Статьи
Н. Афанасьева
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Налогообложение земли и сделок с ней; Экономика и управление земельными участками
Первоначальная стоимость объекта земельного участка как объекта основных средств организации определяется в сумме фактических затрат на его приобретение.
При этом затраты, как правило, состоят не только из цены участка. В случае с приватизацией земли, на ее покупателя обычно возлагается обязанность оплатить следующие расходы:
Земельный участок относится к тем основным средствам, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются. Поэтому согласно п. 17 ПБУ 6/01 земля не подлежит амортизации. Не проводится и переоценка ее стоимости (п. 43 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 №91н).
Бухгалтерский учет земельного участка осуществляется в следующем порядке.
Фактические затраты на приобретение земельных участков собираются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет 08-1 "Приобретение земельных участков". Затем сформированная первоначальная стоимость участка переносится в дебет счета 01 "Основные средства":
Д 01 – К 08.
Счет 08 используется не только для аккумулирования всех затрат на приобретение земельного участка. Принять объект к учету можно только после государственной регистрации права собственности на него.
К тому же, одним из основных критериев признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности (п. 12 ПБУ 9/99), а признания расходов – непосредственно связано с полученными доходами (п. 19 ПБУ 10/99). С другой стороны, выбытие актива из состава ОС осуществляется несколько раньше - в момент составления передаточного акта.
Налогообложение операций по купле-продаже земельных участков принципиально зависит от того, кто является продавцом.
Если продается государственная (муниципальная) собственность, то покупатель может рассчитывать на некоторое снижение налогового бремени как при приобретении земли, так и при ее продаже.
Если же организация приобретает земельный участок, находящийся в частной собственности, то его стоимость учету в составе налоговых расходов не подлежит.
Для целей главы 25 Налогового кодекса (НК) такое имущество, как земля, соответствует определению основного средства - часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 20000 руб. (п. 1 статьи 257 НК).
Первоначальная налоговая стоимость приобретаемых объектов основных средств формируется из расходов непосредственно на их приобретение, сооружение, доведение до состояния, в котором оно пригодны для использования.
Кроме того, земельные участки в налоговом учете так же, как и в бухгалтерским амортизации не подлежат (п. 2 статьи 256 НК).
В НК есть статья 264.1 о признании расходов по приобретению прав на землю (государственную и муниципальную), разработанная чиновниками для создания условий для приватизации земельных участков и стимуляции этого процесса. Ее действие ограничено в части купли-продажи земли, распространяется на сделки, заключенные в период с 01.01.2007 по 31.12.2011. Для целей налогообложения по договорам, заключенным в рамках указанного выше периода, могут быть признаны расходы на выкуп земельных участков из государственной или муниципальной собственности (п. 1 статьи 264.1 НК РФ), если:
Расходы признаются в составе прочих с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права (пп. 2 п. 3 статьи 264.1 НК). Согласно пп. 1 п. 3 статьи 264.1 НК порядок признания таких расходов предполагает два способа списания стоимости соответствующего права:
Стоимость земельного участка, приобретенного в рассрочку, предоставленную на период, который превышает 5 лет, признается в составе расходов равномерно в течение периода рассрочки (пп. 1 п. 3 статьи 264.1 НК).
При дальнейшей реализации приватизированного в период с 01.01.2007 по 31.12.2011 земельного участка установлены следующие преференции. Налоговая прибыль (убыток) от передачи соответствующих прав определяется по формулам (пп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ):
В отношении порядка учета прибыли от реализации права на землю особых положений п. 5 статьи 264.1 НК не предусмотрено, предполагаем, что она признается единовременно в общей сумме.
Убыток от реализации права согласно пп. 3 п. 5 статьи 264.1 НК включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в размере 5 лет или более по решению налогоплательщика, и фактического срока владения этим участком. Без дополнительных пояснений эта норма понималась с трудом.
Способ признания убытка от реализации права на землю зависит от выбранного ранее налогоплательщиком метода признания затрат на приобретение данного права. Если стоимость права на землю списывалась равномерно в течение 5 лет или более (согласно решению организации), то и полученный убыток следует признавать равномерно в течение того же периода (5 лет или более). Если же земельные расходы признавались в размере не более 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, то убыток от реализации права на землю следует списывать равномерно, но в течение фактического срока владения этим участком. Такая позиция изложена в Письме Минфина России от 08.05.2007 №03-03-05/111.
Прибыль (убыток) от реализации земельного участка следует определять на момент перерегистрации права (п. 1 статьи 39 НК). Списание же убытка нужно начинать с отчетного (налогового) периода, в котором он получен (Письмо Минфина России от 31.10.2007 №03-03-06/1/752).
Смотрите далее: "Приобретение организацией земельного участка: примеры учета".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Н. Афанасьева
ПРИОБРЕТЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Налогообложение земли и сделок с ней; Экономика и управление земельными участками
В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина от 30.03.2001 №26н (ПБУ 6/01) земельный участок, находящийся в собственности признается объектом основных средств.
Рассмотрим особенности бухгалтерского и налогового учета.
Бухгалтерский учет
Первоначальная стоимость объекта земельного участка как объекта основных средств организации определяется в сумме фактических затрат на его приобретение.
При этом затраты, как правило, состоят не только из цены участка. В случае с приватизацией земли, на ее покупателя обычно возлагается обязанность оплатить следующие расходы:
- по проведению кадастрового учета;
- услуги уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества и т.д.
Земельный участок относится к тем основным средствам, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются. Поэтому согласно п. 17 ПБУ 6/01 земля не подлежит амортизации. Не проводится и переоценка ее стоимости (п. 43 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 №91н).
Бухгалтерский учет земельного участка осуществляется в следующем порядке.
Фактические затраты на приобретение земельных участков собираются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет 08-1 "Приобретение земельных участков". Затем сформированная первоначальная стоимость участка переносится в дебет счета 01 "Основные средства":
Д 01 – К 08.
Счет 08 используется не только для аккумулирования всех затрат на приобретение земельного участка. Принять объект к учету можно только после государственной регистрации права собственности на него.
К тому же, одним из основных критериев признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности (п. 12 ПБУ 9/99), а признания расходов – непосредственно связано с полученными доходами (п. 19 ПБУ 10/99). С другой стороны, выбытие актива из состава ОС осуществляется несколько раньше - в момент составления передаточного акта.
Налогообложение
Налогообложение операций по купле-продаже земельных участков принципиально зависит от того, кто является продавцом.
Если продается государственная (муниципальная) собственность, то покупатель может рассчитывать на некоторое снижение налогового бремени как при приобретении земли, так и при ее продаже.
Если же организация приобретает земельный участок, находящийся в частной собственности, то его стоимость учету в составе налоговых расходов не подлежит.
Для целей главы 25 Налогового кодекса (НК) такое имущество, как земля, соответствует определению основного средства - часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 20000 руб. (п. 1 статьи 257 НК).
Первоначальная налоговая стоимость приобретаемых объектов основных средств формируется из расходов непосредственно на их приобретение, сооружение, доведение до состояния, в котором оно пригодны для использования.
Кроме того, земельные участки в налоговом учете так же, как и в бухгалтерским амортизации не подлежат (п. 2 статьи 256 НК).
В НК есть статья 264.1 о признании расходов по приобретению прав на землю (государственную и муниципальную), разработанная чиновниками для создания условий для приватизации земельных участков и стимуляции этого процесса. Ее действие ограничено в части купли-продажи земли, распространяется на сделки, заключенные в период с 01.01.2007 по 31.12.2011. Для целей налогообложения по договорам, заключенным в рамках указанного выше периода, могут быть признаны расходы на выкуп земельных участков из государственной или муниципальной собственности (п. 1 статьи 264.1 НК РФ), если:
- на них находятся здания, строения, сооружения;
- участки приобретаются для капитального строительства объектов основных средств.
Расходы признаются в составе прочих с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права (пп. 2 п. 3 статьи 264.1 НК). Согласно пп. 1 п. 3 статьи 264.1 НК порядок признания таких расходов предполагает два способа списания стоимости соответствующего права:
- равномерно в течение срока, установленного налогоплательщиком самостоятельно, но не менее 5 лет;
- в размере, не превышающем 30% налогооблагаемой базы по налогу на прибыль за предыдущий налоговый период, до полного признания всей суммы указанных расходов. База предыдущего налогового периода, которая участвует в расчете предельной величины расходов на землю в размере 30%, определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.
Стоимость земельного участка, приобретенного в рассрочку, предоставленную на период, который превышает 5 лет, признается в составе расходов равномерно в течение периода рассрочки (пп. 1 п. 3 статьи 264.1 НК).
При дальнейшей реализации приватизированного в период с 01.01.2007 по 31.12.2011 земельного участка установлены следующие преференции. Налоговая прибыль (убыток) от передачи соответствующих прав определяется по формулам (пп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ):
Прибыль (убыток) = Цена реализации - Невозмещенные затраты;
Невозмещенные затраты = Затраты на приобретение прав - Расходы, признанные для налогообложения.
Невозмещенные затраты = Затраты на приобретение прав - Расходы, признанные для налогообложения.
В отношении порядка учета прибыли от реализации права на землю особых положений п. 5 статьи 264.1 НК не предусмотрено, предполагаем, что она признается единовременно в общей сумме.
Убыток от реализации права согласно пп. 3 п. 5 статьи 264.1 НК включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в размере 5 лет или более по решению налогоплательщика, и фактического срока владения этим участком. Без дополнительных пояснений эта норма понималась с трудом.
Способ признания убытка от реализации права на землю зависит от выбранного ранее налогоплательщиком метода признания затрат на приобретение данного права. Если стоимость права на землю списывалась равномерно в течение 5 лет или более (согласно решению организации), то и полученный убыток следует признавать равномерно в течение того же периода (5 лет или более). Если же земельные расходы признавались в размере не более 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, то убыток от реализации права на землю следует списывать равномерно, но в течение фактического срока владения этим участком. Такая позиция изложена в Письме Минфина России от 08.05.2007 №03-03-05/111.
Прибыль (убыток) от реализации земельного участка следует определять на момент перерегистрации права (п. 1 статьи 39 НК). Списание же убытка нужно начинать с отчетного (налогового) периода, в котором он получен (Письмо Минфина России от 31.10.2007 №03-03-06/1/752).
Смотрите далее: "Приобретение организацией земельного участка: примеры учета".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)