Инструкции, методики

ТЕХНИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Приказ Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152

Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Оценка земли; Экономика и управление земельными участками




I. Общие положения

1.1. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Рекомендации) являются практическим руководством по реализации Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 02.05.2007, рег. N 9370) (далее - Методические указания).
В Рекомендациях приведена технологическая схема выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, даны разъяснения по всем этапам работ и методическим подходам, применяемым при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - ГКОЗ НП), а также указаны основные требования к оформлению отчетных материалов.
Рекомендации сопровождаются специальным программным обеспечением "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов" (далее - СПО). Требования к программному и техническому обеспечениям для работы СПО на отдельном персональном компьютере и с помощью удаленного доступа (с сервера) указаны в Приложении 1.
Методические указания, Рекомендации, СПО и руководство пользователя СПО составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
1.2. Методические указания и Рекомендации позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:
1.2.1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.
1.2.2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.
1.2.3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
1.2.4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
1.2.8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.
1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
- 1.2.10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;
- 1.2.11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.
1.2.12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
1.2.13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.
1.2.14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
1.2.15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
1.2.16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
1.3. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ НП на территории субъекта Российской Федерации.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:
- - формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов;
- - расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

II. Формирование перечня
земельных участков в составе земель населенных пунктов

Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов выполняется в следующем порядке:
  • формирование исходного перечня земельных участков;
  • определение номера вида разрешенного использования земельных участков;
  • присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России (далее - код КЛАДР);
  • формирование Перечней N 1, 2, 3;
  • формирование перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки.

2.1. Формирование исходного перечня земельных участков
Исходный перечень земельных участков формируется на основе кадастровых планов территории (далее - КПТ) по форме Таблицы 1 Приложения 3 по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ НП.
КПТ должен соответствовать Правилам оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков, утвержденным Росземкадастром 23.04.2004.
Для формирования перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов записи, содержащиеся в КПТ кадастрового района, объединяются в один файл в формате MS Excel (*.xls). В случае если количество земельных участков превышает количество строк MS Excel, то создается новый файл, в названии которого дополнительно указывается порядковый номер. В перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов включаются:
- - земельные участки, отнесенные к категории земли населенных пунктов (земли поселений);
- - земельные участки, для которых сведения о категории земель отсутствуют или категория земель не установлена (в графе 13 "Примечание" делается отметка "Отсутствуют сведения в графе 5");
- - земельные участки, у которых в графе 5 "Категория земель" указаны кроме категории земли населенных пунктов дополнительно другие категории (в графе 13 "Примечание" делается отметка "Противоречивые сведения в графе 5").
Из перечня исключаются строки, содержащие в графе 3 "Наименование земельного участка" запись "Единое землепользование".
В случае отсутствия сведений в графах 4 "Местоположение участка", 6 "Разрешенное использование", 8 "Площадь" делается отметка в графе 13 "Примечание" "Отсутствуют сведения в графе (далее приводится номер графы)".

2.2. Определение номера вида разрешенного использования земельных участков
Определение номера вида разрешенного использования земельных участков производится в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования (Таблица 1 Приложения 2). Номер вида разрешенного использования вносится в графу 10 "Номер вида разрешенного использования" исходного перечня земельных участков (Таблица 1 Приложения 3).
Для земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования номера устанавливаются для всех видов разрешенного использования. Номера видов разрешенного использования заносятся через разделитель ";".
Если земельный участок нельзя отнести ни к одному из видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2 Методических указаний, в графе 13 "Примечание" делается отметка "Данных недостаточно для заполнения графы 10".
Если требуется внести несколько отметок в графу 13 "Примечание", то они записываются через разделитель ";".

2.3. Присвоение земельным участкам кода КЛАДР
Для каждого земельного участка в независимости от способа описания его местоположения в Государственном реестре земель кадастрового района при проведении работ в обязательном порядке определяется код КЛАДР населенного пункта, на территории которого он расположен. Для земельных участков в составе земель городских населенных пунктов определяется код КЛАДР до уровня "Улица". Основанием для отнесения земельного участка к землям городского или сельского населенного пункта являются сведения нормативных правовых актов органов власти субъекта Российской Федерации. Перечень городских населенных пунктов приводится по форме Таблицы 1.
Таблица 1
Перечень городских населенных пунктов

____________________________________________


N п/пНаименование муниципального образованияНаименование населенного пунктаСокращенное наименование типа населенного пунктаДокумент- основание, дата, N
0102030405
1.    
2.    
...    
n    

Сокращенное наименование типа населенного пункта заполняется в соответствии с Таблицей 2.
Таблица 2
Наименования типов населенных пунктов

НомерСокращениеПолное наименование
010203
1аалАал
2аулАул
3волостьВолость
4выселВыселки(ок)
5гГород
6городокГородок
7дДеревня
8дпДачный поселок
9кпКурортный поселок
10мМестечко
11мкрМикрорайон
12нпНаселенный пункт
13островОстров
14пПоселок сельского типа
15п/рПланировочный район
16п/стПоселок и(при) станция(и)
17пгтПоселок городского типа
18починокПочинок
19рздРазъезд
20рпРабочий (заводской) поселок
21сСело
22слСлобода
23стСтанция
24ст-цаСтаница
25терТерритория
26уУлус
27хХутор

2.3.1. Земельным участкам в составе земель городских населенных пунктов код КЛАДР до уровня "Улица" проставляется в графу 12 "Код КЛАДР" в формате: СС РРР ГГГ ППП УУУУ, где:
  • СС - код субъекта Российской Федерации (региона);
  • РРР - код района;
  • ГГГ - код города;
  • ППП - код населенного пункта;
  • УУУУ - код улицы.
При этом часть кода СС РРР ГГГ указывается в графе 12.1 "Код КЛАДР, населенный пункт", а часть кода УУУУ указывается в графе 12.2 "Код КЛАДР, улица". Цифры кода записываются без пропусков между разрядами (пробелов).
В случае если в КПТ отсутствует наименование улицы в описании местоположения земельного участка, то код КЛАДР присваивается до уровня "Населенный пункт".
В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно наименование улицы в описании местоположения земельного участка, то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня "Населенный пункт".
В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно наименование населенного пункта в описании местоположения земельного участка, то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня "Район", а в графу 11 "Наименование населенного пункта" заносится наименование населенного пункта из данных КПТ с использованием сокращенного наименования типа населенного пункта, указанного в Таблице 2.
2.3.2. Земельным участкам в составе земель сельских населенных пунктов код КЛАДР населенного пункта указывается в графе 12.1 "Код КЛАДР, населенный пункт" в формате:
СС РРР ГГГ ППП, где:
  • СС - код субъекта Российской Федерации (региона);
  • РРР - код района;
  • ГГГ - код города;
  • ППП - код населенного пункта.
В графу 12.2 для земельных участков в составе сельских населенных пунктов проставляется "-" (прочерк).
В случае если в КЛАДР отсутствует или определено неоднозначно наименование населенного пункта, то таким земельным участкам код КЛАДР присваивается до уровня "Район". В графу 11 "Наименование населенного пункта" заносится наименование населенного пункта из данных КПТ с использованием сокращенного наименования типа населенного пункта, указанного в Таблице 2.
2.3.3. Присвоение земельным участкам в составе земель населенных пунктов кода КЛАДР, а также указание наименования населенного пункта являются обязательными.
В случае несоответствия наименований населенного пункта в КЛАДР и описании местоположения земельного участка в КПТ в графу 11 "Наименование населенного пункта" вносится наименование населенного пункта из КПТ, код КЛАДР таким земельным участкам присваивается до уровня "Район".
В случае если в КПТ отсутствует наименование населенного пункта в описании местоположения земельного участка, то в графу 13 "Примечание" вносится отметка "Требуется уточнение описания местоположения".

2.4. Формирование Перечней N 1, 2, 3
В Перечень N 1 включаются земельные участки с заполненными и непротиворечивыми графами 4 - 8 и проставленными номерами видов разрешенного использования, кодами КЛАДР (либо заполненной графой "Наименование населенного пункта"), все остальные земельные участки включаются в Перечень N 2. Форма Перечня N 1 приведена в Таблице 2 Приложения 3, форма Перечня N 2 в Таблице 3 Приложения 3.
В случае выявления земельных участков, для которых в графах 2 - 8 указаны одинаковые сведения, один из таких земельных участков заносится в Перечень N 3, другой в Перечень N 1 или Перечень N 2 (в зависимости от полноты и непротиворечивости сведений).
Перечень N 2 (графы 4 - 8) уточняется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации с обязательным заполнением графы 14 "Документ-основание", в которую заносятся наименование и реквизиты документов, подтверждающих внесение корректировок и дополнений.

2.5. Формирование перечня объектов оценки и перечней земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки
После внесения Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации уточнений в Перечень N 2 формируются доработанный Перечень N 1 (Перечень объектов оценки) и Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки в соответствии с подпунктами 2.2 - 2.4 настоящих Рекомендаций.
Дополнительным требованием к внесению земельных участков в Перечень объектов оценки является наличие достоверных сведений в графе 14 "Документ-основание" Перечень объектов оценки составляется в формате MS Excel (*.xls) по форме Таблицы 4 Приложения 3.
Форма перечня земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки, приведена в Таблице 5 Приложения 3.
Перечень объектов оценки и Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки, согласовываются руководителем Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.
Перечень объектов оценки загружается в СПО. В случае отсутствия возможности загрузить в СПО некоторые земельные участки в СПО формируется отчет в виде текстового файла с указанием имени исходного файла, кадастрового номера объекта оценки и причины ошибки загрузки перечня объектов оценки. По результатам загрузки составляется Протокол проверки перечня объектов оценки по форме Приложения 4 с приложением отчета, сформированного в СПО. Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации устраняет причины (за исключением технических) ошибки загрузки перечня объектов оценки в СПО и в случае внесения изменений и (или) дополнений в перечень объектов оценки согласовывает его повторно.
В случае если устранить причины ошибки загрузки перечня объектов оценки невозможно, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации готовит соответствующее обоснование, и указанные земельные участки вносятся в Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки (Таблица 5 Приложения 3).
Количество загруженных в СПО объектов оценки должно соответствовать количеству объектов оценки, содержащихся в Перечне объектов оценки, согласованном Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

III. Расчет кадастровой стоимости
земельных участков в составе земель населенных пунктов

Методические указания содержат пять методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от видов разрешенного использования земель:
  • построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
  • определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
  • определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;
  • установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;
  • определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

3.1. Исходная информация для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов
Исходной информацией для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов являются:
  • перечень объектов оценки;
  • КЛАДР;
  • дежурные карты кадастрового деления кадастровых районов;
  • СПО "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов", руководство пользователя СПО;
  • перечень городских населенных пунктов.
3.1.1. Перечень объектов оценки (Таблица 4 Приложения 3) должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории, все учетные характеристики земельных участков; перечень объектов оценки не должен содержать противоречивые данные.
Перечень объектов оценки загружается в СПО. В случае отсутствия возможности загрузить в СПО некоторые земельные участки в СПО формируется отчет в виде текстового файла с указанием имени исходного файла, кадастрового номера объекта оценки и причины ошибки загрузки перечня объектов оценки. По результатам загрузки составляется Протокол проверки перечня объектов оценки по форме Приложения 4 с приложением отчета, сформированного в СПО. Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации устраняет причины ошибки загрузки перечня объектов оценки в СПО и повторно согласовывает корректный перечень объектов оценки.
В случае если устранить причины ошибки загрузки перечня объектов оценки невозможно, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации готовит соответствующее обоснование, и указанные земельные участки не участвуют в работах по ГКОЗ НП и вносятся в Перечень земельных участков, не вошедших в состав объектов оценки (Таблица 5 Приложения 3).
Количество загруженных в СПО объектов оценки должно соответствовать количеству объектов оценки, содержащихся в Перечне объектов оценки, согласованном Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.
В целях эффективной организации работ по ГКОЗ НП и планирования использования ресурсов обобщается информация о количестве земельных участков, имеющих один вид разрешенного использования, и земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования (Таблицы 1 и 2 Приложения 5).
3.1.2. Для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов используется эталонная база КЛАДР, идентичная той, которая применялась при формировании перечня объектов оценки.
3.1.3. Дежурные карты кадастрового деления предоставляются по состоянию на 1 января года начала работ по ГКОЗ НП в электронном и (или) бумажном видах. Дежурные карты кадастрового деления используются в качестве основы для создания слоев цифровых тематических карт, содержащих информацию о факторах стоимости, кадастровых кварталах, объектах оценки, улицах и объектах-аналогах населенных пунктов.
Дежурная кадастровая карта должна содержать следующую информацию:
  • границы кадастровых кварталов;
  • номера кадастровых кварталов;
  • границы населенных пунктов;
  • название населенных пунктов.
3.1.4. В целях повышения эффективности выполнения работ межведомственная комиссия может принять решение об оценке сельских населенных пунктов по технологии, предусмотренной подпунктами 2.2 - 2.5 Методических указаний. В таком случае межведомственная комиссия утверждает перечень оцениваемых по данной технологии населенных пунктов (по форме Таблицы 1 Приложения 6). Для всех земельных участков в составе земель городских и сельских населенных пунктов, оцениваемых по указанной выше технологии, код КЛАДР должен быть присвоен до уровня "Улица" в соответствии с подпунктом 2.3.1 настоящих Рекомендаций.

3.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний
Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний, осуществляются с использованием СПО на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в следующем порядке:
  • определение состава факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков;
  • сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков каждого вида разрешенного использования;
  • создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов;
  • группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;
  • сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках для каждой сформированной группы;
  • построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков;
  • расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний.





Страницы: 1 из 6  1 2 3 4 5 6




© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)