Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от администрации Орловского района Орловской области: Серегина Д.В., представителя по доверенности N 1-1963 от 11.05.2017; Пиняевой Л.А., представителя по доверенности N 1-2895 от 26.06.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Уютстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Стиль-5М": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Прима": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Орловского района Орловской области (ОГРН 1025700695448) и общества с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (ОГРН 1145749003014) на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 по делу N А48-6569/2016 (судья Коровушкина Е.В.) по иску администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области (ОГРН 1025700695965), администрации Орловского района Орловской области (ОГРН 1025700695448) к обществу с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (ОГРН 1145749003014) о взыскании 18 531 436 руб. 51 коп.,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Стиль-5М" (ОГРН 1125740000286), общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Прима" (ОГРН 5167746425248),
установил:
Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области и Администрация Орловского района Орловской области обратились в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (далее - ООО "Уютстрой", ответчик) о взыскании в пользу Администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 в размере 90 000 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период с 25.06.2014 по 29.10.2016 в сумме основного долга в размере 18 441 436 руб. 51 коп., всего - 18 531 436 руб. 51 коп., взыскании в пользу администрации Орловского района Орловской области задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 в размере 90 000 руб. (с учетом уточнений).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Орловского района Орловской области, общество с ограниченной ответственностью "Стиль-5М" (далее - ООО "Стиль-5М"), общество с ограниченной ответственностью Строительная группа "Прима" (далее - ООО СГ "Прима").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 произведено процессуальное правопреемство, администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области заменена на администрацию Орловского района Орловской области.
С ООО "Уютстрой" в пользу администрации Орловского района Орловской области взыскано 13 068 489 руб. 00 коп., из которых 90 000 руб. 00 коп. - основной долг по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015, 12 978 489 руб. 00 коп. - основной долг по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
Исковые требования в части взыскания основного долга за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, администрация Орловского района Орловской области и ООО "Уютстрой" обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами.
Администрация Орловского района Орловской области просила отменить обжалуемое решение в части оставления без рассмотрения исковых требований о взыскании основного долга за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Обращаясь с апелляционной жалобой, ООО "Уютстрой" просило отменить обжалуемое решение полностью и принять по делу новый судебный акт.
Определением суда апелляционной инстанции от 21.06.2017 рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось, для предоставления сторонами аргументированных отзывов на апелляционные жалобы друг друга, а третьими лицами - правовых позиций по спору, также сторонам предлагалось урегулировать настоящий спор на взаимоприемлемых условиях.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 12.07.2017 ООО "Уютстрой", администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области, ООО "Стиль-5М", ООО СГ "Прима" явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционные жалобы были рассмотрены в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Через электронный сервис "Мой Арбитр" от Администрации Орловского района Орловской области поступил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Администрации Орловского района Орловской области поддержали доводы своей апелляционной жалобы, считая решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просили суд в обжалуемой части решение отменить и принять по делу новый судебный акт, возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Уютстрой".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав пояснения представителей стороны, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что по результатам проведения открытого аукциона, 20.03.2014 между администрацией Орловского района Орловской области (арендодатель) и ООО "Стиль 5М" (арендатор) был подписан договор аренды земли N 180, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, площадью 4550 кв. м, с кадастровым номером 57:10:0940101:1546, для строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.3 договора приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенное использование". Срок договора установлен с 20.03.2014 по 20.03.2018 (пункт 2.1. договора).
Расчет арендной платы определяется отчетом N 2150 от 10.12.2013, протоколом комиссии по проведению торгов о результатах торгов от 14.03.2014, арендные платежи начинают исчисляться с 20.03.2014 (пункты 2.2 и 2.3 договора).
В силу пункта 2.5 договора является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
02.06.2014 между ООО "Стиль 5М" (правообладатель) и ООО "Уютстрой" (правоприобретатель) было подписано соглашение об уступке права аренды на земельный участок, по условиям которого правообладатель уступает, а правоприобретатель принимает право аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:10:0940101:1546 в объеме и на условиях, существующих в момент заключения соглашения, в том числе обязанность по уплате арендной платы за земельный участок согласно договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
ООО "Стиль 5М" обязалось оплатить арендную плату за период пользования земельным участком до подписания настоящего соглашения (абзац 2 пункта 3 соглашения).
Стороны также констатировали, что ООО "Уютстрой" согласно с условиями договора аренды земельного участка, стороной которого он становится в соответствии с соглашением об уступке права аренды, приобретаемые права и обязанности, не отраженные в настоящем соглашении, указаны в полном объеме в договоре аренды земли N 180 от 20.03.2014, никаких иных обременений или ограничений права использования земельного участка не имеется (пункт 7 соглашения).
Договор аренды земли от 20.03.2014 N 180, соглашение об уступке права аренды на земельный участок зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.06.2014.
23.03.2015 между Администрацией Орловского района (арендодатель) и ООО "Уютстрой" был подписан договор аренды земли N 247 на срок до 14.03.2018, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 57:10:0940101:1927, площадью 1531 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, для благоустройства территории многоквартирного жилого дома.
Договор в силу пункта 2.7 является передаточным актом земельного участка.
Государственная регистрация договора аренды N 247 произведена 28.04.2015.
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 08.06.2016 (л.д. 41-58 т. 1), кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 08.06.2016 земельный участок с кадастровым номером 57:1060940101:1546, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/п Неполодское, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома, площадью 4550 /- 24 кв. м, сведения о правообладателях отсутствуют. При этом в отношении указанного земельного участка зарегистрированы обременения права - аренда ООО "Уютстрой" с 16.04.2014 по 20.03.2018, ипотека в пользу участников долевого строительства (граждан).
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 08.06.2016 (л.д. 54 т. 1) земельный участок с кадастровым номером 57:10:0940101:1927, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/п Неполодское, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории многоквартирного жилого дома, площадью 1531+/-14 кв. м, сведения о правах отсутствуют. При этом в отношении указанного земельного участка зарегистрированы обременения права -аренда ООО "Уютстрой" с 28.04.2015 по 14.03.2018.
25.08.2016 в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 57-520309-21-2016 Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области выдало разрешение на ввод в эксплуатацию объекта: "Строительство 5-этажного жилого дома в Орловского района Орловской области, ул. Луговая, 4б".
Согласно сведениям Росреестра согласно записям ЕГРЮЛ первая запись о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме по адресу: Орловского района Орловской области Неполодское сельское поселение, н.п. Плещеево ул. Луговая, 4б, внесена в ЕГРП 31.10.2016 в 17 часов 10 мин. за N 57-57/001-57/001/026/2016-2734/1 на объект- квартира N 39.
Истцы, обращаясь с исковым заявлением к ООО "Уютстрой", сослалось на неисполнение ООО "Уютстрой" обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период (с учетом уточнений, принятых судом) с 26.06.2014 по 29.10.2016 в сумме 18 441 436,51 руб. и N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 в размере 900000 руб.
Оценив имеющиеся в материалах дела документы, арбитражный суд области пришел к верному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отношении части требований, а именно: о взыскании основного долга за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом арбитражного суда области.
Исковое заявление подано в суд 06.10.2016 (согласно оттиску регистрационного штампа суда).
Согласно пункту 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ (в редакции, вступившей в законную силу с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
Изложенный в пункте 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ перечень исключений из общего правила обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора расширительному толкованию не подлежит.
Указанной нормой требования о взыскании с арендатора задолженности по договору аренды не отнесены к категории споров, по которым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным.
По смыслу названной нормы права процессуального права, вопреки утверждениям заявителя жалобы, при подаче иска суду надлежит представить доказательство, однозначно свидетельствующее об извещении ответчика о наличии претензии истца, из которой усматривается идентичность требований с заявленным иском и, соответственно, осведомленность ответчика об их сути и объеме.
В подтверждение соблюдения претензионного порядка в дело представлены: претензия от 26.08.2016 N 1429 администрации Неполодского сельского поселения в адрес ООО "Уютстрой" с требованием о погашении задолженности по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 в сумме 12978489 руб. 96 коп. согласно приложенному расчету за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 (л.д. 37,35 т. 1); претензия от 26.08.2016 N 1430 администрации Неполодского сельского поселения в адрес ООО "Уютстрой" с требованием о погашении задолженности по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 в сумме 90000 руб. 00 коп. согласно приложенному расчету за период с 01.01.2015 по 01.09.2016.
Оценив направленную истцом 26.08.2016 в адрес ответчика претензию, суд области справедливо отметил, что она не содержит данных, позволяющих оценить названное письмо как соблюдение обязательного претензионного порядка по взысканию задолженности за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
В претензии от 30.09.2015 (л.д. 134 т. 3) изложено требование об оплате долга по договору N 180 от 20.03.20124 за 9 месяцев 2015 года- 6111000 руб.
Между тем, претензия в отношении задолженности по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и с 01.09.2016 по 29.10.2016 направлена в адрес ответчика 12.12.2016 исх. N 2258, то есть через два месяца после подачи иска и принятия искового заявления к производству суда (13.10.2016).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
По смыслу части 5 статьи 4, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике является способом, который позволяет добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Следовательно, суд первой инстанции, установив факт несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в отношении названных требований, правомерно оставил иск в этой части без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Оставление искового заявления (в части) без рассмотрения в соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса РФ не лишает истца права обратиться в арбитражный суд с таким же требованием в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Стороны в данном случае связаны арендными отношениями.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В спорный период с 01.01.2015 по 01.09.2016 договоры аренды являлись действующими.
Согласно условиям договора аренды земли N 180 от 20.03.2014 ежемесячная арендная плата с 01.04.2014 составляет 679 000 руб. и вносится не позднее 15 числа следующего за расчетным (пункт 2.4).
Арендная плата по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 предусмотрена в размере 54 000 руб., арендные платежи исчисляются с 01.01.2015 и подлежит оплате согласно расчету (пункт 2.4).
Согласно представленному расчету в дело (л.д. 35 т. 1) по договору N 180 от 20.05.2014 за период 2015 год, с 01.01.2016-01.09.2016 задолженность по арендной плате составляет 12978489 руб. 96 коп., из расчета ежемесячной оплаты в сумме 679000 руб.
Согласно расчету истца задолженность по договору N 247 от 23.03.2015 составила за 2015 год 54000 руб., за период с 01.01.2016 по 01.09.2016-36000 руб., а всего 90000 руб.
Возражений относительно расчета долга по договору N 247 ответчиком не заявлено.
Проверив расчет истца, арбитражный суд признал его правильным и не противоречащим условиям договоров.
Доказательств оплаты указанной задолженности ответчиком не представлено.
Довод ответчика о том, что он был вынужден заключить договор аренды N 247 в связи с невозможностью возведения нового водозаборного узла на земельном участке, предоставленном по договору N 180, был предметом рассмотрения арбитражным судом первой инстанции и правомерно отклонен.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 Гражданского кодекса РФ. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно пункту 1.1 договора N 247 от 23.03.2015 участок предоставляется для благоустройства территории многоквартирного жилого дома. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Доказательств признания договора N 247 от 23.03.2015 и договора аренды земли от 20.03.2014 N 180 недействительными в установленном порядке, в дело не представлено.
Ссылки ООО "Уютстрой" на то, что Администрация умышлено скрыла от участников и победителя аукциона, факт невозможности подключения к холодному водоснабжению и необходимость строительства новой водонапорной башни, в связи с чем обществу пришлось нести дополнительные расходы, связанные с подключением строящегося жилого дома к водоснабжению, заключить договор аренды N 247 от 23.03.2015 и строительство за свой счет водонапорной башни, поскольку размещение водонапорной башни на земельном участке с кадастровым номером 57:10:0940101:1546 не представлялось возможным, опровергается материалами дела.
Как следует из материалов дела, договор аренды земли N 180 от 20.03.2014 был заключен по итогам торгов от 14.03.2014.
В соответствии с частью 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ.
ООО "Уютстрой", в нарушение положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представило доказательств того, что имело место нарушения правил и хода проведения торгов, а также что в отношении объекта торгов имело место сокрытие какой-либо информации.
В годичный срок с момента проведения торгов, то есть до 14.03.2015, ни ответчик ООО "Уютострой", ни третье лицо по делу, ООО "Стиль 5 М", не оспорили проведение торгов.
Более того, согласно пункту 7 Соглашения об уступке права аренды на земельный участок от 02.06.2014 правоприобретатель согласен с условиями договора аренды земельного участка, стороной которого он становится в соответствии с настоящим соглашением. Приобретаемые права и обязанности правоприобретателя не отраженные в настоящем соглашении, указаны в полном объеме в договоре аренды земли N 180 от 20.03.2014. Никаких иных обременений и ограничений права использования земельного участка не имеется.
Таким образом, в документе прошедшем государственную регистрацию прямо указано, что на момент его заключения (02.06.2014) стороны (в том числе и ответчик ООО "Уютстрой") констатируют тот факт, что передаваемые права и обязанности правоприобретателя" не отраженные в настоящем соглашении, указаны в полном объеме в договоре аренды земли N 180 от 20.03.2014, а также отсутствие обременений и ограничений права использования земельного участка.
Кроме того, объявление в газете "Наша жизнь" N 11 (8771) от 12 февраля 2014 года сообщало претендентам о том, что подключение к сетям водоснабжения возможно при условии установки насосной станции взамен башни Рожновского.
Судом апелляционной инстанции также дополнительно учтено, что поскольку на момент принятия имущества в аренду, ответчик, имевший возможность заявить возражения относительно недостатков имущества по мотиву отсутствия возможности подключения к холодному водоснабжению, данных замечаний к имуществу не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора.
Определением арбитражного суда области от 28.03.2017 на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ встречное исковое заявление ООО "Уютстрой" возвращено заявителю.
На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд области пришел к верному выводу о взыскании с ООО "Уютстрой" в пользу администрации Орловского района Орловской области 13 068 489 руб. 96 коп., из которых 90 000 руб. 00 коп. - основной долг по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016, 12 978 489 руб. 96 коп. - основной долг по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016.
Приведенные обществом доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права. Несогласие общества с установленными по делу обстоятельствами не может служить
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Уютстрой", в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Администрация Орловского района Орловской области освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 по делу N А48-6569/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2017 N 19АП-1086/2017 ПО ДЕЛУ N А48-6569/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2017 г. по делу N А48-6569/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июля 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от администрации Орловского района Орловской области: Серегина Д.В., представителя по доверенности N 1-1963 от 11.05.2017; Пиняевой Л.А., представителя по доверенности N 1-2895 от 26.06.2017;
- от общества с ограниченной ответственностью "Уютстрой": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Стиль-5М": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Прима": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Орловского района Орловской области (ОГРН 1025700695448) и общества с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (ОГРН 1145749003014) на решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 по делу N А48-6569/2016 (судья Коровушкина Е.В.) по иску администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области (ОГРН 1025700695965), администрации Орловского района Орловской области (ОГРН 1025700695448) к обществу с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (ОГРН 1145749003014) о взыскании 18 531 436 руб. 51 коп.,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Стиль-5М" (ОГРН 1125740000286), общества с ограниченной ответственностью Строительная группа "Прима" (ОГРН 5167746425248),
установил:
Администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области и Администрация Орловского района Орловской области обратились в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уютстрой" (далее - ООО "Уютстрой", ответчик) о взыскании в пользу Администрации Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 в размере 90 000 руб., задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период с 25.06.2014 по 29.10.2016 в сумме основного долга в размере 18 441 436 руб. 51 коп., всего - 18 531 436 руб. 51 коп., взыскании в пользу администрации Орловского района Орловской области задолженности по арендной плате по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 в размере 90 000 руб. (с учетом уточнений).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Орловского района Орловской области, общество с ограниченной ответственностью "Стиль-5М" (далее - ООО "Стиль-5М"), общество с ограниченной ответственностью Строительная группа "Прима" (далее - ООО СГ "Прима").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 произведено процессуальное правопреемство, администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области заменена на администрацию Орловского района Орловской области.
С ООО "Уютстрой" в пользу администрации Орловского района Орловской области взыскано 13 068 489 руб. 00 коп., из которых 90 000 руб. 00 коп. - основной долг по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015, 12 978 489 руб. 00 коп. - основной долг по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
Исковые требования в части взыскания основного долга за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, администрация Орловского района Орловской области и ООО "Уютстрой" обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами.
Администрация Орловского района Орловской области просила отменить обжалуемое решение в части оставления без рассмотрения исковых требований о взыскании основного долга за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Обращаясь с апелляционной жалобой, ООО "Уютстрой" просило отменить обжалуемое решение полностью и принять по делу новый судебный акт.
Определением суда апелляционной инстанции от 21.06.2017 рассмотрение апелляционных жалоб откладывалось, для предоставления сторонами аргументированных отзывов на апелляционные жалобы друг друга, а третьими лицами - правовых позиций по спору, также сторонам предлагалось урегулировать настоящий спор на взаимоприемлемых условиях.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 12.07.2017 ООО "Уютстрой", администрация Неполодского сельского поселения Орловского района Орловской области, ООО "Стиль-5М", ООО СГ "Прима" явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционные жалобы были рассмотрены в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Через электронный сервис "Мой Арбитр" от Администрации Орловского района Орловской области поступил отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Администрации Орловского района Орловской области поддержали доводы своей апелляционной жалобы, считая решение в обжалуемой части незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просили суд в обжалуемой части решение отменить и принять по делу новый судебный акт, возражали против доводов апелляционной жалобы ООО "Уютстрой".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, заслушав пояснения представителей стороны, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что по результатам проведения открытого аукциона, 20.03.2014 между администрацией Орловского района Орловской области (арендодатель) и ООО "Стиль 5М" (арендатор) был подписан договор аренды земли N 180, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, площадью 4550 кв. м, с кадастровым номером 57:10:0940101:1546, для строительства многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.3 договора приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенное использование". Срок договора установлен с 20.03.2014 по 20.03.2018 (пункт 2.1. договора).
Расчет арендной платы определяется отчетом N 2150 от 10.12.2013, протоколом комиссии по проведению торгов о результатах торгов от 14.03.2014, арендные платежи начинают исчисляться с 20.03.2014 (пункты 2.2 и 2.3 договора).
В силу пункта 2.5 договора является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
02.06.2014 между ООО "Стиль 5М" (правообладатель) и ООО "Уютстрой" (правоприобретатель) было подписано соглашение об уступке права аренды на земельный участок, по условиям которого правообладатель уступает, а правоприобретатель принимает право аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:10:0940101:1546 в объеме и на условиях, существующих в момент заключения соглашения, в том числе обязанность по уплате арендной платы за земельный участок согласно договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
ООО "Стиль 5М" обязалось оплатить арендную плату за период пользования земельным участком до подписания настоящего соглашения (абзац 2 пункта 3 соглашения).
Стороны также констатировали, что ООО "Уютстрой" согласно с условиями договора аренды земельного участка, стороной которого он становится в соответствии с соглашением об уступке права аренды, приобретаемые права и обязанности, не отраженные в настоящем соглашении, указаны в полном объеме в договоре аренды земли N 180 от 20.03.2014, никаких иных обременений или ограничений права использования земельного участка не имеется (пункт 7 соглашения).
Договор аренды земли от 20.03.2014 N 180, соглашение об уступке права аренды на земельный участок зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.06.2014.
23.03.2015 между Администрацией Орловского района (арендодатель) и ООО "Уютстрой" был подписан договор аренды земли N 247 на срок до 14.03.2018, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 57:10:0940101:1927, площадью 1531 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, Неполодское сельское поселение, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, для благоустройства территории многоквартирного жилого дома.
Договор в силу пункта 2.7 является передаточным актом земельного участка.
Государственная регистрация договора аренды N 247 произведена 28.04.2015.
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 08.06.2016 (л.д. 41-58 т. 1), кадастровому паспорту земельного участка по состоянию на 08.06.2016 земельный участок с кадастровым номером 57:1060940101:1546, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/п Неполодское, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома, площадью 4550 /- 24 кв. м, сведения о правообладателях отсутствуют. При этом в отношении указанного земельного участка зарегистрированы обременения права - аренда ООО "Уютстрой" с 16.04.2014 по 20.03.2018, ипотека в пользу участников долевого строительства (граждан).
Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 08.06.2016 (л.д. 54 т. 1) земельный участок с кадастровым номером 57:10:0940101:1927, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/п Неполодское, с. Плещеево, в районе ул. Луговая, относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории многоквартирного жилого дома, площадью 1531+/-14 кв. м, сведения о правах отсутствуют. При этом в отношении указанного земельного участка зарегистрированы обременения права -аренда ООО "Уютстрой" с 28.04.2015 по 14.03.2018.
25.08.2016 в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 57-520309-21-2016 Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области выдало разрешение на ввод в эксплуатацию объекта: "Строительство 5-этажного жилого дома в Орловского района Орловской области, ул. Луговая, 4б".
Согласно сведениям Росреестра согласно записям ЕГРЮЛ первая запись о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме по адресу: Орловского района Орловской области Неполодское сельское поселение, н.п. Плещеево ул. Луговая, 4б, внесена в ЕГРП 31.10.2016 в 17 часов 10 мин. за N 57-57/001-57/001/026/2016-2734/1 на объект- квартира N 39.
Истцы, обращаясь с исковым заявлением к ООО "Уютстрой", сослалось на неисполнение ООО "Уютстрой" обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период (с учетом уточнений, принятых судом) с 26.06.2014 по 29.10.2016 в сумме 18 441 436,51 руб. и N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 в размере 900000 руб.
Оценив имеющиеся в материалах дела документы, арбитражный суд области пришел к верному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отношении части требований, а именно: о взыскании основного долга за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом арбитражного суда области.
Исковое заявление подано в суд 06.10.2016 (согласно оттиску регистрационного штампа суда).
Согласно пункту 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ (в редакции, вступившей в законную силу с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
Изложенный в пункте 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ перечень исключений из общего правила обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора расширительному толкованию не подлежит.
Указанной нормой требования о взыскании с арендатора задолженности по договору аренды не отнесены к категории споров, по которым соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным.
По смыслу названной нормы права процессуального права, вопреки утверждениям заявителя жалобы, при подаче иска суду надлежит представить доказательство, однозначно свидетельствующее об извещении ответчика о наличии претензии истца, из которой усматривается идентичность требований с заявленным иском и, соответственно, осведомленность ответчика об их сути и объеме.
В подтверждение соблюдения претензионного порядка в дело представлены: претензия от 26.08.2016 N 1429 администрации Неполодского сельского поселения в адрес ООО "Уютстрой" с требованием о погашении задолженности по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 в сумме 12978489 руб. 96 коп. согласно приложенному расчету за период с 01.01.2015 по 01.09.2016 (л.д. 37,35 т. 1); претензия от 26.08.2016 N 1430 администрации Неполодского сельского поселения в адрес ООО "Уютстрой" с требованием о погашении задолженности по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 в сумме 90000 руб. 00 коп. согласно приложенному расчету за период с 01.01.2015 по 01.09.2016.
Оценив направленную истцом 26.08.2016 в адрес ответчика претензию, суд области справедливо отметил, что она не содержит данных, позволяющих оценить названное письмо как соблюдение обязательного претензионного порядка по взысканию задолженности за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и за период с 01.09.2016 по 29.10.2016 по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014.
В претензии от 30.09.2015 (л.д. 134 т. 3) изложено требование об оплате долга по договору N 180 от 20.03.20124 за 9 месяцев 2015 года- 6111000 руб.
Между тем, претензия в отношении задолженности по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период с 25.06.2014 по 31.12.2014 и с 01.09.2016 по 29.10.2016 направлена в адрес ответчика 12.12.2016 исх. N 2258, то есть через два месяца после подачи иска и принятия искового заявления к производству суда (13.10.2016).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
По смыслу части 5 статьи 4, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике является способом, который позволяет добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Следовательно, суд первой инстанции, установив факт несоблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в отношении названных требований, правомерно оставил иск в этой части без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Оставление искового заявления (в части) без рассмотрения в соответствии с частью 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса РФ не лишает истца права обратиться в арбитражный суд с таким же требованием в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Стороны в данном случае связаны арендными отношениями.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В спорный период с 01.01.2015 по 01.09.2016 договоры аренды являлись действующими.
Согласно условиям договора аренды земли N 180 от 20.03.2014 ежемесячная арендная плата с 01.04.2014 составляет 679 000 руб. и вносится не позднее 15 числа следующего за расчетным (пункт 2.4).
Арендная плата по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 предусмотрена в размере 54 000 руб., арендные платежи исчисляются с 01.01.2015 и подлежит оплате согласно расчету (пункт 2.4).
Согласно представленному расчету в дело (л.д. 35 т. 1) по договору N 180 от 20.05.2014 за период 2015 год, с 01.01.2016-01.09.2016 задолженность по арендной плате составляет 12978489 руб. 96 коп., из расчета ежемесячной оплаты в сумме 679000 руб.
Согласно расчету истца задолженность по договору N 247 от 23.03.2015 составила за 2015 год 54000 руб., за период с 01.01.2016 по 01.09.2016-36000 руб., а всего 90000 руб.
Возражений относительно расчета долга по договору N 247 ответчиком не заявлено.
Проверив расчет истца, арбитражный суд признал его правильным и не противоречащим условиям договоров.
Доказательств оплаты указанной задолженности ответчиком не представлено.
Довод ответчика о том, что он был вынужден заключить договор аренды N 247 в связи с невозможностью возведения нового водозаборного узла на земельном участке, предоставленном по договору N 180, был предметом рассмотрения арбитражным судом первой инстанции и правомерно отклонен.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 Гражданского кодекса РФ. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно пункту 1.1 договора N 247 от 23.03.2015 участок предоставляется для благоустройства территории многоквартирного жилого дома. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Доказательств признания договора N 247 от 23.03.2015 и договора аренды земли от 20.03.2014 N 180 недействительными в установленном порядке, в дело не представлено.
Ссылки ООО "Уютстрой" на то, что Администрация умышлено скрыла от участников и победителя аукциона, факт невозможности подключения к холодному водоснабжению и необходимость строительства новой водонапорной башни, в связи с чем обществу пришлось нести дополнительные расходы, связанные с подключением строящегося жилого дома к водоснабжению, заключить договор аренды N 247 от 23.03.2015 и строительство за свой счет водонапорной башни, поскольку размещение водонапорной башни на земельном участке с кадастровым номером 57:10:0940101:1546 не представлялось возможным, опровергается материалами дела.
Как следует из материалов дела, договор аренды земли N 180 от 20.03.2014 был заключен по итогам торгов от 14.03.2014.
В соответствии с частью 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ.
ООО "Уютстрой", в нарушение положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представило доказательств того, что имело место нарушения правил и хода проведения торгов, а также что в отношении объекта торгов имело место сокрытие какой-либо информации.
В годичный срок с момента проведения торгов, то есть до 14.03.2015, ни ответчик ООО "Уютострой", ни третье лицо по делу, ООО "Стиль 5 М", не оспорили проведение торгов.
Более того, согласно пункту 7 Соглашения об уступке права аренды на земельный участок от 02.06.2014 правоприобретатель согласен с условиями договора аренды земельного участка, стороной которого он становится в соответствии с настоящим соглашением. Приобретаемые права и обязанности правоприобретателя не отраженные в настоящем соглашении, указаны в полном объеме в договоре аренды земли N 180 от 20.03.2014. Никаких иных обременений и ограничений права использования земельного участка не имеется.
Таким образом, в документе прошедшем государственную регистрацию прямо указано, что на момент его заключения (02.06.2014) стороны (в том числе и ответчик ООО "Уютстрой") констатируют тот факт, что передаваемые права и обязанности правоприобретателя" не отраженные в настоящем соглашении, указаны в полном объеме в договоре аренды земли N 180 от 20.03.2014, а также отсутствие обременений и ограничений права использования земельного участка.
Кроме того, объявление в газете "Наша жизнь" N 11 (8771) от 12 февраля 2014 года сообщало претендентам о том, что подключение к сетям водоснабжения возможно при условии установки насосной станции взамен башни Рожновского.
Судом апелляционной инстанции также дополнительно учтено, что поскольку на момент принятия имущества в аренду, ответчик, имевший возможность заявить возражения относительно недостатков имущества по мотиву отсутствия возможности подключения к холодному водоснабжению, данных замечаний к имуществу не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора.
Определением арбитражного суда области от 28.03.2017 на основании пункта 4 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ встречное исковое заявление ООО "Уютстрой" возвращено заявителю.
На основании изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд области пришел к верному выводу о взыскании с ООО "Уютстрой" в пользу администрации Орловского района Орловской области 13 068 489 руб. 96 коп., из которых 90 000 руб. 00 коп. - основной долг по договору аренды земли N 247 от 23.03.2015 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016, 12 978 489 руб. 96 коп. - основной долг по договору аренды земли N 180 от 20.03.2014 за период с 01.01.2015 по 01.09.2016.
Приведенные обществом доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права. Несогласие общества с установленными по делу обстоятельствами не может служить
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Уютстрой", в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Администрация Орловского района Орловской области освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 31.03.2017 по делу N А48-6569/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)