Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу выкупной стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 29.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Циплякова В.В.
при участии в заседании:
от истца:
общество с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест" (ОГРН 1023601554536, ИНН 3666094046) представитель - Завьялова Н.В. по доверенности от 16.03.2015 сроком действия на 3 года
от ответчика:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу N А14-13841/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест" (далее - ООО "БРГ Инвест") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 13.04.2016 N 9-з, в части установления выкупной стоимости земельного участка равной 220 247 руб.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017, исковые требования удовлетворены.
ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда округа представитель истца возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, поддержал доводы, изложенные в отзыве на нее, просил суд отказать в ее удовлетворении.
В судебное заседание суда округа представитель заявителя не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие его представителя.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.05.2001 между ОАО "Электросигнал" (продавцом) и ООО "НК-Инвест" (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения: одноэтажного нежилого здания склада спецоборудования общей площадью 1 519,6 кв. м, литер К, К1, К2, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Электросигнальная, 1.
По договору купли-продажи от 15.06.2004 нежилое здание литер К, К1, К2, расположенное по вышеуказанному адресу продано ООО "Инвестгрупп".
По договору купли-продажи от 27.06.2007 нежилое здание литер К, К1, К2 продано ООО "БРГ Инвест".
В соответствии с актом N 1541 от 31.10.2007 земельному участку с объектами недвижимости литер К, К1, К2 по ранее существующему адресу присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, Коминтерновский район, проспект Труда, 48б.
Между ООО "Инвестгрупп" и ООО "БРГ Инвест" 05.08.2010 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 3 061 кв. м, кадастровый номер 36:34:0209016:0017.
После направления истцу ответчиком 15.04.2016 проекта договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 36:34:0209016:17, истец, не согласившись с размером выкупной стоимости участка, направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил определить стоимость участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости - 220 247 руб. 36 коп. Ответчик протокол разногласий к договору не подписал.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суды исходили из следующего.
В силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Исходя из положений части 2 статьи 15, статьи 39.20, пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ).
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 9), определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Как следует из пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
Таким образом, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, необходимо установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 июля 2012 года.
Судом установлено, что нежилое здание общей площадью 1 519,6 кв. м, литер К, К1, К2, располагалось на земельном участке, принадлежащем ОАО "Электросигнал" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Пунктом 2 статьи 271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что при приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.
Из материалов дела следует, что ООО "НК-Инвест", предыдущий собственник нежилого здания, обратилось в Администрацию города Воронежа с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого зданием, в аренду.
Уполномоченным органом 24.01.2002 принято постановление N 122 "О предоставлении ООО "НК-Инвест" земельного участка, фактически занимаемого складом спецоборудования и разрешении реконструкции складского корпуса под административный офис с торговым помещением по проспекту Труда, 48б". Названным постановлением у ОАО "Электросигнал" изъят земельный участок площадью 0,3061 га и предоставлен в аренду ООО "НК-Инвест".
Довод ответчика о том, что постановлением Администрации города Воронежа от 24.01.2012 N 122 прекращено право бессрочного пользования предыдущего пользователя на земельный участок площадью 0,3061 га в связи с его изъятием и оно не могло быть переоформлено на право аренды, суд правомерно отклонил. С момента государственной регистрации права собственности ООО "НК-Инвест" на нежилое здание (01.06.2001) к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, следовательно, оно не могло быть прекращено по заявлению ОАО "Электросигнал".
Постановление Администрации города Воронежа от 24.01.2012 N 122 свидетельствует о предоставлении обществу земельного участка в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Руководствуясь изложенным, суд пришел к выводу о том, что земельный участок предыдущему собственнику здания был предоставлен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Определение размера выкупной стоимости земельного участка по льготной цене в размере 220 247 руб. 36 коп. соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу N А14-13841/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 29.06.2017 N Ф10-2337/2017 ПО ДЕЛУ N А14-13841/2016
Требование: О разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу выкупной стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2017 г. по делу N А14-13841/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 29.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Нарусова М.М., Циплякова В.В.
при участии в заседании:
от истца:
общество с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест" (ОГРН 1023601554536, ИНН 3666094046) представитель - Завьялова Н.В. по доверенности от 16.03.2015 сроком действия на 3 года
от ответчика:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220, ИНН 3664099440) не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу N А14-13841/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БРГ Инвест" (далее - ООО "БРГ Инвест") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 13.04.2016 N 9-з, в части установления выкупной стоимости земельного участка равной 220 247 руб.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017, исковые требования удовлетворены.
ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В судебном заседании суда округа представитель истца возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе, поддержал доводы, изложенные в отзыве на нее, просил суд отказать в ее удовлетворении.
В судебное заседание суда округа представитель заявителя не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие его представителя.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.05.2001 между ОАО "Электросигнал" (продавцом) и ООО "НК-Инвест" (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения: одноэтажного нежилого здания склада спецоборудования общей площадью 1 519,6 кв. м, литер К, К1, К2, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Электросигнальная, 1.
По договору купли-продажи от 15.06.2004 нежилое здание литер К, К1, К2, расположенное по вышеуказанному адресу продано ООО "Инвестгрупп".
По договору купли-продажи от 27.06.2007 нежилое здание литер К, К1, К2 продано ООО "БРГ Инвест".
В соответствии с актом N 1541 от 31.10.2007 земельному участку с объектами недвижимости литер К, К1, К2 по ранее существующему адресу присвоен почтовый адрес: г. Воронеж, Коминтерновский район, проспект Труда, 48б.
Между ООО "Инвестгрупп" и ООО "БРГ Инвест" 05.08.2010 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 3 061 кв. м, кадастровый номер 36:34:0209016:0017.
После направления истцу ответчиком 15.04.2016 проекта договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 36:34:0209016:17, истец, не согласившись с размером выкупной стоимости участка, направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил определить стоимость участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости - 220 247 руб. 36 коп. Ответчик протокол разногласий к договору не подписал.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суды исходили из следующего.
В силу статьи 446 ГК РФ устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Исходя из положений части 2 статьи 15, статьи 39.20, пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон N 137-ФЗ).
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 9), определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Как следует из пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
Таким образом, такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, необходимо установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 июля 2012 года.
Судом установлено, что нежилое здание общей площадью 1 519,6 кв. м, литер К, К1, К2, располагалось на земельном участке, принадлежащем ОАО "Электросигнал" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Пунктом 2 статьи 271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что при приобретении объектов недвижимого имущества истец обязан оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи земельного участка, что соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.
Из материалов дела следует, что ООО "НК-Инвест", предыдущий собственник нежилого здания, обратилось в Администрацию города Воронежа с заявлением о предоставлении земельного участка, занимаемого зданием, в аренду.
Уполномоченным органом 24.01.2002 принято постановление N 122 "О предоставлении ООО "НК-Инвест" земельного участка, фактически занимаемого складом спецоборудования и разрешении реконструкции складского корпуса под административный офис с торговым помещением по проспекту Труда, 48б". Названным постановлением у ОАО "Электросигнал" изъят земельный участок площадью 0,3061 га и предоставлен в аренду ООО "НК-Инвест".
Довод ответчика о том, что постановлением Администрации города Воронежа от 24.01.2012 N 122 прекращено право бессрочного пользования предыдущего пользователя на земельный участок площадью 0,3061 га в связи с его изъятием и оно не могло быть переоформлено на право аренды, суд правомерно отклонил. С момента государственной регистрации права собственности ООО "НК-Инвест" на нежилое здание (01.06.2001) к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, следовательно, оно не могло быть прекращено по заявлению ОАО "Электросигнал".
Постановление Администрации города Воронежа от 24.01.2012 N 122 свидетельствует о предоставлении обществу земельного участка в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Руководствуясь изложенным, суд пришел к выводу о том, что земельный участок предыдущему собственнику здания был предоставлен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. Определение размера выкупной стоимости земельного участка по льготной цене в размере 220 247 руб. 36 коп. соответствует действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.12.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2017 по делу N А14-13841/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
В.В.ЦИПЛЯКОВ
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)