Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Иевлева П.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Балкаровым А.З.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 5024002077; ОГРН 1025002864710) - Гарнагина Л.А. представитель по доверенности от 19 июля 2017 года N 1.25/4698,
от ответчика Открытого акционерного общества "Красногорский завод им. С.А. Зверева" (ИНН 5024022965; ОГРН 1025002863247) - Шомирзоев А.Ш. представитель по доверенности N 27 от 02 февраля 2017 года,
от третьего лица Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области (ИНН 5024076216; ОГРН 1055004251895) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Валентина" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года по делу N А41-15660/16, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области к Открытому акционерному обществу "Красногорский завод им. С.А. Зверева" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску Открытого акционерного общества "Красногорский завод им. С.А. Зверева" к Администрации городского округа Красногорск Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, взыскании убытков, третье лицо - Администрация городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области,
установил:
Администрация Красногорского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу "Красногорский завод им.С.А. Зверева" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17 августа 2009 года N 333 за период с 01 апреля 2013 года по 15 марта 2016 года в размере 11 402 100 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 2 895 476 руб. 55 коп. за период с 01 января 2015 года по 01 октября 2015 года.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" обратилось со встречным иском о признании недействительным (ничтожной сделкой) договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 и взыскании убытков в размере произведенных расходов в размере 36 257 414 руб. 76 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2017 года суд в удовлетворении иска администрации отказал; встречный иск общества удовлетворил частично, признав недействительным (ничтожным договор) договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333, в удовлетворении остальной части встречного иска отказал, а также взыскал с Администрации в пользу ОАО "Красногорский завод имени С.А. Зверева" судебные расходы в размере 126 000 руб., в том числе судебные расходы, понесенные в результате проведения экспертизы в размере 120 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 18 - 21 т. 5).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Красногорск обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 17 августа 2009 года между Администрацией Красногорского муниципального района (арендодатель) и ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 333, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:505, категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и установленных на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресным ориентирам: Московская область, р-н Красногорский, г. Красногорск, ул. Оранжерейная, вид разрешенного использования арендованного земельного участка - под размещение 2-х секционного 17 этажного жилого дома.
Постановлением Администрации Красногорского муниципального района Московской области от 16 июля 2012 года N 1645/7 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 3 400 кв. м с кадастровым номером 50:11:0010104:505, расположенного в Московской области, г. Красногорске, ул. Оранжерейная, с вида - под размещение 2-х секционного 17 этажного жилого дома, на вид разрешенного использования - для многоэтажного жилищного строительства.
В связи с изменением вида разрешенного использования арендованного земельного участка сторонами 06 марта 2013 года заключено дополнительное соглашение N 76 к договору земельного участка от 17 августа 2009 года N 333, которым установлен срок аренды до 16 марта 2016 года.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, а также на неисполнение направленных требований о погашении задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В то же время ответчик указывая на то, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества - земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего у арендатора возникает право приостановления исполнения встречного обязательства - внесения арендных платежей, полагает правомерным и обоснованным приостановление с его стороны уплату арендных платежей ввиду того, что земельный участок невозможно было использовать по прямому назначению.
Кроме того, общество указало на то, что арендованный земельный участок почти полностью находится в пределах действия санитарно-защитных зон строящегося многофункционального центра и лыжного стадиона, в пределах которых недопустимо размещение жилой застройки в силу закона, в связи с чем полагает ничтожным договор аренды от 17 августа 2009 года N 333, как не соответствующий требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, а также ссылается на возникновение у арендатора убытков вследствие выполнения обязательств по недействительному договору в размере 36 257 414 руб. 76 коп.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, вступившей в силу с 01 сентября 2013 года), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу положений статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, ответчик ссылается на то, что в связи с невозможностью использования арендованного земельного участка в соответствии с установленным видом его разрешенного использования, то есть по его целевому назначению - для строительства многоэтажного жилого дома, у арендатора возникло право приостановления исполнения встречного обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с положениями статьи 328 ГК РФ, а в связи с тем, что при заключении договора аренды администрацией не были учтены нормы Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федерального закона "Об охране атмосферного воздуха", договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 не соответствует требованиям законодательства об установлении санитарно-эпидемиологических норм и является недействительным в силу ничтожности, что исключает обязательство по внесению арендных платежей.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ в отношении земельных участков могут устанавливаться ограничения прав в виде особых условий использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.
В соответствии с пунктом 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2009 года N 1464-О-О, закрепленное в статье 82 АПК РФ право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.
В соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству истца суд первой инстанции определением от 07 октября 2016 года назначил по настоящему делу судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Центральная лаборатория судебной экспертизы "Первый эксперт".
Перед экспертами суд поставил следующий вопрос: возможно ли строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:505 в соответствии с действующими строительными нормами и правилами?
Согласно заключению эксперта от 02 мая 2017 года в результате проведенного исследования экспертом установлено, что в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:505 находятся два объекта, которые должны быть отделены санитарно-защитными зонами от территорий жилой застройки, согласно пункту 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200: стадион (класс IV) - санитарно-защитная зона 100 м; - многофункциональный торговый центр (класс V) - санитарно-защитная зона 50 м.
При этом, большая часть площади земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:505 находится в границах санитарно-защитных зон стадиона и многофункционального торгового центра, в связи с чем площадь земельного участка вне границ санитарно-защитных зон объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, составляет 669 кв. м.
С учетом того, что площадь застройки 2-х секционного 17 этажного жилого дома, предварительно согласованная администрацией равна 1020 кв. м, размещение данного дома, гостевой площадки и детских игровых площадок на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:505 вне границ санитарно-защитных зон невозможно.
Согласно выводу эксперта по результатам проведенного исследования строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:505 вне границ санитарно-защитных зон объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, невозможно.
В соответствии с частью 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.
Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ.
Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В экспертном заключении содержится ответ на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.
Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем суд принимает выводы, изложенные в заключении.
Ходатайства о назначении повторной экспертизы ответчиком ни в суде первой, ни апелляционной инстанции не заявлялись.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о доказанности истцом по встречному иску обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 не соответствует требованиям закона, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:505, предоставленного в аренду ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" для многоэтажного жилого строительства нормативными актами установлен запрет на осуществление на нем жилого строительства ввиду нахождения территории указанного земельного участка в границах санитарно-защитных зон, а площади земельного участка, свободной от границ санитарно-защитных зон не достаточно для осуществления на ней согласованного 2-х секционного 17 этажного жилого дома.
С учетом того, что при заключении договора аренды не был соблюден законодательно установленный запрет, суд признает договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 недействительным в силу ничтожности в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом предусмотренных статьей 167 ГК РФ последствий недействительности сделки, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор аренды не повлек юридических последствий для сторон, что также свидетельствует об отсутствии у ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" обязанности по внесению арендных платежей и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска администрации о взыскании задолженности по арендной плате.
При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года и течение данного срока по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
Требование встречного иска о взыскании с Администрации убытков не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.
Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками. При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 признан судом недействительным, поскольку предоставленный в аренду участок не соответствует требованиям закона для многоэтажного жилого строительства.
Как следует из материалов дела, перечисление денежных средств, квалифицированных ОАО "Красногорский завод им. С.А. Зверева" в качестве понесенных убытков, произведено обществом с 20 июля 2009 года по 14 мая 2013 года, то есть до регистрации дополнительного соглашения N 199 от 06 мая 2013 года к договору аренды N 333 от 17 августа 2009 года, которым установлен вид разрешенного использования для многоэтажного жилого строительства.
Следовательно, перечисленные ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" денежные средства не являются убытками и не подлежат взысканию с администрации.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2017 года по делу N А41-15660/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2017 N 10АП-12884/2017 ПО ДЕЛУ N А41-15660/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2017 г. по делу N А41-15660/16
Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Иевлева П.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Балкаровым А.З.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 5024002077; ОГРН 1025002864710) - Гарнагина Л.А. представитель по доверенности от 19 июля 2017 года N 1.25/4698,
от ответчика Открытого акционерного общества "Красногорский завод им. С.А. Зверева" (ИНН 5024022965; ОГРН 1025002863247) - Шомирзоев А.Ш. представитель по доверенности N 27 от 02 февраля 2017 года,
от третьего лица Администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области (ИНН 5024076216; ОГРН 1055004251895) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Валентина" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года по делу N А41-15660/16, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области к Открытому акционерному обществу "Красногорский завод им. С.А. Зверева" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, по встречному иску Открытого акционерного общества "Красногорский завод им. С.А. Зверева" к Администрации городского округа Красногорск Московской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, взыскании убытков, третье лицо - Администрация городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района Московской области,
установил:
Администрация Красногорского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу "Красногорский завод им.С.А. Зверева" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 17 августа 2009 года N 333 за период с 01 апреля 2013 года по 15 марта 2016 года в размере 11 402 100 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 2 895 476 руб. 55 коп. за период с 01 января 2015 года по 01 октября 2015 года.
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" обратилось со встречным иском о признании недействительным (ничтожной сделкой) договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 и взыскании убытков в размере произведенных расходов в размере 36 257 414 руб. 76 коп.
Решением Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2017 года суд в удовлетворении иска администрации отказал; встречный иск общества удовлетворил частично, признав недействительным (ничтожным договор) договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333, в удовлетворении остальной части встречного иска отказал, а также взыскал с Администрации в пользу ОАО "Красногорский завод имени С.А. Зверева" судебные расходы в размере 126 000 руб., в том числе судебные расходы, понесенные в результате проведения экспертизы в размере 120 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 18 - 21 т. 5).
Не согласившись с данным судебным актом, Администрация городского округа Красногорск обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 17 августа 2009 года между Администрацией Красногорского муниципального района (арендодатель) и ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 333, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:505, категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка и установленных на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресным ориентирам: Московская область, р-н Красногорский, г. Красногорск, ул. Оранжерейная, вид разрешенного использования арендованного земельного участка - под размещение 2-х секционного 17 этажного жилого дома.
Постановлением Администрации Красногорского муниципального района Московской области от 16 июля 2012 года N 1645/7 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 3 400 кв. м с кадастровым номером 50:11:0010104:505, расположенного в Московской области, г. Красногорске, ул. Оранжерейная, с вида - под размещение 2-х секционного 17 этажного жилого дома, на вид разрешенного использования - для многоэтажного жилищного строительства.
В связи с изменением вида разрешенного использования арендованного земельного участка сторонами 06 марта 2013 года заключено дополнительное соглашение N 76 к договору земельного участка от 17 августа 2009 года N 333, которым установлен срок аренды до 16 марта 2016 года.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, а также на неисполнение направленных требований о погашении задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В то же время ответчик указывая на то, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества - земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего у арендатора возникает право приостановления исполнения встречного обязательства - внесения арендных платежей, полагает правомерным и обоснованным приостановление с его стороны уплату арендных платежей ввиду того, что земельный участок невозможно было использовать по прямому назначению.
Кроме того, общество указало на то, что арендованный земельный участок почти полностью находится в пределах действия санитарно-защитных зон строящегося многофункционального центра и лыжного стадиона, в пределах которых недопустимо размещение жилой застройки в силу закона, в связи с чем полагает ничтожным договор аренды от 17 августа 2009 года N 333, как не соответствующий требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, а также ссылается на возникновение у арендатора убытков вследствие выполнения обязательств по недействительному договору в размере 36 257 414 руб. 76 коп.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, вступившей в силу с 01 сентября 2013 года), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу положений статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из материалов дела, ответчик ссылается на то, что в связи с невозможностью использования арендованного земельного участка в соответствии с установленным видом его разрешенного использования, то есть по его целевому назначению - для строительства многоэтажного жилого дома, у арендатора возникло право приостановления исполнения встречного обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с положениями статьи 328 ГК РФ, а в связи с тем, что при заключении договора аренды администрацией не были учтены нормы Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федерального закона "Об охране атмосферного воздуха", договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 не соответствует требованиям законодательства об установлении санитарно-эпидемиологических норм и является недействительным в силу ничтожности, что исключает обязательство по внесению арендных платежей.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ в отношении земельных участков могут устанавливаться ограничения прав в виде особых условий использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.
В соответствии с пунктом 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2009 года N 1464-О-О, закрепленное в статье 82 АПК РФ право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.
В соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству истца суд первой инстанции определением от 07 октября 2016 года назначил по настоящему делу судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Центральная лаборатория судебной экспертизы "Первый эксперт".
Перед экспертами суд поставил следующий вопрос: возможно ли строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:505 в соответствии с действующими строительными нормами и правилами?
Согласно заключению эксперта от 02 мая 2017 года в результате проведенного исследования экспертом установлено, что в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:505 находятся два объекта, которые должны быть отделены санитарно-защитными зонами от территорий жилой застройки, согласно пункту 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200: стадион (класс IV) - санитарно-защитная зона 100 м; - многофункциональный торговый центр (класс V) - санитарно-защитная зона 50 м.
При этом, большая часть площади земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:505 находится в границах санитарно-защитных зон стадиона и многофункционального торгового центра, в связи с чем площадь земельного участка вне границ санитарно-защитных зон объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, составляет 669 кв. м.
С учетом того, что площадь застройки 2-х секционного 17 этажного жилого дома, предварительно согласованная администрацией равна 1020 кв. м, размещение данного дома, гостевой площадки и детских игровых площадок на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:505 вне границ санитарно-защитных зон невозможно.
Согласно выводу эксперта по результатам проведенного исследования строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:505 вне границ санитарно-защитных зон объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, невозможно.
В соответствии с частью 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.
Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ.
Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В экспертном заключении содержится ответ на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.
Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ обоснованно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем суд принимает выводы, изложенные в заключении.
Ходатайства о назначении повторной экспертизы ответчиком ни в суде первой, ни апелляционной инстанции не заявлялись.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о доказанности истцом по встречному иску обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 не соответствует требованиям закона, поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:505, предоставленного в аренду ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" для многоэтажного жилого строительства нормативными актами установлен запрет на осуществление на нем жилого строительства ввиду нахождения территории указанного земельного участка в границах санитарно-защитных зон, а площади земельного участка, свободной от границ санитарно-защитных зон не достаточно для осуществления на ней согласованного 2-х секционного 17 этажного жилого дома.
С учетом того, что при заключении договора аренды не был соблюден законодательно установленный запрет, суд признает договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 недействительным в силу ничтожности в соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом предусмотренных статьей 167 ГК РФ последствий недействительности сделки, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанный договор аренды не повлек юридических последствий для сторон, что также свидетельствует об отсутствии у ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" обязанности по внесению арендных платежей и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска администрации о взыскании задолженности по арендной плате.
При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года и течение данного срока по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).
Требование встречного иска о взыскании с Администрации убытков не подлежит удовлетворению ввиду следующего.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.
Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками. При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Договор аренды земельного участка от 17 августа 2009 года N 333 признан судом недействительным, поскольку предоставленный в аренду участок не соответствует требованиям закона для многоэтажного жилого строительства.
Как следует из материалов дела, перечисление денежных средств, квалифицированных ОАО "Красногорский завод им. С.А. Зверева" в качестве понесенных убытков, произведено обществом с 20 июля 2009 года по 14 мая 2013 года, то есть до регистрации дополнительного соглашения N 199 от 06 мая 2013 года к договору аренды N 333 от 17 августа 2009 года, которым установлен вид разрешенного использования для многоэтажного жилого строительства.
Следовательно, перечисленные ОАО "Красногорский завод им.С.А. Зверева" денежные средства не являются убытками и не подлежат взысканию с администрации.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 05 июля 2017 года по делу N А41-15660/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
В.Н.СЕМУШКИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
П.А.ИЕВЛЕВ
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)