Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами заключен инвестиционный договор на строительства коттеджа, истцом внесены денежные средства, однако ответчик своих обязательств по договору не исполнил, коттедж в собственность истца не передал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Милютина В.Н., Мугиновой Р.Х.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Салават РБ на решение Салаватского городского суда РБ от 10 сентября 2015 г.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
К. обратился в суд с иском к ФСЖ "СтройПром" о признании права собственности на незавершенный строительством объект, площадью... кв. м, расположенный на земельном участке N... с кадастровым номером... по адресу:..., в обоснование иска, указав, что... года между ним и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор N... на строительства коттеджа, сумма данного договора составила... руб. Согласно данного договора ответчик обязался за плату осуществить все действия по строительству коттеджа и передать его в собственность истца. В рамках исполнения своих обязательств по данному договору К. оплатил по приходно-кассовым ордерам ФСЖ "СтройПром" денежную сумму в размере... руб. Вместе с тем, ФСЖ "СтроПром" взятые на себя по данному договору обязательства не исполнило, строительство коттеджа в установленные сроки не окончило, истцу в собственность его не передало.
Решением Салаватского городского суда РБ от 10 сентября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
Не соглашаясь с решением суда, Администрация г. Салават в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая, что срок договора аренды земельного участка, где находится постройка, право собственности на которое признано судом за К., истек. Заключение договора аренды земельного участка на новый срок допустимо только с проведением торгов. Срок действия разрешения на строительство истек... года, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" не обращался. Спорный объект возведен без правоустанавливающих документов на земельный участок и в отсутствие разрешительной документации. Истцом не представлено бесспорных доказательств исполнения надлежащим образом обязательств по оплате строительства жилого дома по договору инвестирования. На представленном К. в обоснование заявленных требований договоре вызывает сомнение подпись директора ФСЖ "СтройПром" У., поскольку эта подпись У. существенно отличается от подписей директора ФСЖ "СтройПром" У. в иных представленных суду документах.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя подателя жалобы Администрации г. Салават, поддержавшую доводы жалобы, а также выслушав Н., представляющую интересы К., о законности вынесенного по делу решения суда, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статье 40 настоящего Кодекса, т.е. имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. п. 2).
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Судом установлено, что между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и ООО СПКП "..." был заключен договор аренды земельного участка от... года N..., в соответствии с которым ООО СПКП "..." был передан земельный участок по адресу:..., общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с... года по... года.
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "..." по акту приема-передачи от... г.
Договор аренды земельного участка от... года N... был зарегистрирован в... отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан... года за N....
Пунктом 4.4.16 договора аренды от... года N... установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя. ... года между ООО СПКП "..." и субарендатором Фондом по строительству жилья ООО СПКП "..." заключен договор субаренды земельного участка N..., с установленным сроком субаренды с... года по... года. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.
... года Администрацией г. Салават ФСЖ ООО СПКП "..." выдано разрешение на строительство N..., согласно которому последнему разрешено строительство объекта капитального строительства - индивидуальных жилых домов в количестве 94 штуки, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, на земельном участке с кадастровым номером..., сроком до... года. В последствии срок действия разрешения продлен до... года.
К. в обоснование заявленных требований суду представлен инвестиционный договор N... от... года на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик ФСЖ "СтройПром" обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность коттедж, находящийся по адресу:.... Согласно договору инвестирования, по завершении строительства объекта недвижимости, при исполнении инвестором в полном объеме взятых на себя обязательств по внесению денежных средств, в размере... руб., инвестор может зарегистрировать право собственности на коттедж. Планируемый срок реализации строительства объекта... года.
Между тем, как было указано выше, срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до... года. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.
В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда РБ от... года ООО СПКП "..." было отказано в признании незаконным отказа КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору N... от... года для строительства жилого комплекса и об обязании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за N... от... года из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда РБ от... года исключены выводы суда о том, что договор N... от... года возобновлен на неопределенный срок.
Следовательно, у ООО СПКП "..." отсутствует право пользования земельным участком кадастровым номером -... по адресу:....
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
У ООО СПКП "..." отсутствует зарегистрированное на праве собственности строение, находящееся на указанном участке.
На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из приведенной последней нормы закона следует, что право на строение исключительно производно от прав на земельный участок, на котором находится строение.
При разрешении данного спора судебная коллегия исходит из отсутствия у застройщика ООО СПКП "..." права пользования земельным участком кадастровым номером -... по адресу:....
Кроме того, из представленного К. в обоснование заявленных требований техпаспорте строения имеется только лишь техническое описание бетонного ленточного фундамента, описание какого либо иного строения не имеется. Из чего следует, что на указанном земельном участке какое либо строение не возведено, а имеется лишь фундамент. Указание в техпаспорте на степень готовности объекта в 85% не имеет значения для правильного разрешения спора, поскольку К., составлявшая указанный технический паспорт, суду первой инстанции поясняла о том, что степень готовности объекта в 85% ею в техническом паспорте указано со слов К.
Изложенное свидетельствует об отсутствии данных использования земельного участка, где располагается спорная постройка, по назначению - для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов.
Установлено также, что К. о предоставлении ему указанного земельного участка в установленном порядке для строительства в администрацию г. Салават не обращался. Разрешения на строительство также не получал. У него каких либо прав на земельный участок не имеется. Предоставленное только суду апелляционной инстанции заявление К. в адрес от... года о предоставлении ему указанного земельного участка нельзя расценить обращением о предоставлении ему земельного участка в установленном законом порядке, поскольку он в этом заявлении обращается о предоставлении ему земельного участка бесплатно и без проведения торгов, тогда как наличия такого права К. не установлено.
Условия инвестиционного договора между ним и ФСЖ "СтройПром" не свидетельствуют о возникновении у него права на земельный участок.
В договоре аренды земельного участка от... года между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и ООО СПКП "..." администрацией г. Салават не были делегированы полномочия ООО СПКП "..." по распределению земельных участков гражданам.
Статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Установлено, что истец К. не предпринимал меры к легализации постройки, не предпринимал прежде всего меры по приобретению прав на земельный участок в установленном законом порядке.
Кроме того, Судебная коллегия, при разрешении данного спора исходит из того, что представленный К. в обоснование заявленных требований суду инвестиционный договор N... от... года на строительство коттеджа сторонами хотя и назван договором инвестирования, однако по существу правоотношения сторон по этому договору регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", поскольку инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
По исследуемому договору К. обязался финансировать строительство индивидуального жилого дома с целью получения его в собственность, а ФСЖ "СтройПром" (застройщик) обязался построить жилой дом и передать его К.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из толкования буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре инвестирования, представленного К. в обоснование заявленных требований, следует, что указанный договор соответствует всем признакам договора участия в долевом строительстве, указанным в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
Договор инвестирования N... от... года, представленный истцом в обоснование заявленных требований, не прошел государственную регистрацию и в силу положений приведенной последней нормы закона является незаключенным. Ни К., ни ФСЖ "СтройПром" не предпринимали меры к государственной регистрации данной сделки.
В связи с чем, не имеют значения для правильного разрешения спора доводы апелляционной жалобы о том, что представленный К. в обоснование заявленных требований договор инвестирования подписан со стороны застройщика директором ФСЖ "СтройПром" У., тогда как последний (У.) в объяснении от... года отрицает принадлежность указанной подписи ему.
При указанных обстоятельствах в силу положений ст. 330 ГПК РФ исследуемое решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Салаватского городского суда РБ от 10 сентября 2015 г. отменить.
Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении иска К. о признании за ним право собственности на незавершенный строительством объект, площадью... кв. м, расположенный на земельном участке N... с кадастровым номером... по адресу:....
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 19.10.2016 N 33-20779/2016
Требование: О признании права собственности на незавершенный строительством объект.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами заключен инвестиционный договор на строительства коттеджа, истцом внесены денежные средства, однако ответчик своих обязательств по договору не исполнил, коттедж в собственность истца не передал.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.
судей Милютина В.Н., Мугиновой Р.Х.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Салават РБ на решение Салаватского городского суда РБ от 10 сентября 2015 г.
Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к ФСЖ "СтройПром" о признании права собственности на незавершенный строительством объект, площадью... кв. м, расположенный на земельном участке N... с кадастровым номером... по адресу:..., в обоснование иска, указав, что... года между ним и ФСЖ "СтройПром" был заключен инвестиционный договор N... на строительства коттеджа, сумма данного договора составила... руб. Согласно данного договора ответчик обязался за плату осуществить все действия по строительству коттеджа и передать его в собственность истца. В рамках исполнения своих обязательств по данному договору К. оплатил по приходно-кассовым ордерам ФСЖ "СтройПром" денежную сумму в размере... руб. Вместе с тем, ФСЖ "СтроПром" взятые на себя по данному договору обязательства не исполнило, строительство коттеджа в установленные сроки не окончило, истцу в собственность его не передало.
Решением Салаватского городского суда РБ от 10 сентября 2015 г. исковые требования удовлетворены.
Не соглашаясь с решением суда, Администрация г. Салават в апелляционной жалобе просит его отменить, указывая, что срок договора аренды земельного участка, где находится постройка, право собственности на которое признано судом за К., истек. Заключение договора аренды земельного участка на новый срок допустимо только с проведением торгов. Срок действия разрешения на строительство истек... года, за продлением или выдачей повторного разрешения ФСЖ "СтройПром" не обращался. Спорный объект возведен без правоустанавливающих документов на земельный участок и в отсутствие разрешительной документации. Истцом не представлено бесспорных доказательств исполнения надлежащим образом обязательств по оплате строительства жилого дома по договору инвестирования. На представленном К. в обоснование заявленных требований договоре вызывает сомнение подпись директора ФСЖ "СтройПром" У., поскольку эта подпись У. существенно отличается от подписей директора ФСЖ "СтройПром" У. в иных представленных суду документах.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя подателя жалобы Администрации г. Салават, поддержавшую доводы жалобы, а также выслушав Н., представляющую интересы К., о законности вынесенного по делу решения суда, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно пункту 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статье 40 настоящего Кодекса, т.е. имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. п. 2).
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.
На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Судом установлено, что между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и ООО СПКП "..." был заключен договор аренды земельного участка от... года N..., в соответствии с которым ООО СПКП "..." был передан земельный участок по адресу:..., общей площадью... кв. м, с кадастровым номером N... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с... года по... года.
Указанный земельный участок был передан ООО СПКП "..." по акту приема-передачи от... г.
Договор аренды земельного участка от... года N... был зарегистрирован в... отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан... года за N....
Пунктом 4.4.16 договора аренды от... года N... установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя. ... года между ООО СПКП "..." и субарендатором Фондом по строительству жилья ООО СПКП "..." заключен договор субаренды земельного участка N..., с установленным сроком субаренды с... года по... года. Данным договором субарендатору предоставлено право использовать участок на условиях, установленных настоящим договором, а также предусмотрены обязанности субарендатора по осуществлению действий по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах арендованного земельного участка, по осуществлению строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями объектов инженерной и транспортной инфраструктуры согласно проекту застройки микрорайона и т.д.
... года Администрацией г. Салават ФСЖ ООО СПКП "..." выдано разрешение на строительство N..., согласно которому последнему разрешено строительство объекта капитального строительства - индивидуальных жилых домов в количестве 94 штуки, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, на земельном участке с кадастровым номером..., сроком до... года. В последствии срок действия разрешения продлен до... года.
К. в обоснование заявленных требований суду представлен инвестиционный договор N... от... года на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик ФСЖ "СтройПром" обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность коттедж, находящийся по адресу:.... Согласно договору инвестирования, по завершении строительства объекта недвижимости, при исполнении инвестором в полном объеме взятых на себя обязательств по внесению денежных средств, в размере... руб., инвестор может зарегистрировать право собственности на коттедж. Планируемый срок реализации строительства объекта... года.
Между тем, как было указано выше, срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до... года. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.
В материалах дела, отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда РБ от... года ООО СПКП "..." было отказано в признании незаконным отказа КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салавату о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору N... от... года для строительства жилого комплекса и об обязании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за N... от... года из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда РБ от... года исключены выводы суда о том, что договор N... от... года возобновлен на неопределенный срок.
Следовательно, у ООО СПКП "..." отсутствует право пользования земельным участком кадастровым номером -... по адресу:....
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
У ООО СПКП "..." отсутствует зарегистрированное на праве собственности строение, находящееся на указанном участке.
На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из приведенной последней нормы закона следует, что право на строение исключительно производно от прав на земельный участок, на котором находится строение.
При разрешении данного спора судебная коллегия исходит из отсутствия у застройщика ООО СПКП "..." права пользования земельным участком кадастровым номером -... по адресу:....
Кроме того, из представленного К. в обоснование заявленных требований техпаспорте строения имеется только лишь техническое описание бетонного ленточного фундамента, описание какого либо иного строения не имеется. Из чего следует, что на указанном земельном участке какое либо строение не возведено, а имеется лишь фундамент. Указание в техпаспорте на степень готовности объекта в 85% не имеет значения для правильного разрешения спора, поскольку К., составлявшая указанный технический паспорт, суду первой инстанции поясняла о том, что степень готовности объекта в 85% ею в техническом паспорте указано со слов К.
Изложенное свидетельствует об отсутствии данных использования земельного участка, где располагается спорная постройка, по назначению - для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов.
Установлено также, что К. о предоставлении ему указанного земельного участка в установленном порядке для строительства в администрацию г. Салават не обращался. Разрешения на строительство также не получал. У него каких либо прав на земельный участок не имеется. Предоставленное только суду апелляционной инстанции заявление К. в адрес от... года о предоставлении ему указанного земельного участка нельзя расценить обращением о предоставлении ему земельного участка в установленном законом порядке, поскольку он в этом заявлении обращается о предоставлении ему земельного участка бесплатно и без проведения торгов, тогда как наличия такого права К. не установлено.
Условия инвестиционного договора между ним и ФСЖ "СтройПром" не свидетельствуют о возникновении у него права на земельный участок.
В договоре аренды земельного участка от... года между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Салават и ООО СПКП "..." администрацией г. Салават не были делегированы полномочия ООО СПКП "..." по распределению земельных участков гражданам.
Статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Установлено, что истец К. не предпринимал меры к легализации постройки, не предпринимал прежде всего меры по приобретению прав на земельный участок в установленном законом порядке.
Кроме того, Судебная коллегия, при разрешении данного спора исходит из того, что представленный К. в обоснование заявленных требований суду инвестиционный договор N... от... года на строительство коттеджа сторонами хотя и назван договором инвестирования, однако по существу правоотношения сторон по этому договору регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", поскольку инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
По исследуемому договору К. обязался финансировать строительство индивидуального жилого дома с целью получения его в собственность, а ФСЖ "СтройПром" (застройщик) обязался построить жилой дом и передать его К.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из толкования буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре инвестирования, представленного К. в обоснование заявленных требований, следует, что указанный договор соответствует всем признакам договора участия в долевом строительстве, указанным в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...".
Договор инвестирования N... от... года, представленный истцом в обоснование заявленных требований, не прошел государственную регистрацию и в силу положений приведенной последней нормы закона является незаключенным. Ни К., ни ФСЖ "СтройПром" не предпринимали меры к государственной регистрации данной сделки.
В связи с чем, не имеют значения для правильного разрешения спора доводы апелляционной жалобы о том, что представленный К. в обоснование заявленных требований договор инвестирования подписан со стороны застройщика директором ФСЖ "СтройПром" У., тогда как последний (У.) в объяснении от... года отрицает принадлежность указанной подписи ему.
При указанных обстоятельствах в силу положений ст. 330 ГПК РФ исследуемое решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Салаватского городского суда РБ от 10 сентября 2015 г. отменить.
Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении иска К. о признании за ним право собственности на незавершенный строительством объект, площадью... кв. м, расположенный на земельном участке N... с кадастровым номером... по адресу:....
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
В.Н.МИЛЮТИН
Р.Х.МУГИНОВА
В.Н.МИЛЮТИН
Р.Х.МУГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)