Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление Администрации муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" о взыскании 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате, 16 883 руб. 16 коп. пеней, расторжении договора аренды от 05.06.2008 N 50-08-03зем и обязании возвратить земельный участок, являющийся предметом указанного договора, по акту приема-передачи.
В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" Бищак С.А. (доверенность от 31.10.2013).
Администрация муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан (далее - Администрация Архангельского района, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" (далее - общество "ЭкоСистемз", ответчик) о 1) взыскании 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015, 2) расторжении договора аренды от 05.06.2008 N 50-08-03зем, 3) обязании возвратить земельный участок, являющийся предметом указанного договора, по акту приема-передачи (с учетом уточнения истцом исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - т. 1, л.д. 15-17; уточнение исковых требований - т. 1, л.д. 71, 72).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий общества "ЭкоСистемз" Андреев Дмитрий Валерьевич (определение от 06.08.2015 - т. 1, л.д. 64-67) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Архангельскому району (далее - Комитет) (определение суда от 27.08.2015 - т. 1, л.д. 94-97).
Решением суда первой инстанции от 23.09.2015 (резолютивная часть объявлена 16.09.2015) исковые требования Администрации Архангельского района удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 111-125).
С принятым по делу решением не согласился ответчик и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционной суд. В апелляционной жалобе общество "ЭкоСистемз" просило решение суда от 23.09.2015 отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (т. 1, л.д. 133, 134).
Определением от 03.12.2015 (т. 2, л.д. 32-36) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А07-14186/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
05 июня 2008 года между Комитетом (арендодатель) и обществом "ЭкоСистемз" (арендатор) заключен договор аренды N 50-08-03зем земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка (далее также - договор N 50-08-03зем, договор, т. 1, л.д. 20-24), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 02:03:160701:225, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с/с Архангельский (местоположение установлено относительно ориентира на юго-западной окраине с. Архангельское, расположенного в границах участка), для строительства АГЗС (пункт 1.1 договора).
Договор N 50-08-03зем заключен сроком с 27.05.2008 по 27.05.2011 (пункт 2.1 договора). В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 27.05.2008 (пункт 2.2 договора).
Расчет годовой арендной платы за земельный участок оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 3.2 договора).
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления по реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.6 договора).
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (пункт 3.5 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев (пункт 4.1.1 договора).
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора (пункт 6.2 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 02:03:160701:225 передан Комитетом обществу "ЭкоСистемз", о чем составлен акт приема-передачи земельного участка от 05.06.2008 (т. 1, л.д. 25).
Договор N 50-08-03зем зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа от 30.07.2008 (т. 1, л.д. 28).
При заключении договора N 50-08-03зем Комитет действовал на основании Соглашения о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Архангельскому району и муниципальным районом Архангельский район Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения имуществом (т. 1, л.д. 77-85).
26 ноября 2010 г. между Администрацией Архангельского района (арендодатель) и обществом "ЭкоСистемз" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору N 50-08-03зем (далее - дополнительное соглашение от 26.11.2010, л.д. 86), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 02:03:160701:225, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с. Архангельское, ул. Зеленая, д. 20, - для эксплуатации автомобильной газозаправочной станции (пункт 1 соглашения).
Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения от 26.11.2010 на земельном участке расположена автомобильная газозаправочная станция сжиженных углеводородных газов общей площадью 2328,9 кв. м, литеры А, Г, Г1, Г2, I-XII.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 26.11.2010 условия договора, указанного в пункте 2.1, распространяются на отношения сторон с 27.05.2008 по 27.05.2025 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 02:03:160701:225, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с. Архангельское, ул. Зеленая, д. 20, передан Администрацией обществу "ЭкоСистемз" по акту приема-передачи от 26.11.2010 (т. 1, л.д. 87).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 25.12.2007 (т. 1, л.д. 88-90).
Письмом от 28.05.2015 N 1779 Администрация Архангельского района предложила обществу "ЭкоСистемз" расторгнуть в добровольном порядке договор N 50-08-03зем и погасить задолженность по арендной плате; указала, что в противном случае будет вынуждена обратиться в суд с соответствующими требованиями (т. 1, л.д. 91, 92).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. К иску приложены расчет задолженности по арендной плате, пеням (т. 1, л.д. 74).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора N 50-08-03зем, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей за период с 01.01.2015 по 26.08.2015, верности представленных истцом расчетов задолженности по арендной плате и неустойке, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и обязании арендатора возвратить арендуемый участок. Оснований для оставления настоящего иска без рассмотрения в части взыскания денежных сумм, суд первой инстанции не усмотрел, признав заявленные требования текущими платежами в смысле статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции названные нормы процессуального права нарушены.
Предметом заявленного иска является, в том числе, требование о расторжении договора N 50-08-03зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225 площадью 3600 кв. м, обязании возвратить указанный земельный участок по акту приема-передачи.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-11046/2014 в целях обеспечения исполнения обязательств общества "ЭкоСистемз" перед открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (по состоянию на настоящее время - публичное акционерное общество "Сбербанк России", далее - Сбербанк России) по договорам N 30647, N 30658, N 30659, N 30660, N 30661 об открытии невозобновляемой кредитной линии между обществом "ЭкоСистемз" и Сбербанком России заключен договор ипотеки от 03.08.2012 N 31806, предметом которого, в том числе, является право аренды земельного участка категории земли населенных пунктов сроком по 27.05.2025 с кадастровым номером 02:03:160701:225, площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 3600 кв. м для обслуживания и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с. Архангельское, ул. Зеленая, д. 20.
Указанным решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-11046/2014 по иску Сбербанка России обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе, на право аренды спорного земельного участка, путем реализации с публичных торгов.
В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен; при предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Суд первой инстанции, рассматривая настоящий спор и расторгая договор N 50-08-03зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225, обязывая возвратить указанный земельный участок Администрации Архангельского района, не принял во внимание указанные обстоятельства.
Учитывая, что Сбербанк России является залогодержателем права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225, основанного на договоре N 50-08-03зем, расторжение данного договора и возложение на арендатора освободить земельный участок затрагивает права и законные интересы названного лица, не привлеченного к участию в деле.
Таким образом, суд первой инстанции, не привлекая к участию в деле Сбербанк, тем самым лишил это лицо возможности защищать свои права и законные интересы как залогодержателя спорного имущества, выражать свою позицию и приводить доводы в ее обоснование.
С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что обжалуемое решение непосредственно затрагивает права и обязанности Сбербанка, не привлеченного к участию в деле.
Утверждение подателя жалобы о том, что к участию деле не привлечен временный управляющий Андреев Д.В., не соответствует действительности. Как указано выше, определением от 06.08.2015 данное лицо привлечено к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда от 21.10.2015, принятое по настоящему делу, подлежит отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 03.12.2015 суд апелляционной инстанции назначил дело к рассмотрению в судебном заседании 25.12.2015 в 16 час. 00 мин., привлек Сбербанк России к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением от 25.12.2015 (т. 2, л.д. 56-57) суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 21.01.2015 на 17 час. 45 мин. на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи необходимостью предоставления Сбербанку России возможности для изучения материалов дела и подготовки мотивированного отзыва на исковое заявление, а также необходимостью истребования дополнительных доказательств по делу.
Явку представителя в судебное заседание 21.01.2016 обеспечил только Сбербанк России.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 21.01.2016 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся представителей истца, ответчика и третьих лиц.
Представитель Сбербанка России в судебном заседании возражал по существу исковых требований, просил принять по делу судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, представил отзыв на исковое заявление, который приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 66-67).
Отзывы на исковое заявление от иных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Предметом рассматриваемого иска является требование Администрации Архангельского района о взыскании с общества "ЭкоСистемз" 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015, расторжении договора N 50-08-03зем и обязании возвратить земельный участок, являющийся предметом указанного договора, по акту приема-передачи.
Спорная задолженность относится к текущим платежам несостоятельного должника - общества "ЭкоСистемз", взыскание которой производится вне рамок дела N А40-85776/2014 о несостоятельности (банкротстве), поскольку заявление о признании указанного лица банкротом принято Арбитражным судом города Москвы 09.06.2014 (т. 1, л.д. 53-55, 100-101) (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").
Последствия вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения установлены в статье 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", последствия открытия конкурсного производства - в статье 126 названного Закона.
Указания на то, что требование о расторжении договора аренды должны предъявляться в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", данный закон не содержит.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора N 50-08-03зем и обязании возвратить земельный участок правомерно заявлено Администрации Архангельского района вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве) общества "ЭкоСистемз".
Соответствующие возражения Сбербанка России отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неправильном толковании закона.
О незаключенности или недействительности договора N 50-08-03зем стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обоснованность расчета задолженности по арендной плате, представленного истцом, ответчиком не опровергнута.
Доказательств внесения обществом "ЭкоСистемз" арендных платежей по договору N 50-08-03зем в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 в сумме 167 151 руб. 60 коп. является обоснованным по праву и по размеру.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора N 50-08-03зем (пункт 5.2), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015 в соответствии с условиями договора N 50-08-03зем также является обоснованным по праву.
Расчет неустойки соответствует условиям договора N 50-08-03зем.
Оснований для освобождения ответчика от договорной ответственности судебной коллегией не установлено.
Доказательств внесения обществом "ЭкоСистемз" пеней по договору N 50-08-03зем в материалах дела не имеется.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении неустойки в рассматриваемом случае не имеется.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части взыскания задолженности по неустойке за период с 16.02.2015 по 26.08.2015 в сумме 16 883 руб. 16 коп. является обоснованным по праву и по размеру.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Указанное требование Администрацией Архангельского района соблюдено, о чем свидетельствует направление в адрес ответчика соглашения о расторжении спорного договора (письмо от 28.05.2015 N 1779). Однако данное соглашение ответчиком не было подписано.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 10); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6.2 договора N 50-08-03зем настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом на протяжении восьми месяцев является существенным нарушением условий спорного договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части расторжения договора N 50-08-03зем также является обоснованным по праву.
То обстоятельство, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий обществу "ЭкоСистемз" (автомобильная газозаправочная станция сжиженных углеводородных газов), не влияет на обоснованность указанного требования Администрации о расторжении договора аренды.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении истцом своим правом на расторжение договора аренды, в материалах дела не имеется. Расторжение договора соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения, каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период производства по делу о банкротстве, действующее законодательство о банкротстве не содержит. Ссылки общества "ЭкоСистемз" и Сбербанка России на то, что право аренды участка включено в конкурсную массу, не влияет на правильное по существу решение суда первой инстанции. Цели и задачи законодательства о банкротстве не исключают, вместе с тем, фундаментального принципа защиты прав собственника - в данном случае, публичного собственника земельных участков - на распоряжение своим имуществом. Муниципальное образование обязано обеспечить эффективное использование вверенных ему земель, а нахождение спорного земельного участка во владении неисправного должника таковым не является.
Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка также не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.
Соответствующие доводы Сбербанка России отклоняются судебной коллегий как несостоятельные.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В рассматриваемом случае у общества "ЭкоСистемз", имеющего право пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, отсутствует обязанность возвратить земельный участок.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части требования о возврате спорного земельного участка удовлетворению не подлежит.
Доказательств исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-11046/2014 и реализации прав на спорный земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости иному лицу суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 18.12.2012 (т. 2, л.д. 62, 63), представленным по требованию суда апелляционной инстанции Управлением Федеральной службы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Республике Башкортостан, общество "ЭкоСистемз" является арендатором спорного земельного участка и собственником расположенного на нем объекта недвижимости - автомобильной газозаправочной станции сжиженных углеводородных газов. Вместе с тем в отношении земельного участка имеются сведения о том, что на государственную регистрацию представлен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в отношении автомобильной газозаправочной станции сжиженных углеводородных газов правопритязаний не имеется.
Однако, согласно представленной Сбербанком России выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 29.12.2012 (на более актуальную дату - т. 2, л.д. 69-70) арендатором спорного земельного участка является общество "ЭкоСистемз", правопритязания в отношении этого земельного участка отсутствуют.
Таким образом, по делу следует принять новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу истца 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015 и расторжении договора N 50-08-03зем, в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация Архангельского района (истец) освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Общество "ЭкоСистемз" при подаче апелляционной жалобы уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. по чеку-ордеру Сбербанка России от 22.10.2015 (т. 2, л.д. 137).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика доход федерального бюджета подлежит взысканию 12 521 руб. государственной пошлины по иску.
В отношении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе положение абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса о пропорциональности не применяется, в связи с чем указанные расходы подлежат отнесению на ответчика как на проигравшую сторону по делу.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2015 по делу N А07-14186/2015 отменить.
Исковые требования Администрации муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" удовлетворить частично.
Расторгнуть договор от 05.06.2008 N 50-08-03зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" в пользу Администрации муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" в доход федерального бюджета 12 521 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2016 N 18АП-13809/2015 ПО ДЕЛУ N А07-14186/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. N 18АП-13809/2015
Дело N А07-14186/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление Администрации муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" о взыскании 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате, 16 883 руб. 16 коп. пеней, расторжении договора аренды от 05.06.2008 N 50-08-03зем и обязании возвратить земельный участок, являющийся предметом указанного договора, по акту приема-передачи.
В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества "Сбербанк России" Бищак С.А. (доверенность от 31.10.2013).
Администрация муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан (далее - Администрация Архангельского района, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" (далее - общество "ЭкоСистемз", ответчик) о 1) взыскании 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015, 2) расторжении договора аренды от 05.06.2008 N 50-08-03зем, 3) обязании возвратить земельный участок, являющийся предметом указанного договора, по акту приема-передачи (с учетом уточнения истцом исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - т. 1, л.д. 15-17; уточнение исковых требований - т. 1, л.д. 71, 72).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий общества "ЭкоСистемз" Андреев Дмитрий Валерьевич (определение от 06.08.2015 - т. 1, л.д. 64-67) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Архангельскому району (далее - Комитет) (определение суда от 27.08.2015 - т. 1, л.д. 94-97).
Решением суда первой инстанции от 23.09.2015 (резолютивная часть объявлена 16.09.2015) исковые требования Администрации Архангельского района удовлетворены в полном объеме (т. 1, л.д. 111-125).
С принятым по делу решением не согласился ответчик и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционной суд. В апелляционной жалобе общество "ЭкоСистемз" просило решение суда от 23.09.2015 отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (т. 1, л.д. 133, 134).
Определением от 03.12.2015 (т. 2, л.д. 32-36) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А07-14186/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
05 июня 2008 года между Комитетом (арендодатель) и обществом "ЭкоСистемз" (арендатор) заключен договор аренды N 50-08-03зем земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка (далее также - договор N 50-08-03зем, договор, т. 1, л.д. 20-24), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 02:03:160701:225, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с/с Архангельский (местоположение установлено относительно ориентира на юго-западной окраине с. Архангельское, расположенного в границах участка), для строительства АГЗС (пункт 1.1 договора).
Договор N 50-08-03зем заключен сроком с 27.05.2008 по 27.05.2011 (пункт 2.1 договора). В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 27.05.2008 (пункт 2.2 договора).
Расчет годовой арендной платы за земельный участок оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 3.2 договора).
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления по реквизитам, указанным в расчете (пункт 3.6 договора).
Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (пункт 3.5 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев (пункт 4.1.1 договора).
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора (пункт 6.2 договора).
Земельный участок с кадастровым номером 02:03:160701:225 передан Комитетом обществу "ЭкоСистемз", о чем составлен акт приема-передачи земельного участка от 05.06.2008 (т. 1, л.д. 25).
Договор N 50-08-03зем зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа от 30.07.2008 (т. 1, л.д. 28).
При заключении договора N 50-08-03зем Комитет действовал на основании Соглашения о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Архангельскому району и муниципальным районом Архангельский район Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения имуществом (т. 1, л.д. 77-85).
26 ноября 2010 г. между Администрацией Архангельского района (арендодатель) и обществом "ЭкоСистемз" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору N 50-08-03зем (далее - дополнительное соглашение от 26.11.2010, л.д. 86), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 02:03:160701:225, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с. Архангельское, ул. Зеленая, д. 20, - для эксплуатации автомобильной газозаправочной станции (пункт 1 соглашения).
Согласно пункту 1.2 дополнительного соглашения от 26.11.2010 на земельном участке расположена автомобильная газозаправочная станция сжиженных углеводородных газов общей площадью 2328,9 кв. м, литеры А, Г, Г1, Г2, I-XII.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 26.11.2010 условия договора, указанного в пункте 2.1, распространяются на отношения сторон с 27.05.2008 по 27.05.2025 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3600 кв. м с кадастровым номером 02:03:160701:225, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с. Архангельское, ул. Зеленая, д. 20, передан Администрацией обществу "ЭкоСистемз" по акту приема-передачи от 26.11.2010 (т. 1, л.д. 87).
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 25.12.2007 (т. 1, л.д. 88-90).
Письмом от 28.05.2015 N 1779 Администрация Архангельского района предложила обществу "ЭкоСистемз" расторгнуть в добровольном порядке договор N 50-08-03зем и погасить задолженность по арендной плате; указала, что в противном случае будет вынуждена обратиться в суд с соответствующими требованиями (т. 1, л.д. 91, 92).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. К иску приложены расчет задолженности по арендной плате, пеням (т. 1, л.д. 74).
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора N 50-08-03зем, доказанности факта задолженности арендатора по уплате арендных платежей за период с 01.01.2015 по 26.08.2015, верности представленных истцом расчетов задолженности по арендной плате и неустойке, отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о погашении ответчиком задолженности перед истцом, соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования сторонами спора о расторжении договора, наличии оснований для расторжения договора аренды и обязании арендатора возвратить арендуемый участок. Оснований для оставления настоящего иска без рассмотрения в части взыскания денежных сумм, суд первой инстанции не усмотрел, признав заявленные требования текущими платежами в смысле статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу, что при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции названные нормы процессуального права нарушены.
Предметом заявленного иска является, в том числе, требование о расторжении договора N 50-08-03зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225 площадью 3600 кв. м, обязании возвратить указанный земельный участок по акту приема-передачи.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-11046/2014 в целях обеспечения исполнения обязательств общества "ЭкоСистемз" перед открытым акционерным обществом "Сбербанк России" (по состоянию на настоящее время - публичное акционерное общество "Сбербанк России", далее - Сбербанк России) по договорам N 30647, N 30658, N 30659, N 30660, N 30661 об открытии невозобновляемой кредитной линии между обществом "ЭкоСистемз" и Сбербанком России заключен договор ипотеки от 03.08.2012 N 31806, предметом которого, в том числе, является право аренды земельного участка категории земли населенных пунктов сроком по 27.05.2025 с кадастровым номером 02:03:160701:225, площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 3600 кв. м для обслуживания и эксплуатации автомобильной газозаправочной станции, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Архангельский район, с. Архангельское, ул. Зеленая, д. 20.
Указанным решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-11046/2014 по иску Сбербанка России обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе, на право аренды спорного земельного участка, путем реализации с публичных торгов.
В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно пункту 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен; при предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Суд первой инстанции, рассматривая настоящий спор и расторгая договор N 50-08-03зем аренды земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225, обязывая возвратить указанный земельный участок Администрации Архангельского района, не принял во внимание указанные обстоятельства.
Учитывая, что Сбербанк России является залогодержателем права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:03:160701:225, основанного на договоре N 50-08-03зем, расторжение данного договора и возложение на арендатора освободить земельный участок затрагивает права и законные интересы названного лица, не привлеченного к участию в деле.
Таким образом, суд первой инстанции, не привлекая к участию в деле Сбербанк, тем самым лишил это лицо возможности защищать свои права и законные интересы как залогодержателя спорного имущества, выражать свою позицию и приводить доводы в ее обоснование.
С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что обжалуемое решение непосредственно затрагивает права и обязанности Сбербанка, не привлеченного к участию в деле.
Утверждение подателя жалобы о том, что к участию деле не привлечен временный управляющий Андреев Д.В., не соответствует действительности. Как указано выше, определением от 06.08.2015 данное лицо привлечено к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда от 21.10.2015, принятое по настоящему делу, подлежит отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 03.12.2015 суд апелляционной инстанции назначил дело к рассмотрению в судебном заседании 25.12.2015 в 16 час. 00 мин., привлек Сбербанк России к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением от 25.12.2015 (т. 2, л.д. 56-57) суд апелляционной инстанции отложил судебное разбирательство на 21.01.2015 на 17 час. 45 мин. на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи необходимостью предоставления Сбербанку России возможности для изучения материалов дела и подготовки мотивированного отзыва на исковое заявление, а также необходимостью истребования дополнительных доказательств по делу.
Явку представителя в судебное заседание 21.01.2016 обеспечил только Сбербанк России.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание 21.01.2016 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся представителей истца, ответчика и третьих лиц.
Представитель Сбербанка России в судебном заседании возражал по существу исковых требований, просил принять по делу судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, представил отзыв на исковое заявление, который приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 66-67).
Отзывы на исковое заявление от иных лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Предметом рассматриваемого иска является требование Администрации Архангельского района о взыскании с общества "ЭкоСистемз" 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015, расторжении договора N 50-08-03зем и обязании возвратить земельный участок, являющийся предметом указанного договора, по акту приема-передачи.
Спорная задолженность относится к текущим платежам несостоятельного должника - общества "ЭкоСистемз", взыскание которой производится вне рамок дела N А40-85776/2014 о несостоятельности (банкротстве), поскольку заявление о признании указанного лица банкротом принято Арбитражным судом города Москвы 09.06.2014 (т. 1, л.д. 53-55, 100-101) (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве").
Последствия вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения установлены в статье 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", последствия открытия конкурсного производства - в статье 126 названного Закона.
Указания на то, что требование о расторжении договора аренды должны предъявляться в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", данный закон не содержит.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора N 50-08-03зем и обязании возвратить земельный участок правомерно заявлено Администрации Архангельского района вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве) общества "ЭкоСистемз".
Соответствующие возражения Сбербанка России отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неправильном толковании закона.
О незаключенности или недействительности договора N 50-08-03зем стороны судам первой и апелляционной инстанции не заявили.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обоснованность расчета задолженности по арендной плате, представленного истцом, ответчиком не опровергнута.
Доказательств внесения обществом "ЭкоСистемз" арендных платежей по договору N 50-08-03зем в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 в сумме 167 151 руб. 60 коп. является обоснованным по праву и по размеру.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора N 50-08-03зем (пункт 5.2), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, требование истца о взыскании с ответчика пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015 в соответствии с условиями договора N 50-08-03зем также является обоснованным по праву.
Расчет неустойки соответствует условиям договора N 50-08-03зем.
Оснований для освобождения ответчика от договорной ответственности судебной коллегией не установлено.
Доказательств внесения обществом "ЭкоСистемз" пеней по договору N 50-08-03зем в материалах дела не имеется.
Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении неустойки в рассматриваемом случае не имеется.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части взыскания задолженности по неустойке за период с 16.02.2015 по 26.08.2015 в сумме 16 883 руб. 16 коп. является обоснованным по праву и по размеру.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Указанное требование Администрацией Архангельского района соблюдено, о чем свидетельствует направление в адрес ответчика соглашения о расторжении спорного договора (письмо от 28.05.2015 N 1779). Однако данное соглашение ответчиком не было подписано.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 10); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 6.2 договора N 50-08-03зем настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом на протяжении восьми месяцев является существенным нарушением условий спорного договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части расторжения договора N 50-08-03зем также является обоснованным по праву.
То обстоятельство, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости, принадлежащий обществу "ЭкоСистемз" (автомобильная газозаправочная станция сжиженных углеводородных газов), не влияет на обоснованность указанного требования Администрации о расторжении договора аренды.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении истцом своим правом на расторжение договора аренды, в материалах дела не имеется. Расторжение договора соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения, каких-либо особенностей в части оснований и порядка расторжения договора аренды в период производства по делу о банкротстве, действующее законодательство о банкротстве не содержит. Ссылки общества "ЭкоСистемз" и Сбербанка России на то, что право аренды участка включено в конкурсную массу, не влияет на правильное по существу решение суда первой инстанции. Цели и задачи законодательства о банкротстве не исключают, вместе с тем, фундаментального принципа защиты прав собственника - в данном случае, публичного собственника земельных участков - на распоряжение своим имуществом. Муниципальное образование обязано обеспечить эффективное использование вверенных ему земель, а нахождение спорного земельного участка во владении неисправного должника таковым не является.
Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка также не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.
Соответствующие доводы Сбербанка России отклоняются судебной коллегий как несостоятельные.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В рассматриваемом случае у общества "ЭкоСистемз", имеющего право пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, отсутствует обязанность возвратить земельный участок.
С учетом изложенного, иск Администрации Архангельского района в части требования о возврате спорного земельного участка удовлетворению не подлежит.
Доказательств исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2014 по делу N А07-11046/2014 и реализации прав на спорный земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости иному лицу суду апелляционной инстанции не представлено.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 18.12.2012 (т. 2, л.д. 62, 63), представленным по требованию суда апелляционной инстанции Управлением Федеральной службы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Республике Башкортостан, общество "ЭкоСистемз" является арендатором спорного земельного участка и собственником расположенного на нем объекта недвижимости - автомобильной газозаправочной станции сжиженных углеводородных газов. Вместе с тем в отношении земельного участка имеются сведения о том, что на государственную регистрацию представлен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, в отношении автомобильной газозаправочной станции сжиженных углеводородных газов правопритязаний не имеется.
Однако, согласно представленной Сбербанком России выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 29.12.2012 (на более актуальную дату - т. 2, л.д. 69-70) арендатором спорного земельного участка является общество "ЭкоСистемз", правопритязания в отношении этого земельного участка отсутствуют.
Таким образом, по делу следует принять новый судебный акт о взыскании с ответчика в пользу истца 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015 и расторжении договора N 50-08-03зем, в удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация Архангельского района (истец) освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.
Общество "ЭкоСистемз" при подаче апелляционной жалобы уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. по чеку-ордеру Сбербанка России от 22.10.2015 (т. 2, л.д. 137).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика доход федерального бюджета подлежит взысканию 12 521 руб. государственной пошлины по иску.
В отношении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе положение абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса о пропорциональности не применяется, в связи с чем указанные расходы подлежат отнесению на ответчика как на проигравшую сторону по делу.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2015 по делу N А07-14186/2015 отменить.
Исковые требования Администрации муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" удовлетворить частично.
Расторгнуть договор от 05.06.2008 N 50-08-03зем аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" в пользу Администрации муниципального района Архангельский район Республики Башкортостан 167 151 руб. 60 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 26.08.2015 и 16 883 руб. 16 коп. пеней за период с 16.02.2015 по 26.08.2015.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" в доход федерального бюджета 12 521 руб. государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)