Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
- от Администрации Ногинского муниципального района Московской области: не явились, извещены;
- от ООО "Валентина": Вакарчук В.П., по доверенности от 21.06.2016 N 8;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Валентина" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2016 года по делу N А41-19691/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ООО "Валентина", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Валентина" с требованиями:
1) расторгнуть договор аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенного в Московской области, Ногинском районе;
2) обязать ООО "Валентина" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2016 года по делу N А41-19691/16 требования Администрация Ногинского муниципального района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своего представителя, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением руководителя Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 13.04.2009 N 530 "О предоставлении Несину В.Н. в аренду земельного участка, расположенного в Ногинском районе" было решено предоставить Несину Валерию Николаевичу в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, вид разрешенного использования - "для ресторана "Лесная сторожка".
27 апреля 2009 года между КУИ Администрации Ногинского муниципального района и с Несиным В.Н. заключен договор аренды земельного участка N 38-2009-ф, согласно которому последнему был предоставлен за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, вид разрешенного использования - "для ресторана "Лесная сторожка", категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен с 27.04.2009 по 26.04.2029 (20 лет).
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
Указанный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.03.2016 N 90-16534522.
Во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного определением Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 24.06.2009 по делу N 2-340/09, вступившего в законную силу 07.07.2009 г. Несин В.Н. передал в собственность ООО "Валентина" следующее недвижимое имущество: здание ресторана (в стадии разрушения после пожара), инв. номер 53-4163Д, лит. А, бывшее здание ресторана "Лесная сторожка", кадастровый (или условный) номер объекта: 50:16:16:63933:001. туалет инв. номер 53-4163Д, лит. Г1, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:16:16:63933:002. здание котельной инв. номер 53-4163Д, лит. Г, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:16:16:63933:001, находящееся по адресу: Московская область, Ногинский район, 61 км шоссе Москва - Нижний Новгород, что подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества от 20 июля 2009 года.
На основании указанного определения Советского районного суда г. Владивостока Приморского края. 28.02.2011 ООО "Валентина" зарегистрировало за собой право собственности на принятые объекты недвижимого имущества: здание ресторана (в стадии разрушения после пожара), инв. номер 53-4163Д, лит. А; туалет инв. номер 53-4163Д, лит. П; здание котельной инв. номер 53-4163Д, лит. Г, находящиеся по адресу: Московская область. Ногинский район, 61 км автомобильной дороги М-7 "Волга", д. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 февраля 2011 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.
10 июля 2009 года между Несиным В.Н. и ООО "Валентина" было заключено соглашение об уступке (передаче) прав и обязанностей по договору аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009 земельного участка, которое также было в установленном законом порядке зарегистрировано, что подтверждается данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1.2 соглашения арендатор передал Новому арендатору (ООО "Валентина") права и обязанности арендатора по договору аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009.
В свою очередь новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка и обязуется их выполнять.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области", Законом Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области" государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов.
На территории Ногинского муниципального района таким органом является администрация Ногинского муниципального района Московской области. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 4.4.1 договора аренды установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора.
Согласно пункту 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению.
При этом пункт 4.1.2 устанавливает право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора аренды.
Как усматривается из договора аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009, земельный участок предоставлен обществу для ресторана "Лесная сторожка".
Соответственно, для использования арендуемого земельного участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, обществом должно было быть восстановлено здание ресторана "Лесная сторожка", находящегося в стадии разрушения после пожара, и приведено в состояние, пригодное для его использования и, соответственно, использование участка должно осуществляться в целях обслуживания данного здания.
25 июня 2015 года, во исполнение требований Ногинской городской прокуратуры, Администрацией муниципального образования "Город Ногинск Московской области", которую представлял главный эксперт отдела АГиЗО Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" - Дроновой М.М., с участием представителя Общества, была проведена проверка в отношении использования ООО "Валентина" земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161, по результатам которой был составлен Акт проверки от 25.06.2015 N 10.
В ходе проверки было установлено, что подъезд к земельному участку осуществляется со стороны шоссе Энтузиастов. Земельный участок огорожен, территория охраняется. Земельный участок не ухожен, строения не отреставрированы.
По результатам проведенной проверки земельного участка выявлены нарушения земельного законодательства, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для ресторана и невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
16 октября 2015 сотрудниками отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественных отношений администрации Ногинского муниципального района был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м на предмет соответствия использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, установленным договором аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009.
По результатам осмотра был составлен Акт осмотра земельного участка от 16.10.2015, в соответствии с которым было установлено, что земельный участок огорожен. На территории земельного участка на момент осмотра расположены неотреставрированные строения. На участке организована стоянка грузовых автомобилей и строительной техники. На строении натянут рекламный баннер продажи автомобильных запасный частей. Участок используется не по целевому назначению.
Письмом N 38-2009-ф от 04.12.2015 администрация Ногинского муниципального района уведомила общество о выявленных в ходе проверки нарушениях, в частности, указало на то, что здание ресторана не отреставрировано, на земельном участке организована стоянка автомобильного транспорта.
В связи с изложенным, Администрация предложила обществу в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 30.12.2015, либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
24 марта 2016 сотрудниками Администрации Ногинского муниципального района был проведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161, результаты которого были отражены в Акте осмотра и приложенной к нему фототаблице из которой следует, что участок по-прежнему не используется обществом по целевому назначению.
Исходя из изложенного, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной.
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Вас РФ от 11.01.2002 года N 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.
При таких обстоятельствах, арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Администрация предоставила направленное в адрес ответчика письмо N 38-2009-ф от 04.12.2015 в котором уведомило ООО "Валентина" о том, что здание ресторана не отреставрировано, на земельном участке организована стоянка автомобильного транспорта, предложила в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 30.12.2015, либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
В подтверждение направления указанного предупреждения истцом представлена квитанция от 07.12.2015 и опись из которых следует, что ООО "Валентина" направлено предупреждение от 04.12.2015 N 38-2009-ф и дополнительное соглашение к договору.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что истцом не подтвержден факт неиспользования земельного участка по целевому назначению.
Кроме того, ответчик полагает, что на спорном земельном участке расположены здания, принадлежащие истцу, что по мнению арендатора, само по себе свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению.
Как указывалось выше, в материалы дела истцом представлены Акт проверки от 25.06.2015 N 10 и Акт осмотра от 24.10.2016 б/н.
При этом, при составлении обоих актов присутствовал представитель ответчика.
Из указанных актов усматривается, что на территории земельного участка на момент осмотра расположены не восстановленные строения.
На участке организована стоянка грузовых автомобилей и строительной техники. На строении натянут рекламный баннер продажи автомобильных запасный частей.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что, как сообщили стороны, находящееся на земельном участке здание ресторана было повреждено в результате пожара в 1990-х годах. При этом, эскизный проект реконструкции здания ресторана, представленный ответчиком, составлен в 2016 году, тогда как договор аренды был заключен ответчиком в 2009 году.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-28018/16, N А41-20344/16, N А41-19691/16.
Таким образом, истцом подтвержден факт неиспользования земельного участка по целевому назначению и, соответственно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2016 года по делу N А41-19691/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.05.2017 N 10АП-14942/2016 ПО ДЕЛУ N А41-19691/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2017 г. по делу N А41-19691/16
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,
при участии в заседании:
- от Администрации Ногинского муниципального района Московской области: не явились, извещены;
- от ООО "Валентина": Вакарчук В.П., по доверенности от 21.06.2016 N 8;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Валентина" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2016 года по делу N А41-19691/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ООО "Валентина", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Валентина" с требованиями:
1) расторгнуть договор аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенного в Московской области, Ногинском районе;
2) обязать ООО "Валентина" в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2016 года по делу N А41-19691/16 требования Администрация Ногинского муниципального района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своего представителя, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением руководителя Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 13.04.2009 N 530 "О предоставлении Несину В.Н. в аренду земельного участка, расположенного в Ногинском районе" было решено предоставить Несину Валерию Николаевичу в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, вид разрешенного использования - "для ресторана "Лесная сторожка".
27 апреля 2009 года между КУИ Администрации Ногинского муниципального района и с Несиным В.Н. заключен договор аренды земельного участка N 38-2009-ф, согласно которому последнему был предоставлен за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, вид разрешенного использования - "для ресторана "Лесная сторожка", категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен с 27.04.2009 по 26.04.2029 (20 лет).
В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
Указанный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.03.2016 N 90-16534522.
Во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного определением Советского районного суда г. Владивостока Приморского края от 24.06.2009 по делу N 2-340/09, вступившего в законную силу 07.07.2009 г. Несин В.Н. передал в собственность ООО "Валентина" следующее недвижимое имущество: здание ресторана (в стадии разрушения после пожара), инв. номер 53-4163Д, лит. А, бывшее здание ресторана "Лесная сторожка", кадастровый (или условный) номер объекта: 50:16:16:63933:001. туалет инв. номер 53-4163Д, лит. Г1, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:16:16:63933:002. здание котельной инв. номер 53-4163Д, лит. Г, кадастровый (или условный) номер объекта: 50:16:16:63933:001, находящееся по адресу: Московская область, Ногинский район, 61 км шоссе Москва - Нижний Новгород, что подтверждается Актом приема-передачи недвижимого имущества от 20 июля 2009 года.
На основании указанного определения Советского районного суда г. Владивостока Приморского края. 28.02.2011 ООО "Валентина" зарегистрировало за собой право собственности на принятые объекты недвижимого имущества: здание ресторана (в стадии разрушения после пожара), инв. номер 53-4163Д, лит. А; туалет инв. номер 53-4163Д, лит. П; здание котельной инв. номер 53-4163Д, лит. Г, находящиеся по адресу: Московская область. Ногинский район, 61 км автомобильной дороги М-7 "Волга", д. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28 февраля 2011 года.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.
10 июля 2009 года между Несиным В.Н. и ООО "Валентина" было заключено соглашение об уступке (передаче) прав и обязанностей по договору аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009 земельного участка, которое также было в установленном законом порядке зарегистрировано, что подтверждается данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1.2 соглашения арендатор передал Новому арендатору (ООО "Валентина") права и обязанности арендатора по договору аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009.
В свою очередь новый арендатор принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка и обязуется их выполнять.
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области", Законом Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области" государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального района, наделены органы местного самоуправления муниципальных районов.
На территории Ногинского муниципального района таким органом является администрация Ногинского муниципального района Московской области. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 4.4.1 договора аренды установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора.
Согласно пункту 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению.
При этом пункт 4.1.2 устанавливает право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора аренды.
Как усматривается из договора аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009, земельный участок предоставлен обществу для ресторана "Лесная сторожка".
Соответственно, для использования арендуемого земельного участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, обществом должно было быть восстановлено здание ресторана "Лесная сторожка", находящегося в стадии разрушения после пожара, и приведено в состояние, пригодное для его использования и, соответственно, использование участка должно осуществляться в целях обслуживания данного здания.
25 июня 2015 года, во исполнение требований Ногинской городской прокуратуры, Администрацией муниципального образования "Город Ногинск Московской области", которую представлял главный эксперт отдела АГиЗО Администрации муниципального образования "Город Ногинск Московской области" - Дроновой М.М., с участием представителя Общества, была проведена проверка в отношении использования ООО "Валентина" земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161, по результатам которой был составлен Акт проверки от 25.06.2015 N 10.
В ходе проверки было установлено, что подъезд к земельному участку осуществляется со стороны шоссе Энтузиастов. Земельный участок огорожен, территория охраняется. Земельный участок не ухожен, строения не отреставрированы.
По результатам проведенной проверки земельного участка выявлены нарушения земельного законодательства, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для ресторана и невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
16 октября 2015 сотрудниками отдела аренды земельных участков Управления земельно-имущественных отношений администрации Ногинского муниципального района был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161 площадью 10 000 кв. м на предмет соответствия использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, установленным договором аренды N 38-2009-ф от 27.04.2009.
По результатам осмотра был составлен Акт осмотра земельного участка от 16.10.2015, в соответствии с которым было установлено, что земельный участок огорожен. На территории земельного участка на момент осмотра расположены неотреставрированные строения. На участке организована стоянка грузовых автомобилей и строительной техники. На строении натянут рекламный баннер продажи автомобильных запасный частей. Участок используется не по целевому назначению.
Письмом N 38-2009-ф от 04.12.2015 администрация Ногинского муниципального района уведомила общество о выявленных в ходе проверки нарушениях, в частности, указало на то, что здание ресторана не отреставрировано, на земельном участке организована стоянка автомобильного транспорта.
В связи с изложенным, Администрация предложила обществу в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 30.12.2015, либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
24 марта 2016 сотрудниками Администрации Ногинского муниципального района был проведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0302006:161, результаты которого были отражены в Акте осмотра и приложенной к нему фототаблице из которой следует, что участок по-прежнему не используется обществом по целевому назначению.
Исходя из изложенного, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной.
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Вас РФ от 11.01.2002 года N 66, следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), в том случае, если указанные условия не соблюдены, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.
При таких обстоятельствах, арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Администрация предоставила направленное в адрес ответчика письмо N 38-2009-ф от 04.12.2015 в котором уведомило ООО "Валентина" о том, что здание ресторана не отреставрировано, на земельном участке организована стоянка автомобильного транспорта, предложила в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 30.12.2015, либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
В подтверждение направления указанного предупреждения истцом представлена квитанция от 07.12.2015 и опись из которых следует, что ООО "Валентина" направлено предупреждение от 04.12.2015 N 38-2009-ф и дополнительное соглашение к договору.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что истцом не подтвержден факт неиспользования земельного участка по целевому назначению.
Кроме того, ответчик полагает, что на спорном земельном участке расположены здания, принадлежащие истцу, что по мнению арендатора, само по себе свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению.
Как указывалось выше, в материалы дела истцом представлены Акт проверки от 25.06.2015 N 10 и Акт осмотра от 24.10.2016 б/н.
При этом, при составлении обоих актов присутствовал представитель ответчика.
Из указанных актов усматривается, что на территории земельного участка на момент осмотра расположены не восстановленные строения.
На участке организована стоянка грузовых автомобилей и строительной техники. На строении натянут рекламный баннер продажи автомобильных запасный частей.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что, как сообщили стороны, находящееся на земельном участке здание ресторана было повреждено в результате пожара в 1990-х годах. При этом, эскизный проект реконструкции здания ресторана, представленный ответчиком, составлен в 2016 году, тогда как договор аренды был заключен ответчиком в 2009 году.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-28018/16, N А41-20344/16, N А41-19691/16.
Таким образом, истцом подтвержден факт неиспользования земельного участка по целевому назначению и, соответственно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
Таким образом, обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 02 сентября 2016 года по делу N А41-19691/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)