Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 10.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Е.В.Гладышевой, В.В.Циплякова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А.Кучиной
при участии в заседании:
от истца:
Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым Татаренко Е.А., представителя по доверенности N 02-1/4235 от 22.06.2016
от ответчика:
- ООО "Проектно-строительное предприятие "Азовинтэкс" не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А83-5861/2015,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительное предприятие "Азовинтекс" (далее - ответчик, Общество, ООО ПСП "Азовинтекс") о взыскании задолженности по арендной плате за землю за первый, второй кварталы и июль 2015 года в размере 3 363 921,54 руб., взыскании пени по состоянию на 03.09.2015 в размере 301 311,26 руб.; о расторжении договора от 19.01.2007 аренды земельного участка площадью 1,3572 га, кадастровый номер: 0111947900:04:001:0002, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь" сроком на 49 лет для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, зарегистрированного в органе Государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 11.05.2007 N 04070700020; об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Департамента взыскана задолженность по уплате арендной платы за землю за 1-й, 2-й кварталы и июль 2015 года в размере 329 662,42 руб.; расторгнут договор аренды земельного участка от 19.01.2007 с обязанием Общества возвратить в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью 1,3572 га; с Общества в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 15 593 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 решение суда первой инстанции отменено в части расторжения договора аренды от 19.01.2007 и обязании Общества возвратить в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью 1,3572 га., а также в части взыскания с Общества государственной пошлины в сумме 15 593 руб. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений. С Общества в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 3717 руб.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции в части отказа в расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить данное постановление в указанной части.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО ПСП "Азовинтекс" в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Судебный акт обжалуется только в части отказа в удовлетворении требований в части отказа в расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, в связи с чем его законность и обоснованность в силу положений статьи 286 АПК РФ проверяется судом кассационной инстанции в указанной части.
Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей явившихся лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что решением Ливадийского поселкового Совета от 17.11.2006 N 45 Обществу передан в аренду земельный участок площадью 1,3572 га с кадастровым номером 0111947900:04:001:0002, расположенный по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь", сроком на 49 лет для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Во исполнение указанного решения между Ливадийским поселковым советом (арендодатель) и ООО ПСП "Азовинтекс" (арендатор) 19.01.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), зарегистрированный в соответствии с записью в Государственном реестре земель 11.05.2007 под N 04070700020.
Согласно пунктам 1 - 3 Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 1,3572 га с кадастровым номером 0111947900:04:001:0002, расположенный по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь", для строительства и обслуживания гостиничного комплекса из земель учреждений общественного питания Ливадийского поселкового совета (строка 3.12, шифр формы 6-зем), в том числе по угодьям - "застроенные земли", в том числе "коммерческого значения" (графы 34, 42, формы 6-зем), код УКЦИЗ - 1.11.6 (иная коммерческая деятельность). На земельном участке расположены не оконченные строительством строения и сооружения бывшего ресторана "Лесной", принадлежащие арендатору на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Сотниковым В.П. 22.03.2005 по реестру за N 360, зарегистрированного Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации 23.03.2005, номер записи 492 в книге 20-в.
Нормативная денежная оценка земельного участка составляет 4 698 890,72 грн (пункт 5 Договора).
В силу пункта 9 Договора арендная плата устанавливается в сумме 140 966,72 грн в год и вносится арендатором в денежной форме ежемесячно равными частями, начиная с 17.11.2006; расчет размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции (пункт 10 Договора); арендная плата вносится ежемесячно равными долями в срок до 30 числа отчетного месяца (пункт 11 Договора).
В пункте 13 Договора сторонами установлено, что размер арендной платы ежемесячно пересматривается в случае изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции; в других случаях, предусмотренных законом.
В пункте 15 Договора аренды указано, что земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Согласно условиям договора арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (пункт 28 Договора), а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 31 Договора).
В силу пункта 38 Договора его действие прекращается путем его расторжения в случае взаимного согласия сторон и по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором.
Передача Арендодателем земельного участка, расположенного по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь", Арендатору в срочное платное пользование подтверждается актом приема-передачи земельного участка по договору аренды от 19.01.2007.
Дополнительным соглашением от 30.12.2011 к договору аренды земельного участка, стороны внесли изменения в пункты 5 и 9 Договора, согласно которым пункт 5 изложен в следующей редакции - "Нормативная денежная оценка земельного участка (кадастровый номер 0111947900:04:001:0002) составляет 5 893 006,21 грн. согласно сведениям Управления Госкомзема в г. Ялта АР Крым"; пункт 9 - "Арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере восьмикратного размера земельного налога и составляет 471 440,50 грн. в год (без учета НДС). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, в срок до 30 числа, месяца следующего за отчетным на расчетный счет Ливадийского поселкового совета".
Согласно выписке из технической документации от 20.02.2013 N 3972/10-25-1 нормативная денежная оценка земельного участка составляет 17 980 552,04 грн.
Истец, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки, направил в адрес ООО ПСП "Азовинтекс" претензию N 02-1/3822 от 14.08.2015 с требованием оплатить в полном объеме образовавшуюся задолженность по арендной плате за землю за 1-й, 2-й кварталы и июль 2015 года и направить уполномоченного представителя в Департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка. Указанная претензия получена ответчиком 12.10.2015 (почтовое уведомление N 298607 от 12.10.2015).
Истец повторно направил ответчику претензию N 301/1 от 29.04.2016, в которой предложил оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и, в случае невыполнения настоящего требования, предложил направить представителя для расторжения договора аренды.
Данные претензии оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в части требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате за 1-й, 2-й кварталы и июль 2015 года.
Кассационная коллегия полагает, что отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.
Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, следует вывод о применении к спорным правоотношениям в части заключения договора аренды до 18.03.2014 норм гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права, и применении норм действующего законодательства Российской Федерации относительно исполнения обязательств по договору аренды и ответственности за его неисполнение.
В случае существенного нарушения стороной договора его условий и в иных случаях предусмотренных договором или законом, другая сторона, в силу положений ч. 2, 3 ст. 651 Гражданского кодекса Украины и ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли", ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, вправе требовать через суд изменения или расторжения договора.
В данном случае, в основание досрочного расторжения договора аренды, истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы за арендованный земельный участок.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок передан обществу для строительства и обслуживания гостиничного комплекса строительства сроком на 49 лет по акту приема-передачи; на земельном участке расположены не оконченные строительством строения и сооружения бывшего ресторана "Лесной", принадлежащие арендатору на праве собственности права на имущество зарегистрированы 23.05.2005 Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации. На сегодняшний день право общей долевой собственности ответчика на настоящее недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства 73% готовности) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним РФ (выписки из ЕГРП том 2, л.д. 134-138).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что земельный участок не может быть возвращен в том состоянии, в котором был передан по договору аренды, поскольку на нем имеется определенный объект незавершенного строительства, правовой статус которого не является предметом настоящего иска.
Учитывая на земельном участке нахождение объектов незавершенного строительства, на которые зарегистрировано право собственности ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды и возложения обязанности на ответчика по возврату земельного участка отсутствуют без решения правовой судьбы указанных объектов.
Данные выводы согласуются с выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2016 по делу N А83-5267/2015.
Ссылка заявителя жалобы на наличие в границах спорного земельного участка озера и, соответственно, противоречие передачи спорного земельного участка по договору аренды земельного участка статье 11 Водного кодекса РФ, не принята судом кассационной инстанции, поскольку следует из материалов дела, исковых требований, письменных позиций истца, отзыва по апелляционной жалобе, что данный довод Департаментом в судах первой и апелляционной инстанции не заявлялся (часть 3 статьи 286 АПК РФ), а также учитывая, что договор аренды заключен до 18.03.2014.
В части требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за землю за первый, второй кварталы и июль 2015 года, а также пени по состоянию на 03.09.2015, судебные акты не обжалуются.
Основания считать, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
С учетом изложенного, кассационная коллегия считает постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А83-5861/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 11.05.2017 N Ф10-1360/2017 ПО ДЕЛУ N А83-5861/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылается на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2017 г. по делу N А83-5861/2015
Резолютивная часть постановления изготовлена 10.05.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 11.05.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Е.В.Гладышевой, В.В.Циплякова
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А.Кучиной
при участии в заседании:
от истца:
Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым Татаренко Е.А., представителя по доверенности N 02-1/4235 от 22.06.2016
от ответчика:
- ООО "Проектно-строительное предприятие "Азовинтэкс" не явились, извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А83-5861/2015,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-строительное предприятие "Азовинтекс" (далее - ответчик, Общество, ООО ПСП "Азовинтекс") о взыскании задолженности по арендной плате за землю за первый, второй кварталы и июль 2015 года в размере 3 363 921,54 руб., взыскании пени по состоянию на 03.09.2015 в размере 301 311,26 руб.; о расторжении договора от 19.01.2007 аренды земельного участка площадью 1,3572 га, кадастровый номер: 0111947900:04:001:0002, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь" сроком на 49 лет для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, зарегистрированного в органе Государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 11.05.2007 N 04070700020; об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2016 исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Департамента взыскана задолженность по уплате арендной платы за землю за 1-й, 2-й кварталы и июль 2015 года в размере 329 662,42 руб.; расторгнут договор аренды земельного участка от 19.01.2007 с обязанием Общества возвратить в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью 1,3572 га; с Общества в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 15 593 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 решение суда первой инстанции отменено в части расторжения договора аренды от 19.01.2007 и обязании Общества возвратить в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу по акту приема-передачи земельный участок площадью 1,3572 га., а также в части взыскания с Общества государственной пошлины в сумме 15 593 руб. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказано, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений. С Общества в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в сумме 3717 руб.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции в части отказа в расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить данное постановление в указанной части.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
ООО ПСП "Азовинтекс" в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Судебный акт обжалуется только в части отказа в удовлетворении требований в части отказа в расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, в связи с чем его законность и обоснованность в силу положений статьи 286 АПК РФ проверяется судом кассационной инстанции в указанной части.
Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей явившихся лиц, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что решением Ливадийского поселкового Совета от 17.11.2006 N 45 Обществу передан в аренду земельный участок площадью 1,3572 га с кадастровым номером 0111947900:04:001:0002, расположенный по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь", сроком на 49 лет для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Во исполнение указанного решения между Ливадийским поселковым советом (арендодатель) и ООО ПСП "Азовинтекс" (арендатор) 19.01.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), зарегистрированный в соответствии с записью в Государственном реестре земель 11.05.2007 под N 04070700020.
Согласно пунктам 1 - 3 Договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 1,3572 га с кадастровым номером 0111947900:04:001:0002, расположенный по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь", для строительства и обслуживания гостиничного комплекса из земель учреждений общественного питания Ливадийского поселкового совета (строка 3.12, шифр формы 6-зем), в том числе по угодьям - "застроенные земли", в том числе "коммерческого значения" (графы 34, 42, формы 6-зем), код УКЦИЗ - 1.11.6 (иная коммерческая деятельность). На земельном участке расположены не оконченные строительством строения и сооружения бывшего ресторана "Лесной", принадлежащие арендатору на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Сотниковым В.П. 22.03.2005 по реестру за N 360, зарегистрированного Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации 23.03.2005, номер записи 492 в книге 20-в.
Нормативная денежная оценка земельного участка составляет 4 698 890,72 грн (пункт 5 Договора).
В силу пункта 9 Договора арендная плата устанавливается в сумме 140 966,72 грн в год и вносится арендатором в денежной форме ежемесячно равными частями, начиная с 17.11.2006; расчет размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции (пункт 10 Договора); арендная плата вносится ежемесячно равными долями в срок до 30 числа отчетного месяца (пункт 11 Договора).
В пункте 13 Договора сторонами установлено, что размер арендной платы ежемесячно пересматривается в случае изменения размеров земельного налога, повышения цен, тарифов, в том числе вследствие инфляции; в других случаях, предусмотренных законом.
В пункте 15 Договора аренды указано, что земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Согласно условиям договора арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (пункт 28 Договора), а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 31 Договора).
В силу пункта 38 Договора его действие прекращается путем его расторжения в случае взаимного согласия сторон и по решению суда по требованию одной из сторон вследствие неисполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором.
Передача Арендодателем земельного участка, расположенного по адресу: Украина, Автономная Республика Крым, город Ялта, пгт. Ливадия, пос. Куйбышево, в районе озера "Кара-Голь", Арендатору в срочное платное пользование подтверждается актом приема-передачи земельного участка по договору аренды от 19.01.2007.
Дополнительным соглашением от 30.12.2011 к договору аренды земельного участка, стороны внесли изменения в пункты 5 и 9 Договора, согласно которым пункт 5 изложен в следующей редакции - "Нормативная денежная оценка земельного участка (кадастровый номер 0111947900:04:001:0002) составляет 5 893 006,21 грн. согласно сведениям Управления Госкомзема в г. Ялта АР Крым"; пункт 9 - "Арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере восьмикратного размера земельного налога и составляет 471 440,50 грн. в год (без учета НДС). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями, в срок до 30 числа, месяца следующего за отчетным на расчетный счет Ливадийского поселкового совета".
Согласно выписке из технической документации от 20.02.2013 N 3972/10-25-1 нормативная денежная оценка земельного участка составляет 17 980 552,04 грн.
Истец, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленные договором сроки, направил в адрес ООО ПСП "Азовинтекс" претензию N 02-1/3822 от 14.08.2015 с требованием оплатить в полном объеме образовавшуюся задолженность по арендной плате за землю за 1-й, 2-й кварталы и июль 2015 года и направить уполномоченного представителя в Департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка. Указанная претензия получена ответчиком 12.10.2015 (почтовое уведомление N 298607 от 12.10.2015).
Истец повторно направил ответчику претензию N 301/1 от 29.04.2016, в которой предложил оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и, в случае невыполнения настоящего требования, предложил направить представителя для расторжения договора аренды.
Данные претензии оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования в части требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате за 1-й, 2-й кварталы и июль 2015 года.
Кассационная коллегия полагает, что отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований исходя из следующего.
Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, следует вывод о применении к спорным правоотношениям в части заключения договора аренды до 18.03.2014 норм гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права, и применении норм действующего законодательства Российской Федерации относительно исполнения обязательств по договору аренды и ответственности за его неисполнение.
В случае существенного нарушения стороной договора его условий и в иных случаях предусмотренных договором или законом, другая сторона, в силу положений ч. 2, 3 ст. 651 Гражданского кодекса Украины и ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли", ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, вправе требовать через суд изменения или расторжения договора.
В данном случае, в основание досрочного расторжения договора аренды, истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы за арендованный земельный участок.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, земельный участок передан обществу для строительства и обслуживания гостиничного комплекса строительства сроком на 49 лет по акту приема-передачи; на земельном участке расположены не оконченные строительством строения и сооружения бывшего ресторана "Лесной", принадлежащие арендатору на праве собственности права на имущество зарегистрированы 23.05.2005 Коммунальным предприятием Ялтинское бюро технической инвентаризации. На сегодняшний день право общей долевой собственности ответчика на настоящее недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства 73% готовности) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним РФ (выписки из ЕГРП том 2, л.д. 134-138).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что земельный участок не может быть возвращен в том состоянии, в котором был передан по договору аренды, поскольку на нем имеется определенный объект незавершенного строительства, правовой статус которого не является предметом настоящего иска.
Учитывая на земельном участке нахождение объектов незавершенного строительства, на которые зарегистрировано право собственности ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды и возложения обязанности на ответчика по возврату земельного участка отсутствуют без решения правовой судьбы указанных объектов.
Данные выводы согласуются с выводами, изложенными в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2016 по делу N А83-5267/2015.
Ссылка заявителя жалобы на наличие в границах спорного земельного участка озера и, соответственно, противоречие передачи спорного земельного участка по договору аренды земельного участка статье 11 Водного кодекса РФ, не принята судом кассационной инстанции, поскольку следует из материалов дела, исковых требований, письменных позиций истца, отзыва по апелляционной жалобе, что данный довод Департаментом в судах первой и апелляционной инстанции не заявлялся (часть 3 статьи 286 АПК РФ), а также учитывая, что договор аренды заключен до 18.03.2014.
В части требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за землю за первый, второй кварталы и июль 2015 года, а также пени по состоянию на 03.09.2015, судебные акты не обжалуются.
Основания считать, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют.
С учетом изложенного, кассационная коллегия считает постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным и не находит оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А83-5861/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)