Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, в нарушение условий договора ответчиком сумма по договору уплачена не в полном объеме. Ответчик указал, что истцом стоимость земельного участка значительно завышена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Завьялова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Марченко А.А.,
судей Винниковой Н.В., Давыдовой В.Е.,
при секретаре У.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Я., Х.Т.ША. на решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 18 января 2017 года по иску Я. к Х.Т.ША. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, об обращении взыскания на имущество, по встречному иску Х.Т.ША. к Я. об уменьшении покупной цены земельного участка.
Заслушав доклад судьи Марченко А.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Я. - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Я. и возражавшей против удовлетворения жалобы Х.Т.ША., судебная коллегия,
установила:
Я. в окончательных требованиях обратился в суд с иском к Х.Т.ША. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, а также об обращении взыскания на земельный участок площадью **** кв. м, с кадастровым номером ****, представив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по 18 января 2017 года.
В обоснование иска указано, что 09 сентября 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ответчик приобрела в собственность земельный участок, общей площадью **** кв. м, с кадастровым номером: ****, расположенный по адресу: ****, стоимостью **** рублей. По условиям договора **** рублей ответчиком оплачено до подписания договора, оставшаяся сумма **** рублей должна была быть внесена ответчиком равными платежами: **** рублей до 01 октября 2016 года, **** рублей до 31 октября 2016 года. В нарушении условий договора ответчиком сумма **** рублей не оплачена.
Ответчик Х.Т.ША. с исковыми требованиями Я. не согласилась, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Я. об уменьшении покупной цены земельного участка до **** рублей.
В обоснование встречного иска указала, что после заключения договора купли-продажи земельного участка ей стало известно, что рыночная стоимость земельного участка составляет **** рублей, истцом стоимость земельного участка значительно завышена. Кроме того, на приобретенном ею участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ее супругу К.Д.С.. В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, подтверждение того, что приобретение земельного участка было предложено К.Д.С., отсутствует. 30 октября 2016 года ею Я. направлялось письмо с предложением об уменьшении покупной цены, однако ответ от Я. не получен.
Истец Я., его представитель П., действующая на основании нотариальной доверенности от 11 января 2016 года, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признали.
Ответчик Х.Т.ША. извещена, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика О.А.А., действующий на основании нотариальной доверенности от 28 ноября 2016 года (т. 1 л.д. 103), в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении.
Обжалуемым решением исковые требования Я. были удовлетворены частично: взыскано с Х.Т.ША. в пользу Я. денежные средства по договору купли-продажи от 09 сентября 2016 года в размере **** рублей, проценты за период с 01 октября 2016 года по 18 января 2017 года в размере **** рублей **** копеек, расходы по оплате государственной пошлине в размере **** рублей **** копеек, всего взыскано **** рублей **** копеек, в остальной части в удовлетворении требований было отказано. В удовлетворении встречного иска Х.Т.ША. к Я. об уменьшении покупной цены земельного участка было отказано.
В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) Я. просит об отмене принятого решения в части отказа в удовлетворении его исковых требований, и о принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает, что вывод суда о том, что земельный участок не является предметом залога противоречит нормам материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела: договор купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2016 года заключен на условиях рассрочки платежа, следовательно, спорный земельный участок признается находящимся в залоге у него в силу закона, соответствующая запись внесена и в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, считает незаконным отказ суда в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов на сумму долга в размере **** рублей, более того, указанные проценты представляют собой минимальный размер штрафных санкций и уменьшению не подлежат.
В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Х.Т.ША. просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение. Ссылается, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2016 года, ей не были сообщены сведения об исполнительном производстве относительно сноса строений на приобретаемом ею земельном участке, кроме того в отношении данного земельного участка назначались судебные разбирательства в кассационной инстанции Челябинского областного суда, о чем она также не была уведомлена. Утверждает, что у нее отсутствовала реальная информация о стоимости приобретаемого земельного участка до заключения договора, рыночная же стоимость земельного участка составляет **** рублей, что подтверждается соответствующим заключением об оценки от 26 октября 2016 года. Поясняет, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие К.Д.С., однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ранее К.Д.С.. был предложен данный земельный участок для его купли-продажи. Утверждает, что в последующем данная ситуация может привести к нарушению ее прав.
Истец (ответчик по первоначальному иску) Я. в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (т. 2 л.д. 146). Ответчик (истец по встречному иску) Х.Т.ША. в суд апелляционной инстанции не явилась, направила ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб без ее участия и мнение по доводам апелляционных жалоб (т. 1 л.д. 148, 149). Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Я. - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Я. и возражавшей против удовлетворения жалобы Х.Т.ША., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела 09 сентября 2016 года между истцом Я. (Продавец) и ответчиком Х.Т.ША. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: питомник, сад, пашня, пастбище, производственные постройки, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер: ****, согласно условиям которого стоимость земельного участка составляет **** рублей, из которых: **** рублей уплачены Покупателем Продавцу до подписания договора, оставшаяся сумма в размере **** рублей вносится Покупателем равными платежами, а именно: **** рублей до 01 октября 2016 года, **** руб. до 31 октября 2016 года (т. 1 л.д. 44, 45).
Как следует из копии дела правоустанавливающих документов и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.09.2016 года переход права и право собственности Х.Т.ША. зарегистрировано 13 сентября 2016 года, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу Я. (т. 1 л.д. 10, 30 - 48).
Согласно исковому заявлению Я., пояснениям его и его представителя в установленный договорам срок оплата Х.Т.ША. не произведена.
Представитель ответчика Х.Т.ША. - О.А.В. в судебном заседании пояснил, что оплата по договору в размере **** рублей Х.Т.ША. не производилась, так как стоимость земельного участка в **** рублей завышена, не соответствует рыночной стоимости земельного участка, в подтверждение чего представлен отчет N ВО 142-10-16 от 27.10.2016 года, выполненный ООО "Вектор оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** руб. (Том 1 л.д. 104 - 153).
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ч. 1 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из системного толкования статей 460 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель в праве требовать соразмерного уменьшения покупной цены при передачи товара не свободного от прав третьих лиц, а также при передачи товара ненадлежащего качества.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суд первой инстанции на основании представленных доказательств оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив наличие задолженности Х.Т.ША. по оплате приобретенного у истца в рассрочку земельного участка в размере **** рублей и отсутствия правовых оснований для уменьшения покупной цены спорного участка, обоснованно удовлетворил требования Я. о взыскании суммы в размере долга, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами по 18 января 2017 года в размере **** рублей **** копеек, правильность исчисления которых сторонами не оспаривается.
Отказывая в удовлетворении требований Я. в части обращения взыскания на спорный земельный участок и взыскания процентов за пользования чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок предметом залога не является, при этом истцом не представлено доказательств, что Х.Т.ША. не обладает свободными денежными средствами, а взыскание неустойки на будущий период не позволяет проверить соразмерность размера неустойки и нарушенных ответчиком обязательств.
Судебная коллегия соглашается с обжалуемым судебным решением в части взыскания задолженности процентов за пользование чужими денежными средствами и отказе в удовлетворении требований Х.Т.ША. об уменьшении покупной цены, поскольку суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда в решении соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.
Доводы о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2016 года, Х.Т.ША. не были сообщены сведения об исполнительном производстве относительно сноса строений на приобретаемом ею земельном участке, кроме того в отношении данного земельного участка назначались судебные разбирательства в кассационной инстанции Челябинского областного суда, о чем она также не была уведомлена, не имеют правового значения, поскольку о факте расположения построек, принадлежащих супругу Х.Т.ША., и принятых в отношении них судебных решениях последняя была осведомлена, что следует из выданных ею до заключения спорного договора купли-продажи расписок, в том числе, что ей известно, что на земельном участке имеются 4 объекта недвижимости, признанные судебными актами самовольными постройками и подлежащими сносу (т. 1 л.д. 172 - 174).
Судебной коллегий отклоняются доводы жалобы Х.Т.ША. о том, что у нее отсутствовала реальная информация о стоимости приобретаемого земельного участка до заключения договора, условия которого сторонами, в том числе, относительно его цены были согласованы, односторонне изменение условий договора не допускается. Наличие предусмотренных действующим законодательством оснований требовать уменьшение покупной цены материалами дела не подтверждено.
Не влияет на правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения покупной цены, довод о том, К.Д.С., как собственник расположенных на спорном участке объектов недвижимости, не отказывался от преимущественного права приобретения земельного участка, поскольку на момент заключения договора купли продажи с Х.Т.ША. К.Д.С. не обладал преимущественным правом в связи с прекращением его прав на объекты недвижимости в судебном порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для обращения взыскания на земельный участок и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и сделаны без учета норм материального права подлежащих применению.
Исходя из требований статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности решения, необходимо иметь в виду, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда.
Как следует из материалов дела обязательства Х.Т.ША. по оплате приобретенного ею земельного участка в силу закона и на основании поданных сторонами договора заявлений о регистрации обременения, обеспечены ипотекой в пользу Я., предметом которой является земельный участок с кадастровым номером **** (т. 1 л.д. 10, 42 - 45).
Согласно статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 56 Закона Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между законодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела судом, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с частью 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
В связи с невыполнением судом первой инстанции требований части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией было вынесен на обсуждение сторон вопрос о размере начальной продажной цены земельного участка.
Как следует из заявленных истцом Я. требований, а также представленного в суд апелляционной инстанции письменного мнения представителя Х.Т.ША. - О.А.А., действующего по нотариальной доверенности, позиция сторон о начальной продажной цене в размере **** рублей является идентичной, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о достижении соглашения о ее размере между залогодателем и залогодержателем.
С учетом размера согласованной начальной продажной цены земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу, что сумма неисполненного Х.Т.ША. обязательства (задолженность по оплате по договору купли-продажи **** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период по 18 января 2017 года в размере **** рублей **** копеек) соразмерна стоимости предмета залога (**** рублей), при этом к моменту рассмотрения судом апелляционной инстанции спора по существу период просрочки исполнения, обеспеченного залогом обязательства, составляет более 6 месяцев.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает требование об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Отказывая во взыскании процентов по день фактического исполнения, о чем просил в совеем исковом заявлении Я., судом не было учтено, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Расчет процентов с 01.08.2016 определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 5 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей по день фактической уплаты долга, подлежит отмене, с вынесением нового в отмененной части.
С Х.Т.ША. подлежат взысканию в пользу Я. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей, начиная с 19 января 2017 года по день фактической уплаты долга.
Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ответчику, - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: питомник, сад, пашня, пастбище, производственные постройки, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер: ****, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость имущества в размере **** рублей.
В силу части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Суд распределяя расходы по иску Я., исходил из того что в удовлетворении требования имущественного характера неподлежащего оценке (обращение взыскания на заложенное имущество) Я. отказано, в связи с чем исключил размер государственной пошлины **** рублей по указанному требованию из подлежащих взысканию в пользу последнего с Х.Т.ШБ. судебных расходов.
Судебная коллегия в указанной части решение отменила, вынесла новое решение об удовлетворении требований об обращении взыскания, в связи с чем подлежат компенсации расходы Я. по оплате государственной пошлины в размере **** рублей, в указанной части решение необходимо изменить, итого с Х.Т.ША. подлежит взысканию в пользу Я. государственная пошлина в размере **** рублей **** копейки.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Я. удовлетворить.
Решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 18 января 2017 года в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей по день фактической уплаты долга отменить.
В отмененной части вынести новое решение.
Взыскать с Х.Т.ША. в пользу Я. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей, начиная с 19 января 2017 года по день фактической уплаты долга.
Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ответчику, - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: питомник, сад, пашня, пастбище, производственные постройки, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер: ****, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость имущества в размере **** рублей.
Это же решение изменить в части взыскания государственной пошлины с Х.Т.ША. в пользу Я.
Взыскать с Х.Т.ША. в пользу Я. государственную пошлину в размере **** рублей **** копейки.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.Т.ША. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.05.2017 ПО ДЕЛУ N 11-5436/2017
Требование: О взыскании денежных средств по договору купли-продажи, об обращении взыскания на имущество.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, в нарушение условий договора ответчиком сумма по договору уплачена не в полном объеме. Ответчик указал, что истцом стоимость земельного участка значительно завышена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2017 г. по делу N 11-5436/2017
Судья Завьялова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Марченко А.А.,
судей Винниковой Н.В., Давыдовой В.Е.,
при секретаре У.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Я., Х.Т.ША. на решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 18 января 2017 года по иску Я. к Х.Т.ША. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, об обращении взыскания на имущество, по встречному иску Х.Т.ША. к Я. об уменьшении покупной цены земельного участка.
Заслушав доклад судьи Марченко А.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Я. - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Я. и возражавшей против удовлетворения жалобы Х.Т.ША., судебная коллегия,
установила:
Я. в окончательных требованиях обратился в суд с иском к Х.Т.ША. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, а также об обращении взыскания на земельный участок площадью **** кв. м, с кадастровым номером ****, представив расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по 18 января 2017 года.
В обоснование иска указано, что 09 сентября 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ответчик приобрела в собственность земельный участок, общей площадью **** кв. м, с кадастровым номером: ****, расположенный по адресу: ****, стоимостью **** рублей. По условиям договора **** рублей ответчиком оплачено до подписания договора, оставшаяся сумма **** рублей должна была быть внесена ответчиком равными платежами: **** рублей до 01 октября 2016 года, **** рублей до 31 октября 2016 года. В нарушении условий договора ответчиком сумма **** рублей не оплачена.
Ответчик Х.Т.ША. с исковыми требованиями Я. не согласилась, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Я. об уменьшении покупной цены земельного участка до **** рублей.
В обоснование встречного иска указала, что после заключения договора купли-продажи земельного участка ей стало известно, что рыночная стоимость земельного участка составляет **** рублей, истцом стоимость земельного участка значительно завышена. Кроме того, на приобретенном ею участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ее супругу К.Д.С.. В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, подтверждение того, что приобретение земельного участка было предложено К.Д.С., отсутствует. 30 октября 2016 года ею Я. направлялось письмо с предложением об уменьшении покупной цены, однако ответ от Я. не получен.
Истец Я., его представитель П., действующая на основании нотариальной доверенности от 11 января 2016 года, в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске, встречные исковые требования не признали.
Ответчик Х.Т.ША. извещена, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика О.А.А., действующий на основании нотариальной доверенности от 28 ноября 2016 года (т. 1 л.д. 103), в судебном заседании исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, просил об их удовлетворении.
Обжалуемым решением исковые требования Я. были удовлетворены частично: взыскано с Х.Т.ША. в пользу Я. денежные средства по договору купли-продажи от 09 сентября 2016 года в размере **** рублей, проценты за период с 01 октября 2016 года по 18 января 2017 года в размере **** рублей **** копеек, расходы по оплате государственной пошлине в размере **** рублей **** копеек, всего взыскано **** рублей **** копеек, в остальной части в удовлетворении требований было отказано. В удовлетворении встречного иска Х.Т.ША. к Я. об уменьшении покупной цены земельного участка было отказано.
В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) Я. просит об отмене принятого решения в части отказа в удовлетворении его исковых требований, и о принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Считает, что вывод суда о том, что земельный участок не является предметом залога противоречит нормам материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела: договор купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2016 года заключен на условиях рассрочки платежа, следовательно, спорный земельный участок признается находящимся в залоге у него в силу закона, соответствующая запись внесена и в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, считает незаконным отказ суда в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов на сумму долга в размере **** рублей, более того, указанные проценты представляют собой минимальный размер штрафных санкций и уменьшению не подлежат.
В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Х.Т.ША. просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение. Ссылается, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2016 года, ей не были сообщены сведения об исполнительном производстве относительно сноса строений на приобретаемом ею земельном участке, кроме того в отношении данного земельного участка назначались судебные разбирательства в кассационной инстанции Челябинского областного суда, о чем она также не была уведомлена. Утверждает, что у нее отсутствовала реальная информация о стоимости приобретаемого земельного участка до заключения договора, рыночная же стоимость земельного участка составляет **** рублей, что подтверждается соответствующим заключением об оценки от 26 октября 2016 года. Поясняет, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие К.Д.С., однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ранее К.Д.С.. был предложен данный земельный участок для его купли-продажи. Утверждает, что в последующем данная ситуация может привести к нарушению ее прав.
Истец (ответчик по первоначальному иску) Я. в суд апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (т. 2 л.д. 146). Ответчик (истец по встречному иску) Х.Т.ША. в суд апелляционной инстанции не явилась, направила ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб без ее участия и мнение по доводам апелляционных жалоб (т. 1 л.д. 148, 149). Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Я. - П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Я. и возражавшей против удовлетворения жалобы Х.Т.ША., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела 09 сентября 2016 года между истцом Я. (Продавец) и ответчиком Х.Т.ША. (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: питомник, сад, пашня, пастбище, производственные постройки, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер: ****, согласно условиям которого стоимость земельного участка составляет **** рублей, из которых: **** рублей уплачены Покупателем Продавцу до подписания договора, оставшаяся сумма в размере **** рублей вносится Покупателем равными платежами, а именно: **** рублей до 01 октября 2016 года, **** руб. до 31 октября 2016 года (т. 1 л.д. 44, 45).
Как следует из копии дела правоустанавливающих документов и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.09.2016 года переход права и право собственности Х.Т.ША. зарегистрировано 13 сентября 2016 года, с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в пользу Я. (т. 1 л.д. 10, 30 - 48).
Согласно исковому заявлению Я., пояснениям его и его представителя в установленный договорам срок оплата Х.Т.ША. не произведена.
Представитель ответчика Х.Т.ША. - О.А.В. в судебном заседании пояснил, что оплата по договору в размере **** рублей Х.Т.ША. не производилась, так как стоимость земельного участка в **** рублей завышена, не соответствует рыночной стоимости земельного участка, в подтверждение чего представлен отчет N ВО 142-10-16 от 27.10.2016 года, выполненный ООО "Вектор оценки", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет **** руб. (Том 1 л.д. 104 - 153).
В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ч. 1 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из системного толкования статей 460 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель в праве требовать соразмерного уменьшения покупной цены при передачи товара не свободного от прав третьих лиц, а также при передачи товара ненадлежащего качества.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суд первой инстанции на основании представленных доказательств оцененных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив наличие задолженности Х.Т.ША. по оплате приобретенного у истца в рассрочку земельного участка в размере **** рублей и отсутствия правовых оснований для уменьшения покупной цены спорного участка, обоснованно удовлетворил требования Я. о взыскании суммы в размере долга, а также процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами по 18 января 2017 года в размере **** рублей **** копеек, правильность исчисления которых сторонами не оспаривается.
Отказывая в удовлетворении требований Я. в части обращения взыскания на спорный земельный участок и взыскания процентов за пользования чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок предметом залога не является, при этом истцом не представлено доказательств, что Х.Т.ША. не обладает свободными денежными средствами, а взыскание неустойки на будущий период не позволяет проверить соразмерность размера неустойки и нарушенных ответчиком обязательств.
Судебная коллегия соглашается с обжалуемым судебным решением в части взыскания задолженности процентов за пользование чужими денежными средствами и отказе в удовлетворении требований Х.Т.ША. об уменьшении покупной цены, поскольку суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда в решении соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.
Доводы о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 09 сентября 2016 года, Х.Т.ША. не были сообщены сведения об исполнительном производстве относительно сноса строений на приобретаемом ею земельном участке, кроме того в отношении данного земельного участка назначались судебные разбирательства в кассационной инстанции Челябинского областного суда, о чем она также не была уведомлена, не имеют правового значения, поскольку о факте расположения построек, принадлежащих супругу Х.Т.ША., и принятых в отношении них судебных решениях последняя была осведомлена, что следует из выданных ею до заключения спорного договора купли-продажи расписок, в том числе, что ей известно, что на земельном участке имеются 4 объекта недвижимости, признанные судебными актами самовольными постройками и подлежащими сносу (т. 1 л.д. 172 - 174).
Судебной коллегий отклоняются доводы жалобы Х.Т.ША. о том, что у нее отсутствовала реальная информация о стоимости приобретаемого земельного участка до заключения договора, условия которого сторонами, в том числе, относительно его цены были согласованы, односторонне изменение условий договора не допускается. Наличие предусмотренных действующим законодательством оснований требовать уменьшение покупной цены материалами дела не подтверждено.
Не влияет на правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения покупной цены, довод о том, К.Д.С., как собственник расположенных на спорном участке объектов недвижимости, не отказывался от преимущественного права приобретения земельного участка, поскольку на момент заключения договора купли продажи с Х.Т.ША. К.Д.С. не обладал преимущественным правом в связи с прекращением его прав на объекты недвижимости в судебном порядке.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для обращения взыскания на земельный участок и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательств, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и сделаны без учета норм материального права подлежащих применению.
Исходя из требований статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности решения, необходимо иметь в виду, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда.
Как следует из материалов дела обязательства Х.Т.ША. по оплате приобретенного ею земельного участка в силу закона и на основании поданных сторонами договора заявлений о регистрации обременения, обеспечены ипотекой в пользу Я., предметом которой является земельный участок с кадастровым номером **** (т. 1 л.д. 10, 42 - 45).
Согласно статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со статьей 56 Закона Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между законодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела судом, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с частью 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
В связи с невыполнением судом первой инстанции требований части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией было вынесен на обсуждение сторон вопрос о размере начальной продажной цены земельного участка.
Как следует из заявленных истцом Я. требований, а также представленного в суд апелляционной инстанции письменного мнения представителя Х.Т.ША. - О.А.А., действующего по нотариальной доверенности, позиция сторон о начальной продажной цене в размере **** рублей является идентичной, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о достижении соглашения о ее размере между залогодателем и залогодержателем.
С учетом размера согласованной начальной продажной цены земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу, что сумма неисполненного Х.Т.ША. обязательства (задолженность по оплате по договору купли-продажи **** рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период по 18 января 2017 года в размере **** рублей **** копеек) соразмерна стоимости предмета залога (**** рублей), при этом к моменту рассмотрения судом апелляционной инстанции спора по существу период просрочки исполнения, обеспеченного залогом обязательства, составляет более 6 месяцев.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает требование об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Отказывая во взыскании процентов по день фактического исполнения, о чем просил в совеем исковом заявлении Я., судом не было учтено, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Расчет процентов с 01.08.2016 определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 5 ст. 1, п. 2 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей по день фактической уплаты долга, подлежит отмене, с вынесением нового в отмененной части.
С Х.Т.ША. подлежат взысканию в пользу Я. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей, начиная с 19 января 2017 года по день фактической уплаты долга.
Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ответчику, - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: питомник, сад, пашня, пастбище, производственные постройки, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер: ****, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость имущества в размере **** рублей.
В силу части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Суд распределяя расходы по иску Я., исходил из того что в удовлетворении требования имущественного характера неподлежащего оценке (обращение взыскания на заложенное имущество) Я. отказано, в связи с чем исключил размер государственной пошлины **** рублей по указанному требованию из подлежащих взысканию в пользу последнего с Х.Т.ШБ. судебных расходов.
Судебная коллегия в указанной части решение отменила, вынесла новое решение об удовлетворении требований об обращении взыскания, в связи с чем подлежат компенсации расходы Я. по оплате государственной пошлины в размере **** рублей, в указанной части решение необходимо изменить, итого с Х.Т.ША. подлежит взысканию в пользу Я. государственная пошлина в размере **** рублей **** копейки.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Я. удовлетворить.
Решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области от 18 января 2017 года в части отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей по день фактической уплаты долга отменить.
В отмененной части вынести новое решение.
Взыскать с Х.Т.ША. в пользу Я. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые в размере ключевой ставки Банка России, на сумму долга **** рублей, начиная с 19 января 2017 года по день фактической уплаты долга.
Обратить взыскание на имущество, принадлежащее ответчику, - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: питомник, сад, пашня, пастбище, производственные постройки, общей площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, кадастровый номер: ****, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость имущества в размере **** рублей.
Это же решение изменить в части взыскания государственной пошлины с Х.Т.ША. в пользу Я.
Взыскать с Х.Т.ША. в пользу Я. государственную пошлину в размере **** рублей **** копейки.
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.Т.ША. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)