Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.07.2017 по делу N А07-10977/2017 (судья Насыров М.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" - Касимов А.О. (доверенность от 31.12.2016 N 24), Шахтарин В.Г. (доверенность от 31.12.2016 N 22).
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (далее - ООО "Альфа-Сервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованиями к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик-1), Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик-2) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:145, из земель: земли населенных пунктов, находящимся по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова у пересечения с ул. Сельской Богородской, установлено в 50 м на запад, относительно ориентира: нежилой дом N 5 по ул. Петергофской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общей площадью 8407 кв. м, на новый срок без проведения торгов для завершения строительства автоцентра, выраженного в письме от 19.01.2017 N 42253; об обязании в срок, не превышающий тридцать дней со дня вступления в законную силу судебного акта по делу, подготовить и направить в адрес общества договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:145, из земель: земли населенных пунктов, находящихся по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова у пересечения с ул. Сельской Богородской, установлено в 50 м на запад, относительно ориентира: нежилой дом N 5 по ул. Петергофской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общей площадью 8407 кв. м на новый срок до 01.01.2019 для завершения строительства автоцентра (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом, л.д. 117).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.07.2017 (резолютивная часть объявлена 28.06.2017) требования общества удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик-2 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управления (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что обществом не представлены доказательства законности возведения объекта незавершенного строительства, в том числе, разрешительная документация на его возведение. Также отсутствуют и доказательства того, что для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, необходим весь испрашиваемый земельный участок. По мнению подателя жалобы, испрашиваемая площадь земельного участка является чрезмерной для объекта, принадлежащего обществу на праве собственности. Управление настаивает, что правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков не явились. С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.
В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указали на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Также представители общества заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: письма ООО "Альфа-Сервис" от 01.09.2014 N 437, ответа Администрации от 12.09.2017, копии градостроительного плана N RU03308000-14-371.
Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела представленные в обоснование возражений на апелляционную жалобу дополнительные доказательства.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.01.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Альфа-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020416:145, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова у пересечения с ул. Сельской Богородской, установлено в 50 м на запад, относительно ориентира: нежилой дом N 5 по ул. Петергофской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства автоцентра в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 8407 кв. м (пункт 1.1 договора) (л. д. 15-18).
Участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению (пункт 2.1 договора).
Срок аренды устанавливается с 10.11.2008 до 10.11.2011. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 10.11.2008 (пункт 3.1 договора).
Арендатор при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора (пункт 3.5 договора).
Арендатор обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, в течение 10-ти дней с момента подписания сторонами договора (пункт 5.2.1 договора), предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемый земельный участок (пункт 5.2.5 договора).
Земельный участок площадью 8407 кв. м, расположенный: примерно в 50 м по направлению на запад от ориентира дом N 5, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Сельская Богородская, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2008, с кадастровым номером 02:55:020416:145, с разрешенным использованием: для проектирования и строительства автосервиса, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 15.11.2008 N 2255/08-280110 (л. д. 19-21).
По акту приема-передачи от 16.01.2009 указанный земельный участок был передан обществу (л. д. 24).
Поскольку предоставленный земельный участок оказался обремененным правами третьих лиц, истцом в период действия договора аренды подан иск в Арбитражный суд Республики Башкортостан к автогаражному кооперативу "Моряк" об обязании освободить земельный участок путем сноса расположенных на нем гаражей и не чинить препятствий ООО "Альфа-Сервис" в пользовании арендованным земельным участком, который был удовлетворен решением суда от 23.12.2010 по делу N А07-17376/2010 (л. д. 29, 30).
Истец также указывает в исковом заявлении, что в ходе инженерно-изыскательских работ на арендованном земельном участке был обнаружен принадлежащий открытому акционерному обществу "УМПО" коллектор ливневой канализации диаметром 800 мм, который было необходимо вынести из пятна застройки и согласовать дополнительно точку подключения и проект с МУП "СУРСИС" и ОАО "УМПО".
Ввиду указанных обстоятельств постановлением главы Администрации от 14.11.2011 N 6635 договор аренды земельного от 16.01.2009 N 5-09 продлен до 10.11.2014 (л. д. 38).
Дополнительным соглашением о внесении изменений от 23.11.2011 N 1 стороны продлили срок действия договора с 10.11.2011 до 10.11.2014 (л. д. 39).
В период действия договора аренды истцом на спорном земельном участке была построена будка охраны, право собственности на которую зарегистрировано за ООО "Альфа-Сервис", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2016 сделана запись N 02-04/101-04/372/002/2016-8511/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2016 N 02-04/101-04/372/002/2016-8511/1 (л. д. 42).
На данном земельном участке истцом также возведен объект незавершенного строительства (фундамент автоцентра строительство 1 очереди), готовность 10%, который поставлен истцом на кадастровый учет за номером 02:55:020416:1477, о чем в государственном кадастре недвижимости 14.07.2016 сделана запись регистрации, что подтверждается кадастровым паспортом (л. д. 41).
В связи с получением 14.11.2016 технических условий на отвод поверхностных вод и благоустройство территории, выданных Управлением коммунального хозяйства и благоустройства Администрации (письмо N 86-04-6202, л.д. 49), истец 27.12.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:145 сроком на 5 лет для окончания строительства автоцентра (л. д. 50, 51).
Письмом от 19.01.2017 N 42253 Администрация отказал обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка со ссылкой на не завершение строительства объекта недвижимости, для возведения и эксплуатации которого земельный участок был предоставлен в аренду, в установленные сроки.
Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в арбитражный суд первой инстанции с названными выше требованиями.
Удовлетворяя заявленные требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд рассмотрел спор в порядке искового производства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 названного Кодекса).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 названного Кодекса.
В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 названного Кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с положениями пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 указанной статьи).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 названного Кодекса).
Из представленных в материалы дела документов не следует, что на спорном земельном участке в период действия ранее заключенного договора аренды истцом была построена будка охраны, право собственности на которую зарегистрировано за ООО "Альфа-Сервис".
Также на земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства - фундамент автоцентра строительство 1 очереди, готовность 10%, который поставлен истцом на кадастровый учет.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с истцом до 01.03.2015, на земельном участке обществом возведен объект незавершенного строительства, готовность 10%, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для приобретения обществом как застройщиком земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона.
Податель жалобы указывает, что обществом не представлены доказательства законности возведения объекта незавершенного строительства, в том числе, разрешительная документация на его возведение.
Между тем, из материалов дела следует, что обществу Администрацией в лице Управления коммунального хозяйства и благоустройства письмом от 20.10.2014 N 6-13-7 согласован проект организации строительства N 43/2014 - ПОС и стройгенплан по строительству (л. д. 40), письмом от 14.11.2016 N 86-04-6202 согласованы технические условия на отвод поверхностных вод и благоустройство территории (л. д. 49).
До начала строительства истцом получен градостроительный план земельного участка.
В период действия договора аренды земельного участка истец письмом от 10.09.2014 N 437 обращался в Администрацию за выдачей разрешения на строительство.
Однако, Администрация письмом от 12.09.2014 N 01-02-30956/11 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство, при этом сославшись лишь на статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и необходимость действующих правоустанавливающих документов на земельный участок.
В то же время арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что на указанный момент договор аренды земельного участка еще не окончил действие.
Таким образом, указанный отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство нельзя признать правомерным.
Также из приведенного ранее следует, что земельный участок был предоставлен Администрацией ООО "Альфа-Сервис" не свободным от строений иных лиц (гаражи гаражного кооператива "Моряк", коллектор ливневой канализации), то есть, в том числе, со скрытыми недостатками, что потребовало от истца значительных временных и денежных затрат для приведения земельного участка в пригодное для строительства состояние.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствуют основания считать истца недобросовестным застройщиком.
Также Управление в апелляционной жалобе ссылается на то, что истец не представил доказательства того, что для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, необходим весь испрашиваемый земельный участок. По мнению подателя жалобы, испрашиваемая площадь земельного участка является чрезмерной для объекта, принадлежащего обществу на праве собственности.
Между тем, ООО "Альфа-Сервис" испрашивает земельный участок не в порядке приобретения прав на землю под возведенными объектами недвижимости, а для цели окончания начатого строительством объекта.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.07.2017 по делу N А07-10977/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 18АП-10031/2017 ПО ДЕЛУ N А07-10977/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 18АП-10031/2017
Дело N А07-10977/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.07.2017 по делу N А07-10977/2017 (судья Насыров М.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" - Касимов А.О. (доверенность от 31.12.2016 N 24), Шахтарин В.Г. (доверенность от 31.12.2016 N 22).
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (далее - ООО "Альфа-Сервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованиями к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик-1), Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик-2) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:145, из земель: земли населенных пунктов, находящимся по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова у пересечения с ул. Сельской Богородской, установлено в 50 м на запад, относительно ориентира: нежилой дом N 5 по ул. Петергофской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общей площадью 8407 кв. м, на новый срок без проведения торгов для завершения строительства автоцентра, выраженного в письме от 19.01.2017 N 42253; об обязании в срок, не превышающий тридцать дней со дня вступления в законную силу судебного акта по делу, подготовить и направить в адрес общества договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:145, из земель: земли населенных пунктов, находящихся по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова у пересечения с ул. Сельской Богородской, установлено в 50 м на запад, относительно ориентира: нежилой дом N 5 по ул. Петергофской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общей площадью 8407 кв. м на новый срок до 01.01.2019 для завершения строительства автоцентра (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом, л.д. 117).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.07.2017 (резолютивная часть объявлена 28.06.2017) требования общества удовлетворены.
С вынесенным решением не согласился ответчик-2 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управления (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что обществом не представлены доказательства законности возведения объекта незавершенного строительства, в том числе, разрешительная документация на его возведение. Также отсутствуют и доказательства того, что для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, необходим весь испрашиваемый земельный участок. По мнению подателя жалобы, испрашиваемая площадь земельного участка является чрезмерной для объекта, принадлежащего обществу на праве собственности. Управление настаивает, что правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеется.
От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков не явились. С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.
В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указали на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Также представители общества заявили ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: письма ООО "Альфа-Сервис" от 01.09.2014 N 437, ответа Администрации от 12.09.2017, копии градостроительного плана N RU03308000-14-371.
Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании абзаца 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела представленные в обоснование возражений на апелляционную жалобу дополнительные доказательства.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.01.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Альфа-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5-09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020416:145, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова у пересечения с ул. Сельской Богородской, установлено в 50 м на запад, относительно ориентира: нежилой дом N 5 по ул. Петергофской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для проектирования и строительства автоцентра в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 8407 кв. м (пункт 1.1 договора) (л. д. 15-18).
Участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению (пункт 2.1 договора).
Срок аренды устанавливается с 10.11.2008 до 10.11.2011. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 10.11.2008 (пункт 3.1 договора).
Арендатор при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора).
По истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора (пункт 3.5 договора).
Арендатор обязан передать арендатору участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, в течение 10-ти дней с момента подписания сторонами договора (пункт 5.2.1 договора), предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемый земельный участок (пункт 5.2.5 договора).
Земельный участок площадью 8407 кв. м, расположенный: примерно в 50 м по направлению на запад от ориентира дом N 5, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Сельская Богородская, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2008, с кадастровым номером 02:55:020416:145, с разрешенным использованием: для проектирования и строительства автосервиса, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 15.11.2008 N 2255/08-280110 (л. д. 19-21).
По акту приема-передачи от 16.01.2009 указанный земельный участок был передан обществу (л. д. 24).
Поскольку предоставленный земельный участок оказался обремененным правами третьих лиц, истцом в период действия договора аренды подан иск в Арбитражный суд Республики Башкортостан к автогаражному кооперативу "Моряк" об обязании освободить земельный участок путем сноса расположенных на нем гаражей и не чинить препятствий ООО "Альфа-Сервис" в пользовании арендованным земельным участком, который был удовлетворен решением суда от 23.12.2010 по делу N А07-17376/2010 (л. д. 29, 30).
Истец также указывает в исковом заявлении, что в ходе инженерно-изыскательских работ на арендованном земельном участке был обнаружен принадлежащий открытому акционерному обществу "УМПО" коллектор ливневой канализации диаметром 800 мм, который было необходимо вынести из пятна застройки и согласовать дополнительно точку подключения и проект с МУП "СУРСИС" и ОАО "УМПО".
Ввиду указанных обстоятельств постановлением главы Администрации от 14.11.2011 N 6635 договор аренды земельного от 16.01.2009 N 5-09 продлен до 10.11.2014 (л. д. 38).
Дополнительным соглашением о внесении изменений от 23.11.2011 N 1 стороны продлили срок действия договора с 10.11.2011 до 10.11.2014 (л. д. 39).
В период действия договора аренды истцом на спорном земельном участке была построена будка охраны, право собственности на которую зарегистрировано за ООО "Альфа-Сервис", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2016 сделана запись N 02-04/101-04/372/002/2016-8511/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2016 N 02-04/101-04/372/002/2016-8511/1 (л. д. 42).
На данном земельном участке истцом также возведен объект незавершенного строительства (фундамент автоцентра строительство 1 очереди), готовность 10%, который поставлен истцом на кадастровый учет за номером 02:55:020416:1477, о чем в государственном кадастре недвижимости 14.07.2016 сделана запись регистрации, что подтверждается кадастровым паспортом (л. д. 41).
В связи с получением 14.11.2016 технических условий на отвод поверхностных вод и благоустройство территории, выданных Управлением коммунального хозяйства и благоустройства Администрации (письмо N 86-04-6202, л.д. 49), истец 27.12.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:145 сроком на 5 лет для окончания строительства автоцентра (л. д. 50, 51).
Письмом от 19.01.2017 N 42253 Администрация отказал обществу в предоставлении испрашиваемого земельного участка со ссылкой на не завершение строительства объекта недвижимости, для возведения и эксплуатации которого земельный участок был предоставлен в аренду, в установленные сроки.
Не согласившись с указанным отказом, общество обратилось в арбитражный суд первой инстанции с названными выше требованиями.
Удовлетворяя заявленные требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд рассмотрел спор в порядке искового производства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 названного Кодекса).
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Исключение из этого общего правила составляют положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 названного Кодекса.
В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 названного Кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с положениями пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим пунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункта 1 указанной статьи).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 названного Кодекса).
Из представленных в материалы дела документов не следует, что на спорном земельном участке в период действия ранее заключенного договора аренды истцом была построена будка охраны, право собственности на которую зарегистрировано за ООО "Альфа-Сервис".
Также на земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства - фундамент автоцентра строительство 1 очереди, готовность 10%, который поставлен истцом на кадастровый учет.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка под строительство был заключен с истцом до 01.03.2015, на земельном участке обществом возведен объект незавершенного строительства, готовность 10%, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для приобретения обществом как застройщиком земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в соответствии с приведенными выше положениями закона.
Податель жалобы указывает, что обществом не представлены доказательства законности возведения объекта незавершенного строительства, в том числе, разрешительная документация на его возведение.
Между тем, из материалов дела следует, что обществу Администрацией в лице Управления коммунального хозяйства и благоустройства письмом от 20.10.2014 N 6-13-7 согласован проект организации строительства N 43/2014 - ПОС и стройгенплан по строительству (л. д. 40), письмом от 14.11.2016 N 86-04-6202 согласованы технические условия на отвод поверхностных вод и благоустройство территории (л. д. 49).
До начала строительства истцом получен градостроительный план земельного участка.
В период действия договора аренды земельного участка истец письмом от 10.09.2014 N 437 обращался в Администрацию за выдачей разрешения на строительство.
Однако, Администрация письмом от 12.09.2014 N 01-02-30956/11 отказал обществу в выдаче разрешения на строительство, при этом сославшись лишь на статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и необходимость действующих правоустанавливающих документов на земельный участок.
В то же время арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что на указанный момент договор аренды земельного участка еще не окончил действие.
Таким образом, указанный отказ Администрации в выдаче разрешения на строительство нельзя признать правомерным.
Также из приведенного ранее следует, что земельный участок был предоставлен Администрацией ООО "Альфа-Сервис" не свободным от строений иных лиц (гаражи гаражного кооператива "Моряк", коллектор ливневой канализации), то есть, в том числе, со скрытыми недостатками, что потребовало от истца значительных временных и денежных затрат для приведения земельного участка в пригодное для строительства состояние.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что отсутствуют основания считать истца недобросовестным застройщиком.
Также Управление в апелляционной жалобе ссылается на то, что истец не представил доказательства того, что для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, необходим весь испрашиваемый земельный участок. По мнению подателя жалобы, испрашиваемая площадь земельного участка является чрезмерной для объекта, принадлежащего обществу на праве собственности.
Между тем, ООО "Альфа-Сервис" испрашивает земельный участок не в порядке приобретения прав на землю под возведенными объектами недвижимости, а для цели окончания начатого строительством объекта.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.07.2017 по делу N А07-10977/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)