Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,
судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7883/2017) общества с ограниченной ответственностью "СУ - 195" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.04.2017 по делу N А75-1445/2017 (судья Заболотин А.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СУ-195" (ОГРН 1128602023527, ИНН 8602195658) к Администрации города Сургута об оспаривании отказа заключения договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "СУ-195" - Куминова Ю.Н. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности б\\н от 09.01.2017 сроком действия до 31.12.2017);
- от Администрации города Сургута - Николаев В.С. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 139 от 25.04.2017 сроком действия на 3 года),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СУ-195" (далее - заявитель, Общество, ООО "СУ-195") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее по тексту также - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 23.12.2016 в заключении договора аренды на новый срок и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 сроком на три года.
Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных ООО "СУ-195" требований в полном объеме, исходя из отсутствия правовых оснований, предусмотренных главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), для их удовлетворения.
При этом арбитражный суд исходил из того, что совокупность условий, необходимых для заключения договора аренды без торгов для завершения незавершенного строительством объекта, Обществом не доказана.
Не согласившись с принятым решением, ООО "СУ-195" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "СУ-195" указывает на ошибочность вывода арбитражного суда о том, что к правоотношениям сторон применима редакция Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", действовавшая на 15.07.2015. Вывод арбитражного суда о том, что договор аренды прекратил свое действие 16.07.2015 не основан на нормах действующего законодательства, поскольку ООО "СУ-195" получено разрешение на строительство объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, что свидетельствует об использовании участка по целевому назначению; арендодатель совершил действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений; арендатором вносились арендные платежи, которые Администрация принимала; каких-либо действий по прекращению договора аренды арендодатель не предпринимал, в суд с требованиями об истребовании земельного участка не обращался, более того, в письменной форме выражал свое согласие на пролонгацию договора и сложившихся правоотношений сторон.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Администрация просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу ООО "СУ-195" - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СУ-195" поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Администрации с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Представителем ООО "СУ-195" также поддержано письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства: заявления ООО "СУ-195" о предоставлении земельного участка в аренду от 25.11.2015.
Заявленное ходатайство с учетом мнения представителя Администрации судом апелляционной инстанции удовлетворено, указанный документ приобщен к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
20.07.2012 между Администрацией города Сургута и закрытым акционерным обществом "Торстрой" заключен договор аренды земельного участка N 560.
По условиям договора Администрация передала, а общество приняло в пользование на срок до 15.07.2015 земельный участок площадью 25940 кв. м с кадастровым номером 86:10:0000000:40, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 31Б, территориальная зона ОД.2.-19, для строительства многофункционального комплекса с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы.
Пунктом 1.5 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока аренды действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.
На основании договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 11.09.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.07.2012 N 560 перешли к ООО "СУ-195".
Дополнительным соглашением от 01.09.2014 к договору аренды стороны определили площадь земельного участка в размере 26 833 кв. м.
10.11.2016 Обществу выдано разрешение на строительство N 86-ru86310000-131-2016 для строительства объекта капитального строительства "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница".
25.11.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "СУ-195" на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 81 кв. м, степень готовности объекта 3 процента, назначение: "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями 3 общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница", адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 31Б.
25.11.2016 ООО "СУ-195" обратилось в Администрацию города Сургута с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 под объект незавершенного строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Письмом от 23.12.2016 орган местного самоуправления отказал в предоставлении земельного участка для завершения строительства без торгов.
Полагая, что указанный отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ООО "СУ-195", последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
21.04.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, вышеуказанный договор аренды от 20.07.2013 N 560 заключен на срок до 15.07.2015. По истечении названного срока действие договора прекращается. Использование участка возможно только после заключения нового договора. Пунктом 3.1.14 договора предусмотрена обязанность арендатора в 10-дневный срок после прекращения договора передать участок арендодателю.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договором аренды от 20.07.2012 установлено однозначное правило о прекращении договора после истечения срока. Данное обстоятельство также свидетельствует о наличии возражений арендодателя относительно пролонгации договора на неопределенный срок уже на стадии заключения договора. Тем самым в спорном правоотношении договор аренды от 20.07.2012 N 560 прекратил действие 16.07.2015.
Кроме того, как указал суд первой инстанции, на момент окончания срока договора аренды незавершенный строительством объект на земельном участке отсутствовал, а на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительством объекта отсутствовали права аренды на земельный участок.
Тем самым, как констатировал суд первой инстанции, совокупность условий, необходимых для заключения договора аренды без торгов для завершения строительства незавершенного объекта, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Обществом не доказана.
Изложенная позиция суда первой инстанции расценивается судом апелляционной инстанции как ошибочная и сделанная без учета следующего.
В рассматриваемом случае ООО "СУ-195" оспаривает отказ Администрации, выраженный в письме от 23.12.2016, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 сроком на три года для завершения строительства вышеуказанного объекта недвижимости.
При этом, как следует из содержания оспариваемого отказа, а также самого заявления ООО "СУ-195", на основании которого получен данный отказ, ООО "СУ-195" обращалось за предоставлением указанного земельного участка под объект незавершенного строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В этой связи отклонение судом первой инстанции ссылки ООО "СУ-195" на указанную выше норму права осуществлено судом неправомерно и без учета основания, в порядке которого Общество обратилось за предоставлением спорного земельного участка в аренду.
Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа законодательству.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как следует из материалов дела, право собственности на объект незавершенного строительства "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница" зарегистрировано за Обществом 25.11.2016.
Объект незавершенного строительства расположен на испрашиваемом Обществом земельном участке, который ранее был предоставлен Обществу в аренду 20.07.2012, то есть до 01.03.2015 (договор аренды N 560 от 20.07.2012).
Таким образом, сложившиеся отношения подпадают под действие пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и заявитель имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, о котором идет речь в вышеуказанной норме, не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства.
Доводы Администрации об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку оценка состояния объекта и признание его недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) с учетом условий, оговоренных в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также разъяснений пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" производится при решении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В рассматриваемом случае государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена, не оспорена в установленном порядке и является действующей в момент рассмотрения дела. При этом суд в рамках рассматриваемого дела не вправе оценивать законность государственной регистрации права собственности Общества на незавершенный строительством объект.
В любом случае ООО "СУ-195" в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие строительство на испрашиваемом земельном участке заявленного объекта недвижимости (т. 2 л.д. 45-62), в том числе переписка с подрядными организациями, акты и фотоматериалы, фиксирующие ход строительства, договор на осуществление авторского надзора за строительством, кадастровая выписка и др.
Что касается ссылок Администрации на акты обследования спорного земельного участка (т. 1 л.д. 127-130, т. 2 л.д. 28-30), то они никоим образом не опровергают нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства: и в том, и в другом случае обследование участка осуществлено Администрацией в одностороннем порядке, в заснеженный период, когда находящийся на участке снег исключает какую-либо возможность установить спорное обстоятельство в принципе. При этом, как утверждает ООО "СУ-195", Администрацией представлены снимки соседнего земельного участка, что заинтересованным лицом не опровергнуто.
Более того, строительство указанного объекта осуществлялось Обществом на основании разрешения на строительство N 86-ru86310000-131-2016 для строительства объекта капитального строительства "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница", то есть на законных основаниях.
Довод Администрации о последующей отмене данного разрешения в порядке самоконтроля, поскольку оно было выдано без наличия прав на земельный участок, также не опровергает установленный по делу факт осуществления ООО "СУ-195" строительства вышеуказанного объекта недвижимости на законных основаниях.
Кроме того, как обоснованно указывает податель апелляционной жалобы, письмом N 01-11-4255/5-0-0 от 25.06.2015 Администрация в ответ на обращение ООО "СУ-195" о продлении действия спорного договора аренды подтвердила, что Общество имеет право на возобновление договора на неопределенный срок, указав также, что не возражает против использования данного участка на условиях договора аренды N 560 от 20.07.2012 после истечения его срока до завершения строительства, что также ставит под сомнение вышерассмотренные доводы Администрации об отсутствии у Общества прав на земельный участок в ходе осуществления строительства рассматриваемого объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Таким образом, в решении об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, должны быть указаны все основания отказа, предусмотренные статьей 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем письмо Администрации об отказе в предоставлении Обществу земельного участка без проведения торгов не содержит какое-либо основание, указанное в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, что не соответствует требованиям статей 39.16 - 39.17 данного Кодекса и противоречит пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Довод отзыва Администрации на апелляционную жалобу о том, что свидетельство о регистрации права на объект незавершенного строительства было выдано Обществу 25.11.2016, т.е. после 01.03.2015, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит альтернативное условие, позволяющее претендовать собственнику незавершенного строительством объекта на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в случае, если такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, что имеет место в рассматриваемом случае.
Учитывая изложенное, отказ Администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка, изложенный в письме от 23.12.2016, не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а потому подлежит признанию незаконным.
Требование ООО "СУ-195" об обязании Администрации заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 для окончания строительства вышеуказанного объекта, заявленное в качестве способа восстановления нарушенных прав, также подлежит удовлетворению.
При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельства дела, а также неправильного применения судом норм материального права с принятием по делу нового судебного акта соответственно изложенному.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы ООО "СУ-195" в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Администрацию.
Поскольку в рассматриваемой ситуации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда о признании незаконным оспариваемого отказа Администрации Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1 500 руб., а ООО "СУ-195" уплатило 3 000 руб., 1 500 руб. государственной пошлины подлежит возврату Обществу.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.04.2017 по делу N А75-1445/2017 - отменить в части отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "СУ - 195",принять в данной части новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования городской округ город Сургут в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СУ-195" в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40, площадью 25940 кв. м, расположенного в мкр. 31-Б г. Сургута, изложенный в письме от 23.12.2016 N 01-11-10790/16-0-0.
Обязать Администрацию муниципального образования городской округ город.
Сургут заключить с обществом с ограниченной ответственностью "СУ-195" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40, площадью 25940 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31-Б, сроком на 3 года, для окончания строительства объекта "Многофункциональный комплекс с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятия общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница".
Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ город Сургут в пользу общества с ограниченной ответственностью "СУ-195" судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4500 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СУ-195" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 3 от 19.05.2017 государственную пошлину в размере 1500 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2017 N 08АП-7883/2017 ПО ДЕЛУ N А75-1445/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2017 г. N 08АП-7883/2017
Дело N А75-1445/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2017 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.,
судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7883/2017) общества с ограниченной ответственностью "СУ - 195" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.04.2017 по делу N А75-1445/2017 (судья Заболотин А.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СУ-195" (ОГРН 1128602023527, ИНН 8602195658) к Администрации города Сургута об оспаривании отказа заключения договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "СУ-195" - Куминова Ю.Н. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности б\\н от 09.01.2017 сроком действия до 31.12.2017);
- от Администрации города Сургута - Николаев В.С. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 139 от 25.04.2017 сроком действия на 3 года),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СУ-195" (далее - заявитель, Общество, ООО "СУ-195") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к Администрации города Сургута (далее по тексту также - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 23.12.2016 в заключении договора аренды на новый срок и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 сроком на три года.
Решением по делу арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных ООО "СУ-195" требований в полном объеме, исходя из отсутствия правовых оснований, предусмотренных главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), для их удовлетворения.
При этом арбитражный суд исходил из того, что совокупность условий, необходимых для заключения договора аренды без торгов для завершения незавершенного строительством объекта, Обществом не доказана.
Не согласившись с принятым решением, ООО "СУ-195" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы ООО "СУ-195" указывает на ошибочность вывода арбитражного суда о том, что к правоотношениям сторон применима редакция Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ", действовавшая на 15.07.2015. Вывод арбитражного суда о том, что договор аренды прекратил свое действие 16.07.2015 не основан на нормах действующего законодательства, поскольку ООО "СУ-195" получено разрешение на строительство объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, что свидетельствует об использовании участка по целевому назначению; арендодатель совершил действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений; арендатором вносились арендные платежи, которые Администрация принимала; каких-либо действий по прекращению договора аренды арендодатель не предпринимал, в суд с требованиями об истребовании земельного участка не обращался, более того, в письменной форме выражал свое согласие на пролонгацию договора и сложившихся правоотношений сторон.
В представленном до начала судебного заседания отзыве Администрация просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу ООО "СУ-195" - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СУ-195" поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Администрации с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Представителем ООО "СУ-195" также поддержано письменное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства: заявления ООО "СУ-195" о предоставлении земельного участка в аренду от 25.11.2015.
Заявленное ходатайство с учетом мнения представителя Администрации судом апелляционной инстанции удовлетворено, указанный документ приобщен к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
20.07.2012 между Администрацией города Сургута и закрытым акционерным обществом "Торстрой" заключен договор аренды земельного участка N 560.
По условиям договора Администрация передала, а общество приняло в пользование на срок до 15.07.2015 земельный участок площадью 25940 кв. м с кадастровым номером 86:10:0000000:40, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 31Б, территориальная зона ОД.2.-19, для строительства многофункционального комплекса с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы.
Пунктом 1.5 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока аренды действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.
На основании договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды от 11.09.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.07.2012 N 560 перешли к ООО "СУ-195".
Дополнительным соглашением от 01.09.2014 к договору аренды стороны определили площадь земельного участка в размере 26 833 кв. м.
10.11.2016 Обществу выдано разрешение на строительство N 86-ru86310000-131-2016 для строительства объекта капитального строительства "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница".
25.11.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО "СУ-195" на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 81 кв. м, степень готовности объекта 3 процента, назначение: "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями 3 общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница", адрес объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 31Б.
25.11.2016 ООО "СУ-195" обратилось в Администрацию города Сургута с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 под объект незавершенного строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Письмом от 23.12.2016 орган местного самоуправления отказал в предоставлении земельного участка для завершения строительства без торгов.
Полагая, что указанный отказ не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ООО "СУ-195", последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
21.04.2017 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, вышеуказанный договор аренды от 20.07.2013 N 560 заключен на срок до 15.07.2015. По истечении названного срока действие договора прекращается. Использование участка возможно только после заключения нового договора. Пунктом 3.1.14 договора предусмотрена обязанность арендатора в 10-дневный срок после прекращения договора передать участок арендодателю.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договором аренды от 20.07.2012 установлено однозначное правило о прекращении договора после истечения срока. Данное обстоятельство также свидетельствует о наличии возражений арендодателя относительно пролонгации договора на неопределенный срок уже на стадии заключения договора. Тем самым в спорном правоотношении договор аренды от 20.07.2012 N 560 прекратил действие 16.07.2015.
Кроме того, как указал суд первой инстанции, на момент окончания срока договора аренды незавершенный строительством объект на земельном участке отсутствовал, а на момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительством объекта отсутствовали права аренды на земельный участок.
Тем самым, как констатировал суд первой инстанции, совокупность условий, необходимых для заключения договора аренды без торгов для завершения строительства незавершенного объекта, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Обществом не доказана.
Изложенная позиция суда первой инстанции расценивается судом апелляционной инстанции как ошибочная и сделанная без учета следующего.
В рассматриваемом случае ООО "СУ-195" оспаривает отказ Администрации, выраженный в письме от 23.12.2016, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 сроком на три года для завершения строительства вышеуказанного объекта недвижимости.
При этом, как следует из содержания оспариваемого отказа, а также самого заявления ООО "СУ-195", на основании которого получен данный отказ, ООО "СУ-195" обращалось за предоставлением указанного земельного участка под объект незавершенного строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В этой связи отклонение судом первой инстанции ссылки ООО "СУ-195" на указанную выше норму права осуществлено судом неправомерно и без учета основания, в порядке которого Общество обратилось за предоставлением спорного земельного участка в аренду.
Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа законодательству.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как следует из материалов дела, право собственности на объект незавершенного строительства "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница" зарегистрировано за Обществом 25.11.2016.
Объект незавершенного строительства расположен на испрашиваемом Обществом земельном участке, который ранее был предоставлен Обществу в аренду 20.07.2012, то есть до 01.03.2015 (договор аренды N 560 от 20.07.2012).
Таким образом, сложившиеся отношения подпадают под действие пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и заявитель имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом право собственника на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, о котором идет речь в вышеуказанной норме, не поставлено в зависимость от состояния и степени готовности объекта незавершенного строительства.
Доводы Администрации об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку оценка состояния объекта и признание его недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) с учетом условий, оговоренных в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также разъяснений пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" производится при решении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В рассматриваемом случае государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена, не оспорена в установленном порядке и является действующей в момент рассмотрения дела. При этом суд в рамках рассматриваемого дела не вправе оценивать законность государственной регистрации права собственности Общества на незавершенный строительством объект.
В любом случае ООО "СУ-195" в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие строительство на испрашиваемом земельном участке заявленного объекта недвижимости (т. 2 л.д. 45-62), в том числе переписка с подрядными организациями, акты и фотоматериалы, фиксирующие ход строительства, договор на осуществление авторского надзора за строительством, кадастровая выписка и др.
Что касается ссылок Администрации на акты обследования спорного земельного участка (т. 1 л.д. 127-130, т. 2 л.д. 28-30), то они никоим образом не опровергают нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства: и в том, и в другом случае обследование участка осуществлено Администрацией в одностороннем порядке, в заснеженный период, когда находящийся на участке снег исключает какую-либо возможность установить спорное обстоятельство в принципе. При этом, как утверждает ООО "СУ-195", Администрацией представлены снимки соседнего земельного участка, что заинтересованным лицом не опровергнуто.
Более того, строительство указанного объекта осуществлялось Обществом на основании разрешения на строительство N 86-ru86310000-131-2016 для строительства объекта капитального строительства "Многофункциональный комплекс, с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятиями общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница", то есть на законных основаниях.
Довод Администрации о последующей отмене данного разрешения в порядке самоконтроля, поскольку оно было выдано без наличия прав на земельный участок, также не опровергает установленный по делу факт осуществления ООО "СУ-195" строительства вышеуказанного объекта недвижимости на законных основаниях.
Кроме того, как обоснованно указывает податель апелляционной жалобы, письмом N 01-11-4255/5-0-0 от 25.06.2015 Администрация в ответ на обращение ООО "СУ-195" о продлении действия спорного договора аренды подтвердила, что Общество имеет право на возобновление договора на неопределенный срок, указав также, что не возражает против использования данного участка на условиях договора аренды N 560 от 20.07.2012 после истечения его срока до завершения строительства, что также ставит под сомнение вышерассмотренные доводы Администрации об отсутствии у Общества прав на земельный участок в ходе осуществления строительства рассматриваемого объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Таким образом, в решении об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, должны быть указаны все основания отказа, предусмотренные статьей 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем письмо Администрации об отказе в предоставлении Обществу земельного участка без проведения торгов не содержит какое-либо основание, указанное в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, что не соответствует требованиям статей 39.16 - 39.17 данного Кодекса и противоречит пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Довод отзыва Администрации на апелляционную жалобу о том, что свидетельство о регистрации права на объект незавершенного строительства было выдано Обществу 25.11.2016, т.е. после 01.03.2015, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит альтернативное условие, позволяющее претендовать собственнику незавершенного строительством объекта на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в случае, если такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, что имеет место в рассматриваемом случае.
Учитывая изложенное, отказ Администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка, изложенный в письме от 23.12.2016, не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а потому подлежит признанию незаконным.
Требование ООО "СУ-195" об обязании Администрации заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40 для окончания строительства вышеуказанного объекта, заявленное в качестве способа восстановления нарушенных прав, также подлежит удовлетворению.
При данных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельства дела, а также неправильного применения судом норм материального права с принятием по делу нового судебного акта соответственно изложенному.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и апелляционной жалобы ООО "СУ-195" в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Администрацию.
Поскольку в рассматриваемой ситуации при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда о признании незаконным оспариваемого отказа Администрации Обществу надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1 500 руб., а ООО "СУ-195" уплатило 3 000 руб., 1 500 руб. государственной пошлины подлежит возврату Обществу.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.04.2017 по делу N А75-1445/2017 - отменить в части отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "СУ - 195",принять в данной части новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования городской округ город Сургут в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СУ-195" в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40, площадью 25940 кв. м, расположенного в мкр. 31-Б г. Сургута, изложенный в письме от 23.12.2016 N 01-11-10790/16-0-0.
Обязать Администрацию муниципального образования городской округ город.
Сургут заключить с обществом с ограниченной ответственностью "СУ-195" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0000000:40, площадью 25940 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, мкр. 31-Б, сроком на 3 года, для окончания строительства объекта "Многофункциональный комплекс с помещениями офисного, культурно-оздоровительного, торгового назначения, предприятия общественного питания и гостиницы. 1 этап строительства. Гостиница".
Взыскать с Администрации муниципального образования городской округ город Сургут в пользу общества с ограниченной ответственностью "СУ-195" судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 4500 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СУ-195" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 3 от 19.05.2017 государственную пошлину в размере 1500 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
Е.П.КЛИВЕР
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)