Статьи
Р. Демьянов

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО (НАЧАЛО)

Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения




До начала строительства жилого дома застройщику необходимо получить право на использование земельного участка, на котором планируется разместить строительную площадку, а в дальнейшем и новый объект недвижимости.

Законодательством РФ предусмотрены 6 прав на землю:

  • право собственности;
  • право постоянного (бессрочного) пользования;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);
  • аренда земельного участка;
  • право безвозмездного срочного пользования.

Остановимся на праве собственности, поскольку приобретение земли под строительство жилого дома в собственность является весьма распространенным.

Право собственности на землю

Согласно п. 2 статьи 8 Конституции в РФ признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 статьи 9 Конституции). Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Право собственности предполагает право собственника не только владеть и пользоваться (извлекать доходы) землей, но и распоряжаться ею по своему усмотрению. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:
  • отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
  • передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать в аренду);
  • отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (например, при помощи сервитутов);
  • распоряжаться им иным образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Кроме того, согласно п. 1 статьи 263 Гражданского кодекса (ГК) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно статье 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Как видно, право собственности на землю дает большие полномочии на нее. Поэтому приобретение земли под строительство жилого дома в собственность является весьма распространенным.

Формы собственности

Как уже было сказано, в Российской Федерации признается частная, муниципальная и государственная собственность на землю.

      А. Частная собственность

Согласно статье 35 Конституции право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.

В частной собственности земельные участки могут находиться у граждан или юридических лиц. Приобретение гражданами и юридическими лицами земельного участка в частную собственность возможно исключительно по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Исключением из этого общего правила являются иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Они не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц.

При этом согласно п. 2 статьи 27 Земельного кодекса (ЗК) земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Перечень таких земель установлен в п. 4 и п. 5 статьи 27 ЗК.

      Б. Государственная и муниципальная собственность

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Право собственности на земельные участки у РФ, ее субъектов и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Основанием регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.


Смотрите далее: "Права на земельный участок под строительство (окончание)".






© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)