ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ИЛИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НАЧАЛО)

Рассмотрим вопрос, с какого момента у продавца объекта недвижимости - здания, строения, сооружения – прекращается обязанность уплачивать земельный налог, и соответственно, покупателя этой недвижимости интересует вопрос, с какого момента у него возникает обязанность по уплате налога. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества регламентирован главой 30 Гражданского кодекса (ГК).

Согласно п. 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (п. 2 статьи 434, п. 1 статьи 551 ГК). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 552 ГК по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Данное положение установлено п. 3 статьи 552 ГК, п. 1 статьи 35 Земельного кодекса (ЗК).

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам (покупателям) порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 статьи 33 ЗК, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Плательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, на что указывает статья 388 Налогового кодекса (НК), при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК.

Основанием для признания организации налогоплательщиком, как отмечает Минфин России в Письме от 12.10.2009 №03-05-05-02/62, являются выданные в установленном порядке документы (свидетельства, государственные акты, решения и т.п.) о соответствующем праве на землю. К данному выводу специалисты Минфина пришли исходя из п. 1 статьи 131 ГК, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Закон №122-ФЗ), а также из п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 №141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

Согласно указанным статьям соответствующие права на земельный участок возникают у организации с момента государственной регистрации земельного участка. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом (п. 3 статьи 13 Закона №122-ФЗ). Государственная регистрация осуществляется посредством внесения записи о праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (реестр). Проведенная запись в реестре удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В случае отсутствия в реестре информации о существующих правах на земельный участок указанное право определяется на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных юридическим лицам до вступления в силу Закона №122-ФЗ, которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в реестре, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

Таким образом, организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости. В Письме Минфина России от 09.04.2007 №03-05-05-02/21 разъясняется, что в случае продажи объекта недвижимости плательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, признается продавец объекта недвижимости.

Иначе говоря, обязанность уплачивать земельный налог прекращается у организации-налогоплательщика со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога, а также авансовых платежей по налогу установлен статьями 396 и 397 НК.

Согласно п. 2 статьи 396 НК сумму земельного налога (суммы авансовых платежей) налогоплательщики-организации исчисляют самостоятельно. В соответствии с п. 1 статьи 396 НК сумма налога по истечении налогового периода (налоговым периодом признается календарный год) рассчитывается как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не установлено п. 15 статьи 396 НК.

Налогоплательщики, в отношении которых отчетный период определен как квартал, исчисляют суммы авансовых платежей по налогу по истечении первого, второго и третьего квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 6 статьи 396 НК).

Налоговая ставка устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, определенных НК (статья 394 НК). Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Налоговая база земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 статьи 391 НК).

Надо иметь в виду, что сведениями о кадастровой стоимости земельных участков налогоплательщики обязаны обеспечивать себя самостоятельно (через Интернет либо путем подачи письменного запроса в территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости). Данная норма следует из п. 14 статьи 396 НК, а также из Постановления Правительства РФ от 07.02.2008 №52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков".

Если при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, то налоговая база в отношении данного земельного участка для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве собственности на земельный участок (п. 3 статьи 392 НК).

Однако если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц, то налоговая база в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на указанную недвижимость.


Смотрите далее статью: "Земельный налог при приобретении или продаже недвижимости (окончание)".