно признал, что указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что данное правовое положение, регулирующее спорные правоотношения, нашло свое отражение в новой редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал, что выделение из земельного участка, находящегося в аренде, доли в натуре не влечет прекращения договора аренды исходного участка. Арендатор сохраняет право аренды на такой участок, а также приобретает право аренды на выделенный в натуре земельный участок.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Судом первой инстанции верно установлено, что аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), согласно которому одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться регистратором одновременно с государственной регистрацией права собственности участников общей долевой собственности на выделенный ими земельный участок.
С учетом вышеизложенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в результате реализации решения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001 от 22.08.2008 произошла трансформация права аренды ООО "АПК Куршава" на образованный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390, выделенный из арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001, то есть на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) у ООО "АПК Куршава" возникло право на заключение с собственниками договора аренды на образованный спорный земельный участок на прежних условиях или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды от 20.02.2002.
Судом первой инстанции правомерно признано, что наличие этого права означает, что ООО "АПК Куршава" не только сохраняет право аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001, но и автоматически приобрело право аренды на выделенный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 на весь период до прекращения действия договора аренды от 20.02.2002, заключенного на 49 лет.
Судом первой инстанции верно установлено, что условиями договора аренды от 20.02.2002 предусмотрены основания прекращения договора: выкуп земельного участка, истечение срока договора.
Таким образом, на образованный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390, равно как и на исходный земельный участок, в силу закона распространяет свое действие ранее зарегистрированный договор аренды от 20.02.2002, который не прекращен и сторонами досрочно не расторгнут.
Срок реализации арендатором права, предусмотренного пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), а именно срок, в течение которого арендатор может требовать заключения с ним нового договора аренды вновь образуемого земельного участка на прежних условиях или внесения соответствующих изменений в ранее заключенный и действующий договор аренды, законом не предусмотрен.
Суд первой инстанции верно посчитал, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 в силу закона обременен правами арендатора по договору аренды от 20.02.2002, заключенному на 49 лет, то до прекращения действия этого договора ООО АПК "Куршава" вправе в любое время реализовать свое право на внесение изменений в прежний договор аренды или на заключение нового договора аренды в отношении образованного спорного земельного участка.
Судом первой инстанции верно учтено, что 15 декабря 2010 года такой договор между ООО "АПК Куршава" (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 (арендодатели) подписан, но государственную регистрацию не прошел.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что доводы ООО "Лидер" о том, что ООО "АПК Куршава", в лице уполномоченных им представителей, на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 отказалось от заключения договора аренды спорного земельного участка, то есть от реализации своего права, предусмотренного пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, своего доказательственного подтверждения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда по вышеуказанному делу не нашли.
Судом первой инстанции верно установлено, что при проведении государственной регистрации права собственности участников на вновь образуемый земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 управление Росреестра не произвело одновременно государственную регистрацию обременения земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 правами аренды ООО "АПК Куршава" по договору аренды от 20.02.2002, которую обязано было произвести в силу пункта 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ (без необходимости представления отдельного заявления об этом и уплаты государственной пошлины).
Несмотря на то, что права арендодателей зарегистрированы без указанных обременений, ООО "АПК Куршава" в силу закона обладает правом аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 с момента регистрации права собственности за собственниками земельных долей.
Поскольку договор аренды от 18.12.2013 с ООО "Лидер" заключен при наличии действующего права аренды другого лица (ООО "АПК Куршава") по ранее заключенному договору (договору от 20.02.2002, распространяющему свое действие на спорный земельный участок), суд первой инстанции обоснованно просчитал, что договор от 18.12.2013 является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент его заключения).
Судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание, что аналогичная правовая оценка указанного договора дана в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.11.2016.
Судом первой инстанции также верно учтено, что именно ввиду ничтожности договора от 18.12.2013 в иске ООО "АПК Куршава" о переводе на себя прав и обязанностей по нему было отказано указанным судебным актом.
Учитывая, что правовая оценка договора от 18.12.2013 как ничтожной сделки, дана по делу, предметом которого являлись правоотношения по этой сделке и в котором участвовали не только те же лица, но и собственники земельного участка (арендодатели), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что подобные выводы по ранее рассмотренному делу носят обязательный характер для настоящего дела. Тем более, что установленные указанным судебным актом обстоятельства, носящие преюдициальный характер, и отсутствие опровергающих их доказательств в настоящем деле, позволило арбитражному суду прийти к такому же выводу.
В связи с изложенным и поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 по-прежнему находится в долгосрочной аренде у ООО "АПК Куршава", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что в требованиях истца об истребовании земельного участка, признании недействительной сделки уступки от 08.10.2015, установлении обременения в виде аренды на спорный земельный участок в пользу ООО "Лидер" и об устранении препятствий ему в пользовании спорным земельным участком надлежит отказать.
Истцом в суде первой инстанции также заявлено требование о взыскании 129 650 910 руб. не полученных доходов (упущенной выгоды).
Истец указал, что реализуя права арендатора по договору аренды от 18.12.2013, им произведен посев сельскохозяйственных культур на спорном земельном участке, который впоследствии рекультивирован ООО "Жива" и произведен засев участка озимой пшеницей.
ООО "Лидер" считает, что имеет право на возмещение убытков в виде неполученной прибыли от не собранного им урожая.
Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу положений статей 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 данного Кодекса. Согласно названной норме поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
С учетом того, что ООО "Лидер" не является законным арендатором спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что плоды, продукция и доходы, полученные в результате его использования, не принадлежат истцу, что исключает право ООО "Лидер" требовать возмещения спорных доходов.
Изложенные в апелляционной жалобе истца доводы об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных исковых требований ООО "Лидер" не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.
Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "Лидер".
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2017 N 16АП-1105/2017 ПО ДЕЛУ N А63-1545/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2017 г. по делу N А63-1545/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жукова Е.В.,
судей: Бейтуганова З.А., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Авдыш М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лидер", (ОГРН 1022603623459, с. Курсавка),
к обществу с ограниченной ответственностью "АПК Куршава", (ОГРН 1022603629487, с. Куршава Андроповского района).
к обществу с ограниченной ответственностью "Жива", (ОГРН 1122651033230, с. Курсавка),
третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, (ОГРН 1042600339737, г. Ставрополь),
о признании недействительной сделки по уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 по договору от 08.10.2015 и восстановлении регистрационной записи N 26-26-03/009/2013-740 от 09.01.2014,
об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком,
о взыскании 129 650 910 руб. неполученных доходов, истребовании земельного участка, установлении обременения в виде аренды на земельный участок в пользу ООО "Лидер", (судья Э.И. Орловский),
в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - истец, ООО "Лидер") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жива" (далее - ответчик, ООО "Жива") с иском об истребовании из незаконного владения ООО "Жива" земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер"; установлении обременения в виде аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер".
Определением суда первой инстанции от 20.10.2016 данное дело объединено с делом N А63-1545/2016 по иску ООО "Лидер" к ООО "АПК Куршава" и ООО "Жива" о признании недействительной сделки по уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 по договору от 08.10.2015, заключенному между ООО "АПК Куршава" и ООО "Жива", восстановлении регистрационной записи N 26-26-03/009/2013-740 от 09.01.2014 об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 в пользу ООО "Лидер", об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:17:000000:390 и взыскании 129 650 910 руб. не полученных доходов (упущенной выгоды).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Лидер" отказано.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения.
В обоснование жалобы, апеллянт ссылается на то, что при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Заявитель указывает, что в настоящем деле, при отказе в удовлетворении требований, суд первой инстанции необоснованно указал, что земельный участок КН 26:17:000000:390 по прежнему находится в аренде у ООО АПК "Куршава", поэтому в удовлетворении требований о признании недействительной сделки от 08.10.2015 г. по уступке права аренды земельного участка по договору аренды от 18.12.2013 г. суд первой инстанции отказал.
По мнению апеллянта, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным, поскольку вышеуказанный земельный участок не находится на момент вынесения решения в аренде ООО АПК "Куршава" согласно договора аренды от 18.12.2013 г.
Общество указывает, что в настоящее время арендатором земельного участка КН 26:17:000000:390 является ООО "Жива" по договору аренды от 18.12.2013 г., о чем имеется запись в ЕГРН.
Заявитель также указывает, что апелляционным определением по делу N 2-90/16 (33-8607/2016) сделан вывод о том, что на земельный участок КН 26:17:000000:390 распространятся действие договора аренды от 20.02.2002 в пользу ООО АПК "Куршава".
Истец отмечает, что в данном деле затрагиваются интересы физических лиц - собственников вышеуказанного земельного участка.
Апеллянт указывает, что ООО "Лидер" подана кассационная жалоба на апелляционное определение по делу N 2-90/16 (33-8607/2016).
В судебном заседании от 19.04.2017 года представитель ООО "Лидер" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
Определением суда апелляционной инстанции о принятии апелляционной жалобы к производству от 23.03.2017 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 принята к производству арбитражного суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 19 апреля 2017 года на 14 часов 40 минут. Этим же определением суд апелляционной инстанции обязал лиц, участвующих в деле, представить мотивированный отзыв на апелляционную жалобу.
Согласно статье 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении.
В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления. При этом арбитражный суд может отнести на ответчика судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 настоящего Кодекса.
Определением суда апелляционной инстанции от 19.04.2017 года судебное разбирательство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 отложено на 17 мая 2017 года на 14 часов 50 минут. Апелляционный суд обязал стороны представить заблаговременно в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Жива", ссылаясь на законность и обоснованность вынесенного судебного акта, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Лидер".
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, явку представителей не обеспечили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании протокола общего собрания собственников земельного участка кадастровым номером 26:17:000000:390 от 07.12.2013 собственники земельного участка в количестве 399 человек (арендодатель) в лице представителя Воронина А.Ф., действующего на основании протокола общего собрания от 07.12.2013 и ООО "Лидер" (арендатор) заключили договор от 18.12.2013 аренды спорного земельного участка сроком на 10 лет.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 09.01.2014 N N 26-26-03/009/2013-740.
Решением Андроповского районного суда Ставропольского края от 01.06.2015 (дело N 2-90/16) удовлетворен иск ООО "АПК Куршава" к ООО "Лидер" и собственникам земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390, согласно которому с ООО "Лидер" на ООО "АПК Куршава" переведены права и обязанности по договору аренды от 18.12.2013 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 04.09.2015 года решение суда от 01.06.2015 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Лидер" - без удовлетворения.
Решение Андроповского районного суда от 01.06.2015 года исполнено путем внесения в ЕГРП изменений в части арендатора спорного земельного участка: с ООО "Лидер" на ООО "АПК Куршава".
08 октября 2015 года между ООО "АПК Куршава" и ООО "Жива" заключен договор уступки права аренды, по условиям которого ООО "АПК Куршава" (арендатор) уступило ООО "Жива" (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды от 18.12.2013 (далее - договор уступки от 08.10.2015).
Договор уступки от 08.10.2015 зарегистрирован в ЕГРП 22.10.2015 за N 26/003/302/2015-697.
Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 18.12.2015 решение Андроповского районного суда Ставропольского края от 01.06.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Андроповский районный суд.
Ссылаясь на отмену решения Андроповского районного суда от 01.06.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции правильно определил характер спорных правоотношений и применил нормы права, регулирующие спор.
Оценивая законность и обоснованность заявленных истцом к ответчику требований об истребовании из незаконного владения ООО "Жива" земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер"; установлении обременения в виде аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:17:000000:390, площадью 5313 га, местоположение: Ставропольский край, Андроповский р-н, СПК "Куршавский" в пользу ООО "Лидер", суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Судом первой инстанции верно установлено, что при новом рассмотрении вышеуказанного дела решением Андроповского районного суда от 27.05.2016 года ООО "АПК Куршава" отказано в удовлетворении требований.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.11.2016 по тому же делу (33-8607/2016) решение суда от 27.05.2016 отменено, в удовлетворении иска ООО "АПК Куршава" также отказано, но по иным основаниям.
Как правильно установлено судом первой инстанции, 05 января 2001 года в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:001 площадью 5257876 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Андроповский район, СПК "Куршавский".
20 февраля 2002 года между собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц со стороны арендодателей (434 человека, владеющих 480 земельными долями), и ООО "АПК Куршава" заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 5838,80 га (состоящего из четырех массивов), расположенного в с. Куршава Андроповского района Ставропольского края, сроком на 49 лет (далее -договор аренды от 20.02.2002).
Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 21.05.2002 за N 26-01/17-14/2002-810.
25 октября 2005 года сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:17:0:001 внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в соответствии с перечнем ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала N 0 от 12.10.2002, утвержденным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Андроповского района Ставропольского края.
22 августа 2008 года на общем собрании собственников указанного земельного участка 399 собственников, владеющих 444 земельными долями, приняли решение выделить из земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001 в натуре в счет своих земельных долей земельный участок площадью 5313 га для передачи в аренду ООО "АПК Куршава", при этом определили местоположение выделяемого земельного участка согласно представленному проектному плану; утвердили проект договора аренды с изменениями и избрали Шамрицкого Н.М. в качестве лица, уполномоченного от имени собственников земельных долей проводить согласование, утверждение землеустроительной документации, подавать заявки на постановку и внесение изменений в государственный кадастровый учет объектов недвижимости.
01 декабря 2010 года земельный участок с уточненной площадью 53130124 +/- 63779 кв. м, выделенный в счет долей в праве общей собственности земельных долей на земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:001, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 26:17:000000:390.
15 декабря 2010 года ООО "АПК Куршава" (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 в количестве 393 человек, владеющих 444 земельными долями (арендодатели), подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды от 15.12.2010), по условиям которого арендодатели передают во временное владение и пользование на праве аренды арендатору земельный участок кадастровым номером 26:17:000000:390 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (пункт 1 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 фактически передан арендатору со всеми относящимися к нему документами (межевой план, кадастровая выписка) с даты подписания договора на срок, установленный договором, акт приема-передачи не составлялся (пункты 5, 6, 7, 11 договора).
Договор заключен сроком на 41 год, данный срок определен как остаточный срок обременения договором аренды исходного земельного участка от 20.02.2002, из которого образован переданный по указанному договору земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 (пункты 25, 26 договора).
14 октября 2011 года собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 подписано соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, в котором определен размер долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, являющееся документом-основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.
24 ноября 2011 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 зарегистрировано право общей долевой собственности.
04 февраля 2012 года общим собранием собственников земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 принято решение заключить с ООО "АПК Куршава" договор аренды данного земельного участка сроком на 39 лет.
23 декабря 2013 года управлением Росреестра в ЕГРП внесена последняя регистрационная запись о возникновении у правообладателей (их наследников) права общей долевой собственности (1/444) на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390.
С 2008 по 2013 годы спорный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 находился в фактическом владении и пользовании у ООО "АПК Куршава".
09 января 2014 года управлением Росреестра в ЕГРП за N 26-26-03/009/2013-740 зарегистрировано обременение земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 по договору аренды от 07.12.2013 в пользу ООО "Лидер".
Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что решением Арбитражного суда Ставропольского края 05.08.2014 (Дело N А63-1568/2014) в удовлетворении иска ООО "АПК Куршава" к управлению Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра по СК" и ООО "Лидер" в части требования о признании незаконными действий управления Росреестра по аннулированию в ЕГРП сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:17:0:001 отказано, поскольку, как установлено судом, сведения о названном земельном участке и его обременении правом арендатора ООО "АПК Куршава" с 21.05.2002 по 21.05.2051 не аннулировались и являются актуальными по настоящее время. В части требований об обязании управления Росреестра восстановить в ЕГРП сведения о земельном участке с кадастровым 26:17:0:001 с указанием обременений в пользу ООО "АПК Куршава", а также о признании незаконными действий ФГБУ "ФКП Росреестра по СК" в лице Ставропольского филиала по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 и обязании аннулировать в ГКН запись о постановке его на кадастровый учет ООО "АПК Куршава" от иска отказалось, отказ принят судом и производство по делу в указанной части прекращено.
Учитывая, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, суд первой инстанции верно признал, что вопросы владения, пользования и распоряжения таким земельным участком регулируются так же положениями Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главой 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Судом первой инстанции верно принято во внимание, что судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном определении от 11.11.2016 установлено, что на общем собрании от 22.08.2008 участники общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:17:0:001 в количестве 399 человек, владеющих 444 земельными долями, решили из земельного участка 26:17:0:001, переданного в аренду ООО "АПК Куршава" сроком на 49 лет по договору аренды от 20.02.2002, выделить в натуре часть участка, составляющую 53130124 кв. м, и передать вновь образованный в результате выдела участок в аренду тому же арендатору - ООО "АПК Куршава", на оставшийся срок аренды - 39 лет, но на новых условиях.
Таким образом, поскольку выдел спорного земельного участка произведен не по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, и не по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, суд первой инстанции правомерно посчитал, что оснований считать ранее заключенный договор аренды от 20.02.2002 прекращенным в отношении образованного в результате выдела земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 не имеется.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Согласно пункту 6 статьи 11.8 ЗК РФ не указанные в пунктах 2, 4 и 5 данной статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 данной статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Таким образом, суд первой инстанции верно признал, что указание в пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении в том числе и выделенных земельных участков.
Суд первой инстанции также правильно признал, что указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301).
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что данное правовое положение, регулирующее спорные правоотношения, нашло свое отражение в новой редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал, что выделение из земельного участка, находящегося в аренде, доли в натуре не влечет прекращения договора аренды исходного участка. Арендатор сохраняет право аренды на такой участок, а также приобретает право аренды на выделенный в натуре земельный участок.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 ЗК РФ в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Судом первой инстанции верно установлено, что аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), согласно которому одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться регистратором одновременно с государственной регистрацией права собственности участников общей долевой собственности на выделенный ими земельный участок.
С учетом вышеизложенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в результате реализации решения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001 от 22.08.2008 произошла трансформация права аренды ООО "АПК Куршава" на образованный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390, выделенный из арендуемого земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001, то есть на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) у ООО "АПК Куршава" возникло право на заключение с собственниками договора аренды на образованный спорный земельный участок на прежних условиях или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды от 20.02.2002.
Судом первой инстанции правомерно признано, что наличие этого права означает, что ООО "АПК Куршава" не только сохраняет право аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 26:17:0:001, но и автоматически приобрело право аренды на выделенный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 на весь период до прекращения действия договора аренды от 20.02.2002, заключенного на 49 лет.
Судом первой инстанции верно установлено, что условиями договора аренды от 20.02.2002 предусмотрены основания прекращения договора: выкуп земельного участка, истечение срока договора.
Таким образом, на образованный земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390, равно как и на исходный земельный участок, в силу закона распространяет свое действие ранее зарегистрированный договор аренды от 20.02.2002, который не прекращен и сторонами досрочно не расторгнут.
Срок реализации арендатором права, предусмотренного пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), а именно срок, в течение которого арендатор может требовать заключения с ним нового договора аренды вновь образуемого земельного участка на прежних условиях или внесения соответствующих изменений в ранее заключенный и действующий договор аренды, законом не предусмотрен.
Суд первой инстанции верно посчитал, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 в силу закона обременен правами арендатора по договору аренды от 20.02.2002, заключенному на 49 лет, то до прекращения действия этого договора ООО АПК "Куршава" вправе в любое время реализовать свое право на внесение изменений в прежний договор аренды или на заключение нового договора аренды в отношении образованного спорного земельного участка.
Судом первой инстанции верно учтено, что 15 декабря 2010 года такой договор между ООО "АПК Куршава" (арендатор) и собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 (арендодатели) подписан, но государственную регистрацию не прошел.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что доводы ООО "Лидер" о том, что ООО "АПК Куршава", в лице уполномоченных им представителей, на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 отказалось от заключения договора аренды спорного земельного участка, то есть от реализации своего права, предусмотренного пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ, своего доказательственного подтверждения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда по вышеуказанному делу не нашли.
Судом первой инстанции верно установлено, что при проведении государственной регистрации права собственности участников на вновь образуемый земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 управление Росреестра не произвело одновременно государственную регистрацию обременения земельного участка с кадастровым номером 26:17:000000:390 правами аренды ООО "АПК Куршава" по договору аренды от 20.02.2002, которую обязано было произвести в силу пункта 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ (без необходимости представления отдельного заявления об этом и уплаты государственной пошлины).
Несмотря на то, что права арендодателей зарегистрированы без указанных обременений, ООО "АПК Куршава" в силу закона обладает правом аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 с момента регистрации права собственности за собственниками земельных долей.
Поскольку договор аренды от 18.12.2013 с ООО "Лидер" заключен при наличии действующего права аренды другого лица (ООО "АПК Куршава") по ранее заключенному договору (договору от 20.02.2002, распространяющему свое действие на спорный земельный участок), суд первой инстанции обоснованно просчитал, что договор от 18.12.2013 является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент его заключения).
Судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание, что аналогичная правовая оценка указанного договора дана в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11.11.2016.
Судом первой инстанции также верно учтено, что именно ввиду ничтожности договора от 18.12.2013 в иске ООО "АПК Куршава" о переводе на себя прав и обязанностей по нему было отказано указанным судебным актом.
Учитывая, что правовая оценка договора от 18.12.2013 как ничтожной сделки, дана по делу, предметом которого являлись правоотношения по этой сделке и в котором участвовали не только те же лица, но и собственники земельного участка (арендодатели), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что подобные выводы по ранее рассмотренному делу носят обязательный характер для настоящего дела. Тем более, что установленные указанным судебным актом обстоятельства, носящие преюдициальный характер, и отсутствие опровергающих их доказательств в настоящем деле, позволило арбитражному суду прийти к такому же выводу.
В связи с изложенным и поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:17:000000:390 по-прежнему находится в долгосрочной аренде у ООО "АПК Куршава", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, признав, что в требованиях истца об истребовании земельного участка, признании недействительной сделки уступки от 08.10.2015, установлении обременения в виде аренды на спорный земельный участок в пользу ООО "Лидер" и об устранении препятствий ему в пользовании спорным земельным участком надлежит отказать.
Истцом в суде первой инстанции также заявлено требование о взыскании 129 650 910 руб. не полученных доходов (упущенной выгоды).
Истец указал, что реализуя права арендатора по договору аренды от 18.12.2013, им произведен посев сельскохозяйственных культур на спорном земельном участке, который впоследствии рекультивирован ООО "Жива" и произведен засев участка озимой пшеницей.
ООО "Лидер" считает, что имеет право на возмещение убытков в виде неполученной прибыли от не собранного им урожая.
Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу положений статей 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 данного Кодекса. Согласно названной норме поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
С учетом того, что ООО "Лидер" не является законным арендатором спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что плоды, продукция и доходы, полученные в результате его использования, не принадлежат истцу, что исключает право ООО "Лидер" требовать возмещения спорных доходов.
Изложенные в апелляционной жалобе истца доводы об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных исковых требований ООО "Лидер" не обоснованы и противоречат закону, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка и обоснованно отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела.
Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "Лидер".
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.
В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы следует возложить на подателя жалобы, однако взысканию не подлежат, поскольку государственная пошлина в сумме 3 000 руб. уплачена при подаче апелляционной жалобы.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ) не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.02.2017 по делу N А63-1545/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.
Председательствующий
Е.В.ЖУКОВ
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Е.Г.СОМОВ
Е.В.ЖУКОВ
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)