Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей О.Г. Ломидзе, А.А. Попова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.
при участии:
от истца: представитель Корчагина С.В. по доверенности от 16.03.2016,
от ответчика: представитель Гаричян О.К. по доверенности от 11.01.2016 N 19.2/1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31.05.2016 по делу N А53-11702/2015
по иску открытого акционерного общества "Донской хлеб"
к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность,
принятое судьей Прокопчук С.П.,
открытое акционерное общество "Донской хлеб" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровлений предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство, МИЗО):
- - о признании незаконным выраженного в письме от 16.04.2015 N 19.6.2/1116 решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 31 318 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:61, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41;
- - о понуждении министерства к подготовке проекта соответствующего договора купли-продажи с ценой в 2,5% от кадастровой стоимости и его направлению обществу в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Заявленные требования мотивированы тем, что общество имело и своевременно реализовало исключительное право на выкуп спорного земельного участка как субъект права постоянного (бессрочного) пользования. Порядок обращения к заинтересованному лицу обществом соблюден, Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 не предусмотрено предоставления документов, на которые ссылается министерство, иные документы запрашиваются органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, в порядке межведомственного информационного взаимодействия, первичное обращение общества за переоформлением права на земельный участок состоялось 01.12.2011 (в ДИЗО города) и 20.01.2012 (в министерство), право не было переоформлено по причинам, которые не зависели от общества.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2015, заявление удовлетворено по мотивам неоднократного обращения заявителя к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и министерству с заявлениями о приватизации в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования вновь образованного земельного участка и отсутствия у общества по не зависящим от него причинам возможности такого переоформления на льготных условиях до установленной законодательством даты.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 29.01.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2015 по делу N А53-11702/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Кассационный суд отметил, что указание обществом в поданном в министерство заявлении от 20.01.2012 о предоставлении в собственность исходного земельного участка на отсутствие объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, наличие на исходном земельном участке не принадлежавшего обществу на праве собственности объекта гражданской обороны, необеспечение обществом осуществления до 01.07.2012 государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка и подачи до указанной даты в уполномоченный орган заявления о его приватизации, недоказанность переоформления обществом до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования исходным или вновь образованным земельным участком на право аренды препятствовали департаменту и министерству в принятии решения о предоставлении обществу в собственность по льготной цене (в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости) как исходного, так и вновь образованного земельного участка. Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил требования общества, признал незаконным отказ МИЗО в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:61, выраженный в письме N 19.6.2/1116 от 16.04.2015.
Суд обязал министерство в течение месяца с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу спорного земельного участка по цене исходя из 2,5 процентов от кадастровой стоимости указанного земельного участка; подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества.
Суд взыскал с министерства в пользу общества 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в приватизации земельного участка не соответствует закону и нарушает права заявителя как собственника правомерного объекта недвижимости, находящегося на этом участке.
Принимая во внимание неоднократные обращения заявителя в адрес как департамента, так и министерства, суд пришел к выводу о том, что общество было лишено возможности своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до оформления прав на бомбоубежище со стороны его правообладателя.
При подаче в Минимущество заявления от 20.01.2012 о выкупе земельного участка с к. н. 61:44:0070306:11, общество обоснованно исходило из того, что бомбоубежище ни в физическом, ни в юридическом плане не существовало (имелся акт о списании и уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений).
Позиция общества подтверждена не оспоренным министерством заключением о результатах экспертизы от 20.04.2016 N 037/04/2016, выполненным ООО "Экспертное учреждение "Ростовский экспертно-правовой центр "Дон", из основных выводов которого усматривается, что техническое состояние бомбоубежища не соответствует предъявляемым требованиям и функциональному назначению.
Действия общества были направлены на устранение правовой неопределенности и свидетельствуют о добросовестности общества. Нескоординированные действия органов государственной власти, многочисленные отказы в разделе и приватизации участка как со стороны Минимущества, так и со стороны ДИЗО, а также длительное бездействие по оформлению прав на бомбоубежище, привели к ситуации, при которой общество, при отсутствии вины, не могло своевременно до 01.07.2012 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Суд пришел к выводу, что объекты литеры Ж, Е, И, В, З принадлежат заявителю как основные средства и являются сооружениями, не обладающими признаками недвижимого имущества.
Наличие на участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, вышеуказанных объектов, принадлежащих заявителю, не препятствует реализации права заявителя на переоформление такого права.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, министерство обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.
Апелляционная жалоба министерства мотивирована тем, что судом в нарушение п. 2.1 ст. 289 АПК РФ не учтены указания и не приняты во внимание обязательные выводы суда кассационной инстанции, не указано какие именно препятствия чинило Минимущество Ростовской области при обеспечении кадастрового учета вновь образованного земельного участка.
На исходном земельном участке, принадлежащем обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования был выявлен объект гражданской обороны (бомбоубежище). Право на указанный объект являлось ранее возникшим и не требовало государственной регистрации. Потребность в такой регистрации на объект гражданской обороны и на земельный участок соответственно возникла лишь в связи с обращением общества с заявлением о выкупе участка, поскольку в силу ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельным участком могло осуществляться министерством лишь после государственной регистрации права собственности.
Министерство не допускало многочисленных незаконных отказов в приватизации участка, осуществляя необходимые действия незамедлительно после предоставления обществом необходимых документов. Так, при обращении 23.12.2013 за согласованием работ по разделу земельного участка общество не предоставило схему раздела земельного участка. 22.04.2014 министерство получило указанную схему. Необходимый для принятия решения о разделе кадастровый паспорт предоставлен министерству только 29.12.2014, после чего 26.01.2015 министерством принято распоряжение о разделе земельного участка, а 29.01.2015 обеспечена регистрация в ЕГРП права собственности Ростовской области на спорный земельный участок.
Также министерство не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при подаче в Минимущество заявления от 20.01.2012 что бомбоубежище ни в физическом, ни в юридическом плане не существовало. МИЗО отмечает, что на общество в силу закона возлагалась обязанность содержать объекты гражданской обороны, не включенные в состав приватизированного имущественного комплекса предприятия. Акт о списании с учета ГО защитного сооружения Хлебозавода N 6 не мог быть принят во внимание как оформленный ненадлежащим образом (отсутствует дата и не заполнена начальником штаба ГО Ростовской области Бахаревым Г.И. утвердительная надпись). Полагает расположенный на исходном участке объект гражданской обороны действующим, находящимся в государственной казне Ростовской области, учтенным в реестре государственного имущества Ростовской области и в журнале учета защитных сооружений гражданской обороны ДПЧС Ростовской области.
Помимо указанного министерство полагает недопустимой ссылку суда на справки кадастрового инженера, уведомлениям филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Ростовской области и уведомления Управления Росреестра по Ростовской области об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений в отношении строений лит. Ж, Е, И, В, З, поскольку указанные документы получены после подачи ОАО "Донской хлеб" заявления в суд и отсутствовали на момент рассмотрения заявления ОАО "Донской хлеб" от 26.03.2015 в Минимуществе Ростовской области.
В отзыве на апелляционную жалобу общество полагало решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просило решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, настаивало на правомерности заявленной в суде первой инстанции правовой позиции, полагая законным первоначальное обращение в пределах установленного срока за выкупом всего исходного участка, в связи с тем, что на момент обращения общества с заявлением от 20.01.2012 бомбоубежище не отвечало критериям объекта недвижимости, утратило свойства объекта гражданских прав, не могло эксплуатироваться по назначению, бомбоубежище прекратило свое физическое существование как объект недвижимости по причине разрушения, записи о правах на бомбоубежище отсутствовали с ЕГРП. Отмечает, что мероприятия по регистрации прав на бомбоубежище и внесение его в существующие реестры были осуществлены Минимуществом только после получения от Общества заявления от 20.01.2012 о выкупе земельного участка и заняли несколько лет. При этом вплоть до 20.01.2012 у заинтересованного лица отсутствовал какой-либо интерес в отношении бомбоубежища. Факт существования в настоящее время записей о бомбоубежище в государственных реестрах не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку на дату подачи Обществом заявления от 20.01.2012 указанные сведения в реестрах отсутствовали.
В судебном заседании представитель министерства поддержал вышеизложенную правовую позицию по делу, доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.
Представитель истца поддержал правовую позицию по делу, изложенную В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. и дополнительных пояснениях, просил решение оставить без изменения.
Судом обозревались представленные фотографии спорного бомбоубежища.
Дело слушалось с перерывом в течение дня в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в настоящее время общество является лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования относительно испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:61.
Предметом оспаривания в рамках настоящего дела в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является выраженный в письме от 16.04.2015 N 19.6.2/1116 министерства отказ в предоставлении в собственность обществу земельного участка площадью 31 318 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:61, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41 по цене в 2,5% от кадастровой стоимости.
Отказ основан на двух обстоятельствах: при обследовании участка сотрудниками МИЗО выявлено наличие на нем 9 объектов недвижимости (лит. А, Б, В, Г, Ж, Е, И, В, З), в том время как заявителем указано только 4 (лит. А, Б, Г, Д), на остальные объекты правоустанавливающие документы не представлены; обществом пропущен срок (до 01.07.2012), позволяющий приобрести земельный участок по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости).
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).
Судом первой инстанции были верно определены нормы материального права, применимые к спорным правоотношениям сторон.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в действовавшей до 01.07.2012 редакции (далее - Закон N 137-ФЗ), до 01.07.2012 осуществлялась продажа находившихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, коммерческим организациям, являвшимся собственниками расположенных на таких земельных участках приватизированных зданий, сооружений, а также юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных не в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек. После 01.07.2012 названные лица могли приобрести земельные участки в собственность на льготных условиях в случае переоформления ими права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012 (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение таких земельных участков в собственность, в силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, осуществлялось в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.07.2012 редакции (далее - Земельный кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что обладатели возникшего до вступления в силу Земельного кодекса права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки вправе приобрести их в собственность в порядке, установленном правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от цели первичного предоставления.
Для приобретения прав на земельный участок требовалось обращение юридического лица в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, к которому прилагались кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него, а также сообщение заявителя с перечнем всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса, пункты 6, 8 приложения к приказу Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок"). В отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица либо обращения уполномоченного органа должен был утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и выдать ее заявителю, а последний - обеспечить за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении его государственного кадастрового учета. В этом случае решение о предоставлении земельного участка принималось только после предоставления заявителем кадастрового паспорта земельного участка (пункты 7, 8 статьи 36 Земельного кодекса).
Как видно, заявление от 16.04.2015 подано обществом за пределами установленного законом для выкупа по льготной цене срока (до 01.07.2012). С учетом того, что право постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012 общество на право аренды не переоформляло, названный срок (до 01.07.2012) являлся для общества пресекательным в отношении реализации права на выкуп по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости).
Однако, мотивируя незаконность отказа в принятии решения о выкупе спорного участка на обозначенных обществом условиях, последнее ссылалось на факт первоначального обращения к министерству еще в январе 2012 года и полагало, что ответственность за длительность процедуры должна быть возложена исключительно на министерство.
С учетом указанного судом первой инстанции была исследована вся последовательность взаимодействия общества и министерства по спорному вопросу.
Так, судом установлено, что первоначальное обращение общества в министерство с заявлением о выкупе участка состоялось 20.01.2012 (л.д. 21-22 т. 1).
Общество просило предоставить ему земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11 площадью 32 292 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41.
В обоснование права на выкуп общество указало, что является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования в отношении испрашиваемого участка на основании государственного акта на право собственности за землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N РО-44-00431. Общество указало на принадлежность ему четырех объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке и на отсутствие на участке объектов недвижимости, находящихся в собственности иных лиц.
Наличие у общества указанных в заявлении оснований для реализации права на выкуп участка подтверждено материалами дела.
Право постоянного (бессрочного) пользования общества возникло на основании государственного акта на право собственности за землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N РО-44-00431. Данным актом ОАО "Донской хлеб" на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11 площадью 32 292 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41 (ранее ул. Доватора, 144, (л.д. 103 т. 1), для эксплуатации хлебозавода (л.д. 12-18 т. 1).
Права на указанные обществом в заявлении объекты недвижимости также подтверждены документально и заинтересованным лицом не оспариваются.
Обращение подано в установленный законом срок.
Вместе с тем, 09.02.2012 в адрес общества министерством было направлено письмо N 19/2219 об отказе в удовлетворении заявления общества от 20.01.2012.
Отказ мотивирован двумя обстоятельствами:
- - несоответствием адреса земельного участка в кадастровом паспорте адресу объектов недвижимости по выпискам из ЕГРП;
- - наличием на земельном участке не включенного в план приватизации объекта гражданской обороны.
Обществу предложено обеспечить выполнение кадастровых работ по размежеванию исходного земельного участка в целях образования земельных участков под объектом гражданской обороны и иными объектами общества, после чего направить повторную заявку на приватизацию вновь образованного земельного участка, приложив к ней кадастровый паспорт, документы с устраненными замечаниями, план объекта учета, выданный органом технической инвентаризации.
Не оспаривая прав Ростовской области на часть земельного участка, занятую объектом гражданской обороны (объектом публичной собственности), общество обеспечил выполнение кадастровых работ, результатом которых явились размежевание исходного земельного участка и подготовка документов для его раздела на земельный участок под объектом гражданской обороны и вновь образованный земельный участок, занятый объектами недвижимости общества.
Путем межевых работ был образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:61 площадью 31 318 кв. м, занятый объектами недвижимости, находящимися в собственности заявителя. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11, занятый бомбоубежищем, сохранился в измененных границах площадью 974 кв. м.
В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса.
С заявлением о принятии правоустанавливающего акта о разделе исходного земельного участка общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 25.07.2012 (л.д. 43-44 т. 1).
Письмом от 27.08.2012 N Из-36315/15 департамент возвратил обществу пакет документов, указав на невозможность исполнения муниципальной услуги до получения ответа на направленный в территориальное управление Росимущества запрос и на последующее информирование общества о результатах такого запроса.
Департаментом в том числе направлен запрос и в адрес МИЗО от 03.10.2012 (л.д. 41 т. 1), в ответ на который министерство уведомило департамент, что распоряжением земельным участком по ул. Малиновского, 41 находится в компетенции Министерства.
Вместе с тем, в принятии решения о разделе участка по обращению общества от 24.01.2013 министерством было отказано письмом от 21.02.2013 со ссылкой на необходимость до принятия решения произвести государственную регистрацию права на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11 и объект гражданской обороны (бомбоубежище) и с указанием на то, что министерством организованы мероприятия по подготовке необходимых для регистрации документов (л.д. 37 т. 1).
Распоряжением от 16.08.2013 N 1774 в принятии решения о разделе участка обществу отказано также департаментом по обращению общества от 16.07.2013 в связи с отсутствием у Администрации г. Ростова-на-Дону полномочий по распоряжению участком.
Государственная регистрация права собственности Ростовской области на объект гражданской обороны осуществлена 12.09.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2013 серии 61-АЗ N 766579).
19.12.2013 общество запросило у министерства согласование выполнения работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11.
Министерство указало обществу на необходимость представления схемы раздела участка с указанием площадей образуемых земельных участков (письмо от 22.01.2014 N 19.6.1/370) для получения испрашиваемого согласования.
Обществом также были запрошены согласования письмами от 22.04.2014 N 35, от 15.08.2014 N 75, от 29.12.2014 N 98 (л.д. 28-30 т. 1).
Распоряжением министерства от 26.01.2015 N 19-р/136 произведен раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11 на земельный участок под объектом гражданской обороны площадью 974 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:41 и вновь образованный земельный участок площадью 31 318 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:61 под объектами общества, кадастровый учет которого был осуществлен 22.12.2014 (кадастровый паспорт от 22.12.2014 N 61/001/14-1276599).
Наконец, 26.03.2015 обществом в министерство подано заявление о предоставлении в собственность спорного участка, используемого на праве постоянного (бессрочного) пользования, по цене 2.5% от кадастровой стоимости, с просьбой при рассмотрении данного заявления принять во внимание заявление ОАО "Донской хлеб" N б/н от 20.01.2012 (вх. N 361) и письма Минимущества от 21.02.2013 N 19/1708 и от 17.12.2013 N 19.5.1/3391, свидетельствующие о невозможности реализации права на выкуп указанного земельного участка в установленный срок вследствие позднего оформления права собственности на сооружение обороны (бомбоубежище) со стороны Минимущества Ростовской области, то есть не по вине ОАО "Донской хлеб" (л.д. 23-25 т. 1).
Как указано выше, отказ в выкупе участка согласно данному заявлению является предметом оспаривания в рамках настоящего дела.
Право на приобретение земельного участка по льготной цене впервые было установленное нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ путем внесения изменений в нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Срок выкупа по льготной цене был установлен до 01.01.2010. Впоследствии указанный срок дважды продлевался до 01.01.2012 и до 01.07.2012 соответственно (Федеральными законами N 342-ФЗ от 27.12.2009 и N 427-ФЗ от 12.12.2011).
Оценивая доводы общества, суд приходит к выводу об их внутренней противоречивости и нелогичности и не соглашается с оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств судом первой инстанции.
Так, если общество, обращаясь с заявлением о выкупе участка, полагало бомбоубежище объектом физически и юридически не существующим, ввиду разрушения до степени невозможности эксплуатации по назначению и списания, то обществу надлежало оспаривать отказ министерства в выкупе земельного участка от 09.02.2012.
Однако общество отказ министерства не оспорило и не выразило возражений против указанной ему необходимости предпринять меры к разделу участка, напротив, предприняв все возможные меры по обращению за разделом такового.
Поэтому, несмотря на исследованность данного вопроса судом первой инстанции и установленную совокупностью не оспоренных министерством доказательств невозможности эксплуатации бомбоубежища по назначению фактически с момента его создания и до настоящего времени, общество не может ссылаться на данное обстоятельство в обоснование установленного законом пропуска срока выкупа участка по льготной цене.
Отказ 2012 года предметом оспаривания не является, сроки на его обжалование прошли. Незаконность данного отказа в любом случае не является надлежащим и достаточным обоснованием позиции общества, реализовавшего иной вариант процедуры получения участка в собственность.
Если же общество в феврале 2012 года исходило из согласия с необходимостью раздела участка, то должно было действовать в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Так, общество создано путем приватизации предприятия, находившегося в государственной собственности Ростовской области.
Следовательно, вопрос о принадлежности ранее созданного объекта гражданской обороны и земельного участка, на котором он расположен, не мог являться спорным.
С 01.07.2006 г. согласно изменениям, внесенным в Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ в соответствии с Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ, сформированный земельный участок, на котором расположен хотя бы один объект недвижимости, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации, в силу закона относился к землям, право государственной собственности на которые разграничено, а право на такой земельный участок принадлежало соответствующему субъекту Федерации.
Соответственно, органом управомоченным на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 61:44:0070306:11, расположенным в г. Ростове-на-Дону, по ул. Малиновского, 41, согласно Постановлению Правительства Ростовской области от 15.12.2011 являлось министерство. (Кроме того, в силу указанного же постановления, министерство было управомочено распоряжаться землями, государственная собственность на которые не разграничена, если они расположены в пределах границ городского округа "город Ростов-на-Дону").
Соответственно согласно положениям, приведенной выше статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, МИЗО являлось органом, в который надлежит обращаться с заявлением о разделе участка.
Оснований для обращения с таким заявлением в ДИЗО не имелось ни в случае признания бомбоубежища существующим объектом права, ни в случае признания его физической утраты.
Приведенные нормы права свидетельствуют об отсутствии какой-либо неопределенности в вопросе принадлежности земельного участка и субъекта, управомоченного на распоряжение им.
Статья 2 вводного закона N 137 - Федерального закона, устанавливавшая порядок льготного выкупа земельных участков, представляла собой частный случай реализации прав собственников объектов недвижимости на выкуп участков, регламентируемый по общему правилу статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего установленный данной статьей порядок применим к спорным правоотношениям сторон.
По сути, у общества имелось два альтернативных пути обеспечения раздела участка: посредством применения положений статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (то есть посредством обращения с заявлением о разделе участка, а по завершении такового - повторно с заявлением о выкупе) либо посредством реализации порядка, закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (то есть изначально испрашивая несформированную в качестве объекта кадастрового учета часть участка).
Так, статья 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации позволяла обществу как титульному землевладельцу обращаться в министерство с заявлением о принятии решения об образовании земельных участков из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11.
Указанной нормой права заявителю предписывалось для принятия решения об образовании земельных участков, предоставить компетентному органу следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
По смыслу приведенных норм права на заявителя возлагается обязанность проведения кадастровых работ, по предварительному формированию участков и постановке их на кадастровый учет со статусом "временный".
Право землепользователя обратиться с заявлениями о кадастровом учете предусмотрено пунктом 1 статьи 20 Федерального закона 24.01.2013 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (приведенная статья содержит отсылку к федеральному закону, предоставляющему соответствующие полномочия заявителю, в данном случае такой нормой права является пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривала возможность обращения за выкупом земельного участка, государственный кадастровый учет которого не осуществлен. В этом случае орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (п. 7, 8 ст. 36).
Предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядок взаимодействия с компетентным органом при обращении за выкупом земельного участка, занятого объектами недвижимости, был также конкретизирован в Постановлении Администрации РО от 20.06.2007 N 253 "Об установлении Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и переоформления прав на них" в разделе 6.
Согласно пункту 6.3 названного Порядка в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, соответствующий уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления заявления гражданина или юридического лица направляет обращение в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка в целях обеспечения утверждения и выдачи заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает: получение доверенности и платежного поручения в соответствующем уполномоченном органе на государственную регистрацию права собственности Ростовской области на земельный участок; государственную регистрацию права собственности Ростовской области на земельный участок в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка.
Соответствующий уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка и других необходимых документов, предусмотренных действующим законодательством, принимает решение о предоставлении этого земельного участка на определенном праве лицу, указанному в абзаце первом настоящего пункта, и направляет ему копию этого решения с приложением кадастрового паспорта данного земельного участка.
В недельный срок после определения цены земельного участка соответствующий уполномоченный орган направляет подписанный проект договора купли-продажи или аренды земельного участка заявителю в трех экземплярах с уведомлением о необходимости возврата одного экземпляра соответствующего договора, содержащего подписи обеих сторон, в соответствующий уполномоченный орган после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок или государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Как видно из приведенных норм права, нормативно установлена четкая и последовательная процедура, опосредующая все действия и сроки их совершения, необходимые для достижения такого результата как выкуп земельного участка.
Кроме того, министерство правомерно отмечало, что распоряжение разграниченными в порядке статьи 3.1 вводного Закона N 137-ФЗ землями требовало предварительной государственной регистрации права соответствующего публичного собственника. Отсутствие таковой не может рассматриваться как недобросовестное поведение государственного собственника по смыслу статьи 3.1 вводного закона N 137-ФЗ, в силу чего публичный собственник должен быть признан объективно нуждающимся в разумном временном периоде для регистрации права собственности на испрашиваемый к выкупу земельный участок.
Соответственно, согласившись с отказом министерства в предоставлении в собственность всего земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11, выраженным в письме от 09.02.2012, общество должно было осознавать, что до истечения установленного законом срока льготного выкупа участка осталось менее 5 месяцев, в течение которых надлежит осуществить все вышеперечисленные действия.
Вместе с тем, в указанный период общество не инициирует обращение в компетентный орган с новой заявкой на приватизацию участка меньшей площади как не прошедшего кадастровый учет (в порядке статьи 36 ЗК РФ), что породило бы обязанность министерства по обращению в департамент за выдачей схемы размещения участка, но идет по пути, предусмотренному статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, обращаясь с заявлением о разделе участка.
При этом даже в ДИЗО г. Ростова-на-Дону (ссылаясь на введение в заблуждение министерством) общество обращается с соответствующим заявлением лишь 25.07.2012, то есть за пределами установленного для выкупа участка по льготной цене срока и по прошествии 5 месяцев, которые имелись у общества.
Общество не представило документальных подтверждений тому, что в период с 10.02.2012 по 01.07.2012 им были совершены надлежащим образом перечисленные выше действия по обращению к компетентному органу. Какая-либо переписка между обществом и министерством, обществом и департаментом за указанный период в материалы дела не представлена.
Тот факт, что регистрация права собственности на объект гражданской обороны за Ростовской областью была осуществлена только 12.09.2013 значимым для рассмотрения спора не является, поскольку для ссылки на длительность процедуры оформления права государственной собственности общество должно было доказать, что в пределах установленного для льготного выкупа земель срока оно обратилось к уполномоченному лицу с надлежащим заявлением и рассмотрение такого заявления в срок оказалось невозможным по причинам, зависящим от публичного собственника.
Однако как указано выше, общество самостоятельно избрав способ реализации права (путем раздела участка с последующим выкупом части, а не путем оспаривания отказа от 09.02.2012) не доказало принятия предусмотренных законом мер, соответствующих указанному способу, в срок до 01.07.2012, равно как и не доказало реальных препятствий со стороны министерства к такому своевременному принятию мер.
Нехватка времени обществу для надлежащего соблюдения всех процедурных этапов выкупа не может быть поставлена в рассматриваемом случае в вину министерству.
Законодателем был предоставлен практически пятилетний срок на выкуп земельных участков по льготной цене. В рассматриваемом споре недостаточность данного срока для общества не является следствием оспариваемых действий министерства, оспариваемые действия не могут быть признаны незаконными.
Обращение за выкупом земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости после 01.07.2012 само по себе является основанием к отказу в выкупе, в силу чего выраженный в письме министерства N 19.6.2/1116 от 16.04.2015 отказ не может быть признан незаконным и нарушающим права и законные интересы общества.
Вторым основанием к отказу в выкупе участка, изложенном в письме министерства N 19.6.2/1116 от 16.04.2015 явилось отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на строения лит. В, И, Е, Ж, З, выявленные сотрудниками министерства при обследовании испрашиваемого участка.
Суд первой инстанции признал подтвержденным как не оспоренный заинтересованным лицом довод общества о том, что данные строения не являются объектами недвижимости, подлежащими указанию в заявке на приватизацию.
В обоснование данного довода общество представило в том числе справку ООО "ФГУП ИНТЕХНЕДВИЖИМОСТЬ" от 27.02.2015 (л.д. 82 т. 1) о том, что сооружения лит. Ж, Е, И не имеют монолитного бетонного основания, не являются объектами недвижимого имущества и не подлежат государственной регистрации; сооружения лит. В, З находятся в аварийном состоянии и не пригодны к эксплуатации в качестве объекта недвижимости в связи с износом.
Между тем, апелляционный суд критически оценивает указанную справку как не подтвержденную документами, объективно свидетельствующими об исследовании соответствующих технических характеристик, а также как явно противоречащую имеющимся в материалах дела фотографиям, сделанным при обследовании спорного земельного участка.
Так, согласно приложенным к акту обследования, составленному с участием общества, фотографиям здания под литерами В, З, И представляют собой кирпичные строения, состояние которых не позволяет сделать вывод о такой степени разрушения, которая свидетельствовала бы об уничтожении (разрушении объекта недвижимости до полной утраты возможности использования). Визуально установить, что данные объекты не являются капитальными невозможно, использование кирпичной кладки несущих стен само по себе в достаточной мере свидетельствует о невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению и прочной связи с землей (л.д. 134-135 т. 1).
Таким образом, сотрудники министерства при обследовании участка до принятия решения по заявлению общества о выкупе участка, поданному 30.03.2015, не имели оснований для квалификации названных объектов в качестве движимых либо прекративших свое существование в силу разрушения, а обществом какие-либо документы, подтверждающие обратное представлены при обращении с заявкой не были.
Отсутствие сведений об объектах в ГКН и ЕГРП не является надлежащим критерием, позволяющим относить либо не относить такие объекты к недвижимым вещам по правилам статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Справка ООО "ФГУП ИНТЕХНЕДВИЖИМОСТЬ" от 27.02.2015 составлена после оспариваемого отказа и, как указано, выше, не подтверждена документами, позволяющими подтвердить достоверность выводов, опровергается фотоматериалом.
Таким образом, апелляционный суд не может констатировать неправомерность выводов министерства о наличии на участке объектов недвижимости, в отношении которых заявителем не предоставлены сведения о принадлежности.
На момент обращения общества с заявлением от 30.03.2015 действовала статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу приведенной нормы права проверка принадлежности заявителю всех объектов недвижимости, расположенных в границах участка, охватывается компетенцией органа принимающего решение о продаже участка.
Соответственно по данному основанию - ссылка на отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов в отношении всех расположенных на участке объектов недвижимости - оспариваемый отказ также не может быть признан незаконным. Министерство доказало обоснованность мнения о недвижимом характере строений лит. В, И, З, а общество не доказало обратного.
В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неверном определении предмета доказывания по делу и противоречат материалам дела, решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления общества.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления относятся на общество.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.2016 по делу N А53-11702/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявленных открытым акционерным обществом "Донской хлеб" требований отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2016 N 15АП-10884/2016 ПО ДЕЛУ N А53-11702/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. N 15АП-10884/2016
Дело N А53-11702/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи М.Н. Малыхиной,
судей О.Г. Ломидзе, А.А. Попова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.
при участии:
от истца: представитель Корчагина С.В. по доверенности от 16.03.2016,
от ответчика: представитель Гаричян О.К. по доверенности от 11.01.2016 N 19.2/1,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 31.05.2016 по делу N А53-11702/2015
по иску открытого акционерного общества "Донской хлеб"
к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность,
принятое судьей Прокопчук С.П.,
установил:
открытое акционерное общество "Донской хлеб" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровлений предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство, МИЗО):
- - о признании незаконным выраженного в письме от 16.04.2015 N 19.6.2/1116 решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 31 318 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:61, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41;
- - о понуждении министерства к подготовке проекта соответствующего договора купли-продажи с ценой в 2,5% от кадастровой стоимости и его направлению обществу в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
Заявленные требования мотивированы тем, что общество имело и своевременно реализовало исключительное право на выкуп спорного земельного участка как субъект права постоянного (бессрочного) пользования. Порядок обращения к заинтересованному лицу обществом соблюден, Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 не предусмотрено предоставления документов, на которые ссылается министерство, иные документы запрашиваются органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, в порядке межведомственного информационного взаимодействия, первичное обращение общества за переоформлением права на земельный участок состоялось 01.12.2011 (в ДИЗО города) и 20.01.2012 (в министерство), право не было переоформлено по причинам, которые не зависели от общества.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2015, заявление удовлетворено по мотивам неоднократного обращения заявителя к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и министерству с заявлениями о приватизации в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования вновь образованного земельного участка и отсутствия у общества по не зависящим от него причинам возможности такого переоформления на льготных условиях до установленной законодательством даты.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 29.01.2016 решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2015 по делу N А53-11702/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Кассационный суд отметил, что указание обществом в поданном в министерство заявлении от 20.01.2012 о предоставлении в собственность исходного земельного участка на отсутствие объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, наличие на исходном земельном участке не принадлежавшего обществу на праве собственности объекта гражданской обороны, необеспечение обществом осуществления до 01.07.2012 государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка и подачи до указанной даты в уполномоченный орган заявления о его приватизации, недоказанность переоформления обществом до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования исходным или вновь образованным земельным участком на право аренды препятствовали департаменту и министерству в принятии решения о предоставлении обществу в собственность по льготной цене (в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости) как исходного, так и вновь образованного земельного участка. Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции удовлетворил требования общества, признал незаконным отказ МИЗО в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:61, выраженный в письме N 19.6.2/1116 от 16.04.2015.
Суд обязал министерство в течение месяца с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу спорного земельного участка по цене исходя из 2,5 процентов от кадастровой стоимости указанного земельного участка; подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества.
Суд взыскал с министерства в пользу общества 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ в приватизации земельного участка не соответствует закону и нарушает права заявителя как собственника правомерного объекта недвижимости, находящегося на этом участке.
Принимая во внимание неоднократные обращения заявителя в адрес как департамента, так и министерства, суд пришел к выводу о том, что общество было лишено возможности своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до оформления прав на бомбоубежище со стороны его правообладателя.
При подаче в Минимущество заявления от 20.01.2012 о выкупе земельного участка с к. н. 61:44:0070306:11, общество обоснованно исходило из того, что бомбоубежище ни в физическом, ни в юридическом плане не существовало (имелся акт о списании и уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений).
Позиция общества подтверждена не оспоренным министерством заключением о результатах экспертизы от 20.04.2016 N 037/04/2016, выполненным ООО "Экспертное учреждение "Ростовский экспертно-правовой центр "Дон", из основных выводов которого усматривается, что техническое состояние бомбоубежища не соответствует предъявляемым требованиям и функциональному назначению.
Действия общества были направлены на устранение правовой неопределенности и свидетельствуют о добросовестности общества. Нескоординированные действия органов государственной власти, многочисленные отказы в разделе и приватизации участка как со стороны Минимущества, так и со стороны ДИЗО, а также длительное бездействие по оформлению прав на бомбоубежище, привели к ситуации, при которой общество, при отсутствии вины, не могло своевременно до 01.07.2012 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Суд пришел к выводу, что объекты литеры Ж, Е, И, В, З принадлежат заявителю как основные средства и являются сооружениями, не обладающими признаками недвижимого имущества.
Наличие на участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, вышеуказанных объектов, принадлежащих заявителю, не препятствует реализации права заявителя на переоформление такого права.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, министерство обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.
Апелляционная жалоба министерства мотивирована тем, что судом в нарушение п. 2.1 ст. 289 АПК РФ не учтены указания и не приняты во внимание обязательные выводы суда кассационной инстанции, не указано какие именно препятствия чинило Минимущество Ростовской области при обеспечении кадастрового учета вновь образованного земельного участка.
На исходном земельном участке, принадлежащем обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования был выявлен объект гражданской обороны (бомбоубежище). Право на указанный объект являлось ранее возникшим и не требовало государственной регистрации. Потребность в такой регистрации на объект гражданской обороны и на земельный участок соответственно возникла лишь в связи с обращением общества с заявлением о выкупе участка, поскольку в силу ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельным участком могло осуществляться министерством лишь после государственной регистрации права собственности.
Министерство не допускало многочисленных незаконных отказов в приватизации участка, осуществляя необходимые действия незамедлительно после предоставления обществом необходимых документов. Так, при обращении 23.12.2013 за согласованием работ по разделу земельного участка общество не предоставило схему раздела земельного участка. 22.04.2014 министерство получило указанную схему. Необходимый для принятия решения о разделе кадастровый паспорт предоставлен министерству только 29.12.2014, после чего 26.01.2015 министерством принято распоряжение о разделе земельного участка, а 29.01.2015 обеспечена регистрация в ЕГРП права собственности Ростовской области на спорный земельный участок.
Также министерство не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что при подаче в Минимущество заявления от 20.01.2012 что бомбоубежище ни в физическом, ни в юридическом плане не существовало. МИЗО отмечает, что на общество в силу закона возлагалась обязанность содержать объекты гражданской обороны, не включенные в состав приватизированного имущественного комплекса предприятия. Акт о списании с учета ГО защитного сооружения Хлебозавода N 6 не мог быть принят во внимание как оформленный ненадлежащим образом (отсутствует дата и не заполнена начальником штаба ГО Ростовской области Бахаревым Г.И. утвердительная надпись). Полагает расположенный на исходном участке объект гражданской обороны действующим, находящимся в государственной казне Ростовской области, учтенным в реестре государственного имущества Ростовской области и в журнале учета защитных сооружений гражданской обороны ДПЧС Ростовской области.
Помимо указанного министерство полагает недопустимой ссылку суда на справки кадастрового инженера, уведомлениям филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Ростовской области и уведомления Управления Росреестра по Ростовской области об отсутствии в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений в отношении строений лит. Ж, Е, И, В, З, поскольку указанные документы получены после подачи ОАО "Донской хлеб" заявления в суд и отсутствовали на момент рассмотрения заявления ОАО "Донской хлеб" от 26.03.2015 в Минимуществе Ростовской области.
В отзыве на апелляционную жалобу общество полагало решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просило решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, настаивало на правомерности заявленной в суде первой инстанции правовой позиции, полагая законным первоначальное обращение в пределах установленного срока за выкупом всего исходного участка, в связи с тем, что на момент обращения общества с заявлением от 20.01.2012 бомбоубежище не отвечало критериям объекта недвижимости, утратило свойства объекта гражданских прав, не могло эксплуатироваться по назначению, бомбоубежище прекратило свое физическое существование как объект недвижимости по причине разрушения, записи о правах на бомбоубежище отсутствовали с ЕГРП. Отмечает, что мероприятия по регистрации прав на бомбоубежище и внесение его в существующие реестры были осуществлены Минимуществом только после получения от Общества заявления от 20.01.2012 о выкупе земельного участка и заняли несколько лет. При этом вплоть до 20.01.2012 у заинтересованного лица отсутствовал какой-либо интерес в отношении бомбоубежища. Факт существования в настоящее время записей о бомбоубежище в государственных реестрах не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку на дату подачи Обществом заявления от 20.01.2012 указанные сведения в реестрах отсутствовали.
В судебном заседании представитель министерства поддержал вышеизложенную правовую позицию по делу, доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.
Представитель истца поддержал правовую позицию по делу, изложенную В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. и дополнительных пояснениях, просил решение оставить без изменения.
Судом обозревались представленные фотографии спорного бомбоубежища.
Дело слушалось с перерывом в течение дня в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, в настоящее время общество является лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования относительно испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:61.
Предметом оспаривания в рамках настоящего дела в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является выраженный в письме от 16.04.2015 N 19.6.2/1116 министерства отказ в предоставлении в собственность обществу земельного участка площадью 31 318 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:61, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41 по цене в 2,5% от кадастровой стоимости.
Отказ основан на двух обстоятельствах: при обследовании участка сотрудниками МИЗО выявлено наличие на нем 9 объектов недвижимости (лит. А, Б, В, Г, Ж, Е, И, В, З), в том время как заявителем указано только 4 (лит. А, Б, Г, Д), на остальные объекты правоустанавливающие документы не представлены; обществом пропущен срок (до 01.07.2012), позволяющий приобрести земельный участок по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости).
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.
Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действия (бездействие).
Судом первой инстанции были верно определены нормы материального права, применимые к спорным правоотношениям сторон.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в действовавшей до 01.07.2012 редакции (далее - Закон N 137-ФЗ), до 01.07.2012 осуществлялась продажа находившихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, коммерческим организациям, являвшимся собственниками расположенных на таких земельных участках приватизированных зданий, сооружений, а также юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене в пределах двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных не в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек. После 01.07.2012 названные лица могли приобрести земельные участки в собственность на льготных условиях в случае переоформления ими права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012 (пункт 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретение таких земельных участков в собственность, в силу пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, осуществлялось в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.07.2012 редакции (далее - Земельный кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что обладатели возникшего до вступления в силу Земельного кодекса права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки вправе приобрести их в собственность в порядке, установленном правилами статьи 36 Земельного кодекса, независимо от цели первичного предоставления.
Для приобретения прав на земельный участок требовалось обращение юридического лица в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, к которому прилагались кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него, а также сообщение заявителя с перечнем всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса, пункты 6, 8 приложения к приказу Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок"). В отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица либо обращения уполномоченного органа должен был утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и выдать ее заявителю, а последний - обеспечить за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении его государственного кадастрового учета. В этом случае решение о предоставлении земельного участка принималось только после предоставления заявителем кадастрового паспорта земельного участка (пункты 7, 8 статьи 36 Земельного кодекса).
Как видно, заявление от 16.04.2015 подано обществом за пределами установленного законом для выкупа по льготной цене срока (до 01.07.2012). С учетом того, что право постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012 общество на право аренды не переоформляло, названный срок (до 01.07.2012) являлся для общества пресекательным в отношении реализации права на выкуп по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости).
Однако, мотивируя незаконность отказа в принятии решения о выкупе спорного участка на обозначенных обществом условиях, последнее ссылалось на факт первоначального обращения к министерству еще в январе 2012 года и полагало, что ответственность за длительность процедуры должна быть возложена исключительно на министерство.
С учетом указанного судом первой инстанции была исследована вся последовательность взаимодействия общества и министерства по спорному вопросу.
Так, судом установлено, что первоначальное обращение общества в министерство с заявлением о выкупе участка состоялось 20.01.2012 (л.д. 21-22 т. 1).
Общество просило предоставить ему земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11 площадью 32 292 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41.
В обоснование права на выкуп общество указало, что является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования в отношении испрашиваемого участка на основании государственного акта на право собственности за землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N РО-44-00431. Общество указало на принадлежность ему четырех объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке и на отсутствие на участке объектов недвижимости, находящихся в собственности иных лиц.
Наличие у общества указанных в заявлении оснований для реализации права на выкуп участка подтверждено материалами дела.
Право постоянного (бессрочного) пользования общества возникло на основании государственного акта на право собственности за землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей N РО-44-00431. Данным актом ОАО "Донской хлеб" на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11 площадью 32 292 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 41 (ранее ул. Доватора, 144, (л.д. 103 т. 1), для эксплуатации хлебозавода (л.д. 12-18 т. 1).
Права на указанные обществом в заявлении объекты недвижимости также подтверждены документально и заинтересованным лицом не оспариваются.
Обращение подано в установленный законом срок.
Вместе с тем, 09.02.2012 в адрес общества министерством было направлено письмо N 19/2219 об отказе в удовлетворении заявления общества от 20.01.2012.
Отказ мотивирован двумя обстоятельствами:
- - несоответствием адреса земельного участка в кадастровом паспорте адресу объектов недвижимости по выпискам из ЕГРП;
- - наличием на земельном участке не включенного в план приватизации объекта гражданской обороны.
Обществу предложено обеспечить выполнение кадастровых работ по размежеванию исходного земельного участка в целях образования земельных участков под объектом гражданской обороны и иными объектами общества, после чего направить повторную заявку на приватизацию вновь образованного земельного участка, приложив к ней кадастровый паспорт, документы с устраненными замечаниями, план объекта учета, выданный органом технической инвентаризации.
Не оспаривая прав Ростовской области на часть земельного участка, занятую объектом гражданской обороны (объектом публичной собственности), общество обеспечил выполнение кадастровых работ, результатом которых явились размежевание исходного земельного участка и подготовка документов для его раздела на земельный участок под объектом гражданской обороны и вновь образованный земельный участок, занятый объектами недвижимости общества.
Путем межевых работ был образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:61 площадью 31 318 кв. м, занятый объектами недвижимости, находящимися в собственности заявителя. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11, занятый бомбоубежищем, сохранился в измененных границах площадью 974 кв. м.
В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Кодекса.
С заявлением о принятии правоустанавливающего акта о разделе исходного земельного участка общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону 25.07.2012 (л.д. 43-44 т. 1).
Письмом от 27.08.2012 N Из-36315/15 департамент возвратил обществу пакет документов, указав на невозможность исполнения муниципальной услуги до получения ответа на направленный в территориальное управление Росимущества запрос и на последующее информирование общества о результатах такого запроса.
Департаментом в том числе направлен запрос и в адрес МИЗО от 03.10.2012 (л.д. 41 т. 1), в ответ на который министерство уведомило департамент, что распоряжением земельным участком по ул. Малиновского, 41 находится в компетенции Министерства.
Вместе с тем, в принятии решения о разделе участка по обращению общества от 24.01.2013 министерством было отказано письмом от 21.02.2013 со ссылкой на необходимость до принятия решения произвести государственную регистрацию права на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070306:11 и объект гражданской обороны (бомбоубежище) и с указанием на то, что министерством организованы мероприятия по подготовке необходимых для регистрации документов (л.д. 37 т. 1).
Распоряжением от 16.08.2013 N 1774 в принятии решения о разделе участка обществу отказано также департаментом по обращению общества от 16.07.2013 в связи с отсутствием у Администрации г. Ростова-на-Дону полномочий по распоряжению участком.
Государственная регистрация права собственности Ростовской области на объект гражданской обороны осуществлена 12.09.2013 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2013 серии 61-АЗ N 766579).
19.12.2013 общество запросило у министерства согласование выполнения работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11.
Министерство указало обществу на необходимость представления схемы раздела участка с указанием площадей образуемых земельных участков (письмо от 22.01.2014 N 19.6.1/370) для получения испрашиваемого согласования.
Обществом также были запрошены согласования письмами от 22.04.2014 N 35, от 15.08.2014 N 75, от 29.12.2014 N 98 (л.д. 28-30 т. 1).
Распоряжением министерства от 26.01.2015 N 19-р/136 произведен раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11 на земельный участок под объектом гражданской обороны площадью 974 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:41 и вновь образованный земельный участок площадью 31 318 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070306:61 под объектами общества, кадастровый учет которого был осуществлен 22.12.2014 (кадастровый паспорт от 22.12.2014 N 61/001/14-1276599).
Наконец, 26.03.2015 обществом в министерство подано заявление о предоставлении в собственность спорного участка, используемого на праве постоянного (бессрочного) пользования, по цене 2.5% от кадастровой стоимости, с просьбой при рассмотрении данного заявления принять во внимание заявление ОАО "Донской хлеб" N б/н от 20.01.2012 (вх. N 361) и письма Минимущества от 21.02.2013 N 19/1708 и от 17.12.2013 N 19.5.1/3391, свидетельствующие о невозможности реализации права на выкуп указанного земельного участка в установленный срок вследствие позднего оформления права собственности на сооружение обороны (бомбоубежище) со стороны Минимущества Ростовской области, то есть не по вине ОАО "Донской хлеб" (л.д. 23-25 т. 1).
Как указано выше, отказ в выкупе участка согласно данному заявлению является предметом оспаривания в рамках настоящего дела.
Право на приобретение земельного участка по льготной цене впервые было установленное нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ путем внесения изменений в нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Срок выкупа по льготной цене был установлен до 01.01.2010. Впоследствии указанный срок дважды продлевался до 01.01.2012 и до 01.07.2012 соответственно (Федеральными законами N 342-ФЗ от 27.12.2009 и N 427-ФЗ от 12.12.2011).
Оценивая доводы общества, суд приходит к выводу об их внутренней противоречивости и нелогичности и не соглашается с оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств судом первой инстанции.
Так, если общество, обращаясь с заявлением о выкупе участка, полагало бомбоубежище объектом физически и юридически не существующим, ввиду разрушения до степени невозможности эксплуатации по назначению и списания, то обществу надлежало оспаривать отказ министерства в выкупе земельного участка от 09.02.2012.
Однако общество отказ министерства не оспорило и не выразило возражений против указанной ему необходимости предпринять меры к разделу участка, напротив, предприняв все возможные меры по обращению за разделом такового.
Поэтому, несмотря на исследованность данного вопроса судом первой инстанции и установленную совокупностью не оспоренных министерством доказательств невозможности эксплуатации бомбоубежища по назначению фактически с момента его создания и до настоящего времени, общество не может ссылаться на данное обстоятельство в обоснование установленного законом пропуска срока выкупа участка по льготной цене.
Отказ 2012 года предметом оспаривания не является, сроки на его обжалование прошли. Незаконность данного отказа в любом случае не является надлежащим и достаточным обоснованием позиции общества, реализовавшего иной вариант процедуры получения участка в собственность.
Если же общество в феврале 2012 года исходило из согласия с необходимостью раздела участка, то должно было действовать в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Так, общество создано путем приватизации предприятия, находившегося в государственной собственности Ростовской области.
Следовательно, вопрос о принадлежности ранее созданного объекта гражданской обороны и земельного участка, на котором он расположен, не мог являться спорным.
С 01.07.2006 г. согласно изменениям, внесенным в Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ в соответствии с Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ, сформированный земельный участок, на котором расположен хотя бы один объект недвижимости, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации, в силу закона относился к землям, право государственной собственности на которые разграничено, а право на такой земельный участок принадлежало соответствующему субъекту Федерации.
Соответственно, органом управомоченным на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 61:44:0070306:11, расположенным в г. Ростове-на-Дону, по ул. Малиновского, 41, согласно Постановлению Правительства Ростовской области от 15.12.2011 являлось министерство. (Кроме того, в силу указанного же постановления, министерство было управомочено распоряжаться землями, государственная собственность на которые не разграничена, если они расположены в пределах границ городского округа "город Ростов-на-Дону").
Соответственно согласно положениям, приведенной выше статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, МИЗО являлось органом, в который надлежит обращаться с заявлением о разделе участка.
Оснований для обращения с таким заявлением в ДИЗО не имелось ни в случае признания бомбоубежища существующим объектом права, ни в случае признания его физической утраты.
Приведенные нормы права свидетельствуют об отсутствии какой-либо неопределенности в вопросе принадлежности земельного участка и субъекта, управомоченного на распоряжение им.
Статья 2 вводного закона N 137 - Федерального закона, устанавливавшая порядок льготного выкупа земельных участков, представляла собой частный случай реализации прав собственников объектов недвижимости на выкуп участков, регламентируемый по общему правилу статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего установленный данной статьей порядок применим к спорным правоотношениям сторон.
По сути, у общества имелось два альтернативных пути обеспечения раздела участка: посредством применения положений статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (то есть посредством обращения с заявлением о разделе участка, а по завершении такового - повторно с заявлением о выкупе) либо посредством реализации порядка, закрепленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (то есть изначально испрашивая несформированную в качестве объекта кадастрового учета часть участка).
Так, статья 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации позволяла обществу как титульному землевладельцу обращаться в министерство с заявлением о принятии решения об образовании земельных участков из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11.
Указанной нормой права заявителю предписывалось для принятия решения об образовании земельных участков, предоставить компетентному органу следующие документы:
1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
По смыслу приведенных норм права на заявителя возлагается обязанность проведения кадастровых работ, по предварительному формированию участков и постановке их на кадастровый учет со статусом "временный".
Право землепользователя обратиться с заявлениями о кадастровом учете предусмотрено пунктом 1 статьи 20 Федерального закона 24.01.2013 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (приведенная статья содержит отсылку к федеральному закону, предоставляющему соответствующие полномочия заявителю, в данном случае такой нормой права является пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации также предусматривала возможность обращения за выкупом земельного участка, государственный кадастровый учет которого не осуществлен. В этом случае орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (п. 7, 8 ст. 36).
Предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядок взаимодействия с компетентным органом при обращении за выкупом земельного участка, занятого объектами недвижимости, был также конкретизирован в Постановлении Администрации РО от 20.06.2007 N 253 "Об установлении Порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и переоформления прав на них" в разделе 6.
Согласно пункту 6.3 названного Порядка в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, соответствующий уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления заявления гражданина или юридического лица направляет обращение в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка в целях обеспечения утверждения и выдачи заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает: получение доверенности и платежного поручения в соответствующем уполномоченном органе на государственную регистрацию права собственности Ростовской области на земельный участок; государственную регистрацию права собственности Ростовской области на земельный участок в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка.
Соответствующий уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка и других необходимых документов, предусмотренных действующим законодательством, принимает решение о предоставлении этого земельного участка на определенном праве лицу, указанному в абзаце первом настоящего пункта, и направляет ему копию этого решения с приложением кадастрового паспорта данного земельного участка.
В недельный срок после определения цены земельного участка соответствующий уполномоченный орган направляет подписанный проект договора купли-продажи или аренды земельного участка заявителю в трех экземплярах с уведомлением о необходимости возврата одного экземпляра соответствующего договора, содержащего подписи обеих сторон, в соответствующий уполномоченный орган после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок или государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Как видно из приведенных норм права, нормативно установлена четкая и последовательная процедура, опосредующая все действия и сроки их совершения, необходимые для достижения такого результата как выкуп земельного участка.
Кроме того, министерство правомерно отмечало, что распоряжение разграниченными в порядке статьи 3.1 вводного Закона N 137-ФЗ землями требовало предварительной государственной регистрации права соответствующего публичного собственника. Отсутствие таковой не может рассматриваться как недобросовестное поведение государственного собственника по смыслу статьи 3.1 вводного закона N 137-ФЗ, в силу чего публичный собственник должен быть признан объективно нуждающимся в разумном временном периоде для регистрации права собственности на испрашиваемый к выкупу земельный участок.
Соответственно, согласившись с отказом министерства в предоставлении в собственность всего земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070306:11, выраженным в письме от 09.02.2012, общество должно было осознавать, что до истечения установленного законом срока льготного выкупа участка осталось менее 5 месяцев, в течение которых надлежит осуществить все вышеперечисленные действия.
Вместе с тем, в указанный период общество не инициирует обращение в компетентный орган с новой заявкой на приватизацию участка меньшей площади как не прошедшего кадастровый учет (в порядке статьи 36 ЗК РФ), что породило бы обязанность министерства по обращению в департамент за выдачей схемы размещения участка, но идет по пути, предусмотренному статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, обращаясь с заявлением о разделе участка.
При этом даже в ДИЗО г. Ростова-на-Дону (ссылаясь на введение в заблуждение министерством) общество обращается с соответствующим заявлением лишь 25.07.2012, то есть за пределами установленного для выкупа участка по льготной цене срока и по прошествии 5 месяцев, которые имелись у общества.
Общество не представило документальных подтверждений тому, что в период с 10.02.2012 по 01.07.2012 им были совершены надлежащим образом перечисленные выше действия по обращению к компетентному органу. Какая-либо переписка между обществом и министерством, обществом и департаментом за указанный период в материалы дела не представлена.
Тот факт, что регистрация права собственности на объект гражданской обороны за Ростовской областью была осуществлена только 12.09.2013 значимым для рассмотрения спора не является, поскольку для ссылки на длительность процедуры оформления права государственной собственности общество должно было доказать, что в пределах установленного для льготного выкупа земель срока оно обратилось к уполномоченному лицу с надлежащим заявлением и рассмотрение такого заявления в срок оказалось невозможным по причинам, зависящим от публичного собственника.
Однако как указано выше, общество самостоятельно избрав способ реализации права (путем раздела участка с последующим выкупом части, а не путем оспаривания отказа от 09.02.2012) не доказало принятия предусмотренных законом мер, соответствующих указанному способу, в срок до 01.07.2012, равно как и не доказало реальных препятствий со стороны министерства к такому своевременному принятию мер.
Нехватка времени обществу для надлежащего соблюдения всех процедурных этапов выкупа не может быть поставлена в рассматриваемом случае в вину министерству.
Законодателем был предоставлен практически пятилетний срок на выкуп земельных участков по льготной цене. В рассматриваемом споре недостаточность данного срока для общества не является следствием оспариваемых действий министерства, оспариваемые действия не могут быть признаны незаконными.
Обращение за выкупом земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости после 01.07.2012 само по себе является основанием к отказу в выкупе, в силу чего выраженный в письме министерства N 19.6.2/1116 от 16.04.2015 отказ не может быть признан незаконным и нарушающим права и законные интересы общества.
Вторым основанием к отказу в выкупе участка, изложенном в письме министерства N 19.6.2/1116 от 16.04.2015 явилось отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на строения лит. В, И, Е, Ж, З, выявленные сотрудниками министерства при обследовании испрашиваемого участка.
Суд первой инстанции признал подтвержденным как не оспоренный заинтересованным лицом довод общества о том, что данные строения не являются объектами недвижимости, подлежащими указанию в заявке на приватизацию.
В обоснование данного довода общество представило в том числе справку ООО "ФГУП ИНТЕХНЕДВИЖИМОСТЬ" от 27.02.2015 (л.д. 82 т. 1) о том, что сооружения лит. Ж, Е, И не имеют монолитного бетонного основания, не являются объектами недвижимого имущества и не подлежат государственной регистрации; сооружения лит. В, З находятся в аварийном состоянии и не пригодны к эксплуатации в качестве объекта недвижимости в связи с износом.
Между тем, апелляционный суд критически оценивает указанную справку как не подтвержденную документами, объективно свидетельствующими об исследовании соответствующих технических характеристик, а также как явно противоречащую имеющимся в материалах дела фотографиям, сделанным при обследовании спорного земельного участка.
Так, согласно приложенным к акту обследования, составленному с участием общества, фотографиям здания под литерами В, З, И представляют собой кирпичные строения, состояние которых не позволяет сделать вывод о такой степени разрушения, которая свидетельствовала бы об уничтожении (разрушении объекта недвижимости до полной утраты возможности использования). Визуально установить, что данные объекты не являются капитальными невозможно, использование кирпичной кладки несущих стен само по себе в достаточной мере свидетельствует о невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению и прочной связи с землей (л.д. 134-135 т. 1).
Таким образом, сотрудники министерства при обследовании участка до принятия решения по заявлению общества о выкупе участка, поданному 30.03.2015, не имели оснований для квалификации названных объектов в качестве движимых либо прекративших свое существование в силу разрушения, а обществом какие-либо документы, подтверждающие обратное представлены при обращении с заявкой не были.
Отсутствие сведений об объектах в ГКН и ЕГРП не является надлежащим критерием, позволяющим относить либо не относить такие объекты к недвижимым вещам по правилам статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Справка ООО "ФГУП ИНТЕХНЕДВИЖИМОСТЬ" от 27.02.2015 составлена после оспариваемого отказа и, как указано, выше, не подтверждена документами, позволяющими подтвердить достоверность выводов, опровергается фотоматериалом.
Таким образом, апелляционный суд не может констатировать неправомерность выводов министерства о наличии на участке объектов недвижимости, в отношении которых заявителем не предоставлены сведения о принадлежности.
На момент обращения общества с заявлением от 30.03.2015 действовала статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу приведенной нормы права проверка принадлежности заявителю всех объектов недвижимости, расположенных в границах участка, охватывается компетенцией органа принимающего решение о продаже участка.
Соответственно по данному основанию - ссылка на отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов в отношении всех расположенных на участке объектов недвижимости - оспариваемый отказ также не может быть признан незаконным. Министерство доказало обоснованность мнения о недвижимом характере строений лит. В, И, З, а общество не доказало обратного.
В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неверном определении предмета доказывания по делу и противоречат материалам дела, решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления общества.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления относятся на общество.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.2016 по делу N А53-11702/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявленных открытым акционерным обществом "Донской хлеб" требований отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)