Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Трофимова Игоря Владимировича, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 по делу N А47-3839/2017 (судья Лебедянцева А.А.)
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Информсервис" (далее - ООО "Информсервис", ответчик 1), индивидуальному предпринимателю Трофимову Игорю Владимировичу (далее - ИП Трофимов, предприниматель, ответчик 2) с исковым заявлением об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70 в редакции, направленной в адрес указанных лиц письмом Министерства от 27.01.2017 N КК-12-15/1041 (т. 1 л.д. 9-12).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 (резолютивная часть от 19.09.2017) требования Министерства удовлетворены частично. Суд возложил на ООО "Информсервис" и предпринимателя Трофимова И.В. обязанность заключить с Министерством дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70, предусматривающее дополнение п. 3.1 договора абзацем, об изменении с 01.01.2017 размера годовой арендной платы в сторону ее увеличения в силу изменения кадастровой стоимости земельного участка. В удовлетворении требований о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего изменение иных условий договора судом отказано (т. 1 л.д. 133-137).
В апелляционной жалобе предприниматель Трофимов И.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность принятого решения в силу неправильного применения судом норм права и не полного исследования обстоятельств дела.
Решение суда противоречит положению п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в силу решения суда, тогда как судом удовлетворены требования о внесении изменений в договор аренды за прошлый период времени.
Как полагает апеллянт, истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, в силу чего в случае неуплаты арендной платы в полном объеме истец не лишен права обратиться в суд за ее взысканием, тогда как выбранный Министерством способ защиты не может быть реализован в судебном порядке.
Кроме того, апеллянт указывает, что судом не были исследованы условия п. 3.5 договора аренды, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель. Учитывая, что новая кадастровая стоимость земельного участка изменилась в 2017 году, то арендная плата исходя из новой кадастровой стоимости, по мнению апеллянта, может быть изменена только с 01.01.2018 г.
Министерство, не согласившись с принятым судебным актом, также обратилось в суд с апелляционной жалобой.
Министерство, ссылаясь на положение п. 6.1, п. 7.1 договора аренды о том, что все изменения и (или) дополнения в договор оформляются дополнительными соглашениями сторон, считает, что уклонение ответчиков от заключения дополнительного соглашения противоречит положениям ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит их в преимущественное положение с иными арендаторами земельных участков, находящихся в государственной собственности.
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении требований Министерства в полном объеме.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Между Оренбургской областью в лице Министерства арендодатель) и обществом "Автовокзалы Оренбуржья" (арендатор 1), обществом "Информсервис" (арендатор 2) оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, со множественностью лиц на стороне арендатора N 06-03-11/70 от 26.03.2015 (далее - договор аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015, договор аренды; (л.д. 13-16).
Дополнительным соглашением N 07-35/34 от 30.09.2016 произведена замена арендатора 1 ООО "Автовокзалы Оренбуржья" на индивидуального предпринимателя Трофимова Игоря Владимировича.
По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:04361007:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, площадью 9833 кв. м адрес (описание местоположения): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание пригородного автовокзала N 10 (далее - Участок).
Участок является государственной собственностью Оренбургской области, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 07.08.2000 N 56-01/00-1/2000-966 (п. 1.1 - 1.2 договора).
Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора.
В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Арендодатель письменно уведомляет Арендаторов об изменении арендной платы. Арендная плата считается измененной с даты, указанной в уведомлении, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.
Согласно п. 3.5 договора арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится.
Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы осуществляется также: в случае внесения Правительством Оренбургской области изменений и (или) дополнений в установленный Порядок; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования); по основаниям, установленным федеральным и областным законодательством, договором аренды земельного участка.
Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, при этом арендаторы не вправе уклоняться от заключения указанных дополнительных соглашений (п. 3.5 договора).
В соответствии с п. 1 договора, все изменения и (или) дополнения в договор оформляются письменно дополнительными соглашениями сторон, за исключением случая, установленного п. 3.4.
Абзацем 7 пункта 3.5 договора аренды регламентировано, что во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору при этом арендаторы не вправе уклоняться от заключения указанных дополнительных соглашений.
Из материалов дела также следует, что постановлением администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург", в соответствии с которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 установлена в размере 112 388 928,41 руб.
Министерством в адрес ИП Трофимова И.В. и ООО "Информсервис" направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий увеличение с 01.01.2017 размера годовой арендной платы. Кроме того, дополнительным соглашением изменена редакция иных пунктов договора в целях приведения договора в соответствие приказу от 28.05.2015 N 30 (т. 1 л.д. 29).
В связи с несогласием арендаторов с заключением такого дополнительного соглашения Министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчиков обязанности заключения дополнительного соглашения в части, касающейся изменения размера арендной платы с 01.01.2017 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
В части изменения иных условий договора аренды, суд пришел к выводу об отсутствии у арендаторов такой обязанности в силу того, что указанные изменения не касаются существенных условий договора и не могут быть изменены в отсутствие согласия второй стороны.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно ч.ч. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, стоимость аренды за земли, находящиеся в публичной собственности относится к категории регулируемых цен.
В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области установлен постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п (далее - Постановление от 24.02.2015 N 109-п).
Согласно пункту 3 названного постановления Правительства Оренбургской области арендная плата определяется, в том числе, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
В силу п. 9 Постановления от 24.02.2015 N 109-п при заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, министерство предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области.
Учитывая, что размер кадастровой стоимости участка по договору заключенному в соответствии с п. 3 Постановления от 24.02.2015 N 109-п является одним из показателей формулы, на основании которой рассчитывается размер платы за арендованный участок, изменение размера такой стоимости влечет изменение размера арендной платы с первого января следующего года в силу закона и не требует внесения изменений в договор аренды.
При таких обстоятельствах отказ арендаторов заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения условий о размере арендной платы в такой ситуации не нарушает права Министерства, в силу чего у последнего отсутствует материально-правовой интерес в удовлетворении соответствующего требования.
Основания для понуждения ответчиков к заключению дополнительных соглашений к договору аренды в части, касающейся иных изменений, также отсутствуют.
В силу пункта 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, требование о понуждении заключить договор может быть предъявлено лишь к лицу, для которого заключение такого договора является обязательным.
Поскольку заключение договора аренды для арендатора не является в настоящем случае обязательным, требование о понуждении арендаторов заключить дополнительное соглашение не может быть удовлетворено.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с доводом апеллянта о несоответствии принятого решения положению п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование Министерства о понуждении ответчиков заключить дополнительное соглашение по существу направлено на внесение изменений в договор аренды и подлежало рассмотрению судом как требование об изменении договора.
Такое изменение согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ допускается лишь при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Законом не предусмотрена возможность изменения в судебном порядке условий договора на прошедшее время. Принятое судом решение в данной части противоречит положению п. 3 ст. 453 ГК РФ.
Кроме того, принятие решения обязывающего ответчиков заключить какое-либо дополнительное соглашение не разрешит спорную ситуацию, т.к. не свидетельствует о вынесении судом решения изменяющего правоотношения сторон договора.
Требование о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за прошедший период, является ненадлежащим способом защиты, не отвечающим положениям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного судебный акт подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы предпринимателя относятся на Министерство.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 по делу N А47-3839/2017 отменить.
В удовлетворении требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области отказать.
Взыскать с Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской в пользу индивидуального предпринимателя Трофимова Игоря Владимировича 3000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 18АП-14385/2017, 18АП-14386/2017 ПО ДЕЛУ N А47-3839/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. N 18АП-14385/2017,
18АП-14386/2017
Дело N А47-3839/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Трофимова Игоря Владимировича, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 по делу N А47-3839/2017 (судья Лебедянцева А.А.)
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Информсервис" (далее - ООО "Информсервис", ответчик 1), индивидуальному предпринимателю Трофимову Игорю Владимировичу (далее - ИП Трофимов, предприниматель, ответчик 2) с исковым заявлением об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70 в редакции, направленной в адрес указанных лиц письмом Министерства от 27.01.2017 N КК-12-15/1041 (т. 1 л.д. 9-12).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 (резолютивная часть от 19.09.2017) требования Министерства удовлетворены частично. Суд возложил на ООО "Информсервис" и предпринимателя Трофимова И.В. обязанность заключить с Министерством дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.03.2015 N 06-03-11/70, предусматривающее дополнение п. 3.1 договора абзацем, об изменении с 01.01.2017 размера годовой арендной платы в сторону ее увеличения в силу изменения кадастровой стоимости земельного участка. В удовлетворении требований о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего изменение иных условий договора судом отказано (т. 1 л.д. 133-137).
В апелляционной жалобе предприниматель Трофимов И.В. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность принятого решения в силу неправильного применения судом норм права и не полного исследования обстоятельств дела.
Решение суда противоречит положению п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в силу решения суда, тогда как судом удовлетворены требования о внесении изменений в договор аренды за прошлый период времени.
Как полагает апеллянт, истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку стоимость аренды относится к категории регулируемых цен, в силу чего в случае неуплаты арендной платы в полном объеме истец не лишен права обратиться в суд за ее взысканием, тогда как выбранный Министерством способ защиты не может быть реализован в судебном порядке.
Кроме того, апеллянт указывает, что судом не были исследованы условия п. 3.5 договора аренды, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты кадастровой оценки земель. Учитывая, что новая кадастровая стоимость земельного участка изменилась в 2017 году, то арендная плата исходя из новой кадастровой стоимости, по мнению апеллянта, может быть изменена только с 01.01.2018 г.
Министерство, не согласившись с принятым судебным актом, также обратилось в суд с апелляционной жалобой.
Министерство, ссылаясь на положение п. 6.1, п. 7.1 договора аренды о том, что все изменения и (или) дополнения в договор оформляются дополнительными соглашениями сторон, считает, что уклонение ответчиков от заключения дополнительного соглашения противоречит положениям ст. 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит их в преимущественное положение с иными арендаторами земельных участков, находящихся в государственной собственности.
С учетом изложенного апеллянт просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении требований Министерства в полном объеме.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Между Оренбургской областью в лице Министерства арендодатель) и обществом "Автовокзалы Оренбуржья" (арендатор 1), обществом "Информсервис" (арендатор 2) оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Оренбургской области, со множественностью лиц на стороне арендатора N 06-03-11/70 от 26.03.2015 (далее - договор аренды N 06-03-11/70 от 26.03.2015, договор аренды; (л.д. 13-16).
Дополнительным соглашением N 07-35/34 от 30.09.2016 произведена замена арендатора 1 ООО "Автовокзалы Оренбуржья" на индивидуального предпринимателя Трофимова Игоря Владимировича.
По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:04361007:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: пригородный автовокзал, для производственных нужд, площадью 9833 кв. м адрес (описание местоположения): Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Терешковой, на земельном участке расположено двухэтажное здание пригородного автовокзала N 10 (далее - Участок).
Участок является государственной собственностью Оренбургской области, что подтверждается записью о государственной регистрации права от 07.08.2000 N 56-01/00-1/2000-966 (п. 1.1 - 1.2 договора).
Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 5 лет с даты подписания договора.
В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Арендодатель письменно уведомляет Арендаторов об изменении арендной платы. Арендная плата считается измененной с даты, указанной в уведомлении, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.
Согласно п. 3.5 договора арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится.
Изменение размера арендной платы в остальных случаях, связанных с изменением кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы осуществляется также: в случае внесения Правительством Оренбургской области изменений и (или) дополнений в установленный Порядок; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования); по основаниям, установленным федеральным и областным законодательством, договором аренды земельного участка.
Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору, при этом арендаторы не вправе уклоняться от заключения указанных дополнительных соглашений (п. 3.5 договора).
В соответствии с п. 1 договора, все изменения и (или) дополнения в договор оформляются письменно дополнительными соглашениями сторон, за исключением случая, установленного п. 3.4.
Абзацем 7 пункта 3.5 договора аренды регламентировано, что во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендаторами арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору при этом арендаторы не вправе уклоняться от заключения указанных дополнительных соглашений.
Из материалов дела также следует, что постановлением администрации города Оренбурга от 29.11.2016 N 3698-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования "город Оренбург", в соответствии с которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0431007:2 установлена в размере 112 388 928,41 руб.
Министерством в адрес ИП Трофимова И.В. и ООО "Информсервис" направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий увеличение с 01.01.2017 размера годовой арендной платы. Кроме того, дополнительным соглашением изменена редакция иных пунктов договора в целях приведения договора в соответствие приказу от 28.05.2015 N 30 (т. 1 л.д. 29).
В связи с несогласием арендаторов с заключением такого дополнительного соглашения Министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчиков обязанности заключения дополнительного соглашения в части, касающейся изменения размера арендной платы с 01.01.2017 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
В части изменения иных условий договора аренды, суд пришел к выводу об отсутствии у арендаторов такой обязанности в силу того, что указанные изменения не касаются существенных условий договора и не могут быть изменены в отсутствие согласия второй стороны.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает судебный акт подлежащим отмене.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно ч.ч. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, стоимость аренды за земли, находящиеся в публичной собственности относится к категории регулируемых цен.
В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области установлен постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 109-п (далее - Постановление от 24.02.2015 N 109-п).
Согласно пункту 3 названного постановления Правительства Оренбургской области арендная плата определяется, в том числе, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
В силу п. 9 Постановления от 24.02.2015 N 109-п при заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, министерство предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области.
Учитывая, что размер кадастровой стоимости участка по договору заключенному в соответствии с п. 3 Постановления от 24.02.2015 N 109-п является одним из показателей формулы, на основании которой рассчитывается размер платы за арендованный участок, изменение размера такой стоимости влечет изменение размера арендной платы с первого января следующего года в силу закона и не требует внесения изменений в договор аренды.
При таких обстоятельствах отказ арендаторов заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения условий о размере арендной платы в такой ситуации не нарушает права Министерства, в силу чего у последнего отсутствует материально-правовой интерес в удовлетворении соответствующего требования.
Основания для понуждения ответчиков к заключению дополнительных соглашений к договору аренды в части, касающейся иных изменений, также отсутствуют.
В силу пункта 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, требование о понуждении заключить договор может быть предъявлено лишь к лицу, для которого заключение такого договора является обязательным.
Поскольку заключение договора аренды для арендатора не является в настоящем случае обязательным, требование о понуждении арендаторов заключить дополнительное соглашение не может быть удовлетворено.
Кроме того, судебная коллегия соглашается с доводом апеллянта о несоответствии принятого решения положению п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование Министерства о понуждении ответчиков заключить дополнительное соглашение по существу направлено на внесение изменений в договор аренды и подлежало рассмотрению судом как требование об изменении договора.
Такое изменение согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ допускается лишь при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Законом не предусмотрена возможность изменения в судебном порядке условий договора на прошедшее время. Принятое судом решение в данной части противоречит положению п. 3 ст. 453 ГК РФ.
Кроме того, принятие решения обязывающего ответчиков заключить какое-либо дополнительное соглашение не разрешит спорную ситуацию, т.к. не свидетельствует о вынесении судом решения изменяющего правоотношения сторон договора.
Требование о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы за прошедший период, является ненадлежащим способом защиты, не отвечающим положениям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного судебный акт подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с удовлетворением апелляционной жалобы предпринимателя относятся на Министерство.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2017 по делу N А47-3839/2017 отменить.
В удовлетворении требований Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области отказать.
Взыскать с Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской в пользу индивидуального предпринимателя Трофимова Игоря Владимировича 3000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)