Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.,
судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен,
от заинтересованного лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18695/2017) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2017 по делу N А21-1701/2017 (судья С.Ю.Любимова), принятое
по заявлению Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области
об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка
Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, место нахождения: 191002, г. Санкт-Петербург, ул. Достоевского, 15) (далее - ПАО "Ростелеком", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 1103926011177, место нахождения: 236016, г. Калининград, ул. Курортная, 1) (далее - ТУ Росимущество, заинтересованное лицо), выразившегося в непринятии решения о предоставлении ПАО "Ростелеком" в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:189; об обязании ТУ Росимущество в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении ПАО "Ростелеком" в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:189, направив предложение о заключении договора аренды с приложением проекта договора.
Решением от 13.06.2017 Арбитражный суд Калининградской области заявленные требования удовлетворил в полном объеме.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просило судебный акт отменить. Податель жалобы полагал, что земельный участок с кадастровым номером 39:05:020301:189 не может быть предметом распорядительного акта (решения уполномоченного органа) о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.
Общество представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым основания для отмены решения суда отсутствуют. По мнению ПАО "Ростелеком", из совокупности представленных доказательств явно следует, что испрашиваемый в аренду без проведения торгов земельный участок N 189 образован из ранее предоставленного ОАО "Электросвязь" (правопредшественнику ПАО "Ростелеком") участка N 31. Общество полагало, что у него возникло право на заключение договора аренды земельного участка 39:05:020301:189, образованного из исходного земельного участка 39:05:279:31 путем раздела, без проведения торгов.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между администрацией Лесновского сельского округа и ОАО "Электросвязь" (правопредшественником заявителя) был заключен договор от 11.09.2000 N 17 аренды земельного участка (в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2001) площадью 1851 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Лесной, ул. Центральная, 32а, под существующее здание АТС "Электросвязь" и строительство трех гостевых домов ОАО "Электросвязь" сроком до 10.09.2049.
На основании договоров купли-продажи от 02.11.2001 и от 17.09.2001 два из трех не законченных строительством гостевых дома проданы третьим лицам (Руденко Н.В. и Комиссарову В.В.), в связи с чем соглашением от 05.03.2002 прекращено действие договора от 11.09.2000 N 17.
По заявлению Руденко Н.В., ООО "Электросвязь", Комиссарова В.В. постановлениями от 18.04.2002 N 463, N 464, N 465 утверждены проекты границ трех земельных участков под завершение строительства гостевых домов.
Заявителем заключены договоры аренды земельных участков N 123 с Руденко Н.В. и N 244 с Комиссаровым В.В.
Согласно постановлению главы администрации Зеленоградского района от 14.07.2004 N 1628 и акту приемки законченного строительством объекта от 14.06.2004 гостиница коттеджного типа, расположенная на спорном участке, общей площадью 86,9 кв. м введена в эксплуатацию.
В соответствии с позицией заявителя работа по выделению в аренду земельного участка обществу не была завершена в связи с необходимостью учета интересов Российской Федерации, владеющей на праве собственности долей в праве на здание АТС (почтовое отделение), а также дальнейшей передачи полномочий по распоряжению земельными участками Куршской косы от Зеленоградской администрации в ТУ Росимущество.
ТУ Росимущество утвердило 06.07.2009 схему расположения земельного участка; земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Управление Росреестра по Калининградской области отказало 10.10.2008 ОАО "Северо-Западный Телеком" (заявителю) в государственной регистрации права собственности на гостиницу по причине отсутствия у заявителя права на земельный участок.
Общество обратилось в ТУ Росимущество с заявлением об оформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:189.
ТУ Росимущество письмом от 09.11.2012 N ТБ-8297 сообщило ПАО "Ростелеком", что Территориальным управлением издано распоряжение о внесении в реестр федерального имущества этого земельного участка. После регистрации права собственности Российской Федерации на заявленный земельный участок обращение общества будет рассмотрено по существу.
При этом данный вопрос по существу не рассмотрен, в связи с чем ПАО "Ростелеком" обратилось 26.12.2016 в ТУ Росимущество с заявлением от 30.11.2016 о предоставлении земельного участка в аренду.
Мотивированный ответ на указанное заявление ТУ Росимущество не получен ПАО "Ростелеком", что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, применив нормы земельного, гражданского и процессуального законодательства, признав заявленные обществом требования обоснованными, удовлетворил их.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, счел отсутствующими основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд первой инстанции применил положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой оговорено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из указанных норм следует и то, что покупатель приобретает право использования только на соответствующую часть участка. Иными словами, за собственником оставшейся, не проданной недвижимости, также остается право пользования соответствующей частью земельного участка. Обратное противоречило бы установленному принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 18.09.2012 N 4464/12 по делу N А51-2921/2011, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как указал суд первой инстанции, приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора, обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства, собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
В рассматриваемом случае заявитель являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, со сроком его действия на 49 лет. Расторжение данного договора не связано с истечением срока его действия. Договор аренды прекращен в связи с необходимостью дальнейшего раздела участка и последующего заключения договора аренды, в том числе под оставшиеся в собственности заявителя объекты - 1 гостевой дом и здание АТС. Фактический раздел участка на три части произведен в соответствии с постановлениями главы администрации муниципального образования Зеленоградский район от 18.04.2002 N 463 - N 465 под завершение строительства гостевого дома литера В (собственник Н.В.Руденко), под завершение строительства гостевого дома литеры Г (собственник В.В. Комиссаров), под размещение здания АТС и гостевого дома литеры Б и материалами межевания. Постановление от 18.04.2002 N 464 "Об утверждении проекта границ", которым фактически осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 39:05:279:31 (равно как постановления от 18.04.2002 N 463 и 465), не отменено, незаконным не признано; в 2003 и 2005 году в него вносились изменения (л.д. 116-123 т. 1).
Таким образом, довод подателя жалобы о том, что раздел исходного участка не производился, противоречит представленным в дело доказательствам.
При этом отсутствие записи в государственном кадастре недвижимости об участке N 39:05:020301:189, как образованном из участка с кадастровым номером 39:05:279:31, не препятствует установлению этого факта из иных имеющихся в деле доказательств, в том числе договора купли-продажи гостевых домов, постановления администрации муниципального образования "Зеленоградский район" N 463 - N 465, переписки с ТУ Росимущество, письма Зеленоградской администрации от 28.12.2016 N 9089-ю.
Кроме того, на спорном земельном участке имеется здание гостиницы, построенной заявителем и принятой в эксплуатацию по акту приемки от 2004 года. Схема расположения спорного земельного участка утверждена ТУ Росимущество.
Позиция ТУ Росимущество о превышении общей площади сформированных участков по адресу п. Лесное, ул. Центральная, 32а, над размером площади, изначально выделенной заявителю при разделе, подлежит отклонению с учетом представленных в дело доказательств.
Учитывая неоднократные обращения ПАО "Ростелеком" к ТУ Росимущество с заявлениями до 01.03.2015 о заключении договора аренды земельного участка, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии у заявителя права на реализацию предусмотренной вышеизложенными нормами земельного законодательства возможности заключения договора аренды спорного земельного участка.
В нарушение части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом не представлен в материалы дела ответ на заявление ПАО "Ростелеком" от 26.12.2016.
Таким образом, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы отклонены апелляционным судом по причине их несостоятельности; субъективная оценка подателем жалобы обстоятельств не отнесена к основаниям отмены судебного акта. Вместе с тем аргументам, изложенным участвующими в деле лицами, суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 13 июня 2017 года по делу N А21-1701/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2017 N 13АП-18695/2017 ПО ДЕЛУ N А21-1701/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2017 г. N 13АП-18695/2017
Дело N А21-1701/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Горбик В.М.,
судей Кашиной Т.А., Колосовой Ж.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен,
от заинтересованного лица: не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18695/2017) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2017 по делу N А21-1701/2017 (судья С.Ю.Любимова), принятое
по заявлению Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области
об оспаривании отказа в заключении договора аренды земельного участка
установил:
Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767, место нахождения: 191002, г. Санкт-Петербург, ул. Достоевского, 15) (далее - ПАО "Ростелеком", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконными бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 1103926011177, место нахождения: 236016, г. Калининград, ул. Курортная, 1) (далее - ТУ Росимущество, заинтересованное лицо), выразившегося в непринятии решения о предоставлении ПАО "Ростелеком" в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:189; об обязании ТУ Росимущество в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении ПАО "Ростелеком" в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:189, направив предложение о заключении договора аренды с приложением проекта договора.
Решением от 13.06.2017 Арбитражный суд Калининградской области заявленные требования удовлетворил в полном объеме.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просило судебный акт отменить. Податель жалобы полагал, что земельный участок с кадастровым номером 39:05:020301:189 не может быть предметом распорядительного акта (решения уполномоченного органа) о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.
Общество представило в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым основания для отмены решения суда отсутствуют. По мнению ПАО "Ростелеком", из совокупности представленных доказательств явно следует, что испрашиваемый в аренду без проведения торгов земельный участок N 189 образован из ранее предоставленного ОАО "Электросвязь" (правопредшественнику ПАО "Ростелеком") участка N 31. Общество полагало, что у него возникло право на заключение договора аренды земельного участка 39:05:020301:189, образованного из исходного земельного участка 39:05:279:31 путем раздела, без проведения торгов.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между администрацией Лесновского сельского округа и ОАО "Электросвязь" (правопредшественником заявителя) был заключен договор от 11.09.2000 N 17 аренды земельного участка (в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2001) площадью 1851 кв. м, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Лесной, ул. Центральная, 32а, под существующее здание АТС "Электросвязь" и строительство трех гостевых домов ОАО "Электросвязь" сроком до 10.09.2049.
На основании договоров купли-продажи от 02.11.2001 и от 17.09.2001 два из трех не законченных строительством гостевых дома проданы третьим лицам (Руденко Н.В. и Комиссарову В.В.), в связи с чем соглашением от 05.03.2002 прекращено действие договора от 11.09.2000 N 17.
По заявлению Руденко Н.В., ООО "Электросвязь", Комиссарова В.В. постановлениями от 18.04.2002 N 463, N 464, N 465 утверждены проекты границ трех земельных участков под завершение строительства гостевых домов.
Заявителем заключены договоры аренды земельных участков N 123 с Руденко Н.В. и N 244 с Комиссаровым В.В.
Согласно постановлению главы администрации Зеленоградского района от 14.07.2004 N 1628 и акту приемки законченного строительством объекта от 14.06.2004 гостиница коттеджного типа, расположенная на спорном участке, общей площадью 86,9 кв. м введена в эксплуатацию.
В соответствии с позицией заявителя работа по выделению в аренду земельного участка обществу не была завершена в связи с необходимостью учета интересов Российской Федерации, владеющей на праве собственности долей в праве на здание АТС (почтовое отделение), а также дальнейшей передачи полномочий по распоряжению земельными участками Куршской косы от Зеленоградской администрации в ТУ Росимущество.
ТУ Росимущество утвердило 06.07.2009 схему расположения земельного участка; земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Управление Росреестра по Калининградской области отказало 10.10.2008 ОАО "Северо-Западный Телеком" (заявителю) в государственной регистрации права собственности на гостиницу по причине отсутствия у заявителя права на земельный участок.
Общество обратилось в ТУ Росимущество с заявлением об оформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:189.
ТУ Росимущество письмом от 09.11.2012 N ТБ-8297 сообщило ПАО "Ростелеком", что Территориальным управлением издано распоряжение о внесении в реестр федерального имущества этого земельного участка. После регистрации права собственности Российской Федерации на заявленный земельный участок обращение общества будет рассмотрено по существу.
При этом данный вопрос по существу не рассмотрен, в связи с чем ПАО "Ростелеком" обратилось 26.12.2016 в ТУ Росимущество с заявлением от 30.11.2016 о предоставлении земельного участка в аренду.
Мотивированный ответ на указанное заявление ТУ Росимущество не получен ПАО "Ростелеком", что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, применив нормы земельного, гражданского и процессуального законодательства, признав заявленные обществом требования обоснованными, удовлетворил их.
Апелляционный суд, исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, счел отсутствующими основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд первой инстанции применил положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой оговорено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из указанных норм следует и то, что покупатель приобретает право использования только на соответствующую часть участка. Иными словами, за собственником оставшейся, не проданной недвижимости, также остается право пользования соответствующей частью земельного участка. Обратное противоречило бы установленному принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 18.09.2012 N 4464/12 по делу N А51-2921/2011, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как указал суд первой инстанции, приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора, обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства, собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оговорено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
В рассматриваемом случае заявитель являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, со сроком его действия на 49 лет. Расторжение данного договора не связано с истечением срока его действия. Договор аренды прекращен в связи с необходимостью дальнейшего раздела участка и последующего заключения договора аренды, в том числе под оставшиеся в собственности заявителя объекты - 1 гостевой дом и здание АТС. Фактический раздел участка на три части произведен в соответствии с постановлениями главы администрации муниципального образования Зеленоградский район от 18.04.2002 N 463 - N 465 под завершение строительства гостевого дома литера В (собственник Н.В.Руденко), под завершение строительства гостевого дома литеры Г (собственник В.В. Комиссаров), под размещение здания АТС и гостевого дома литеры Б и материалами межевания. Постановление от 18.04.2002 N 464 "Об утверждении проекта границ", которым фактически осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 39:05:279:31 (равно как постановления от 18.04.2002 N 463 и 465), не отменено, незаконным не признано; в 2003 и 2005 году в него вносились изменения (л.д. 116-123 т. 1).
Таким образом, довод подателя жалобы о том, что раздел исходного участка не производился, противоречит представленным в дело доказательствам.
При этом отсутствие записи в государственном кадастре недвижимости об участке N 39:05:020301:189, как образованном из участка с кадастровым номером 39:05:279:31, не препятствует установлению этого факта из иных имеющихся в деле доказательств, в том числе договора купли-продажи гостевых домов, постановления администрации муниципального образования "Зеленоградский район" N 463 - N 465, переписки с ТУ Росимущество, письма Зеленоградской администрации от 28.12.2016 N 9089-ю.
Кроме того, на спорном земельном участке имеется здание гостиницы, построенной заявителем и принятой в эксплуатацию по акту приемки от 2004 года. Схема расположения спорного земельного участка утверждена ТУ Росимущество.
Позиция ТУ Росимущество о превышении общей площади сформированных участков по адресу п. Лесное, ул. Центральная, 32а, над размером площади, изначально выделенной заявителю при разделе, подлежит отклонению с учетом представленных в дело доказательств.
Учитывая неоднократные обращения ПАО "Ростелеком" к ТУ Росимущество с заявлениями до 01.03.2015 о заключении договора аренды земельного участка, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии у заявителя права на реализацию предусмотренной вышеизложенными нормами земельного законодательства возможности заключения договора аренды спорного земельного участка.
В нарушение части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом не представлен в материалы дела ответ на заявление ПАО "Ростелеком" от 26.12.2016.
Таким образом, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы отклонены апелляционным судом по причине их несостоятельности; субъективная оценка подателем жалобы обстоятельств не отнесена к основаниям отмены судебного акта. Вместе с тем аргументам, изложенным участвующими в деле лицами, суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 13 июня 2017 года по делу N А21-1701/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.М.ГОРБИК
В.М.ГОРБИК
Судьи
Т.А.КАШИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
Т.А.КАШИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)