Статьи
Р. Демьянов

ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ ЗДАНИЯ, СТРОЕНИЯ, СООРУЖЕНИЯ (НАЧАЛО)

Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения




Согласно п. 1 статьи 36 Земельного кодекса (ЗК) граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Право выбора предоставляемого права (собственности или аренды) принадлежит данным лицам. При этом собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК.

        Приватизация земельного участка

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон 178-ФЗ).

В соответствии со статьей 28 Закона 178-ФЗ приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Отсюда, Закон 178-ФЗ содержит указание на приватизацию земельных участков одновременно со зданиями и сооружениями, на них расположенными, но не регламентирует порядок приватизации земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости.

В соответствии со статьей 8 Конституции в РФ равным образом признаются и защищаются частная, муниципальная и иные формы собственности, а также равенство прав всех участников гражданского оборота. Установленная норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Органы государственной власти и местного самоуправления могут отказать в заключении договора купли-продажи только, если участок ограничен в обороте (п.п. 4, 5 статьи 27 ЗК), либо федеральным законом запрещена его приватизация (п. 3 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества") либо если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти (имеется в виду земельное законодательство субъекта РФ).

Кроме того, основанием для отказа в продаже участка может быть любое правомерное отнесение (например, генеральным планом поселения) данного участка к предназначенному для использования в соответствии с какими-либо другими целями.

        Обстоятельства, препятствующие приватизации

В соответствии со статьей 36 ЗК граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК и федеральными законами. При этом приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды указанных участков осуществляется исключительно по выбору собственников зданий и сооружений. Отказ в приватизации земельного участка возможен лишь по основаниям, указанным в ЗК либо в иных федеральных законах.

В настоящее время обстоятельства, препятствующие приватизации земли, указаны в пункте 4 статьи 28 ЗК и в статье 28 Федерального закона №178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Перечень оснований для отказа в приватизации земли является исчерпывающим.

В отношении религиозных организаций в статье 36 ЗК указано следующее:
  • если они имеют в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки предоставляются им также в собственность, причем бесплатно;
  • если они имеют на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то эти земельные участки предоставляются им также на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

        Порядок приобретения

Цена выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, устанавливается органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. До установления порядка определения такой цены, она должна устанавливаться в размере кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса (ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помимо прочего земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть также обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Для чего им требуется совместно с остальными собственниками помещений в этом здании обратиться в соответствующий орган для оформления договора аренды или купли-продажи.

Однако на практике организовать такое обращение практически невозможно. Даже если нет разногласий по виду приобретаемого права (собственность или аренда), граждане - собственники помещений не обязаны переоформлять права и вовсе не заинтересованы в подаче такого заявления (особенно при переходе на аренду).

В п. 3 статьи 36 ЗК предусмотрено право ограниченного пользования земельным участком, правового регулирования которого не существует. В частности, в нем говорится, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, часть помещений в котором принадлежат третьим лицам на праве собственности, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В то же время в статье не поясняется, что это за право, как оно возникает, прекращается и регистрируется, в остальных статьях ЗК об этом праве также не упоминается.

Смотрите далее: "Права на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения (окончание)".






© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)