Статьи
Р. Демьянов

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ (ОКОНЧАНИЕ)

Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения




Согласно п. 1 статьи 36 Земельного кодекса (ЗК) граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

В соответствии с п. 6 статьи 36 ЗК компетентный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение месяца со дня поступления заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 статьи 28 ЗК, а государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на праве постоянного (бессрочного) пользования либо подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

        Границы и размер земельного участка

Пункт 7 статьи 36 ЗК определяет порядок определения границ и размеров земельного участка, находящегося под зданием, строением, сооружением. В частности, такие границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Утверждает проект границ и обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления.

Весьма часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, "причитающегося" собственнику расположенного на нем объекта недвижимости.

ВАС ссылается на п. 3 статьи 33 ЗК, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Конкретные же границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.

Согласно ч. 5 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон 178-ФЗ) земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Этот план представляется покупателем и удостоверяется органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Заявления же о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок, который соответствует границам этого здания, не основаны на законе. В этой связи нужно учитывать такой фактор, как разрешенное использование земельного участка (цель его предоставления), которое может быть установлено при анализе различных документов: договора аренды, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. К примеру, если участок был предоставлен в аренду для строительства здания, то он может быть выкуплен собственником здания в целом. Если же участок большей площади был предоставлен не только для строительства, но и для иных целей, то весь участок не может быть продан в порядке, установленном для собственников недвижимости.

После предоставления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в п. 5 статьи 36 ЗК, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка. И уже за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

        Купля-продажа или аренда?

Согласно статье 28 Закона 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков принимается органом, вынесшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости в двухнедельный срок со дня обращения.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на относящемся к государственной или муниципальной собственности земельном участке, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду, как утверждается той же статьей, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, для собственника недвижимости в конечном счете предусмотрена определенная альтернатива: либо взять в аренду, либо приобрести земельный участок в собственность.

        Особенности купли-продажи земельных участков

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже главы 30 ГК с учетом особенностей, обусловленных спецификой данных отношений в сфере регулирования земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

ЗК содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно п. 2 статьи 37 ЗК признаются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.

В случае если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.


Смотрите также: "Права на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения (начало)".





© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)