РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Результаты сбора рыночной информации вносятся в столбцы 01 - n Таблицы 3 Приложения 10.
Для сбора и последующего анализа информации о рынке недвижимости информация о рынке недвижимости вносится в СПО в едином формате. Для целей сбора рыночной информации обязательно наличие в объявлении стоимости единого объекта недвижимости или стоимости единицы сравнения, а также площади объекта недвижимости. В случае если эти факторы не описаны в объявлении, это объявление не вносится в базу данных.
При занесении информации об объекте недвижимости в базу данных необходимо вносить все данные об объекте, указанные в объявлении. Помимо этого, в случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы стоимости указаны в тексте объявления), то необходимо производить уточнение значений этих факторов стоимости путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).
При анализе информации необходимо осуществить проверку информации по следующим критериям:
- - правильность собранной рыночной информации;
- - достоверность собранной рыночной информации;
- - полнота собранной рыночной информации.
Проверка правильности собранной рыночной информации:
- проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.
Проверка достоверности собранной рыночной информации:
- - проверка существования указанных источников информации;
- - проверка на достоверность информации о местоположении объекта относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;
- - проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами стоимости (например, этаж и этажность));
- - проверка даты объявления на актуальность.
Проверка полноты рыночной информации:
- проверка на наличие значений всех факторов стоимости у всех объектов-аналогов.
В случае положительного результата проверки рыночная информация загружается в базу данных СПО.
В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений факторов стоимости к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки:
- - на отличие даты оценки и даты совершения сделки или публикации сведений;
- - на уторгование (при использовании информации о ценах предложения и спроса);
- - на наличие особых условий сделки и другие параметры. Все внесенные поправки должны быть обоснованы.
Описание используемых поправок для каждой группы производится в Таблице 2 Приложения 10.
По результатам внесения поправок заполняются соответствующие графы Таблицы 3 Приложения 10.
Для групп, по которым, в том числе, используется информация об арендной плате за земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р:

АП
РСз = --, (1)
Кк

где:
- РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
- АП - арендная плата за земельный участок за вычетом потерь от недоиспользования и операционных расходов арендодателя, руб.;
- Кк - коэффициент капитализации арендной платы.
Порядок расчета потерь от недоиспользования, операционных расходов и коэффициента капитализации арендной платы представляется в отчетных материалах по ГКОЗ НП.
Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка и 1 кв. м земельного участка на основе рыночной информации об арендной плате за земельные участки отображается по форме Таблицы 1 Приложения 11.
Для групп, по которым, в том числе, используется информация о рыночной цене единых объектов недвижимости, включающих земельные участки, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков следующими методами:
1. Методом выделения:

РСз = РЦеон - ОС, (2)

где:
- РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
- РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
- ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков методом выделения с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости отображаются по форме Таблицы 2 Приложения 11.
2. Методом распределения:

РСз = РЦеон x Дз, (3)

где:
- РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;
- РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;
- Дз - доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков методом распределения с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости вносятся в Таблицу 3 Приложения 11.
Расчет стоимости улучшений и расчет доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости представляются в отчетных материалах по ГКОЗ НП.
Для групп, по которым в том числе используется информация об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие земельные участки, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, методом остатка в соответствии с п. 5 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р. Расчет рыночной стоимости земельных участков приводится в отчете. По результатам расчета рыночной стоимости земельных участков на основе арендной платы за единые объекты недвижимости заполняется Таблица 4 Приложения 11.
Для групп, по которым недостаточно рыночной информации, с целью обеспечения достаточности используемой информации для построения модели оценка рыночной стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06.03.2002 N 568-р. Количество и состав земельных участков, по которым производится оценка рыночной стоимости, определяется на основе требований к достаточности и репрезентативности рыночной информации. Расчет рыночной стоимости земельных участков приводится в отчете. Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков для групп вносятся в Таблицу 5 Приложения 11.
Для построения статистической модели производится кодировка рыночной информации. Кодировка рыночной информации о значениях качественных факторов стоимости земельных участков производится аналогично кодировке качественных факторов стоимости объектов оценки (подпункт 3.2.4 настоящих Рекомендаций). Если значение какого-либо качественного фактора стоимости для объекта-аналога не может быть описано кодами, использованными при кодировке информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки, то данное значение описывается наиболее близким (по смыслу, значению) кодом, использованным при кодировке информации о значениях качественных факторов стоимости объектов оценки.
Результаты кодировки качественных факторов стоимости объектов-аналогов заносятся в Таблицу 6 Приложения 11.
По результатам кодировки значений факторов стоимости объектов-аналогов, расчета стоимости земельных участков объектов-аналогов, сбора информации об объектах-аналогах - незастроенных земельных участках для каждой сформированной группы земельных участков формируется Таблица 1 Приложения 12.
3.2.5.3. Статистический анализ рыночной информации
Статистический анализ рыночной информации проводится с целью:
- - определения и устранения земельных участков с резкими отклонениями в значениях рыночной стоимости и (или) в значениях тех или иных факторов стоимости;
- - обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков;
- - обеспечения достаточности и репрезентативности исходной рыночной информации.
Математический алгоритм удаления выбросов приведен в Приложении 13.
Результаты статистического анализа рыночной информации оформляются отчетом по форме Таблицы 7 Приложения 11.
Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что:
- - земельные участки группы с аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену;
- - земельные участки группы с лучшими (худшими) характеристиками должны иметь большую (меньшую) рыночную цену.
Анализ на непротиворечивость и объяснимость рыночной информации может проводиться следующими методами:
- - визуальный анализ вариации рыночных цен на карте;
- - сравнение рыночных цен и (или) значений факторов стоимости земельных участков группы с похожими характеристиками.
Проверка достаточности и репрезентативности собранной рыночной информации о земельных участках группы.
Рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее 6(m+1), где m - количество факторов стоимости, отобранных для построения моделей расчета.
Собранная рыночная информация должна отвечать требованию репрезентативности. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.
При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации и ее соответствующая обработка.
Дополнительный сбор рыночной информации может проводиться в следующих направлениях:
- - использование близких по характеристикам земельных участков из других групп (подгрупп);
- - исследование уже отобранных источников информации;
- - включение в выборку данных по земельным участкам, которые были ранее исключены, например, из-за отсутствия информации по ряду факторов стоимости или наличия особых условий совершения сделок;
- - поиск дополнительных источников информации;
- - использование имеющихся результатов оценки рыночной стоимости земельных участков группы.
В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, и (или) уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.
В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков в составе субъекта Российской Федерации по форме Таблицы 1 Приложения 14.

3.2.6. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков
Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:
- - выбор факторов стоимости для построения моделей;
- - построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы;
- - анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
3.2.6.1. Выбор факторов стоимости для построения моделей.
Для каждой группы на основании анализа сформированной выборки определяются факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе.
Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.
Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.
Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:
- расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями по формуле:

N (k) N (k) N
N SUMX Y - SUMX SUMY
i=1 i i i=1 i i=1 i
r = -------------------------------------------------------, (4)
kY /--------------------------------------------------
/ N (k) 2 N (k) 2 N 2 N 2
/ [N SUM(X ) - (SUMX ) ][N SUM(Y ) - (SUM(Y ) ]
\\/ i=1 i i=1 i i=1 i i=1 i


где r - коэффициент корреляции k-го фактора стоимости X
kY
с рыночной стоимостью Y земельного участка, N - количество
- объектов в обучающей выборке;
-
- расчет коэффициентов значимости R фактора X по формуле
k

r
kY
R = ------, k = 1, ..., m, (5)
k r
max

где r - максимальный из найденных коэффициентов корреляции,
max
- а m - количество факторов стоимости;
- - выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 - 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.
Результат выбора факторов стоимости для построения моделей по каждой сформированной группе отображается по форме Таблицы 2 Приложения 14.
3.2.6.2. Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы.
Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее - модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.
Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.
Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:
1. Линейная (аддитивная):

Y = a + a X + ... + a X , (6)
0 1 1 n n

где Y - зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв. м земли
или стоимость земельных участков), X , ..., X - факторы стоимости
1 n
- земельных участков, a , a ... a - коэффициенты модели;
- 0 1 n
2. Мультипликативная с фиктивными переменными:

a a X X
1 k k+1 n
Y = a X ... X a ... a (7)
0 1 k k+1 n

- Здесь X , ..., X - двоичные факторы со значениями 0,1;
- k+1 n
3. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

a a
1 n
Y = a X ... X (8)
0 1 n

- Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);
- 4. Экспоненциальная модель:

a X +...+a X
1 1 n n
Y = a e (9)
0

При наличии дополнительных сведений о возможном характере связи между зависимой переменной и факторами стоимости и доступностью соответствующего математического обеспечения возможно использование других типов моделей.
Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей (Таблицы 2, 3 Приложения 12).
Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:
- - объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;
- - из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.
Осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

2
(N - m - 1)R
F = --------------, (10)


Страницы: 3 из 6  <-- предыдущая  cодержание   следующая -->