Статьи
Н. Афанасьева
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Отношения, возникающие в связи с арендой земельных участков сельскохозяйственного назначения, регулируются, помимо Закона 101-ФЗ, также и Гражданским кодексом (ГК). Гражданско-правовые нормы для института аренды, безусловно, являются определяющими.
В то же время, часть 2 статьи 607 ГК предусматривает возможность установления законодательством особенностей аренды земельных участков и других обособленных природных объектов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (в данном случае земельный участок) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК).
В силу приведенного выше правила ГК законодатель установил требование, согласно которому в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Результатом проведения государственного кадастрового учета является государственный земельный кадастр, представляющий собой систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
Земельные участки, не учтенные в государственном земельном кадастре, передаче в аренду не подлежат.
Арендные отношения могут возникать как в отношении участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу, так и в отношении участков, находящихся в долевой собственности.
В последнем случае договор аренды заключается с участниками долевой собственности либо с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных участниками долевой собственности и заверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (часть 2 статьи 9 Закона 101-ФЗ). Содержащаяся в Законе формулировка представляется несколько неоднозначной.
При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, допускается, очевидно, как участие лиц, действующих от своего имени и в своих интересах, так и в порядке представительства. Кроме того, важно, что действующим на основе доверенности представителем может быть не только один из участников долевой собственности, но и любое дееспособное лицо.
В п. 3 статьи 9 Закона 101-ФЗ установлен максимальный срок, на который может заключаться договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Данный срок составляет 9 лет. Минимальные сроки могут устанавливаться законами субъектов РФ в зависимости от разрешенного использования арендуемых угодий.
Например, в Саратовской области минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий установлен:
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий на территории Воронежской области в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, установлен:
В случае если договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года, право аренды подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 5 статьи 9 Закона 101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Более детально порядок реализации этого права регламентируется статьей 621 ГК.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Право аренды, возникшее по договору, заключенному на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. К заявлению о государственной регистрации аренды земельного участка прилагается кадастровый план этого участка.
Смотрите также статьи:
"Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (окончание)"
"Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения"
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ (НАЧАЛО)
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
В соответствии с п. 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон 101-ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Порядок аренды
Отношения, возникающие в связи с арендой земельных участков сельскохозяйственного назначения, регулируются, помимо Закона 101-ФЗ, также и Гражданским кодексом (ГК). Гражданско-правовые нормы для института аренды, безусловно, являются определяющими.
В то же время, часть 2 статьи 607 ГК предусматривает возможность установления законодательством особенностей аренды земельных участков и других обособленных природных объектов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (в данном случае земельный участок) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК).
В силу приведенного выше правила ГК законодатель установил требование, согласно которому в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Результатом проведения государственного кадастрового учета является государственный земельный кадастр, представляющий собой систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.
Земельные участки, не учтенные в государственном земельном кадастре, передаче в аренду не подлежат.
Арендные отношения могут возникать как в отношении участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу, так и в отношении участков, находящихся в долевой собственности.
В последнем случае договор аренды заключается с участниками долевой собственности либо с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных участниками долевой собственности и заверенных нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления (часть 2 статьи 9 Закона 101-ФЗ). Содержащаяся в Законе формулировка представляется несколько неоднозначной.
При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, допускается, очевидно, как участие лиц, действующих от своего имени и в своих интересах, так и в порядке представительства. Кроме того, важно, что действующим на основе доверенности представителем может быть не только один из участников долевой собственности, но и любое дееспособное лицо.
Срок договора аренды
В п. 3 статьи 9 Закона 101-ФЗ установлен максимальный срок, на который может заключаться договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Данный срок составляет 9 лет. Минимальные сроки могут устанавливаться законами субъектов РФ в зависимости от разрешенного использования арендуемых угодий.
Например, в Саратовской области минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий установлен:
- для использования пашни - 3 года;
- для использования сенокосов и пастбищ – 1 год;
- для использования многолетних насаждений - 3 года.
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий на территории Воронежской области в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, установлен:
- для целей сенокошения и выпаса скота - 1 год;
- для остальных целей сельскохозяйственного производства - 5 лет.
В случае если договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года, право аренды подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 5 статьи 9 Закона 101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Более детально порядок реализации этого права регламентируется статьей 621 ГК.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Право аренды, возникшее по договору, заключенному на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. К заявлению о государственной регистрации аренды земельного участка прилагается кадастровый план этого участка.
Смотрите также статьи:
"Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (окончание)"
"Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения"
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)