Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии
от истца: Вижавитов А.Н., представитель по доверенности, паспорт, Обухова Т.А., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчика: Максимов Г.Г., представитель по доверенности, паспорт,
от третьего лица: не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 04 июля 2017 года,
принятое судьей Гуляевой Е.И.,
по делу N А50-10860/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,
третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,
общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" (далее - общество "АПК "Красава", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - Территориальное управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581. Истец просит принять пункты 1.1 и 2.1 договора в следующей редакции: п. 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв. м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью"; п. 2.1 "Цена участка составляет 6 684 руб. 15 коп. (шесть тысяч шестьсот восемьдесят четыре рубля пятнадцать копеек). Оплата производится в рублях".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2017 урегулированы разногласия, возникшие между обществом "АПК "Красава" и Территориальным управлением при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв. м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, разрешенное использование - многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью"; абзац 1 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена участка составляет 8 560 547 руб. 90 коп. (восемь миллионов пятьсот шестьдесят тысяч пятьсот сорок семь рублей девяносто копеек). Оплата производится в рублях".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество "АПК "Красава" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение (нарушение) судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению истца, судом не приняты во внимание положения статей 39.3, 39.4, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов". Указывая на то, что заявление от 25.09.2015 N КД/141 о приобретении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 в адрес ТУ Росимущества в Пермском крае поступило 30.09.2015, истец считает, что выкупную стоимость спорного земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка, то есть на 30.09.2015. Отмечает, что согласно результатам государственной оценки земель по состоянию на 01.01.2013 кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 6 684 руб. 15 коп. Кроме того, истец считает ошибочным вывод суда о том, что разрешенное использование земельного участка "для сельскохозяйственного производства", указанное в ГКН до 31.12.2016 и с момента его приобретения истцом, не соответствовало фактическому использованию земельного участка. Указывает, что судом не дана оценка действиям органа кадастрового учета, принявшего решение о виде разрешенного использования земельного учета в нарушение требований законодательства, а также не принято во внимание то обстоятельство, что между истцом и ответчиком на момент принятия решения о смене разрешенного использования имелся договор N 02363 от 01.11.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, в соответствии с которым арендатору был передан земельный участок с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства". Полагает, что ответчиком в одностороннем порядке изменены условия договора аренды.
Отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
В судебном заседании представители общества "АПК "Красава" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Территориального управления возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу N А50-28001/2016 признано незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, бездействие Территориального управления, выразившееся в нерассмотрении заявления общества "АПК "Красава" от 30.09.2015 о предоставлении земельного участка площадью 4426 кв. м с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский муниципальный район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, в собственность и несовершении предусмотренных законом действий в установленный срок. При рассмотрении дела судом установлено то обстоятельство, что с заявлением о приобретении в собственность земельного участка общество "АПК "Красава" обратилось в уполномоченный орган 30.09.2015, проект договора купли-продажи земельного участка направлен ответчиком истцу 17.01.2017.
Проектом договора купли-продажи земельного участка, направленным ответчиком истцу, предусмотрено в п. 1.1 разрешенное использование земельного участка - многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в п. 2.1 цена участка - 18 996 613 руб. 30 коп. (л.д. 37-39).
Истцом 31.01.2017 проект договора подписан с протоколом разногласий, протокол направлен ответчику (л.д. 54-55).
Протоколом предложено в п. 1.1 договора разрешенное использование земельного участка указать - для сельскохозяйственного производства, в п. 2.1 договора цену участка указать - 6 684 руб. 15 коп.
Невозможность согласовать возникшие между истцом и ответчиком разногласия относительно разрешенного использования участка и выкупной цены участка послужило основанием для обращения истца общества "АПК "Красава" с настоящим иском в арбитражный суд.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из положений статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящих Правил.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила N 316).
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (пункт 2 Правил N 316). При этом государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил N 316).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки).
В соответствии с пунктами 15, 18 Федерального стандарта оценки, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.
В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 расположено нежилое здание конторы, общество "АПК "Красава" является собственником указанного здания с 09.06.2015 (л.д. 25-26).
Данное здание расположено по адресу: Пермский край, Пермский район, д. Кондратово, ул. Камская, д. 1а.
Решением Совета депутатов Кондратовского сельского поселения от 28.05.2014 N 52 утверждены Правила землепользования и застройки Кондратовского сельского поселения. Данные правила опубликованы на официальном интернет-сайте поселения по адресу http://sp-kondratovo59.ru/ в разделе "О поселении". В составе Правил утверждены карты градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территории Кондратовского сельского поселения (ст. 40, 41).
Согласно приведенным картам здание по адресу д. Кондратово, ул. Камская, д. 1а и, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположены в зоне ОЖ (зоне общественно-жилого назначения). Статьей 43.4 Правил установлен градостроительный регламент указанной зоны, не предполагающий размещение в указанной зоне недвижимого имущества, участвующего в сельскохозяйственном производстве ни по основному виду разрешенного использования, ни по вспомогательному, ни по условно-разрешенному.
Из представленных в материалы дела документов, а также пояснений представителя общества следует, что в здании конторы и на прилегающем к нему земельном участке сельскохозяйственное производство непосредственно не ведется, здание является деловым, в здании размещается, в том числе, офис истца - кабинеты директора, приемная, бухгалтерия, отдел кадров, кабинет главного агронома.
Доводы ответчика лица с учетом сведений из открытых источников (2Gis) о нахождении в здании иных организаций истцом по существу не опровергнуты. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца нахождение почтового отделения в здании (его пристрое) подтвердил.
При таких обстоятельствах суд правомерно признал обоснованными доводы ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка "для сельскохозяйственного производства", указанное в ГКН до 31.12.2016, с момента приобретения истцом здания конторы не соответствовало фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581.
Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ответчику право инициировать процедуру внесения изменений содержащихся в ГКН сведений о разрешенном использовании земельного участка, данные действия ответчика направлены на приведение фактического использования земельного участка и разрешенного использования к одному знаменателю, а также на актуализацию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Статьей 24.9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, определено, что в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из материалов дела (л.д. 82-84, 93) следует, что в ГКН 31.12.2016 внесены изменения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, актом определена его кадастровая стоимость в размере 18 996 613 руб. 30 коп. с применением удельного показателя кадастровой стоимости (УКПС) 4 292 руб. 05 коп. (за 1 кв. м).
Далее, 11.04.2017 органом кадастрового учета исправлена техническая ошибка, заключавшаяся в неверном применении УКПС. С применением показателя УКПС 1 934 руб. 15 коп. кадастровая стоимость участка определена в размере 8 560 547 руб. 90 коп.
Так как в результате действий органа, осуществляющего полномочия собственника земельного участка, и действий органа кадастрового учета фактическое использование земельного участка, его разрешенное использование и сведения ГКН соответствуют друг другу, цена выкупа земельного участка должна быть определена с учетом измененного разрешенного использования земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цена выкупа земельного участка с учетом его разрешенного использования составит 8 560 547 руб. 90 коп.
Указанные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает правомерными, истцом не представлено доводов, опровергающих указанную правовую позицию суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства и материалах дела и оснований для признания их неправильными не имеется.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиком правильно определена цена выкупа земельного участка с учетом его нахождения в пределах границ сельского поселения, фактического использования земельного участка для размещения и эксплуатации административного здания.
Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права при рассмотрении данного дела, которые явились бы основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение суда от 04.07.2017 является законным и обоснованным.
С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 04 июля 2017 года по делу N А50-10860/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 17АП-11499/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А50-10860/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. N 17АП-11499/2017-ГК
Дело N А50-10860/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,
при участии
от истца: Вижавитов А.Н., представитель по доверенности, паспорт, Обухова Т.А., представитель по доверенности, паспорт,
от ответчика: Максимов Г.Г., представитель по доверенности, паспорт,
от третьего лица: не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава",
на решение Арбитражного суда Пермского края от 04 июля 2017 года,
принятое судьей Гуляевой Е.И.,
по делу N А50-10860/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" (ОГРН 1085905005295, ИНН 5905262890)
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае,
третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",
об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комплекс "Красава" (далее - общество "АПК "Красава", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - Территориальное управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581. Истец просит принять пункты 1.1 и 2.1 договора в следующей редакции: п. 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв. м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью"; п. 2.1 "Цена участка составляет 6 684 руб. 15 коп. (шесть тысяч шестьсот восемьдесят четыре рубля пятнадцать копеек). Оплата производится в рублях".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.07.2017 урегулированы разногласия, возникшие между обществом "АПК "Красава" и Территориальным управлением при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 площадью 4426 кв. м, находящийся по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, разрешенное использование - многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью"; абзац 1 пункта 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена участка составляет 8 560 547 руб. 90 коп. (восемь миллионов пятьсот шестьдесят тысяч пятьсот сорок семь рублей девяносто копеек). Оплата производится в рублях".
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество "АПК "Красава" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение (нарушение) судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению истца, судом не приняты во внимание положения статей 39.3, 39.4, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов". Указывая на то, что заявление от 25.09.2015 N КД/141 о приобретении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 в адрес ТУ Росимущества в Пермском крае поступило 30.09.2015, истец считает, что выкупную стоимость спорного земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка, то есть на 30.09.2015. Отмечает, что согласно результатам государственной оценки земель по состоянию на 01.01.2013 кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 6 684 руб. 15 коп. Кроме того, истец считает ошибочным вывод суда о том, что разрешенное использование земельного участка "для сельскохозяйственного производства", указанное в ГКН до 31.12.2016 и с момента его приобретения истцом, не соответствовало фактическому использованию земельного участка. Указывает, что судом не дана оценка действиям органа кадастрового учета, принявшего решение о виде разрешенного использования земельного учета в нарушение требований законодательства, а также не принято во внимание то обстоятельство, что между истцом и ответчиком на момент принятия решения о смене разрешенного использования имелся договор N 02363 от 01.11.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, в соответствии с которым арендатору был передан земельный участок с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства". Полагает, что ответчиком в одностороннем порядке изменены условия договора аренды.
Отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.
В судебном заседании представители общества "АПК "Красава" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Территориального управления возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 21.02.2017 по делу N А50-28001/2016 признано незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, бездействие Территориального управления, выразившееся в нерассмотрении заявления общества "АПК "Красава" от 30.09.2015 о предоставлении земельного участка площадью 4426 кв. м с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский муниципальный район, Кондратовское сельское поселение, д. Кондратово, в собственность и несовершении предусмотренных законом действий в установленный срок. При рассмотрении дела судом установлено то обстоятельство, что с заявлением о приобретении в собственность земельного участка общество "АПК "Красава" обратилось в уполномоченный орган 30.09.2015, проект договора купли-продажи земельного участка направлен ответчиком истцу 17.01.2017.
Проектом договора купли-продажи земельного участка, направленным ответчиком истцу, предусмотрено в п. 1.1 разрешенное использование земельного участка - многофункциональные деловые и обслуживающие здания, в п. 2.1 цена участка - 18 996 613 руб. 30 коп. (л.д. 37-39).
Истцом 31.01.2017 проект договора подписан с протоколом разногласий, протокол направлен ответчику (л.д. 54-55).
Протоколом предложено в п. 1.1 договора разрешенное использование земельного участка указать - для сельскохозяйственного производства, в п. 2.1 договора цену участка указать - 6 684 руб. 15 коп.
Невозможность согласовать возникшие между истцом и ответчиком разногласия относительно разрешенного использования участка и выкупной цены участка послужило основанием для обращения истца общества "АПК "Красава" с настоящим иском в арбитражный суд.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из положений статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов" цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящих Правил.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила N 316).
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения (пункт 2 Правил N 316). При этом государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил N 316).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки).
В соответствии с пунктами 15, 18 Федерального стандарта оценки, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.
В подпункте 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного кадастра недвижимости, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0630006:6581 расположено нежилое здание конторы, общество "АПК "Красава" является собственником указанного здания с 09.06.2015 (л.д. 25-26).
Данное здание расположено по адресу: Пермский край, Пермский район, д. Кондратово, ул. Камская, д. 1а.
Решением Совета депутатов Кондратовского сельского поселения от 28.05.2014 N 52 утверждены Правила землепользования и застройки Кондратовского сельского поселения. Данные правила опубликованы на официальном интернет-сайте поселения по адресу http://sp-kondratovo59.ru/ в разделе "О поселении". В составе Правил утверждены карты градостроительного зонирования и зон с особыми условиями использования территории Кондратовского сельского поселения (ст. 40, 41).
Согласно приведенным картам здание по адресу д. Кондратово, ул. Камская, д. 1а и, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, расположены в зоне ОЖ (зоне общественно-жилого назначения). Статьей 43.4 Правил установлен градостроительный регламент указанной зоны, не предполагающий размещение в указанной зоне недвижимого имущества, участвующего в сельскохозяйственном производстве ни по основному виду разрешенного использования, ни по вспомогательному, ни по условно-разрешенному.
Из представленных в материалы дела документов, а также пояснений представителя общества следует, что в здании конторы и на прилегающем к нему земельном участке сельскохозяйственное производство непосредственно не ведется, здание является деловым, в здании размещается, в том числе, офис истца - кабинеты директора, приемная, бухгалтерия, отдел кадров, кабинет главного агронома.
Доводы ответчика лица с учетом сведений из открытых источников (2Gis) о нахождении в здании иных организаций истцом по существу не опровергнуты. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца нахождение почтового отделения в здании (его пристрое) подтвердил.
При таких обстоятельствах суд правомерно признал обоснованными доводы ответчика о том, что разрешенное использование земельного участка "для сельскохозяйственного производства", указанное в ГКН до 31.12.2016, с момента приобретения истцом здания конторы не соответствовало фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581.
Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ответчику право инициировать процедуру внесения изменений содержащихся в ГКН сведений о разрешенном использовании земельного участка, данные действия ответчика направлены на приведение фактического использования земельного участка и разрешенного использования к одному знаменателю, а также на актуализацию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости.
Статьей 24.9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, определено, что в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В случае изменения площади земельного участка или его вида разрешенного использования, или перевода земельного участка из одной категории в другую, или отнесения земельного участка к определенной категории земель кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
Из материалов дела (л.д. 82-84, 93) следует, что в ГКН 31.12.2016 внесены изменения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:6581, актом определена его кадастровая стоимость в размере 18 996 613 руб. 30 коп. с применением удельного показателя кадастровой стоимости (УКПС) 4 292 руб. 05 коп. (за 1 кв. м).
Далее, 11.04.2017 органом кадастрового учета исправлена техническая ошибка, заключавшаяся в неверном применении УКПС. С применением показателя УКПС 1 934 руб. 15 коп. кадастровая стоимость участка определена в размере 8 560 547 руб. 90 коп.
Так как в результате действий органа, осуществляющего полномочия собственника земельного участка, и действий органа кадастрового учета фактическое использование земельного участка, его разрешенное использование и сведения ГКН соответствуют друг другу, цена выкупа земельного участка должна быть определена с учетом измененного разрешенного использования земельного участка.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цена выкупа земельного участка с учетом его разрешенного использования составит 8 560 547 руб. 90 коп.
Указанные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции считает правомерными, истцом не представлено доводов, опровергающих указанную правовую позицию суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства и материалах дела и оснований для признания их неправильными не имеется.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают правомерных выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиком правильно определена цена выкупа земельного участка с учетом его нахождения в пределах границ сельского поселения, фактического использования земельного участка для размещения и эксплуатации административного здания.
Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права при рассмотрении данного дела, которые явились бы основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение суда от 04.07.2017 является законным и обоснованным.
С учетом изложенного, решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 04 июля 2017 года по делу N А50-10860/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.М.ЖУКОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)