ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Ипотека (залог недвижимости) как одна из разновидностей залога представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

В данной статье рассмотрена ипотека земель, находящихся в общей собственности.
Смотрите также статью: "Ипотека земельных участков".


Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность - это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, в совместной собственности могут находиться ранее приватизированные жилые помещения (в настоящее время можно приватизировать жилые помещения только в долевую собственность).

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и если она погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.

Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. Согласно статье 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных.

Таким образом, что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное.

Возможны ситуации, когда жилое помещение было куплено одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака. Возникает вопрос о праве второго супруга на это жилое помещение в случае расторжения брака. В таких случаях следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество возникает в результате государственной регистрации на это имущество. Поскольку право собственности на жилое помещение регистрируется одним из супругов до заключения брака, это жилое помещение относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака.

Такое имущество согласно статье 36 Семейного кодекса РФ относится к личному имуществу супругов и разделу не подлежит. В то же время у другого супруга есть право на часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака.

Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется в том случае, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание.

В этом случае будет применяться предусмотренное статьей 250 ГК правило о преимущественной покупке при продаже доли постороннему лицу. В таких случаях другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества - 10 дней.

По истечении указанных сроков, если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка к статье 290 ГК, установившей, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.

При ипотеке участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, который может пользоваться и свободно распоряжаться ими. В случае обращения взыскания и реализации земельного участка под такой недвижимостью залогодатель сохраняет права на здание и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. При одновременной ипотеке участка и здания отчуждение любого из них требует согласие залогодержателя.

Если на заложенном участке находятся сооружения, принадлежащие третьим лицам, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Помимо этого, залогодатель земельного участка вправе возводить на нем строения и распоряжаться ими, если иное не предусмотрено договором. Исключение составляют ипотеки, удостоверенные закладной, если право строительства на заложенной земле прямо в закладной не оговорено. Так как осуществление этого права может существенно снизить стоимость земельного участка, включение в договор условий, запрещающих строительство, в большинстве случаев является целесообразным для залогодержателя.

Дополнительная гарантия интересов залогодержателя предусмотрена п. 1 статьи 65 Закона об ипотеке, которая установила, что при ухудшении обеспечения в силу возведения на нем зданий залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке, в том числе путем распространения права залога на такие здания.

Помимо вышеуказанных норм к залогу земельных участков применяются требования о целевом использовании, недопустимости изменения назначения иначе, как в порядке, установленном земельным законодательством, недопустимости реализации лицам, которым участки конкретного правового режима не могут принадлежать.