Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича: Зарва А.В., представителя по доверенности от 29.10.2015;
- от Комитета по управлению Муниципальным имуществом города Благовещенска: Чернухиной М.Ю., представителя по доверенности от 30.12.2016 N 11615;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 14 марта 2017 г.
по делу N А04-9447/2016
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Анышем Д.С.,
по иску индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича (ОГРНИП 315280100007113, ИНН 280102480088)
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685)
об урегулировании разногласий по договору,
Индивидуальный предприниматель Козловцев Дмитрий Викторович обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска к заключению договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящийся в западном промышленно-селитебном районе, установив его рыночную стоимость в размере 4 567 000 руб., согласно отчета N 078-16 от 23.05.2016, выполненного ООО "АмурОценка".
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия между ИП Козловцевым Д.В. и КУМИ г. Благовещенска по проекту договора купли-продажи земельного участка N 555 от 01.08.2016, путем принятия в пункт 2.1. проекта договора сведений о стоимости земельного участка согласно дополнительного заключения эксперта от 17.02.2017, выполненного ООО "Амурский оценщик", в размере 4 542 400 руб.
Ответчик иск не признал, ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что истец с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 исходя из рыночной стоимости в размере 4 542 400 руб. в КУМИ г. Благовещенска не обращался.
Решением суда от 14 марта 2017 г. требования предпринимателя удовлетворены.
В апелляционной жалобе Комитет просит принятый судебный акт отменить, исковое заявление предпринимателя оставить без рассмотрения в виду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Указывает на несогласие с заключением эксперта N ЗУ-58/16 от 22.12.2016 и дополнительным заключением от 17.02.2017. Приводит доводы о том, что дополнительное экспертное заключение ООО "Амурский оценщик" является недопустимым доказательством по делу и не может быть принято для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, поскольку содержит несоответствия и неточности, в частности, экспертом-оценщиком ошибочно указано, что по данным элементам сравнения оцениваемый участок и участки-аналоги имеют равные характеристики и не требуется проведение корректировки.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Козловцев Д.В. просит обжалуемое решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.
В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Амурской области представитель Комитета настаивал на приведенных в апелляционной жалобе доводах, представитель предпринимателя просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.05.2010 N 2801/201/10-1501, Муниципальное образование город Благовещенск является собственником земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 (предыдущий номер 28:01:030005:41) площадью 9636+/-34 кв. м, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж/д. тупик (ЗПУ-3 г. Благовещенск), из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для открытой автостоянки (далее - спорный участок).
На основании постановления администрации города Благовещенска N 2993 от 14.07.2010 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Агашкиным Антоном Анатольевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 329 от 29.07.2010, в соответствии с которым арендатору из муниципальной собственности в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Благовещенск, в западном промышленно-селитебном районе, кадастровый номер 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м, назначение: для открытой автостоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 21.05.2010 N 2801/201/10-1501, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Срок аренды земельного участка по договору N 329 от 29.07.2010 установлен пунктом 1.4. на период с 14.07.2010 по 14.07.2013 (3 года), в связи с чем, сделка аренды зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 09.08.2010, номер регистрации 28-28-01/041/2010-925.
13.10.2011 между Агашкиным Антоном Анатольевичем (цедент) и Козловцевым Дмитрием Викторовичем (цессионарий) заключено соглашение об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого цедент уступил цессионарию права и обязанности по договору аренды земельного участка N 329 от 29.07.2010 на земельный участок общей площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для открытой автостоянки, расположенный в западном промышленно-селитебном районе, в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж/д. тупик (ЗПУ-3 г. Благовещенск).
Соглашение об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.10.2011 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 21.10.2011 (номер регистрации 28-28-01/065/2011-953).
21.08.2012 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Козловцевым Дмитрием Викторовичем (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 329 от 29.07.2010, в соответствии с пунктом 1.1. которого срок аренды участка составил с 14.07.2010 по 14.07.2016.
Указанное соглашение от 21.08.2012 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 29.08.2012 (номер регистрации 28-28-01/059/2012-898).
28.12.2012 Козловцев Д.В. обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением (вх. 14427з) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, с разрешенным использованием: под открытую автостоянку, в собственность за плату.
Письмом от 18.01.2013 N 11-16/724 администрация города Благовещенска отказала истцу в предоставлении испрашиваемого участка в собственность за плату со ссылкой на пункт 2.3 статьи 2 Положения, утвержденного Решением Благовещенской городской Думы от 21.07.2011 N 28/86, в соответствии с которым предоставление земельного участка с таким использованием возможно только на условиях аренды.
01.03.2013 ИП Козловцев Д.В. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным отказа администрации города Благовещенска, выраженного в письме от 18.01.2013 N 11-16/724.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2013 по делу N А04-1309/2013, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2013, заявленные ИП Козловцевым Д.В. требования удовлетворены.
Суд признал недействительным отказ администрации города Благовещенска в предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 9636 кв. м с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящийся в западном промышленно - селитебном районе, для открытой автостоянки, на праве аренды по заявлению от 28.12.2012 (вх. 14427з), выраженный в письме от 18.01.2013 N 11-16/724.
В качестве способа восстановления нарушенных прав предпринимателя суд обязал администрацию г. Благовещенска в установленный законом срок повторно рассмотреть заявление от 28.12.2012 (вх. 14427з) о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 9636 кв. м с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящийся в западном промышленно - селитебном районе, для открытой автостоянки, с соблюдением условий, предусмотренных Земельным Кодексом Российской Федерации.
Определением от 14.03.2014 N ВАС-2253/14 в передаче дела N А04-1309/2013 Арбитражного суда Амурской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2013, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2013 отказано.
25.02.2014 ИП Козловцев Д.В. обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением от 24.02.2014 (вх. N 1641з), в котором просил вернуться к рассмотрению ранее поданного предпринимателем заявления от 28.12.2012 вх. 14427з.
В письме от 19.03.2014 N 1163/16 администрация сообщила ИП Козловцеву Д.В. о принятии решения о предоставлении вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, в связи с чем, указала на необходимость обратиться в КУМИ г. Благовещенска для проведения работ по определению рыночной стоимости земли.
Письмом от 26.03.2014 N 3303 КУМИ г. Благовещенска уведомил Козловцева Д.В. о том, что администрацией г. Благовещенска ведется работа по его заявлениям о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату. В адрес индивидуального предпринимателя направлен для ознакомления и подписания от лица инвестора проект трехстороннего договора на проведение работ по определению рыночной цены земельного участка с организацией - оценщиком ООО "АмурОценка".
Постановлением администрации города Благовещенска N 4059 от 29.09.2014 Козловцеву Д.В. в собственность за плату предоставлен земельный участок площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящегося в западном промышленно-селитебном районе, для открытой автостоянки.
В пункте 4 постановления администрации города Благовещенска N 4059 от 29.09.2014 КУМИ г. Благовещенска предписано на основании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить проект договора Козловцеву Д.В. с предложением о его заключении.
02.10.2014 Козловцев Д.В. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
10.10.2014 комиссией было принято решение N 73 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 8 942 200 руб.
Постановлением администрация г. Благовещенска N 1934 от 18.05.2015 постановление N 4059 от 29.09.2014 "О предоставлении в собственность Козловцеву Д.В. земельного участка для открытой автостоянки в западном промышленно-селитебном районе" признано утратившим силу (без указания оснований).
24.07.2015 ИП Козловцев Д.В. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Благовещенска N 1934 от 18.05.2015.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.09.2015 по делу N А04-6295/2015, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016, постановление администрации г. Благовещенска от 18.05.2015 N 1934 "О признании утратившим силу постановления администрации города Благовещенска от 29.09.2014 N 4059" признано недействительным, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.
При рассмотрении дела N А04-6295/2015 арбитражные суды трех инстанций пришли к выводу о том, что принятие администрацией города Благовещенска решения о продаже земельного участка площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, свидетельствует о соблюдении необходимого условия для реализации преимущественного права ИП Козловцева Д.В., результатом которого явилось принятие постановления N 4059 от 29.09.2014 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.
Администрация являлась в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" уполномоченным органом на распоряжение спорным участком, однако, в силу Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" не вправе была произвольно в порядке самоконтроля отменять принятый ею ненормативный акт без указания правового основания к отмене.
Обстоятельств несоответствия постановления администрации города Благовещенска от 29.09.2014 N 4059 закону судами установлено не было.
Суды указали, что наличие на дату рассмотрения заявления ИП Козловцева Д.В. от 28.12.2012 действующего договора аренды спорного земельного участка не является основанием для отказа в реализации арендатором своего права на приобретение земельного участка в собственность за плату в установленном законом порядке.
На основании договора на оказание услуг по оценке N 078/16 от 25.04.2016, заключенного ООО "АмурОценка" (исполнитель), КУМИ г. Благовещенска (заказчик) и Козловцевым Д.В. (инвестор), специалистами ООО "АмурОценка" произведена оценка земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по результатам которой составлен отчет N 078-16 от 23.05.2016, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Письмом от 10.06.2016 N 6508 КУМИ г. Благовещенска со ссылкой на отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1 сообщил ООО "АмурОценка" и Козловцеву Д.В. об отсутствии в отчете N 078-16 от 23.05.2016 обоснования снижения рыночной цены земельного участка кадастровым номером 28:01:030005:43 в два раза и намерении провести альтернативную оценку рыночной стоимости указанного участка.
По заявке КУМИ г. Благовещенска ООО "Агентство "Эксперт" произвело оценку рыночной стоимости земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по результатам которой составило отчет N 317/16 от 29.06.2016, в котором указало, что рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Письмом от 03.08.2016 N 7951 КУМИ г. Благовещенска направило ИП Козловцеву Д.В. проект договора купли-продажи земельного участка N 555 от 01.08.2016, по условиям которого стоимость спорного земельного участка определена на основании отчета ООО "Агентство "Эксперт" N 317/16 от 29.06.2016 и составила 15 196 000 руб. (пункт 2.1. проекта договора).
09.08.2016 указанное письмо с приложением проекта договора вручено представителю ИП Козловцева Д.В.
23.08.2016 предприниматель направил КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору купли-продажи N 555, в котором предложил определить стоимость земельного участка на основании отчета ООО "АмурОценка" N 078-16 от 23.05.2016 в размере 4 567 000 руб.
В письме от 05.09.2016 N 8881 КУМИ г. Благовещенска сообщило истцу об отклонении протокола разногласий от 23.08.2016 и отказе в изменении (уменьшении) выкупной стоимости земельного участка.
В связи с не урегулированием сторонами в досудебном порядке разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное истцом требование относительно принятия его редакции пункта 2.1. договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Из пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В данном случае у сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия по стоимости земельного участка, которые переданы на рассмотрение суда.
В силу части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Результатом реализации истцом как арендатором спорного земельного участка преимущественного права на покупку участка является принятие администрацией города Благовещенска постановления N 4059 от 29.09.2014 (что установлено судебными актами по делу N А04-6295/2015), подлежат применению нормы законодательства, действующие на указанную дату.
Частью 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации был определен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в соответствии с которым органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- - принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- - уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- - обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Во исполнение указанного порядка решением Благовещенской городской Думы от 21.07.2011 N 28/86 утверждено Положение о предоставлении земельных участков, находящихся на территории муниципального образования города Благовещенска, для целей, не связанных со строительством (далее - Положение от 21.07.2011 N 28/86), устанавливающее процедуры и критерии предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявлений и принятия решений.
В соответствии с пунктом 1.4. Положения от 21.07.2011 N 28/86 органом, осуществляющим управление и распоряжение вышеуказанными земельными участками на территории муниципального образования города Благовещенска, является администрация города Благовещенска.
На основании Постановления мэра г. Благовещенска от 25.03.2005 N 751 "О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений" на Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска возложены функции по предоставлению в установленном порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, муниципальным учреждениям, муниципальным предприятиям, иным организациям и гражданам; осуществление функции продавца земельных участков, подготовке договоров купли-продажи земельных участков, заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 4.6, 4.14. постановления).
В соответствии с пунктами 1.1, 3.1.11 Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, утвержденного Постановлением администрации города Благовещенска от N 3445 от 05.08.2011, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска является отраслевым органом администрации города Благовещенска, реализующим полномочия в сфере управления и распоряжения имуществом муниципального образования города Благовещенска, в том числе полномочия по заключению от имени муниципального образования города Благовещенска сделок в отношении земельных участков.
Таким образом, как правильно определено судом первой инстанции, КУМИ г. Благовещенска является органом уполномоченным на подготовку проекта договора купли-продажи спорного земельного участка и его заключение от имени муниципального образования города Благовещенска.
Пунктом 3.10. Положения от 21.07.2011 N 28/86 определено, что в случае продажи земельного участка без проведения торгов цена земельного участка устанавливается в размере: а) десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка при предоставлении земельного участка для дачи в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 настоящего Положения, а также для садоводства, огородничества; б) в иных случаях - в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 4 постановления администрации города Благовещенска N 4059 от 29.09.2014 "О предоставлении в собственность Козловцеву Д.В. земельного участка для открытой автостоянки в западном промышленно-селитебном районе" КУМИ г. Благовещенска предписано на основании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить проект договора Козловцеву Д.В. с предложением о его заключении.
Установлено, что обоснование позиции относительно стоимости спорного земельного участка, указанной в проекте договора купли-продажи N 555 от 01.08.2016, КУМИ г. Благовещенска представлен отчет ООО "Агентство "Эксперт" N 317/16 от 29.06.2016, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Возражая относительно выкупной стоимости земельного участка, предложенной ответчиком, ИП Козловцев Д.В. сослался на отчет ООО "АмурОценка" N 078-16 от 23.05.2016, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Кроме того, в материалы дела представлен отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 8 942 200 руб.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В связи с наличием между сторонами спора относительно выкупной стоимости земельного участка, истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.
Определением арбитражного суда от 22 ноября 2016 г. по делу N А04-9447/2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Амурский оценщик".
На разрешение эксперта судом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящегося в западном промышленно-селитебном районе (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка - г. Благовещенск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж.д. тупик (ЗПУ-3)), для открытой автостоянки, по состоянию на 01.08.2016.
Согласно экспертному заключению ООО "Амурский оценщик" N ЗУ-58/16 от 22.12.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 площадью 9636 кв. м по состоянию на 01.08.2016 составляет 5 317 145 руб.
Определением от 13 января 2017 г. судом назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Амурский оценщик", на разрешение эксперта поставлен вопрос - какова рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящегося в западном промышленно-селитебном районе (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка - г. Благовещенск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж.д. тупик (ЗПУ-3)), для открытой автостоянки, по состоянию на 29.09.2014.
Согласно дополнительному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 площадью 9636 кв. м по состоянию на 29.09.2014 составляет 4 542 400 руб.
Заключения экспертов в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся к числу доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Так, при рассмотрении дела N А04-6295/2015 арбитражные суда трех инстанций пришли к выводу о том, что принятие администрацией города Благовещенска решения о продаже земельного участка путем публикации об этом, свидетельствует о соблюдении необходимого условия для реализации преимущественного права ИП Козловцевым Д.В. Результатом этого права явилось принятие постановления от 29.09.2014 N 4059 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.
При этом обстоятельств несоответствия указанного ненормативного правового акта закону на дату его вынесения установлено не было.
Суд пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка, применительно к совершению сделки купли-продажи, должна быть определена на дату реализации ИП Козловцевым Д.В. преимущественного права выкупа участка, то есть по состоянию на 29.09.2014, поскольку с указанной даты возникает право требования на заключение договора купли-продажи земельного участка.
На основании изложенного, суд счел, что руководствоваться результатами оценки по определению рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 01.01.2013, на 25.04.2016, на 28.06.2016, на 01.08.2016, оснований не имеется.
Между тем, ответчик полагает, что дополнительное экспертное заключение ООО "Амурский оценщик" является недопустимым доказательством по делу и не может быть принято для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, в связи с необходимостью проведения дополнительной корректировки с учетом вида разрешенного использования участка.
Отклоняя данный довод, арбитражный суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 22 которого сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Согласно дополнительному экспертному заключению ООО "Амурский оценщик" от 17.02.2017 оцениваемый объект находится в промышленной зоне города, на окраине города Благовещенска. В непосредственной близости от объекта оценки расположены объекты, предоставляющие услуги по обслуживанию легковых и грузовых автомобилей (страница 6 заключения). Отобранные экспертом объекты-аналоги расположены в том же либо сопоставимом районе города, что и оцениваемый объект. Наглядно соответствие местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов представлено на рисунке (страница 23 заключения).
Для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка эксперт использовал метод сравнения продаж (страница 18 заключения). В заключении приведены параметры и данные о продаже объектов, расположенных в г. Благовещенске Амурской области и аналогичных оцениваемому участку (страницы 14-15 заключения).
В экспертном заключении экспертом-оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора для проведения расчетов, обоснование использования в расчетах части доступных эксперту объектов-аналогов. Категория оцениваемого земельного участка и аналогов сопоставима "земли населенных пунктов". Разрешенное использование оцениваемого объекта "для открытой автостоянки".
Объекты-аналоги имеют сходные виды разрешенного использования.
Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Между тем, ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенные в дополнительном экспертном заключении ООО "Амурский оценщик", и наличия оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы в соответствии с положениями статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, основанного на правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права.
Суду апелляционной инстанции со стороны Комитета не были представлены какие-либо доказательства или пояснения, свидетельствующие об обратном.
Доводы Комитета о том, что предпринимателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, уже был рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно им отклонен.
В данном случае не согласившись с проектом договора купли-продажи земельного участка N 555 от 01.08.2016 в редакции КУМИ г. Благовещенска в части выкупной цены (пункт 2.1. проекта договора), 23.08.2016 истец обратился в адрес комитета с заявлением о рассмотрении протокола разногласий, в котором предложил изменить стоимость земельного участка согласно рыночной стоимости участка, установленной на основании отчета ООО "АмурОценка" N 078-16 от 23.05.2016, в размере 4 567 000 руб. Протокол разногласий от 23.08.2016 отклонен КУМИ г. Благовещенска, в связи с несогласием со стоимостью спорного участка, предложенной предпринимателем, что подтверждается письмом от 05.09.2016 N 8881.
Обращение предпринимателя Козловцева Д.В. в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением обусловлено наличием между сторонами спора относительно выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м, размер которого установлен истцом исходя из доказательств, полученных в ходе рассмотрения дела, а именно дополнительного экспертного заключения ООО "Амурский оценщик", представленного на основании определения суда.
Таким образом, с учетом предмета заявленных требований, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления ИП Козловцева Д.В. без рассмотрения.
Вопреки доводам заявителя жалобы обращение истца с настоящим иском в арбитражный суд не является злоупотреблением правами, поскольку направлено на реализацию предусмотренного законом права на выкуп земельного участка.
Распределение судебных расходов при рассмотрении дела судом первой инстанции соответствует правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Амурской области от 14 марта 2017 г. по делу N А04-9447/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 06АП-2428/2017 ПО ДЕЛУ N А04-9447/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 06АП-2428/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гричановской Е.В.,
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,
при участии в заседании:
- от индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича: Зарва А.В., представителя по доверенности от 29.10.2015;
- от Комитета по управлению Муниципальным имуществом города Благовещенска: Чернухиной М.Ю., представителя по доверенности от 30.12.2016 N 11615;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
на решение от 14 марта 2017 г.
по делу N А04-9447/2016
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Анышем Д.С.,
по иску индивидуального предпринимателя Козловцева Дмитрия Викторовича (ОГРНИП 315280100007113, ИНН 280102480088)
к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685)
об урегулировании разногласий по договору,
установил:
Индивидуальный предприниматель Козловцев Дмитрий Викторович обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска к заключению договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящийся в западном промышленно-селитебном районе, установив его рыночную стоимость в размере 4 567 000 руб., согласно отчета N 078-16 от 23.05.2016, выполненного ООО "АмурОценка".
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия между ИП Козловцевым Д.В. и КУМИ г. Благовещенска по проекту договора купли-продажи земельного участка N 555 от 01.08.2016, путем принятия в пункт 2.1. проекта договора сведений о стоимости земельного участка согласно дополнительного заключения эксперта от 17.02.2017, выполненного ООО "Амурский оценщик", в размере 4 542 400 руб.
Ответчик иск не признал, ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что истец с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 исходя из рыночной стоимости в размере 4 542 400 руб. в КУМИ г. Благовещенска не обращался.
Решением суда от 14 марта 2017 г. требования предпринимателя удовлетворены.
В апелляционной жалобе Комитет просит принятый судебный акт отменить, исковое заявление предпринимателя оставить без рассмотрения в виду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Указывает на несогласие с заключением эксперта N ЗУ-58/16 от 22.12.2016 и дополнительным заключением от 17.02.2017. Приводит доводы о том, что дополнительное экспертное заключение ООО "Амурский оценщик" является недопустимым доказательством по делу и не может быть принято для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, поскольку содержит несоответствия и неточности, в частности, экспертом-оценщиком ошибочно указано, что по данным элементам сравнения оцениваемый участок и участки-аналоги имеют равные характеристики и не требуется проведение корректировки.
В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Козловцев Д.В. просит обжалуемое решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.
В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Амурской области представитель Комитета настаивал на приведенных в апелляционной жалобе доводах, представитель предпринимателя просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.05.2010 N 2801/201/10-1501, Муниципальное образование город Благовещенск является собственником земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 (предыдущий номер 28:01:030005:41) площадью 9636+/-34 кв. м, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж/д. тупик (ЗПУ-3 г. Благовещенск), из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для открытой автостоянки (далее - спорный участок).
На основании постановления администрации города Благовещенска N 2993 от 14.07.2010 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Агашкиным Антоном Анатольевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 329 от 29.07.2010, в соответствии с которым арендатору из муниципальной собственности в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Благовещенск, в западном промышленно-селитебном районе, кадастровый номер 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м, назначение: для открытой автостоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 21.05.2010 N 2801/201/10-1501, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Срок аренды земельного участка по договору N 329 от 29.07.2010 установлен пунктом 1.4. на период с 14.07.2010 по 14.07.2013 (3 года), в связи с чем, сделка аренды зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 09.08.2010, номер регистрации 28-28-01/041/2010-925.
13.10.2011 между Агашкиным Антоном Анатольевичем (цедент) и Козловцевым Дмитрием Викторовичем (цессионарий) заключено соглашение об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого цедент уступил цессионарию права и обязанности по договору аренды земельного участка N 329 от 29.07.2010 на земельный участок общей площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для открытой автостоянки, расположенный в западном промышленно-селитебном районе, в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж/д. тупик (ЗПУ-3 г. Благовещенск).
Соглашение об уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.10.2011 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 21.10.2011 (номер регистрации 28-28-01/065/2011-953).
21.08.2012 между КУМИ г. Благовещенска (арендодатель) и Козловцевым Дмитрием Викторовичем (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 329 от 29.07.2010, в соответствии с пунктом 1.1. которого срок аренды участка составил с 14.07.2010 по 14.07.2016.
Указанное соглашение от 21.08.2012 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 29.08.2012 (номер регистрации 28-28-01/059/2012-898).
28.12.2012 Козловцев Д.В. обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением (вх. 14427з) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, с разрешенным использованием: под открытую автостоянку, в собственность за плату.
Письмом от 18.01.2013 N 11-16/724 администрация города Благовещенска отказала истцу в предоставлении испрашиваемого участка в собственность за плату со ссылкой на пункт 2.3 статьи 2 Положения, утвержденного Решением Благовещенской городской Думы от 21.07.2011 N 28/86, в соответствии с которым предоставление земельного участка с таким использованием возможно только на условиях аренды.
01.03.2013 ИП Козловцев Д.В. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным отказа администрации города Благовещенска, выраженного в письме от 18.01.2013 N 11-16/724.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2013 по делу N А04-1309/2013, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2013, заявленные ИП Козловцевым Д.В. требования удовлетворены.
Суд признал недействительным отказ администрации города Благовещенска в предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 9636 кв. м с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящийся в западном промышленно - селитебном районе, для открытой автостоянки, на праве аренды по заявлению от 28.12.2012 (вх. 14427з), выраженный в письме от 18.01.2013 N 11-16/724.
В качестве способа восстановления нарушенных прав предпринимателя суд обязал администрацию г. Благовещенска в установленный законом срок повторно рассмотреть заявление от 28.12.2012 (вх. 14427з) о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 9636 кв. м с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящийся в западном промышленно - селитебном районе, для открытой автостоянки, с соблюдением условий, предусмотренных Земельным Кодексом Российской Федерации.
Определением от 14.03.2014 N ВАС-2253/14 в передаче дела N А04-1309/2013 Арбитражного суда Амурской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Амурской области от 23.05.2013, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.11.2013 отказано.
25.02.2014 ИП Козловцев Д.В. обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением от 24.02.2014 (вх. N 1641з), в котором просил вернуться к рассмотрению ранее поданного предпринимателем заявления от 28.12.2012 вх. 14427з.
В письме от 19.03.2014 N 1163/16 администрация сообщила ИП Козловцеву Д.В. о принятии решения о предоставлении вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, в связи с чем, указала на необходимость обратиться в КУМИ г. Благовещенска для проведения работ по определению рыночной стоимости земли.
Письмом от 26.03.2014 N 3303 КУМИ г. Благовещенска уведомил Козловцева Д.В. о том, что администрацией г. Благовещенска ведется работа по его заявлениям о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату. В адрес индивидуального предпринимателя направлен для ознакомления и подписания от лица инвестора проект трехстороннего договора на проведение работ по определению рыночной цены земельного участка с организацией - оценщиком ООО "АмурОценка".
Постановлением администрации города Благовещенска N 4059 от 29.09.2014 Козловцеву Д.В. в собственность за плату предоставлен земельный участок площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящегося в западном промышленно-селитебном районе, для открытой автостоянки.
В пункте 4 постановления администрации города Благовещенска N 4059 от 29.09.2014 КУМИ г. Благовещенска предписано на основании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить проект договора Козловцеву Д.В. с предложением о его заключении.
02.10.2014 Козловцев Д.В. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
10.10.2014 комиссией было принято решение N 73 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 8 942 200 руб.
Постановлением администрация г. Благовещенска N 1934 от 18.05.2015 постановление N 4059 от 29.09.2014 "О предоставлении в собственность Козловцеву Д.В. земельного участка для открытой автостоянки в западном промышленно-селитебном районе" признано утратившим силу (без указания оснований).
24.07.2015 ИП Козловцев Д.В. обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Благовещенска N 1934 от 18.05.2015.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 22.09.2015 по делу N А04-6295/2015, оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016, постановление администрации г. Благовещенска от 18.05.2015 N 1934 "О признании утратившим силу постановления администрации города Благовещенска от 29.09.2014 N 4059" признано недействительным, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.
При рассмотрении дела N А04-6295/2015 арбитражные суды трех инстанций пришли к выводу о том, что принятие администрацией города Благовещенска решения о продаже земельного участка площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, свидетельствует о соблюдении необходимого условия для реализации преимущественного права ИП Козловцева Д.В., результатом которого явилось принятие постановления N 4059 от 29.09.2014 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.
Администрация являлась в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" уполномоченным органом на распоряжение спорным участком, однако, в силу Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" не вправе была произвольно в порядке самоконтроля отменять принятый ею ненормативный акт без указания правового основания к отмене.
Обстоятельств несоответствия постановления администрации города Благовещенска от 29.09.2014 N 4059 закону судами установлено не было.
Суды указали, что наличие на дату рассмотрения заявления ИП Козловцева Д.В. от 28.12.2012 действующего договора аренды спорного земельного участка не является основанием для отказа в реализации арендатором своего права на приобретение земельного участка в собственность за плату в установленном законом порядке.
На основании договора на оказание услуг по оценке N 078/16 от 25.04.2016, заключенного ООО "АмурОценка" (исполнитель), КУМИ г. Благовещенска (заказчик) и Козловцевым Д.В. (инвестор), специалистами ООО "АмурОценка" произведена оценка земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по результатам которой составлен отчет N 078-16 от 23.05.2016, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Письмом от 10.06.2016 N 6508 КУМИ г. Благовещенска со ссылкой на отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1 сообщил ООО "АмурОценка" и Козловцеву Д.В. об отсутствии в отчете N 078-16 от 23.05.2016 обоснования снижения рыночной цены земельного участка кадастровым номером 28:01:030005:43 в два раза и намерении провести альтернативную оценку рыночной стоимости указанного участка.
По заявке КУМИ г. Благовещенска ООО "Агентство "Эксперт" произвело оценку рыночной стоимости земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по результатам которой составило отчет N 317/16 от 29.06.2016, в котором указало, что рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Письмом от 03.08.2016 N 7951 КУМИ г. Благовещенска направило ИП Козловцеву Д.В. проект договора купли-продажи земельного участка N 555 от 01.08.2016, по условиям которого стоимость спорного земельного участка определена на основании отчета ООО "Агентство "Эксперт" N 317/16 от 29.06.2016 и составила 15 196 000 руб. (пункт 2.1. проекта договора).
09.08.2016 указанное письмо с приложением проекта договора вручено представителю ИП Козловцева Д.В.
23.08.2016 предприниматель направил КУМИ г. Благовещенска протокол разногласий к договору купли-продажи N 555, в котором предложил определить стоимость земельного участка на основании отчета ООО "АмурОценка" N 078-16 от 23.05.2016 в размере 4 567 000 руб.
В письме от 05.09.2016 N 8881 КУМИ г. Благовещенска сообщило истцу об отклонении протокола разногласий от 23.08.2016 и отказе в изменении (уменьшении) выкупной стоимости земельного участка.
В связи с не урегулированием сторонами в досудебном порядке разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное истцом требование относительно принятия его редакции пункта 2.1. договора купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Из пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В данном случае у сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия по стоимости земельного участка, которые переданы на рассмотрение суда.
В силу части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Результатом реализации истцом как арендатором спорного земельного участка преимущественного права на покупку участка является принятие администрацией города Благовещенска постановления N 4059 от 29.09.2014 (что установлено судебными актами по делу N А04-6295/2015), подлежат применению нормы законодательства, действующие на указанную дату.
Частью 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации был определен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, в соответствии с которым органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- - принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- - уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- - обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Во исполнение указанного порядка решением Благовещенской городской Думы от 21.07.2011 N 28/86 утверждено Положение о предоставлении земельных участков, находящихся на территории муниципального образования города Благовещенска, для целей, не связанных со строительством (далее - Положение от 21.07.2011 N 28/86), устанавливающее процедуры и критерии предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявлений и принятия решений.
В соответствии с пунктом 1.4. Положения от 21.07.2011 N 28/86 органом, осуществляющим управление и распоряжение вышеуказанными земельными участками на территории муниципального образования города Благовещенска, является администрация города Благовещенска.
На основании Постановления мэра г. Благовещенска от 25.03.2005 N 751 "О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений" на Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска возложены функции по предоставлению в установленном порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, муниципальным учреждениям, муниципальным предприятиям, иным организациям и гражданам; осуществление функции продавца земельных участков, подготовке договоров купли-продажи земельных участков, заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 4.6, 4.14. постановления).
В соответствии с пунктами 1.1, 3.1.11 Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, утвержденного Постановлением администрации города Благовещенска от N 3445 от 05.08.2011, Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска является отраслевым органом администрации города Благовещенска, реализующим полномочия в сфере управления и распоряжения имуществом муниципального образования города Благовещенска, в том числе полномочия по заключению от имени муниципального образования города Благовещенска сделок в отношении земельных участков.
Таким образом, как правильно определено судом первой инстанции, КУМИ г. Благовещенска является органом уполномоченным на подготовку проекта договора купли-продажи спорного земельного участка и его заключение от имени муниципального образования города Благовещенска.
Пунктом 3.10. Положения от 21.07.2011 N 28/86 определено, что в случае продажи земельного участка без проведения торгов цена земельного участка устанавливается в размере: а) десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка при предоставлении земельного участка для дачи в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 настоящего Положения, а также для садоводства, огородничества; б) в иных случаях - в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 4 постановления администрации города Благовещенска N 4059 от 29.09.2014 "О предоставлении в собственность Козловцеву Д.В. земельного участка для открытой автостоянки в западном промышленно-селитебном районе" КУМИ г. Благовещенска предписано на основании отчета по определению рыночной стоимости земельного участка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить проект договора Козловцеву Д.В. с предложением о его заключении.
Установлено, что обоснование позиции относительно стоимости спорного земельного участка, указанной в проекте договора купли-продажи N 555 от 01.08.2016, КУМИ г. Благовещенска представлен отчет ООО "Агентство "Эксперт" N 317/16 от 29.06.2016, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по состоянию на 28.06.2016 составила 15 196 000 руб.
Возражая относительно выкупной стоимости земельного участка, предложенной ответчиком, ИП Козловцев Д.В. сослался на отчет ООО "АмурОценка" N 078-16 от 23.05.2016, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, по состоянию на 25.04.2016 составила 4 567 000 руб.
Кроме того, в материалы дела представлен отчет ООО "Альфард" от 05.08.2014 N АЛ 248/14-1, согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01.01.2013 составила 8 942 200 руб.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В связи с наличием между сторонами спора относительно выкупной стоимости земельного участка, истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.
Определением арбитражного суда от 22 ноября 2016 г. по делу N А04-9447/2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Амурский оценщик".
На разрешение эксперта судом поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящегося в западном промышленно-селитебном районе (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка - г. Благовещенск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж.д. тупик (ЗПУ-3)), для открытой автостоянки, по состоянию на 01.08.2016.
Согласно экспертному заключению ООО "Амурский оценщик" N ЗУ-58/16 от 22.12.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 площадью 9636 кв. м по состоянию на 01.08.2016 составляет 5 317 145 руб.
Определением от 13 января 2017 г. судом назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Амурский оценщик", на разрешение эксперта поставлен вопрос - какова рыночная стоимость земельного участка, площадью 9636 кв. м, с кадастровым номером 28:01:030005:43, из категории земель населенных пунктов, находящегося в западном промышленно-селитебном районе (местоположение по кадастровому паспорту земельного участка - г. Благовещенск, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Промышленная - ул. Студенческая - ул. Загородная - ж.д. тупик (ЗПУ-3)), для открытой автостоянки, по состоянию на 29.09.2014.
Согласно дополнительному экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43 площадью 9636 кв. м по состоянию на 29.09.2014 составляет 4 542 400 руб.
Заключения экспертов в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся к числу доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Так, при рассмотрении дела N А04-6295/2015 арбитражные суда трех инстанций пришли к выводу о том, что принятие администрацией города Благовещенска решения о продаже земельного участка путем публикации об этом, свидетельствует о соблюдении необходимого условия для реализации преимущественного права ИП Козловцевым Д.В. Результатом этого права явилось принятие постановления от 29.09.2014 N 4059 о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность.
При этом обстоятельств несоответствия указанного ненормативного правового акта закону на дату его вынесения установлено не было.
Суд пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка, применительно к совершению сделки купли-продажи, должна быть определена на дату реализации ИП Козловцевым Д.В. преимущественного права выкупа участка, то есть по состоянию на 29.09.2014, поскольку с указанной даты возникает право требования на заключение договора купли-продажи земельного участка.
На основании изложенного, суд счел, что руководствоваться результатами оценки по определению рыночной стоимости спорного участка по состоянию на 01.01.2013, на 25.04.2016, на 28.06.2016, на 01.08.2016, оснований не имеется.
Между тем, ответчик полагает, что дополнительное экспертное заключение ООО "Амурский оценщик" является недопустимым доказательством по делу и не может быть принято для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, в связи с необходимостью проведения дополнительной корректировки с учетом вида разрешенного использования участка.
Отклоняя данный довод, арбитражный суд исходил из следующего.
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 22 которого сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Согласно дополнительному экспертному заключению ООО "Амурский оценщик" от 17.02.2017 оцениваемый объект находится в промышленной зоне города, на окраине города Благовещенска. В непосредственной близости от объекта оценки расположены объекты, предоставляющие услуги по обслуживанию легковых и грузовых автомобилей (страница 6 заключения). Отобранные экспертом объекты-аналоги расположены в том же либо сопоставимом районе города, что и оцениваемый объект. Наглядно соответствие местоположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов представлено на рисунке (страница 23 заключения).
Для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка эксперт использовал метод сравнения продаж (страница 18 заключения). В заключении приведены параметры и данные о продаже объектов, расположенных в г. Благовещенске Амурской области и аналогичных оцениваемому участку (страницы 14-15 заключения).
В экспертном заключении экспертом-оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, правила их отбора для проведения расчетов, обоснование использования в расчетах части доступных эксперту объектов-аналогов. Категория оцениваемого земельного участка и аналогов сопоставима "земли населенных пунктов". Разрешенное использование оцениваемого объекта "для открытой автостоянки".
Объекты-аналоги имеют сходные виды разрешенного использования.
Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Между тем, ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенные в дополнительном экспертном заключении ООО "Амурский оценщик", и наличия оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы в соответствии с положениями статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, основанного на правильном установлении фактических обстоятельств дела и норм материального права.
Суду апелляционной инстанции со стороны Комитета не были представлены какие-либо доказательства или пояснения, свидетельствующие об обратном.
Доводы Комитета о том, что предпринимателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, уже был рассмотрен судом первой инстанции и обоснованно им отклонен.
В данном случае не согласившись с проектом договора купли-продажи земельного участка N 555 от 01.08.2016 в редакции КУМИ г. Благовещенска в части выкупной цены (пункт 2.1. проекта договора), 23.08.2016 истец обратился в адрес комитета с заявлением о рассмотрении протокола разногласий, в котором предложил изменить стоимость земельного участка согласно рыночной стоимости участка, установленной на основании отчета ООО "АмурОценка" N 078-16 от 23.05.2016, в размере 4 567 000 руб. Протокол разногласий от 23.08.2016 отклонен КУМИ г. Благовещенска, в связи с несогласием со стоимостью спорного участка, предложенной предпринимателем, что подтверждается письмом от 05.09.2016 N 8881.
Обращение предпринимателя Козловцева Д.В. в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением обусловлено наличием между сторонами спора относительно выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 28:01:030005:43, площадью 9636 кв. м, размер которого установлен истцом исходя из доказательств, полученных в ходе рассмотрения дела, а именно дополнительного экспертного заключения ООО "Амурский оценщик", представленного на основании определения суда.
Таким образом, с учетом предмета заявленных требований, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для оставления искового заявления ИП Козловцева Д.В. без рассмотрения.
Вопреки доводам заявителя жалобы обращение истца с настоящим иском в арбитражный суд не является злоупотреблением правами, поскольку направлено на реализацию предусмотренного законом права на выкуп земельного участка.
Распределение судебных расходов при рассмотрении дела судом первой инстанции соответствует правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 14 марта 2017 г. по делу N А04-9447/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Е.В.ГРИЧАНОВСКАЯ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)