Статьи
Н. Афанасьева
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Ограничений площади земельных участков, передаваемых в аренду одному лицу, действующее законодательство не содержит.
Субъектами права аренды сельскохозяйственных угодий могут быть любые лица, включая тех, в отношении кого установлен запрет на передачу таких угодий в собственность.
Законодательство возлагает на лицо, получившее право пользования земельным участком на основании договора аренды, определенные обязанности, вытекающие из самой природы института аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.
Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением арендованного участка.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
В соответствии с частью 8 комментируемой статьи, однако, для передачи арендатором в пределах срока действия договора аренды арендных прав на земельный участок в залог согласия участников долевой собственности не требуется, если договором аренды не установлено иное.
В указанных случаях за исключением перенайма ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, установленным статьей 619 ГК. Применительно к аренде земельных участков в качестве таковых можно рассматривать:
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьей 620 ГК и статьей 46 Земельного кодекса (ЗК) по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
Кроме того, в качестве оснований досрочного расторжения договора аренды можно рассматривать изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК, а также реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Смотрите также статьи:
"Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (начало)"
"Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения"
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ (ОКОНЧАНИЕ)
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
В соответствии с п. 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Основные условия договора
Ограничений площади земельных участков, передаваемых в аренду одному лицу, действующее законодательство не содержит.
Субъектами права аренды сельскохозяйственных угодий могут быть любые лица, включая тех, в отношении кого установлен запрет на передачу таких угодий в собственность.
Законодательство возлагает на лицо, получившее право пользования земельным участком на основании договора аренды, определенные обязанности, вытекающие из самой природы института аренды.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.
Субаренда
Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением арендованного участка.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.
В соответствии с частью 8 комментируемой статьи, однако, для передачи арендатором в пределах срока действия договора аренды арендных прав на земельный участок в залог согласия участников долевой собственности не требуется, если договором аренды не установлено иное.
В указанных случаях за исключением перенайма ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Переход права собственности на арендуемый объект
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Расторжение договора
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, установленным статьей 619 ГК. Применительно к аренде земельных участков в качестве таковых можно рассматривать:
- пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- пользование, ведущее к существенному ухудшению имущества;
- невнесение арендатором арендной платы более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьей 620 ГК и статьей 46 Земельного кодекса (ЗК) по требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
- использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральным законом случаев (п. 3 статьи 46 ЗК));
- неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Кроме того, в качестве оснований досрочного расторжения договора аренды можно рассматривать изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК, а также реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Смотрите также статьи:
"Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (начало)"
"Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения"
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)